金天帝广场运营策划书由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“广场运营管理保证金”。
金 天
广 场 运
行 性 建
闫
飞
2012年6月
营 管 议
理
帝可
前 言
从业10余年，在我所经历的职场磨练过程中，使我懂得，任何企业都存在自身难以解决的问题和矛盾，有时总在取舍之间，有的来自公司自身业务的难以推进，有的是企业现状与自己的设想总是有很大的偏差与距离，而有的是企业自身内部的管理不顺畅。每个企业家都会深处于这个漩涡中，因为他缺少可以信赖的经营团队，缺少拥有足够战斗力的员工，缺少能够帮助他决策的参谋。一个人的精力毕竟是有限的。然而，每个成功的企业家对自身却充满了无限热情和自信，包括对自己建造的大楼。就像自己的孩子一样，父母始终认为那是最好的，我认为凡事要以客观为准，经商要以市场为准，有进有退，这样才会立于不败之地。
“谨慎做人，果断做事。”是我的工作原则，来吉祥集团这些日子，通过观察，与部门负责人的沟通，了解到目前吉祥公司存在的部分管理问题，列举如下：
1、企业缺少团队观念，部门之间有矛盾，缺少沟通，只有监督，只有举报；
2、部门工作职责不很明确，有些重大问题进展不顺利，没有明确主管部门进行跟进，适时进展汇报（如：消防验收，工程质量协调等）；
3、企业目前工作重点不明确，什么是主，什么是辅？各自为政。
4、个别部门负责人讲资历，论辈分，不注重团结。
4、周边商业业态的单一化，为我们创造弥补型业态的定位机遇。
W（劣势）：
1、楼体外立面商业氛围不足，经营定位不能凸显。
2、现有车辆交通拥有盲点，不是特别方便出入；车辆不 适合载客，放客停留。
3、目前1—5F定位“海宁皮草城”，体量过大，且皮草行业不属于聚集人气的业态。
4、1—5F布局属于环（回）形，购物空间不是很开阔，单层使用面积不够3000平米。
5、目前租金定位较高，在物业设施功能优势不能完全体现的前期，市场竞争压力较大。
6、7--9层装修完毕，格局、装修风格受到制约，有些不能满足商户使用需求。
7、精装公寓设在11--19F，而写字间在20--24F，不符合规划设计，公寓失去私密性。
8、个别物业管网存在问题。
O（机会）： 周围商业结构特点，缺少贴近生活，商务交际，休闲、娱乐等功能性、高端消费综合型业态，因此，给我们创造了错位经营的良好机遇。
T（威胁）：同行业的竞争，不可避免，包括锦江之星，波士，颐高等对我们都会有冲击压力，租金较为便宜，给我们带来很大招商难度，结合之前招商部提供的调研数据，针对性的制
20F-24F：精装商务公寓。
25F：运动场馆（少儿轮滑俱乐部，游泳培训学校，瑜伽健身中心等等）
-2F：健身中心，物业办公区。-1F：智能停车场
第三部分 招商整体策略
市场调研与动态招商
任何招商行为，必须建立在完善的市场调研基础之上，才能准确地完成，市场调研第一步，是对同行业、竞争对手的调研，包括租金，物业，业态结构，经营状况等等的调研；第二步针对业态定位招商对象的调研与商户储备，掌握客户资料，建立资料库。通过调研，才能进一步制定招商政策，招商条件，对象。根据业态范围，广泛收集客户资料，采取外出、走访、网络、媒体等等多种渠道收集招商品牌资源，可以延伸至区外全国，确定一、二线商户标准，争取引入品牌实力商家。
目前，招商部的工作已经有一定的基础，具体方案，以该部门为准，作为副总工作重心之一，随时调整招商方案。
招商形式调整: A.招商DM、小卡片等，定向派发，夹报派送；
B.定向短信平台，由招商部每周 1-2次，根据招商进度调整频
B.以市场导向定位，第一年、第二年租金稍低于计划标准，先把商家引进来的主导思想，给商家创造一定的运营缓冲空间，“放水养鱼”。第三年，经过前两年的培育与扶持，物业管理也趋于成熟，也树立了成熟的行业口碑。租金可以实现跳跃式递增。（首年租金按照2元/平米/天）计算
第一年：2965×2×365=2164450元
第二年: 2965×2.2×365=2380895元（递增10%）
第三年租金递增按照30%和20%两套方案计算
第三年：2965×2.86×365=3095163元（递增30%）2965×2.64×365=2857074元（递增20%）
三年总租金额：7640508元（第三年递增30%）7402419元（第三年递增20%）
由于政策的调整，招商入驻率会有所提高，保守预估按照第三年递增30%计算，出租率按60%。
三年实际预收租金：7640508×0.6=4584305元。保守预估按照第三年递增20%计算，出租率按65%。
三年实际预收租金：7402419×0.65=4811572元。
通过A、B方案的对比，可以看出，B方案长远收益很高，也适合于市场运作。
从运营成本角度考虑，在运营成本固定情况下，招商率越高，企业盈利越多，负担越少。
F.每月第二、四周下午3点，为公司培训日，时长为1--1.5小时，主讲人由人力部门负责安排，以每部门主管级以上人员进行轮值主讲（对个人能力会有所提升），培训课件自行确定，由人力部门审定，报副总确定。
G.公司每月17日作为“公司坦言日”，员工可以直接与副总提出针对工作建设性意见，并作为“优秀员工评选”依据之一。
H.每年一度优秀部门，优秀个人评选活动。
I.人力部门继续加强企业文化培训，增加人性化管理，多举办有益于团队性文体活动，为员工过生日等活动，提高员工凝聚力，向心力，活力。
J.物业管理
1.物业管理部门完善大楼各项管理公约，建立工作部门对接流程。2.物管人员建立公示栏，联系卡，明示值班服务电话等，把贴心服务真正落实到位。
3.每周集体巡防商户一次，（特殊情况可电话回访）并作寻访记录，由商户签字，每月对物管人员服务水平进行星级评比。
4.物管部门每月定期对大楼各项设施进行查验，并做记录，定时汇报分管领导，将故障发生率降为最低。
5.加强消防安全培训，提高消防意识，物管人员一律佩戴工牌。6.制定1-5F开业方案，进入倒计时，跟进装修审批，做好相关协助、监督工作。-
闫 飞
年6月
