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--读《物业经理365天超级管理手册》有感
读书是一架梯子，他能引导我们登上知识的殿堂；读书是一叶小舟，带你遨游汉字王国；读书是在品尝营养面包，它能让人充满了精神粮食。读书是学习，读书是充实，读书是体味文化，读书是回顾历史，读书是精神的旅行，读书是思想的驰骋，读书是与前人会心的交流，读书是自我灵魂的感悟。伴随着顺事达物业公司“一本书，一篇文，一堂课”为主题的“三个一”活动的深入进行，我在此次活动中深入阅读了王生平老师撰写的《物业经理365天超级管理手册》。该书通过全方位细化物业公司各方面的工作事项，从物业经理的视角详细介绍了物业管理中应掌握的各项技能，内容涉及物业接管验收管理、物业安全管理、客户服务管理、消防安全管理、物业收费管理、业主入伙及装修管理、人力资源管理、突发事件处理、房屋设施设备管理、保洁和绿化外包管理、物业经营管理、物业风险管理、社区文化管理、创优达标管理、物业投标管理等多个方面，可以有效地帮助物业经理提高管理效率和工作业绩，增强团队的凝聚力和战斗力，打造业主认可的物业服务团队。现就如下几点进行深入分析：
一、科学有效授权，让管理者抽身事务性工作。
企业发展到一定阶段以后，面临如何使企业成功转型，实现由人治向法治转型，由粗放型管理向精细化管理转型。一个企业的管理不再只是“做事”的方法，而是“让人做事”的艺术。唯有授权，管理者才能从繁琐的日常事务中抽身，把时间和精力投入到企业的发展中来；因为授权，一个企业才能培养、成就人才，才能激发员工的工作积极性，才能储备起良好的人力资源，加强企业的竞争优势，企业才能越来越高效。通过实施授权管理，企业才可建立企业的核心的控制体系，实现有效监管，在企业范围内实现全方位的责、权、利对等。授权就是复制自己，就是让别人按照你的意思工作。管理者会不会授权，决定他做事能不能抓住重点。任何时候工作来了，第一就是看有没有适合的人来做。有，果断授权！管理者要果断授权，但绝不是盲目授权！管理者必须掌握正确的方法后，再去授权。而且，必须在授权的过程中不断反省、总结、改进授权技巧。
二、切合实际分析管理风险，让风险防范具有前瞻性。日常物业管理的风险是物业公司经营过程中的绊脚石，有效的降低日常物业管理的风险可以使物业公司长期的稳定发展。包括如下：
1、物业使用带来的风险：不仅会造成物业共用部位损坏、安全隐维修和维护成本，还会使物业公司在物业日常使用过程中，业主(或物业使用人)对物业使用出现不当行为和不当使用的情况，如高空抛物、改变物业使用功能、堵塞消防通道、损毁共用设施设备和场地等，这些情况难以确定责任人的，即使确认了责任人物业公司一般也要承担一定的法律责任
2、法律概念不清导致的风险：如公共安全、人身财产的保险和财产保管方面，业主往往对物业管理安全防范主体的责任认识不清，误将本应由公安机关或业主自身承担的安全防范责任强加给物业公司，导致物业公司与业主纠纷增加，物业公司为此投入大量的人力、财力和物力造成不必要的消耗，承担额外责任。
3、各项费用的收缴风险：业主由于各种原因缓交、少交或拒交管理费，是物业服务活动中比较突出的问题。由于物业公司普遍缺乏有效的追缴手段，收费风险是物业日常管理服务常见的风险之一，不单是物业费、供暖费，代收代缴的费用缴纳不及时势必导致物业公司蒙受经济损失，承担其不应有的风险。
4、管理员工服务存在的风险：物业管理服务需要员工来实施，在对员工的选择及实施管理的诸多环节中，物业公司虽然可采取多种手段加以控制，但员工的工作如与物业公司不一致，虽然物业公司可通过要求整改予以解决，但其后果往往是对物业公司不利，物业公司也将承担员工不当行为的责任。
5、公共媒体在宣传报道中的舆论风险：在物业管理活动中，由于物业管理服务不到位、矛盾化解不及时、投诉处理不当和与各方沟通不及时等，均有可能导致物业管理的舆论风险。舆论风险不仅会影响物业公司的品牌形象，而且会给物业公司带来经济上的损失。
物业公司应结合项目的实际情况，确定长期、中期和短期管理目标，不断总结并调整管理方向，确保管理目标的实现。加速人才培养，高度重视员工的培养教育，努力提高员工业务水平以及处理技巧，尽快形成高素质的、职业化的物业管理队伍。做好年度财务预算，积极公布财务报表，增加财务收支透明度，让业主感到物业公司账目清楚，取得业主的信任和支持，避免多收费、少服务、少花钱以赚取最大利润的做法。提高业主对物业公司及物业管理行业的熟悉加强政策法规和消费意识的正面宣传，让业主了解物业公司收取的物业管理费是合理定价并公开透明的，达到理解、支持、配合物业公司各项举措的目的，才能更好地开展各项管理服务工作。运用法律法规保护自己，物业管理相关法规相继出台了一些配套的法律法规和规范性文件，明确了物业公司和业主双方的责任和义务，在一定程度上减少了物业管理风险的发生，物业公司要通过学法、守法，及时把握其条款及领会其精神，可以充分运用法律武器保护自身的合法权益，在签订各项合同时，明确相关方的权利、义务和责任，是规避物业管理风险的有力保障。同时，物业公司还要增强预见性、针对性，才能进一步提高自身防范和化解各种风险的能力。购买保险，除了自身提高管理水平，做到防患于未然外，为接管的物业公用部位及公用设施设备购买保险来转移和降低风险。防范因管理过程中的疏忽或过失造成经济损失。总之，风险是一把双刃剑，物业公司只有正确地熟悉物业管理活动中存在的风险和做好风险防范措施，才能使获得良好的经济利益和长远发展。
三、提高有效沟通水平，解决企业管理问题。
记得国学大师翟教授说过：“沟通需要五心：喜悦心、包容心、同理心、赞美心、爱心”，其中最重要的是要有“喜悦心”，这是影响沟通效果的重要因素，好心情不仅使自己在沟通过程中有积极的态度和想法，也能影响到交流的对象。“有和气者，必有悦色，婉容”，试想心里憋着气，黑着脸与人交流，对方也会因此失去好心情，本来很好解决的事情很可能就无法办成。换个角度看，只要能控制好自己的情绪，即使对方有些蛮不讲理，也不可大动干戈，而应冷静应付，必要时以不变应万变。
另一个是“包容心”，学会包容，学会容忍，是一个高效沟通者的基本素质。“认同别人更容易肯定自己”，谁都有犯错误的时候，也都有灵光一现的时候，所以要学会包容别人，不能因为与别人暂时的意见不合，影响到交流，有可能错的人是你。所以有了包容的心，就能全方位的考虑问题，避免走入误区。
再就是“同理心”，也就是换位思考。很多时候，为对方设身处地的思考，就能够了解对方的处境和心情，沟通就会变得顺畅。同样，“赞美心”、“爱心”一样重要，翟教授说“您看待人的想法，就会影响那个人的行为”，“赞美别人会让别人把对的事情继续做下去”。有时候，一句“干的不错”，就能让工作者精神焕发，人都是想要得到肯定和认可的。懂得在适当的时候夸奖别人，肯定对方的工作，将会给沟通带来莫大的好处。而“爱心”是具有“赞美心”的关键，对家人、对同事、对身边的人、对社会国家充满爱心，才能变得善于发现美，善于赞美一切美好的事物。
四、处理物业管理突发事件，确保经营管理顺利进行。物业公司对突发事件进行紧急地、先期地处置有着十分重要的意义。首先，先期处置可以有效地控制局面，扼杀事故苗头和防止事态扩大；其次，先期处置为抢救生命、减少损失赢得时间和提供人力保障；最后，先期处置为事后调查，了解真相提供证据保障和创造有利条件。那么在处置中，应遵循哪些基本原理和准则呢？主要有以下几项。
1、及时性：现场处置贵在及时。比如现场急救，若速度缓慢可能导致贻误抢救最佳时机，发生人员伤亡的后果。又如现场保护，若不及时保护，现场痕迹物证就会因各种自然或人为的因素而消失，从而影响后期的调查工作。
2、合法性：作为担负物业一线安全的物业保安，法律没有赋予执法权。因而在紧急处置中应特别强调依法办事，严格履行处置程序上的法律规定，不要以处置行为的正当性来掩盖、忽视处置手段的非法性。如不得以防止交通肇事的司机逃逸为由而私扣驾驶证；不得以执法者的身份对抓获的小偷进行私自审讯等。
3、安全性：消除危险，恢复安全是处置的终极目的，所以在处理险情时务必以安全至上，尽最大可能保证在场所有人、事、物的安全，力求把损失降低到最小程度。同时安全性也体现出对处置人员自身安全的要求。这似乎与勇敢、牺牲等处置精神相冲突，但科学、效率的处置理念同样重要。这就要求处置人员应有防护、自卫意识，如选择最佳处置时机，佩带必要防护用具等等。
4、保全性：若将调查一起安全事故作为一个整体来看，现场控制、抢险等先期处置活动只是调查的一部分，只是为后期的查明真相，理清责任提供证据保障。这就要求在实施处置措施时，务必时刻具有证据意识，尽量减少对痕迹、物证的破坏，使现场保持事发时的原貌。《物业经理365天超级管理手册》对物业管理工作事项进行了全方位细化，是日常工作的自检手册，监督管理的详细指导，引导物业经理及时发现和解决业户最关心的问题，有效地帮助物业经理提高管理效率和工作业绩。本书通过图文结合的形式，把管理者需要掌握的各项技能分解到365天，形成365个知识点，每天学习一个知识点，将其应用到日常工作中，从细微之处着手，全面提升物业服务管理水平。
张颖
