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开发部制度流程汇编
重庆XX房地产开发有限公司
【开发部】
XX 二0一0年五月
开发部制度流程汇编........................................................................................................................1
一、总则.......................................................................................................................................3(一)(二)(三)开发部定位：.........................................................................................................................3 开发部功能：.........................................................................................................................3 发展目标.................................................................................................................................4
二、开发部组织结构....................................................................................................................5
三、开发部外业行为规范............................................................................................................6
四、开发部内业行为规范：........................................................................................................7
五、开发部档案管理制度：........................................................................................................8(一)(二)(三)移交制度：.............................................................................................................................8 存档制度.................................................................................................................................8 档案管理流程.......................................................................................................................10
六、项目前期策划流程：..........................................................................................................11
七、开发部前期开发报建流程：...............................................................................................12
八、网上申报流程：..................................................................................................................14
九、方案阶段工作流程：..........................................................................................................15
十、设计阶段工作流程：..........................................................................................................16
十一、施工阶段工作流程：......................................................................................................17
十二、预售阶段工作流程：......................................................................................................18
十三、竣工阶段工作流程：......................................................................................................19
十四、业务费管理流程：..........................................................................................................20
十五、预测报告流程：..............................................................................................................21
十六、实测报告流程：..............................................................................................................22
一、总则
(一)开发部定位：
1、发展决策依据的提供者
2、业务计划的导向者
3、市场的开发者
4、客户关系的维护者
5、众长企业品牌形象的第一塑造者(二)开发部功能：
1、建立、维护市场调研信息系统，收集有关行业、政策、产品、整体市场等外部信息。
2、寻找项目、培植资源并提供可行性研究结果。
3、公共关系、人脉资源的建立和维护。
4、负责项目开发的战略研究、节奏安排与控制及房地产开发过程相关手续办理。
5、项目在建过程中，各相关职能部门的协调。
6、开发项目预售许可证的办理。
7、项目完工后，项目的竣工验收、栋证办理。
8、客户档案、资料的整理、保存。
9、结合企业内部各数据项目，在整理分析的基础上，建立常规信息平台。
(三)发展目标
1、核心目标：
扩大市场占有率，使众长成为行业主导企业。
确立高水平的专业标准，形成高标准、规范化的工作流程。开发部一定要做众长地产的核心团队。
苦练内功，提高整体战斗力，时刻处在超前位置。
2、发展计划：
2011年：确定开发中心组织结构及发展规划，制定人员配置计划。完成开发中心人员配置，建成系统的开发工作流程。保证北温泉九号二期项目全面开工建设以及各项竣工手续
2012年：使开发中心具备独立市场能力。市场调查专业水准达到行业内领先水平。客服中心创造出独特的服务体系，打造出众长地产的服务品牌。
远景：发展为独立项目运营中心，以强大的信息数据库，为公司战略提供数据支持；以高水平的专业经验，确定项目的定位，缩短项目操作周期，提高运营速度，为公司效益最大化造好保证；以人性化的服务体系，打造出众长的地产服务品牌。让开发中心成为名副其实的众长地产的先锋部队，核心部门。
二、开发部组织结构
部门组织结以及岗位职责构引用公司行政部制定结构
三、开发部外业行为规范
1、外出人员应该先与外联单位办事人员约好时间，外出期间不允许办理私人事情
2、外联交往应讲文明、讲礼貌，据理说事、不与相关业务单位人员争吵
3、外出人员代表公司形象，应注意自身形象、保持干净、整洁、大方、得体
4、遇到较难解决的问题应主动思考解决方案，在自己无法做主的问题上应该立即汇报上级领导
5、外出办事应提前准备好交件资料，避免出现资料遗忘导致效率降低
6、取得相关批文应立即复印部门存档、原件于当日移交公司档案室
7、若需要接待相关行政部门，招待费用遵照公司行政制度执行，并提前征求部门经理同意、事后做好相应台账
8、因公司原因无法派车，部门员工可根据事情的紧急情况自行选择交通工具，交通费用应于当日内到部门经理出备案
9、完成一件从来没有做过的工作应于当日内整理好办事流程，于周五会上与部门同时分享，情况紧急的应在最快的时间内告知上级领导
10、外出办事应带好记录本及签字笔，做好必要的沟通记录以及解决方案
11、具备高尚的职业道德、爱岗敬业、诚实守信、严禁以权谋私
四、开发部内业行为规范：
参考公司行政制度执行
五、开发部档案管理制度：
(一)移交制度：
1、建立移交台账，台账移交模板详见附件
2、取得的所有批文、图纸、报告等复印件部门存档、原件及时移交公司档案室
3、所有资料移交必须及时登记台账做到进出有据
4、与乙方单位配合需要书面纸质一次性告知对方所需要提供的资料以及时间要求、使对方明白未能按时提交资料的后果。一式两份。乙方单位经办人员签字确认。
5、注意任何移交必须注明时间，以降低公司法律风险(二)存档制度
1、档案根据属性进行分类存档： 属性： 公司内部文件 外联单位管理文件 各类批复文件 资质证书类文件 各类图纸类文件
2、严格档案密级制度
3、存档应编制电子目录
4、档案保存实效记录
5、档案销毁应有审核以及销毁记录
6、档案应立卷存档
7、档案入库应及时
(三)档案管理流程
档案管理流程经办人员部门经理档案室工程部取得各类批文扫描编号工程部领取资料扫描件分类立卷存档档案室移交登记部门经理审核
六、项目前期策划流程：
项目前期策划流程总经办开发部工程部预算部财务部营销部战略指导获取土地信息取得相关土地资料审核项目粗选实地考察 人员人员人员审核初步可行性报告市场、政策分析工期安排、支付计划成本估算资金安排、资金流量价格预测、销售进度市场、竞争分析项目定位审核详细性可行分析报告通过招、拍、挂取得土地直接与土地方或合作方签订协议资金支持结束
七、开发部前期开发报建流程：
开发前期手续报建流程开发部工程部预算部财务部营销部取得土地资金支持缴纳土地出让金、契税、交易费建设用地规划许可证建设用地批准书投资备案登记证土地证地形图技术支持地下管网技术支持资金支持定桩成果技术支持资金支持规划方案设计技术支持资金支持规划审核地勘方案成果通知书施工图设计投资计划设计审查放线验线
开发前期手续报建流程2开发部工程部预算部财务部营销部建设工程规划许可证施工图设计审查备案监理招标确定施工单位直接发包安监质监配套手续施工手续施工单位配合资金支持施工许可证施工阶段协调物管用房备案座落证明施工进度管理预售测绘报告工程部读图资金支持预售许可证工程进度达到预售要求销售方案确定完善配套技术支持确定合同资金支持防雷空气质量检测节能验收工程竣工竣工预验收能效测评竣工验收备案竣工验收
八、网上申报流程：
项目手册网上申报流程预算部开发部财务部行政部工程部领取项目手册可控性选择建委主管部门备案各类合同信息填写项目信息提供单位持证人员信息确定项目负责人基础竣工审核每月网上填写进度信息每季度上报季度信息财务投资数据预售进度审核施工单位配合竣工验收审核施工单位配合竣工验收备案审核施工单位配合竣工验收备案
九、方案阶段工作流程：
方案阶段工作流程财务部开发部取得土地各项经济技术指标工程部营销部合同预算部签订设计合同规划方案审查总图、分栋图纸营销策划支持取得规划复函根据复函调整技术支持报送方案通过未通过人防发起并联消防环保通过绿化水利方案审查意见书
十、设计阶段工作流程：
设计阶段工作流程营销部开发部取得方案审查意见地勘工程部财务部资金支持合同预算部签订地勘合同消防人防防雷初设审查园林技术支持施工图资金支持签订施工图审查合同市政交通取得初设批复建设用地批准书施工图审查施工图审查备案审查报告审查图纸办理规划许可证
十一、施工阶段工作流程：
施工许可办事流程财务部开发部工程部施工单位材设部合同预算部施工图审查施工图审查备案取得审查报告灯饰工程效果图施工图审查备案证明直接发包手续提供相关资质证件原件确认发包单位以及范围安监手续质监手续提供相关资质证件原件资金支持缴纳安全文明措施费缴纳保险费缴纳安全文明措施费取得安监手续取得质监手续组织现场交底存入项目资本金补办项目资本金手续缴纳配套费办理项目资本金使用手续办理配套费手续缴纳综合服务费、民工工资保证金办理施工手续提供资料以及各类费用取得施工许可证复印后原件公司存档
十二、预售阶段工作流程：
预售阶段工作流程营销部开发部工程部财务部物管公司营销方案确定工程进度管理物管用房备案证明预售附图测绘预售测绘工程部读图会议营销确认工程确认取得测绘报告土地解压财务银行协调、确认方案营销部定价、算价预售区交易所交件工程进度达到预售条件现场查看市局审核确定开盘日期取得预售许可
十三、竣工阶段工作流程：
竣工阶段工作流程合同预算部开发部工程部主体完工、外墙完成财务部材设部大配套协调规划核实面积勘测技术支持出具竣工图资金支持签订各类配套设施合同门窗外墙等安装完成防雷验收单项验收空气质量检测档案验收节能验收竣工预验收能效测评整改外联协调竣工验收取得质量监督报告环保规划并联验收消防技术支持环保绿化灯饰其他项目手册协助办理竣工验收备案登记证款项证明
十四、业务费管理流程：
业务费管理流程经办人员部门经理分管副总财务部财务总监董事长项目业务费用资金计划审核审核确认月度资金计划提出申请根据必要性审核审核审核确认建立台账出纳支付报账明细冲账审核审核审核确认建立台账冲账
十五、预测报告流程：
房屋预测流程财务部开发部工程部营销部分管副总取得建筑施工图参与读图参与达到预售条件提供规划审核施工图预测对接个部门数据标识出具核对版本面积户型结构审核尺寸修改调整审核确认标识户型结构出具调整版本资金支持凭汇签单用印，出具预测报告试算定价宣传销售
十六、实测报告流程：
房屋实测流程财务部开发部工程部主体完工、安装完成营销部分管副总组织现场实测提供竣工图1套，只需要分层平面图对接各部门数据选择性联系参与实测客户实测读图参与出具公示版本标识标识面积审核审核尺寸户型结构面积差出具调整版本户型结构出具实测报告确认房款决算组织交房
