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王乃合学术代表作的自我评价
（一）我的学术代表作《房地产价格变动对城市居民消费的影响研究》一书，于2011年9月在天津大学出版社出版，全书180千字。
全书比较全面和系统地梳理了关于消费理论和房地产财富效应方面的研究成果，从理论上分析了金融体系对房地产财富效应的影响，并实证检验了我国房屋销售价格和租赁价格变动对城市居民消费的影响。
一、学术研究背景与意义
20世纪80年代以来，股票和房屋等资产价格的变动对市场经济国家的宏观经济和消费的影响越来越显著，引起各国经济学家的广泛关注。中国自1998年住房制度市场化改革以来，房地产产业已成为国民经济的支柱产业，成为扩大内需，促进经济增长的重要源泉之一。与此同时，近年来中国居民消费率却呈现出逐年下降的趋势。从国际经验看，英美等国的房价上涨都不同程度地提高了居民消费率。国外众多研究表明，在剔除了收入增长对消费的影响之后，房屋资产价格的上涨对居民消费有独立的正向推动作用，即房地产财富效应增加了居民消费。国外学者对房屋价格与消费关系的研究取得了许多引人注目的成果，从最初的理论分析发展到实证检验与预测，从对一个国家的研究发展到对不同金融体系国家的对比，从对单一消费者群体研究发展到对不同年龄群体的研究。这些成果为中国居民消费问题的研究提供了很好的范例，遵循国际研究思路，结合中国实际，将能得出有益的结论与相关的政策建议。
国内对房屋资产价格与居民消费的研究还主要集中在单纯的价格变动对整体消费者的影响上，与国际研究水平还有相当的距离，这就成为本课题的选题依据。我国的金融体系对房地产财富效应有何影响？房屋价格变动对不同地区、不同收入水平的消费者有何影响？房屋租赁价格变动是否能够发挥财产性收入促进居民消费的功能？老龄化社会发展趋势下，房屋价格变动对老年人口消费有何影响？从理论与实证两方面来探讨、分析这些问题具有理论与现实意义，也构成了本书的研究主线。
二、学术创新点
本书的创新之处主要有：
1．以消费理论和房地产（资产）财富效应理论为分析基础，详细考察了房地产的房屋价格和租赁价格变动对我国城市居民家庭消费的影响。
2．利用不同层次的数据（年度数据、季度数据、面板数据等），采用多种计量方法（回归分析、协整分析及误差修正模型等），对房屋销售价格及房屋租赁价格变动对城市居民消费的影响进行了经验检验，结果表明房屋销售价格上涨制约了居民消费，没有显示出财富效应，而租赁价格上涨则显示出了财富效应。
3．用金融体系理论和流动性约束理论解释了我国房地产财富效应不显著的原因，从金融创新的角度提出了促进居民消费的政策建议。在比较分析不同金融体系国家住房金融市场的特征和资产证券化金融创新的基础上，指出由于资产证券化的引入和发展，市场主导型金融体系比银行主导型金融体系更能促进房地产财富效应功能的发挥。而我国现阶段属于典型的银行主导型金融体系，对房地产财富效应有明显的制约，应加速金融体系市场化改革步伐，加快资产证券化试点工作，为发挥房地产财富效应功能创造条件，为提高中国居民消费率开辟一条新渠道。
4．从理论上分析了人口年龄及其结构对房地产财富效应的影响。在介绍国外实证研究文献的基础上，得出老年房主对房产价格变动最为敏感的结论，指出在老龄化社会背景下，我国应充分发挥房地产财富效应的功能，实施住房反向抵押贷款试点，在创新养老模式的同时，还可以提高居民消费率水平。
本书是在我的博士论文基础上修改完成的。在写作过程中，参阅了相当数量的中外文献，掌握了丰富的资料，在其他学者研究成果的基础上，做了一点探索。由于国内对房地产财富效应的研究还处于起步阶段，在研究中考虑的变量还比较少，与国际上已流行了50多年的财富效应研究还有很大差距，只有数量不多的论文，还未找到成系统的专著，所以所参考的文献更多的是外文资料。与国内其他学者相比，我引入了金融体系变量和人口变量来研究我国的房地产财富效应，可能是有一点点小进步，但现实中的经济现象是复杂的，影响房地产财富效应的经济变量还很多，如传统文化、居民消费心理和习惯等，本研究均未能涉及，还有许多地方需要改进。
王乃合学术代表作的自我评价
（二）我的学术代表作《中美住房政策比较研究》一文，载于2009年4月出版的《南开学报》（哲社版）增刊，全文5.8千字。
研究发现，美国住房政策的中心是提高居民自有房率，同时重点关注低收入居民的住房保障。中国应借鉴美国的经验和教训，从自身国情出发，通过改革住房信贷系统、提高税收减免措施等手段保持较高的自有房率，并尽快建立起针对中低收入居民的完善的住房保障体系。
一、学术研究背景与意义
2003年，我国国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发2003年18号文），使住房市场化过度，超越了经济发展阶段，导致居民住房消费能力与市场房价脱节，2007年经济过热，房价飞涨。国家不得不实行紧缩政策，控制房价。但2008年美国次贷危机愈演愈烈，我国政府为避免次贷危机的影响，推出4万亿刺激政策，使刚刚被控制的房价在2009年又开始反弹，将极大影响中低收入居民的住房需求。如何保障这一群体的住房需求成为亟待解决的问题。参考国际经验和教训，对解决好我国的住房问题很有益处。
二、学术创新点
本文的创新之处主要有：
1.比较全面和系统地梳理了美国的住房政策，包括住房信贷政策、住房税收政策、公共住房政策、租房券政策、鼓励私人机构参与私有出租房的政策、州和地方政府的住房政策等，发现美国住房政策的中心是提高居民自有房率，同时重点关注低收入居民的住房保障。通过这些政策的实施，提高了美国居民的自有房率，基本解决了低收入居民的住房保障，但也存在一些问题，如公共住房政策导致了贫困集中，针对低收入居民购房的零首付埋下了次贷危机的隐患等。
2.比较全面和系统地回顾了我国的住房政策，包括1978年以前的福利分房政策、1979年—1998年双轨制时期的住房政策、1998年的23号文（“关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”，彻底停止福利分房，全面实行住房分配货币化，同时建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系）、2003年的18号文（“关于促进房地产市场持续健康发展的通知”，提出逐
步实现多数家庭购买或承租普通商品房，弱化了对中低收入家庭的社会保障功能的经济适用住房）、2008年政府工作报告（抓紧建立住房保障体系，并将廉租住房保障资金首次写入政府工作报告，重点发展面向中低收入家庭的住房，高收入家庭的住房需求主要通过市场调节解决）。可以看出，我国的住房政策存在反复，还不成熟，而且面对中低收入家庭的保障住房政策还不完善，很可能发生类似于美国公共住房政策导致的贫困区集中现象。
3.通过中美住房政策的比较，本文认为我国的住房政策必须稳定下来，坚持2008年政府工作报告确定的方针政策，并使其成为法律，不可动摇。对中高收入家庭的首次购房和改善性需求实行信贷和税收优惠，不鼓励低收入家庭的购房行为，尤其要禁止零首付购房政策。从我国人多地少的国情出发，将住房政策与城市规划结合起来考虑，提高土地集约化利用程度，提高住宅容积率，鼓励住房梯级消费。吸取美国公共住房政策导致的贫困集中教训，借鉴其包容性住房融合不同收入群体的经验，使保障性住房也有好的环境，建设和谐社会。
本文选题具有现实性强的特点。
