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关于重庆市渝中区二手房置业现状的调查报告
前言：
面临实习，这个寒假，我投入到了二手房置业这个行业中，开始了我的实习生活。对于这个行业，我没有任何的涉足和了解，就这么贸然的，进入了这个行业，在这里面，我学习了很多，了解了很多，也收获了很多。经过在这里三个月的实习，我想就我自己的一些切身感受，来谈一谈自己对重庆二手房置业的现状和发展的浅薄认识。
正文：
一、我国整体状况分析：
2005年宏观调控政策影响开始显现，全国房地产业整体处于不景气区间。进入2006年以来，在银行信贷、人民币预期大幅度升值等外部因素的支持下，房地产景气指数快速攀升，房地产业正在逐步转向景气，二手房销售价格指数的变化也紧跟房地产景气指数，从2004年开始一路走高，此时，无论是新建房还是二手房的价格变化都在合理的区间内，有利于我国经济持续、健康的发展。自2008年以来，房地产行业迅速升温，二手房销售也紧跟房地产景气指数得以迅速发展，房地产行业可谓是炒得沸沸扬扬，但自09年以来，全国房地产行业又陆续下滑，政府不断出重拳调控楼市，房地产行业随即冷淡，二手房交易分外冷清。
二、重庆二手房市场现状分析：
（一）自2003年以来，二手房市场得以迅速发展，重庆二手房
市场在08年以来达到辉煌时期。
重庆市的二手房市场的迅速发展时期是从2003年下半年开始的，跟随着重庆楼市处于牛市的大环境而上扬。二手房交易，不排除有一部分是通过业主和买家直接成交的，但绝大部分二手房的交易是通过全市大大小小的各个二手房中介公司来进行。所以，二手房市场现状如何，可以从中介公司的规模、数量和经营现状来判断。近年来，重庆市的二手房中介公司如雨后春笋般涌现出来，甚至在市内的繁华地段，出现了二手房店面的“扎堆”效应。以七星岗为例，周围500米范围内就有二手房中介37家，就民生路上短短的100米直线距离上，就排列了大业兴、中房、广积粮、钢运、大泽、驰宇6家二手房中介公司，有4个门店甚至只是一墙之隔。在一些主城区交易频繁的地段，二手房中介公司的数量远远超过了任何银行网点的分布。与此同时，外地大型品牌公司也抢占重庆市场，天津顺弛、香港美联物业，以及台湾鼎盛纷纷在重庆注册。这一时期，是重庆二手房交易市场发展最为辉煌的时期。
（二）2011年，重庆二手房交易市场的寒冬来临，政府不断出重拳调控楼市。
虽然二手房交易市场发展迅速，然而，二手房中介市场的寒冬很快来临，2011年1月份以来，政府不断出重拳调控楼市。据媒体报道，二手房成交量和前三个月的平均成交量相比下滑约三成。因此，从3月份开始，所有置业顾问明显感觉到收入急剧下滑。
本人从2011年11月26日入职重庆大业兴置业顾问有限公司，自此，涉足了这个我以前毫不知情的行业。初入社会，初入该行业，那时的我并不知道，这段时间是二手房市场最为低迷冷淡的时期，只记得当时入职的时候店里急缺人手，老员工就那么一两个，行情十分冷淡。在那短短数月里，我和新来的另一个同事也可谓是与这个公司一起共患难、同进步了。在大业兴工作的三个月里，我不知道究竟是因为自己是新手能力不足，还是真的行情不好，我没有实现什么自我价值，更没有创造价值，有时不免彷徨，很没有存在感，有老同事开导我们说：“在去年的这个时候，我的平均收入是6000元/月，但是今年，这三个月以来，我只能拿到960元的基本底薪。”他的话也的确如此，并非纯粹安慰之言。这段时间以来，我们的客户量根本达不上，买房者多抱以“观望”姿态，愿意出来看房的人也不过是一些“看房先生”。总而言之，二手房交易市场在2011年里分外冷清。
（三）2012，重庆二手房市场踏上暖春之旅，二手房交易呈现小幅增长。
虽然说二手房交易在2011年滑落低谷，但伴随着新一年的到来，开年之后的二手房市场迎来了它的春天。新年新气象，咱们大业兴在大年过后上班第一天就来了一个满堂红，并且非常明显的，开年之后客户群体仿佛是沉默得太久，纷纷开始出动，许多从事多年房产工作的同事们也纷纷预测，在今年的4月份以后，房地产业必定会回暖升温。截止2012年2月26日，我在大业兴的实习期已经满期，开年之后的这短短一个月内，我也亲眼见证了行情的好转，市场的回暖。现在各个银行政策纷纷放松，公司客户量急剧增多，可以明显的感觉到，二手房交易市场正在好转。此时虽不能确定以后的行情如何，但就网络问卷调查显示，绝大部分的人都认为重庆房价仍有上涨空间，不可能保持现状，尽管楼市低迷，政府调控政策一波接一波，但开年以来，我们已经看到了房价的小幅增长。在这里，我们谈到的仅仅是二手房买卖这一块儿，另外，开年以后的租赁市场亦是十分的火爆。在房屋买卖这一低迷时期，咱们房产中介公司的租赁市场得以迅速发展起来，这一现象，可以说是对二手房市场的雪中送炭。在11年里面，很多的置业顾问选择了离开，因为行情的冷淡，但仍有很多人选择了坚守，他们纷纷表示，自己坚信这种情形不会很长，市场肯定会好起来，而事实也的确如此，据有效数据显示，自开年以来，重庆市每天房屋成交达5000多套，就大业兴房产而言，每周新增客户64组，带看128组，所有数据纷纷翻倍增长。自1月29日到2月26日，整个渝中区大业兴门店4个、5条组、23名员工，成交买卖单13笔，租赁单36笔，2月业绩达到26.45万元，在渝中区这样一个老城区，看到这一串一串的有效数据和那可观的业绩，我想您也并不难发现，现在的二手房交易市场的的确确呈现回暖趋势，并出现了小幅增长。根据渝中区房源每平米均价估算，渝中二手房房源均价在5800-6500/㎡，这个数字与去年环比增长了35-80元/㎡。由此可见，二手房市场正在逐步回升。
三、该现象背后的原因浅析：
重庆二手房交易主要呈现一种波状，上下起伏，其主要原因我认为主要存在以下几个方面：
（一）2011年1月以来，重庆二手房交易冷清，其主要原因源于：政府出重拳调控楼市，抑制房价；黄奇帆大搞廉租房，减少了人们的刚性需求，导致房地产交易冷清。
2012年3月6日，十一届全国人大代表、重庆市市长黄奇帆做客中央台，畅谈重庆的改革与发展，谈到公租房的建设问题时，黄奇帆说，重庆这几年大规模的推进了公租房建设，重庆市委市政府决定三年时间建设4000万平方米公租房，投资1400亿，在去年、前年已经开建了2700万，今年还会再开建1300万，按照一个人平均20平方米的标准来看的话，它可以满足200万人居住。黄奇帆介绍，这些公租房提供给三种人：50%的面积准备给进城的农民工居住的；15%左右是给新毕业的大学生，不管是外地的还是重庆的毕业生，只要在重庆就业，可以申请公租房；还有35%给重庆本地的住房困难户，服务对象确定了以后，不管是重庆户籍的人还是非重庆户籍的人，只要在城里有工作，符合这三种条件，那么都可以住公租房。廉租房的建设，为贫困人民解决了切身问题，在拉动内需的同时，从而也抑制了房价，减少了人们的刚性需求。
（二）2012、二手房交易呈现小幅增长，房地产业整体回暖，同样是政府态度所决定的。
1、国家税收无非包括税、利、债、费四种，而地方政府的税收主要来源于土地。无论政府怎样调控，政府终究是要出让土地于开发商以赚取利益，由此可以说明，即使政府出重拳调控楼市，那也只是力求平衡，因此，房地产业不可能永远低迷，更不可能高不可攀，而
是沿着中央和政府这根线上下起伏，力求平稳。
2、银行利率调动，政策纷纷放宽，为房产交易市场注入了活力，带来了新气象。
3、该市场中仍存在刚性需求，并且存在许多投资者，他们本身带动了房地产行业的发展。
四、总结：
在房产中介工作了短短数月，我自认自己成长了很多，对于本次的调查，其多为我自己本身对该行业的一点非常浅薄的认识，该行业是一个非常深、非常宽的行业，它涉及到市场经济、国家的宏观调控、国家税收、社会内需等政治经济文化各方面，同时也关乎到社会生活，老百姓们的切身利益、生活必须等生活琐碎方面，其影响非常之大，此调查报告虽见地浅薄，认识不够深刻，但它是我在这三个月实习生活里最好的答卷。
