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参加北京房展会心得体会
2011北京秋季房地产展示交易会，于9月15日-18日在中国国际贸易中心国贸展厅正式拉开帷幕。本届展会由北京市房地产开发市场、北京青年报、北京房地产展示交易会组委会共同主办。为期四天，参会百余个项目和20多个国际品牌项目入驻，共同推开了北京房展会的开幕。
一、本次房展会的特点
1、更好看----参展热销地产项目数量、种类繁多；项目涵盖纯新盘和老项目后期，项目物业类别包括普通住宅、别墅、商业及其他，项目多分布在四环以外，区位涵盖朝阳、顺义、房山、怀柔、通州、昌平等区县。北京项目以品牌集团为主要参展形式，包括绿地集团、鸿坤集团、世贸集团、中国铁建地产、天恒集团等，例如：鸿坤·花语墅、中国铁建·山语城、天恒乐活城、绿地密云国际花都、世茂·湿地公元等，北京区外主要以天洋城、燕京航城、首钢·鸥洲水屿墅等郊外市场为主；项目种类繁多，主要涵盖公寓、别墅、土地交易、留学移民、投资移民、EB5等等。
2、更丰富--吸收更多业内先进理念、扩大地产市场信息量、增加展会内涵；除了绿地、鸿坤等大品牌的理念外，又迎进了郊外和沿海等海景房的设计观念，再有外国先进的投资观点也是丰富市场、增加展会内涵的又一大元素。
3、更精品--采用更加科学的现场管理模式、提升展会品质；休闲度假地产内涵升级，成都首次参展，本次参展休闲度假地产项目涵盖成都、秦皇岛、威海、锦州、山海关等地区。包括东戴河、花香首府、戴河·水岸星城、戴河·海公园、戴河·避暑花园、中国威海洲际休闲度假区、凤凰湖、御景龙湾等优质地产项目同台竞技。并且其中成都世茂·花香首府是首次在房展会上出现，这也标志着参加秋季房展的景观地产已经从单纯的海景地产逐步扩大到山景、湖景地产以及具有旅游价值的休闲度假城市；海南地产项目扎堆儿亮相“看海南项目不用坐飞机，逛遍海南只需5元”，更是体现精品之作。
4、更国际--国际馆规模创历史新高、20余个国家数百个地产项目接轨国际；二十个国家数百项目荟萃国际馆海外地产项目强烈的参展欲望和国人对于海外置业高涨的热情，让北京秋季房展国际馆成为了本届展会的最大亮点。据资料统计，自2009年引入海外地产项目以来，本次国际馆无论从展览规模、参展项目区位、参展项目数量还是参展项目种类都达到了新的制高点。除了美国、英国等起初国家参展外，匈牙利、巴拿马、克罗地亚、保加利亚、德国等是首次亮相。
5、更优惠--数个参展项目推出展期特别优惠活动、秋季房展打造年度优惠购房卖场；中国铁建·山语城推出赠送礼品活动、天恒乐活城推出2万抵10万活动、丹佛尔湾滨水别墅推出9.5折优惠、阳光假日别墅推出9.5折优惠、龙聚山庄独栋别墅推出9.5折优惠、鸿坤·罗纳河谷推出办白金卡享受4-10万购房优惠·赴法兰西浪漫之旅活动、郦湖湾推出“一口价”138万元活动等，另外，组委会还邀请了法律、金融方面的专家现场为购房者解答关于购房合同签订、婚姻法解读等问题。
二、本次房展会实际情况
1、从价格来看。以住宅项目为主，均价从3000元～30000元／平方米不等。其中，大约70%以上的参展楼盘均价在15000元／平方米以下，10000元／平方米以下的项目大约占50％，5000元／平方米以下的项目占20％左右，而15000元／平方米以上的高档项目只占到30%左右。
2、从项目分布来看。北京四环以外所占比重占据首位，总体来看，中低价位住宅项目占到了所有参展项目的70％以上。而以高收入阶层为对象的高品质公寓及花园洋房则只占了10％。
3、从参加房展会的项目来看。在一定程度上反映了北京市的新动向。首先，老项目的价格稳中有降，但是下降幅度不大，大致维持于持平状态。其次，新项目向北京市郊外方向发展，均价在15000元以下的新项目占到了新项目整体比例的70％以上。再次，项目区域逐渐向北京市周边延展，燕郊、涿州、廊坊、香河、石家庄、等区域占了相当大的比例。
4、从参展人数来看。本次参会人数较少，大厅大多都是工作人员，而真正买房人员较少，部分群体仍然是以为参与个别楼盘活动有奖活动以及收集楼盘资料作为废纸去卖的老年群体。
5、从展会主办房统计成交数据来看。据资料统计本次主办方和开发商没有公布现场成交情况，现场参会人员的大致统计成交情况已可以说明问题，“冷清”应该可以更好说明本次房展会成交数据。
三、本次房展会存在问题。与往届的房展会相比，本次房展会并不是很成功，其原因在于：
1、政策出局人员对楼盘大致采用的是不问、不看、不买的思维模式。限购所挤出的大部分在京工作人员不得不去周边寻找好的归宿，上燕郊、去廊坊，奔香河，到固安、下涿州，成了他们新的买房方向。
2、在政策严厉的调控下开发商所采取的手段模式，优惠已经成为购房者的关键点，做活动、搞演艺、请乐队不再是购房者所看重的东西，这个楼盘最后能为我省多少钱成为了他们的刚性需求。虽说8.9月份比6.7月的市场要好些，但是能够延续到11月份并且取得好的销售业绩是个难题，当然还要取决于后续工程量的继续加大和价格变化，如果能够满足刚性需求的购房者，我相信房子还是能够很好的卖出去！
3、外国房子的大肆进入，很好的冲击了本地开发商的建筑理念和形象定位，但是很大程度上没有真正满足消费者，大部分外国地产在购房者心理没有很好的影响力，造成购房者只能了解为主，而真正出手的而又寥寥无几。
四、本次展会的亮点
1、近郊楼盘成为展会主角。由于市中心楼盘越来越少，价格偏高，近郊特别是四环以外的楼盘，以其价格低、房型较好等优势比较受客户欢迎，比如鸿坤·理想城、@北京、绿地·新都会等楼盘，问询者较多。
2、山东渤海和海南沿海附近的海景房价格在5000元以下，吸引了众多购房者的眼球。比如：碧海尚城（海景房，价格低，单价3000左右）、四季春城2期·泉倾天下（温泉、生态、大海口生活圈、低价格，3988起）等。
3、购房者比较理性。咨询楼盘情况的人很多，实际购买的很少。客户主要是来收集一些房屋的资料，看的多买的少。
4、搜房网更是重拳出击，与很多楼盘联合推出搜房会员可以低价买房，不为是大会的又一亮点。
五、本次展会个项目促销方式
1、大部分楼盘都采用的发放礼品来吸引客户群体，包括搜房网主办单位的塑料杯子发放、碧海尚城的钥匙小灯发放、华侨星城的小区光盘发放、东海19克拉的小折扇发放和鸿坤·理想城的抽奖砸蛋活动，其实就是变相礼品发放，奖品也是可乐一罐和买房基金三万元。礼品发放虽然吸引了展场大部分客户群体，但从实际效果排队领取人群来看，除了贵都新城现场发布会和鸿坤·理想城的抽奖砸蛋活动有一定作用外，其它项目的发放基本很少目标客户驻足。
2、部分楼盘使用模特走秀。包括鸿坤·理想城的模特迎宾抽奖、鸿坤·理想城模特秀、海南海景房美女沙滩秀以及两位外国模特的泳装走秀甚是吸引眼球目的，但对于吸引观看本身楼盘效果基本没有，非常一般。
3、使用优惠方式。免物业费三年、购小区物业卡享受7重大礼优惠、最低价格6.8折，但是有时间限制、特价房等优惠手段对真正需求者还是比较认可的。
六、精品图片展示
-------------北京秋季房展会的入口
------------------------这样的优惠也是一种力量
-------------体现北京四合院的风情
---------------山景、湖景为一体，可谓精品
-----------------如果说气派，这样的展示更能说明问题-
-----------精炼、强悍
----------精炼、强悍的楼盘
--------------这是真人还是假人？
-------------鸿坤·理想城模特秀
------------塑造中国的温哥华社区，--------------------品牌实力集团
----------沙滩美女---让人走进沙滩、海浪，是否还有一位老船长?
---------婚房的最大标志就是送给爱人玫瑰的同时，房子的钥匙在下面挂着
--------现场发布会
--------贵都新城现场推介会
---------鸿坤·理想城的模特迎宾抽奖
------------日本美女特色
---------看到这位是否有一种异国他乡的味道
七、自我思考
1、北京低价项目拉低均价，尤其北京周边郊县的价位比较低，这势必会成为一种趋势，在政策的严厉打击下，开拓周边三线、四线城市是开发商赚取利润的最好选择，这样一来，城市框架拉大，城市差异化变小，经济发展大致归为一个起跑线，房地产市场的巅峰远没有来到。
2、别墅、海景房等沿海城市的眼光偏向城市，让喧嚣的城市有一种归属的感觉，居住舒适，享受生活的理念逐渐由改善住房这一特性向高层次发展，另外也有力冲击城市建造业，产品创新化竞争异常激烈。
3、销售手段层出不穷，光靠一张嘴不如靠品牌、建筑风格、教育资源等产品固有特性，但是老式的优惠、做活动、抽奖仍然能够很好的发挥作用。在销售上两者结合应该是以后地产销售行业的趋势。
4、建筑风格的创新及向外化，追溯欧洲建筑风格的尤为严重
5、销售人员的素质要求，统一服饰，统一话术，统一的格调，统一的素养，以及保安严格的素质要求，是本展会让我体会最深刻的地方
6、外地投资房逐渐打开内地市场，越来越多的外地商看好中国这片大森林，现在在一线城市比较明显，后期会向二线、三线、四线城市发展的趋势越来越明显。
7、地域差别性减弱，依靠本地域销售逐渐向依靠整个地区销售为渠道，向周围扩散的地域越来越大。
8、客户群越来越理性，不再是脑子热的时代，这样销售方案必须要跟得上脚步才是。
