物业管理制度与政策 第四章 房地产相关制度与政策由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“物业管理制度与政策”。
第四章 房地产相关制度与政策
考试基本要求
掌握：房地产领域的现行法规体系，《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的要求和主要内容。
熟悉：房地产开发项目的规划设计管理。了解：施工许可证制度。
第一节 房地产与房地产业管理制度简介
房地产作为物质实体，即指土地、建筑及建筑附属物，作为权益包括房地产的所有权、占有权、使用权、收益权和处分权，以及以上权益派生出来的承租权、抵押权、典权等等。
房地产业是关于房地产投资开发、经营交易、消费管理与服务等各方面关联行业的总称。房地产业属于第三产业，是基础性产业，对国民经济发展具有先导作用，是国民经济的支柱产业。
由于房地产所有人和各方面人享有法律规定的各种权益，因此国家对房地产的管理制度是多方面、多角度的。直接关联房地产的法律有：《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《城市规划法》。国务院关于房地产颁布的行政法规有：《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《土地管理法实施条例》、《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》、《住房公积金管理条例》等。国务院建设行政主管部门和国务院相关部委关于房地产颁布的部门规章主要有： 《房地产开发企业资质管理办法》、《城市房屋拆迁单位管理规定》、《城市商品房预售管理办法》、《城市商品房销售管理办法》，《城市房地产转让管理规定》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《城市房屋租赁管理办法》、《城市廉租住房管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》、《房产测绘管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《城市房地产权属档案管理办法》、《城市危险房屋管理规定》、《城市异产毗连房屋管理规定》、《公有住宅售后维修养护管理办法》等。（重点关注相关法律，并且注意管理制度的层次）房地产管理制度，大体可划分为房地产开发经营管理、房地产管理、房地产维修养护管理三个方面。本章就这些管理制度中与物业管理联系较密切的制度，结合住房制度改革有关政策，做概括介绍。第二节 房地产开发经营管理
这里提出的房地产开发经营概念，仅指经营性房地产开发建设，不包括基建投资性质的开发建设和仅针对基础设施建设的土地开发。此外，房地产开发经营中商品房销售与出租方面的内容，并入房地产市场一节统一阐述，本节不做介绍。
一、房地产开发企业管理
房地产开发企业是具有企业法人资格的经济实体，必须依法设立。(一)设立房地产开发企业的条件 1．房地产开发企业资格
企业资格是该项企业成立的法定条件。根据房地产开发客观情况和实际需要，设立房地产开发企业除应具备企业法人的一般条件外，还应符合《城市房地产开发经营管理条例》要求的以下条件：(1)有100万元以上的注册资本；
(2)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。上述条件是针对全国基本情况提出的要求，标准较低。因此，《城市房地产开发经营管理条例》规定，省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件，作出高于上述标准的规定。
2．房地产开发企业资质（重点关注相关数据）
企业资质是行业主管部门针对不同条件企业所做的分类。为规范房地产开发企业的市场活动，《房地产开发企业资质管理规定》将房地产开发企业划分为4个资质等级 一级资质：
(1)注册资本不低于5000万元；(2)从事房地产开发经营5年以上；
(3)近3年房屋建筑面积累计竣工30万㎡以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
(4)连续5年建筑工程质量合格率达100％；
(5)上一年房屋建筑施工面积15万㎡以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；
(6)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；
(7)工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；(8)具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；(9)未发生过重大工程质量事故。二级资质：
(1)注册资本不低于2000万元；(2)从事房地产开发经营3年以上；
(3)近3年房屋建筑面积累计竣工15万㎡以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
(4)连续3年建筑工程质量合格率达100％；
(5)上一年房屋建筑施工面积10万㎡以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；
(6)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；
(7)工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；(8)具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；(9)未发生过重大工程质量事故。三级资质：
(1)注册资本不低于800万元；(2)从事房地产开发经营2年以上；
(3)房屋建筑面积累计竣工5万㎡以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
(4)连续2年建筑工程质量合格率达100％；
(5)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；
(6)工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；
(7)具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；(8)未发生过重大工程质量事故。四级资质：
(1)注册资本不低于100万元；(2)从事房地产开发经营1年以上；(3)已竣工的建筑工程质量合格率达100％；
(4)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；
(5)工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；
(6)商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
(7)未发生过重大工程质量事故。(二)设立房地产开发企业的程序
1．房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内持下列文件到房地产开发主管部门备案：
（1）营业执照复印件；（2）企业章程；（3）验资证明；（4）企业法定代表人的身份证明；（5）专业技术人员的资格证书和劳动合同；（6）房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。2．房地产开发主管部门在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件。《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期，但延长期限不得超过2年。自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。房地产开发企业在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。房地产开发主管部门根据其开发经营业绩核定相应的资质等级。
(三)房地产开发企业的市场活动规则
对房地产开发企业设立资质等级制度的目的，就是规范房地产开发企业的市场活动，维护市场的有序竞争。房地产开发企业必须按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。
《房地产开发企业资质管理规定》对企业未取得资质证书从事房地产开发经营的、企业超越资质等级从事房地产开发经营的、企业隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书的，以及涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书等行为，均规定了相应的行政处罚。
二、房地产开发项目的规划设计管理（重点，熟悉）
房地产开发一般可以划分为四个阶段：投资机会选择与决策分析阶段、房地产开发前期工作阶段、房地产开发建设阶段、房地产租售经营阶段。其中，房地产开发前期工作阶段的内容，包括取得建设用地、取得建设项目的立项批复、完成房屋拆迁、审定项目规划设计等方面工作。
城市规划部门对房地产开发项目的管理，包括审定项目规划设计和实施监督检查两个方面。
(一)城市规划的概念和与房地产开发项目的关系 1．城市规划的概念
城市规划是指为了确定城市规模和发展方向，以实现城市经济和社会发展为目标，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署及具体安排。国家设立城市规划管理部门，依据国民经济和社会发展规划，以及当地的自然环境、资源条件、历史情况、现状特点，负责编制城市规划。根据城市规划的作用，编制城市规划一般分总体规划和详细规划两个阶段进行。大城市、中等城市为了进一步控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施的建设，在总体规划基础上，可以编制分区规划。
城市总体规划的主要任务是，综合研究城市的性质、发展目标和发展规模，确定城市建设用地布局、功能分区和各项建设的总体部署，综合制定城市交通体系和河湖、绿地系统，控制各项专业规划和近期建设规划。城市详细规划是在城市总体规划或者分区规划的基础上，对城市近期区域内各项建设作出具体规划。城市详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划。
(1)控制性详细规划的主要内容
控制性详细规划由规划部门负责编制，主要内容有： 1)规划范围内不同性质用地的界限和建筑类型；
2)规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标； 3)规定项目与大市政接口、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等； 4)提出各地块建筑体量、竖向规划与色彩要求； 5)确定各级支路的红线位臵、控制点坐标和标高； 6)确定工程管线走向、管径和工程设施用地界限。(2)修建性详细规划的主要内容
修建性详细规划是依据控制性详细规划的各项指标和要求，直接对建设项目进行规划设计和修建安排，指导建筑设计和工程施工图设计。修建性详细规划由开发建设单位组织、委托规划、设计单位完成，主要内容有： 1)建设条件分析及综合技术论证；
2)总平面图布臵、建筑、道路、绿地的空间布局和景观设计； 3)道路、绿化、工程管线规划设计； 4)竖向规划设计；
5)工程量估算和投资效益分析。2．城市规划与房地产开发项目的关系
房地产开发是城市建设的主要方式，与城市规划有着相互依存的关系。《城市规划法》规定：“城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。”其中，城市规划区是指城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。房地产开发作为城市建设的主要方式，基本都是在城市规划区内进行。因此房地产开发项目的规划设计，只有符合城市规划要求，包括用地数量、用地位臵、用地强度、建筑用途的功能布局、建筑设计形式、设计标准，才能有效促进城市建设，和谐城市经济与社会发展。同时，房地产开发建设又是实现城市规划的主要途径，没有房地产开发建设的实施，城市规划如同纸上谈兵，失去其存在的意义。(二)房地产开发项目的规划设计审定
审定房地产开发项目规划设计的过程，就是通过对修建性详细规划的编制、修改，使其符合城市总体规划和控制性详细规划的过程，也是城市规划部门对房地产开发项目前期工作实施管理的过程。规划管理的主要方式是依据《城市规划法》审批、核发“一书两证”，即，项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。1．建设项目选址意见书（主要内容）
《城市规划法》规定：“城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划。设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。”建设项目选址意见书的主要内容是，建设项目的基本情况和项目规划管理的主要依据。城市规划行政主管部门对建设项目选址意见书的审批权限实行分级管理，分级管理的划分标准，主要是根据批准立项计划的机关而确定。申报建设项目选址意见书的主要要求是：(1)项目选址的土地权属情况；
(2)对拟建工程的说明，包括建筑位臵、使用性质、高度、面积等；(3)界址地形图，包括建筑工程用地和相邻单位及建筑。2．建设用地规划许可证（主要内容）
《城市规划法》规定：“在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位臵和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地”。申报建设用地规划许可证的主要要求是：
(1)市政府对征用集体土地的批复或国土部门对选址用地范围、数量的意见；
(2)规划部门审定的设计方案。3．建设工程规划许可证
《城市规划法》规定：“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。”申报建设工程规划许可证，应按审定设计方案要求向规划部门提供各类工程设计图和有关文件。(三)城市规划部门对建设项目的检查和监督
检查和监督开发建设单位认真落实审定的规划和设计，是城市规划部门的重要职能。《城市规划法》规定“城市规划行政主管部门有权对城市规划区内的建设工程是否符合规划要求进行检查。被检查者应当如实提供情况和必要的资料，检查者有责任为被检查者保守技术秘密和业务秘密。”同时，对城市规划区内重要建设工程，城市规划部门可以参加竣工验收。城市规划区内的其他建设工程，建设单位应当在竣工验收后六个月内向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料。
三、房地产开发的项目管理与建设施工管理(一)房地产开发的项目管理制度
1．房地产开发是城市建设和发展的具体实施。因此确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。同时，房地产开发又是城市经济管理和土地管理的重要方面，因此确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求。按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。
2．房地产开发项目管理应当遵循以下制度：（重点）
(1)必须按照土地使用权出让合同设定的条件和国家划拨土地的用地要求开发利用土地。
(2)房地产开发项目的资本金占项目总投资的比例不得低于20％。(3)项目开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。
(4)房地产开发项目应当按照土地使用权出让合同约定的动工期限开发建设，超过1年未动工开发的，政府可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲臵费，超过2年未动工开发的，政府可以无偿收回土地使用权。(5)转让房地产开发项目应当符合法定条件，一是支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；二是属于房屋建设工程的，必须完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，必须形成工业用地或者其他建设用地条件。同时，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。(6)转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安臵的，原拆迁补偿安臵合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。
(7)房地产开发项目应当符合法律、法规规定的建筑工程质量、安全标准和技术规范。同时，建设、勘察、设计、施工、监理等单位，依照法律、法规及合同约定承担开发项目的质量责任。
(8)房地产开发项目经竣工验收合格后方可交付使用。(二)房地产开发的施工管理制度
建设工程施工是一项复杂的生产活动，为保证建设工程和安全施工，法律法规对建设、勘察、设计、施工、监理等单位都规定了相应的权利、义务和责任。此处仅扼要介绍开发建设单位在施工阶段的有关制度。1．项目报建与施工许可证制度（了解）
为加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，建设部根据《建筑法》对房地产开发项目提出工程报建与施工许可证制度。
要求从事各类房屋建筑及附属设施建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程施工。建设单位在开工前，应当向工程所在地的建设行政主管部门提请报建，并申领施工许可证。未取得施工许可证的建筑工程，一律不得开工。建设单位申领施工许可证的条件如下：(1)已经办理该建筑工程用地批准手续。
(2)在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。(3)施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。
(4)已经确定施工企业。按照规定应该招标的工程没有招标，应该公开招标的工程没有公开招标，或者肢解发包工程，以及将工程发包给不具备相应资质条件的，所确定的施工企业无效。
(5)有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查。
(6)有保证工程质量和安全的具体措施。施工企业编制的施工组织设计中，有根据建筑工程特点制定的相应质量、安全技术措施，并按照规定办理了工程质量、安全监督手续。
(7)按照规定应该委托监理的工程已委托监理。
(8)建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50％，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30％。建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。2．建筑工程质量管理制度
建设单位对建筑工程质量应当承担的义务和责任主要有如下方面：(1)建设单位应当依法对工程建设项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，向具有相应资质等级的单位进行招标，并不得将建设工程肢解发包。
(2)建设单位应当向勘察、设计、施工、工程监理等单位提供真实、准确、齐全的建设工程原始资料。
(3)建设单位在领取施工许可证或者开工报告前，应当按照国家有关规定办理工程质量监督手续。
(4)建设工程发包单位不得迫使承包方以低于成本的价格竞标，不得任意压缩合理工期，不得明示或者暗示设计单位或者施工单位违反工程建设强制性标准，降低建设工程质量，不得采购不符合设计文件和合同要求的建筑材料、建筑构配件和设备，不得明示或者暗示施工单位使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备。
(5)涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案；没有设计方案的，不得施工。
3．工程竣工验收备案制度
(开发、竣工、验收已列入取消的行政许可之列)为了加强房屋建筑工程和市政基础设施工程质量的管理，根据国务院《建设工程质量管理条例》，建设部要求县级以上地方人民政府建设行政主管部门，对各类房屋建筑工程和市政基础设施工程实行竣工验收备案制度。建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：(1)工程竣工验收备案表；
(2)工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；(3)法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用的文件；
(4)施工单位签署的工程质量保修书；(5)法规、规章规定必须提供的其他文件。
商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。考试基本要求
熟悉：房地产项目转让条件和程序。了解：禁止转让房地产的规定。第三节 房地产转让管理
一、房地产转让的概念（注意与下一节的区别）
《城市房地产管理法》规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”显而易见，房地产转让的实质是房地产权属发生转移，张三的房屋转为李四所有，就是房地产转让。该法还规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”这项规定，是要求房产所有权与土地使用权的权利主体应当保持一致，避免出现房屋为张三所有，房基地使用权为李四所有的情况。
房地产转让可以分为有偿转让与无偿转让两种不同性质。无偿转让主要是因继承行为或赠与行为发生的房地产转让。有偿转让主要是因买卖、交换以及其他合法方式发生的房地产转让，其他转让房地产的合法方式主要有：(1)以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；(2)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；
(3)因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；(4)以房地产抵债的。
二、土地使用权的处理原则（区分出让、划拨、转让）
房地产转让的内容包括房屋转让和土地使用权转让，由于房屋与土地物质相连，经济属性也密切相关，因此房屋转让与土地使用权转让必须保持一致。同时，房地产使用的国有土地，包括出让土地使用权和划拨土地使用权两种情况。在出让土地使用权的房地产转让中，一方面会涉及土地使用权出让合同中约定权利义务的继承问题，另一方面要防止利用土地使用权转让进行炒卖土地的投机活动。在划拨土地使用权的房地产转让中，房地产转让价格包含土地转让价格，因此直接关联到国家的土地收益。为解决以上问题，《城市房地产管理法》和《城市房地产转让管理规定》，结合现实城市房地产的土地情况和实施管理的可行性，对出让土地使用权的房地产转让原则和划拨土地使用权的房地产转让原则，分别作出规定。(一)以出让方式取得土地使用权的房地产转让（重点）
1．以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
(3)转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。2．对于以出让方式取得土地使用权的房地产转让，《城市房地产管理法》还规定：“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”要求房地产转让后，“其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。”同时，对“受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”(二)以划拨方式取得土地使用权的房地产转让
1．转让以划拨方式取得土地使用权的房地产，应当取得人民政府的批准，或符合人民政府规定可以转让房地产的制度和政策。其中，人民政府按照国务院规定，要求转让房地产时应当由受让方办理土地使用权出让手续的，受让方应当依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。人民政府按照国务院规定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
2．属于下列情形之一的，经人民政府批准可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家。土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理。
(1)经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》规定可以使用划拨土地的项目；
(2)私有住宅转让后仍用于居住的；
(3)按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；(4)同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；(5)转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；
(6)根据城市规划土地使用权不宜出让的；
(7)县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。
按照以上规定转让的房地产，如果再转让并需办理出让手续、补交土地使用权出让金的，应当扣除已经缴纳的土地收益。
三、房地产转让的程序（重点）1．房地产具有价值高、使用周期长、管理制度严格等特点，为保障国家和房地产转让当事人的合法权益，维护房地产转让市场秩序，《城市房地产转让管理规定》对房地产转让，规定了必要程序：(1)房地产转让当事人签订书面转让合同；
(2)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；
(3)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在3日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；
(4)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；
(5)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；
(6)房地产管理部门办理房屋权属登记，核发房地产权属证书。2．上述程序中，房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估，是《城市房地产管理法》规定“国家实行房地产成交价格申报制度”的具体实施。现实中，有些房地产交易人，为了逃避国家税费，通过制造假合同掩盖实际成交价格，采取“隐价瞒租”方式欺骗房地产管理部门和税务管理部门，造成国家税费流失。为堵塞这一漏洞，房地产管理部门在办理房地产转让手续中，必须核实当事人申报的转让情况和成交价格。对假赠与、真买卖，以及交易价格明显低于市场价格的房地产转让，房地产管理部门可以通过现场查勘和委托房地产评估部门进行评估，确定房地产转让的客观价格，并依据该客观价格办理有关税费手续。
四、房地产转让合同 房地产转让合同是明确当事人权利义务的主要文件，关系双方当事人的重大权益，因此当事人必须认真对待。针对我国房地产转让合同存在的问题，《城市房地产转让管理规定》明确了房地产转让合同应当载明的主要条款和内容：
1．双方当事人的姓名或者名称、住所； 2．房地产权属证书名称和编号； 3．房地产座落位臵、面积、四至界限； 4．土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限； 5．房地产的用途或使用性质； 6．成交价格及支付方式； 7．房地产交付使用的时间； 8．违约责任；
9．双方约定的其他事项。
五、禁止转让的规定（了解）
依据有关法律和为维护房地产转让市场秩序，《城市房地产转让管理规定》明确了以下不得转让房地产的情况： 1．达不到法定条件的房地产不得转让；
2．司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，在权力受到限制期间，不得转让该项房地产； 3．依法收回土地使用权的；
4．共有房地产，未经其他共有人书面同意的 5．权属有争议的；
6．未依法登记领取权属证书的； 7．法律、行政法规规定禁止转让的其他情形 考试基本要求
掌握：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的要求和主要内容，商品房预售和现售的条件，商品房销售合同的主要内容。了解：商品房销售争议的解决规则。第四节 商品房销售管理
这里提出的商品房销售，是指房地产开发企业，将新建商品房向消费者售卖的活动，它区别于其他房屋所有人将自己的房屋出售给他人的行为。商品房销售也是房地产转让行为。根据商品房销售方式不同，商品房销售可以分为商品房预售和商品房现房销售。商品房预售是指房地产开发企业将尚在建设中的商品房预先出售给商品房预购人，由商品房预购人支付购房定金或房价款的行为。商品房现房销售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。一．商品房预售管理
我国房地产市场发育尚不成熟，多数房地产开发企业规模较小、开发资金不充沛，需要通过商品房预售弥补资金不足问题。尽管国家提倡商品房现房销售，但目前商品房预售仍是房地产开发企业的主流销售方式。由于商品房预售时房屋尚未建成，因此在交付房屋中存在大量房屋质量、交房期限、房屋面积等方面的争议。为维护商品房市场秩序，必须加强对商品房的预售管理。
(一)商品房预售的条件（掌握）
《城市房地产管理法》对商品房预售规定了三项条件： 1．已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 2．持有建设工程规划许可证；
3．按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
4．开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。(二)商品房预售管理程序
1．房地产开发企业预售商品房前，应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
2．房地产开发企业申请预售许可，应当提交的证件及资料有：(1)商品房预售许可申请表；
(2)开发企业的《营业执照》和资质证书；
(3)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；
(4)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；(5)工程施工合同及关于施工进度的说明；
(6)商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位罩、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。
3．经审查，房地产开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。
房地产开发企业进行商品房预售，应当向商品房预购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。4．房地产开发企业预售商品房，应当与商品房预购人签订商品房预售合同。房地产开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产开发企业预售商品房所得款项，必须用于有关的工程建设。
5．商品房预购人应当在预购商品房交付使用之日起90日内，依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。房地产开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于房地产开发企业的原因，商品房预购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除房地产开发企业和承购人有特殊约定外，房地产开发企业应当承担违约责任。
二、商品房现售条件（掌握）
《商品房销售管理办法》规定：“房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。”同时要求商品房现售应当符合以下条件：
1．现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
2．取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； 3．持有建设工程规划许可证和施工许可证； 4．已通过竣工验收； 5．拆迁安臵已经落实；
6．供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； 7．物业管理方案已经落实。
三、商品房销售原则
无论商品房预售与现售，都必须遵守以下原则：(1)商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。
(2)商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。
《条例》对此亦作出相应规定：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”
(3)房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
(4)房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。返本销售，是指房地产开发企业向购房人承诺，购房人使用房屋一定年限后，如果购房人要求收回投资，房地产开发企业向购房人以分期还款或一次性返还购房款方式回购房屋。售后包租是指房地产开发企业向购房人承诺，购房人可以将所购商品房委托其出租经营，房地产开发企业承诺按时向购房人支付高额租金的商品房售商方式。
返本销售和售后包租，都是房地产开发企业为摆脱资金短缺困境，以不合常理的利益引诱投资人投资购房。由于房地产开发企业承诺的利益难以实现或根本无法实现，因此给购房人造成很大投资风险，扰乱商品房市场秩序，是带有欺诈性质的商品房销售方式，因此必须禁止。
(5)房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。同时，发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。四 商品房销售合同与销售方式
（一）商品房销售合同
1．商品房的销售时，房地产开发企业和买卖人应当订立书面商品房买卖合同。
2．商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（掌握）（1）当事人名称或者姓名和住所；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；
（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期（6）装饰、设备标准承诺；
（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。
（二）商品房销售程序与方式 1．商品房销售应当明示的相关文件
房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。2．预订商品房应当正确处理预订费用
最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中，也作出如下规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。” 3．商品房销售价格与计价方式
商品房销售价格由当事人协商议定，经济适用住房等国家实行指导价格的商品房，按照有关规定定价。商品房销售可以按套或单元计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。为增加透明度，减少面积争议，许多城市目前要求预售商品房必须采用套内建筑面积计价方式。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。4．销售代理规则
房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。
受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书，并如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。
受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。5．商品房交付
房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。
6．协助购房人办理产权证书
房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。
房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
五、商品房销售争议的解决规则（了解）(一)商品房销售面积争议 按套或单元计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套或单元计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。(二)商品房销售中的设计变更争议
《商品房销售管理办法》规定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。其中，规划设计变更造成面积差异和房价款的变更，当事人不解除合同的，双方应当签署补充协议。
房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。(三)商品房销售中的房屋交付时间与质量争议
1．房屋交付时间
房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。2．房屋交付质量与保修责任
销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。用户验收后自行添臵、改动的设施、设备，由用户自行承担维修责任。3．《住宅质量保证书》与《住宅使用说明书》
房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，应在住宅交付用户的同时提供给用户《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以购买者购买的套(幢)发放，每套(幢)住宅均应附有各自的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。
《住宅质量保证书》应当包括以下内容：（掌握）(1)工程质量监督部门核验的质量等级；
(2)地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；(3)正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期 1)屋面防水3年；
2)墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年； 3)墙面、顶棚抹灰层脱落1年； 4)地面空鼓开裂、大面积起砂1年； 5)门窗翘裂、五金件损坏1年； 6)管道堵塞2个月；
7)供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期； 8)卫生洁具1年；
9)灯具、电器开关6个月；
10)其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。（4)用户报修的单位，答复和处理的时限
住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，房地产开发企业可以延长上述规定的保修期，但不得不应低于上述规定的保修期限。
《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：(1)开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；(2)结构类型；
(3)装修、装饰注意事项；
(4)上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配臵的说明；(5)有关设备、设施安装预留位臵的说明和安装注意事项；(6)门、窗类型，使用注意事项；(7)配电负荷；(8)承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；(9)其他需说明的问题。
房地产开发企业在《住宅使用说明书》中对住户合理使用住宅应有提示。因用户使用不当或擅自改动结构、设备位臵和不当装修等造成的质量问题，开发企业不承担保修责任；因住户使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任。考试基本要求
掌握：房屋租赁合同的主要条款。熟悉：房屋租赁登记。第五节 房屋租赁管理
房屋租赁是指房屋所有权人将一定期限的房屋使用权让渡给使用人，并由使用人定期向房屋所有权人交付房屋租金的行为。其中，房屋所有权人是房屋出租人，房屋使用人是房屋承租人。房屋所有权人出租房屋，既包括承租人用于居住的情况，也包括提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动的情况。
为加强城市房屋租赁管理，维护房地产市场秩序，保障房屋租赁当事人的合法权益，建设部根据我国《民法通则》和《城市房地产管理法》有关规定，制定并颁布了《城市房屋租赁管理办法》。
一、房屋租赁的主要原则
1．房屋租赁是公民、法人和其他组织关于财产权交易的民事活动，当事人应当依照民法规定遵循自愿、平等、互利的原则。
2．公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。其中，国家授权管理和经营的房屋，是指各级政府交由机关、部队、团体和企事业单位经营管理的国有房屋。根据政府授权规定，其中有的房屋可以出租经营，有的房屋不得出租经营。
3．住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。
4．房屋租赁仅仅是房屋所有人让渡房屋使用权，房屋所有人仍享有对房屋的处分权，可以出卖、交换其所有的房屋。但是，承租人依据房屋租赁合同享有的房屋使用权同样受法律保护。因此在租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。
5．房屋租赁合同是租赁双方权利义务的约定，任何一方不履行约定，就会给对方造成损害。因此，出租人如果在租赁期限内死亡，其继承人应当继续履行原租赁合同，以保障承租人的承租权。
6．我国尚存一定数量向居民或职工出租的公有房屋，这部分房屋租赁带有一定程度的住房福利政策。缘于住房性质的特点，这种住房福利不仅限于承租人，也包括与其共同居住的家属。因此，为保障承租人家属的住房权利，住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，与其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租该房屋。
7．房屋所有权人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。
二、房屋租赁合同
(一)房屋租赁合同主要条款（重点掌握）
1．房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同，租赁合同应当具备以下条款：(1)当事人姓名或者名称及住所；(2)房屋的坐落、面积、装修及设施状况；(3)租赁用途；(4)租赁期限；(5)租金及交付方式；(6)房屋修缮责任；(7)转租的约定；(8)变更和解除合同的条件；(9)违约责任；(10)当事人约定的其他条款。
2．房屋租赁期限届满，租赁合同终止。承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。(二)房屋租赁权利义务的一般约定
出租人应当依照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人，不能按期交付的，应当支付违约金，给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。出租人不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿责任。租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。出租人在租赁期限内，确需提前收回房屋时，应当事先征得承租人同意，给承租人造成损失的，应当予以赔偿。
承租人必须按期缴纳租金，违约的，应当支付违约金。承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。确需变动的，必须征得出租人的同意，并签订书面合同。因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿。(三)关于转租房屋的规定
房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。出租人可以根据转租合同约定，从转租中获得收益。
房屋转租，应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，并按照规定办理转租房屋登记备案手续。由于转租合同依据房屋出租合同而存在，因此转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，同时，在房屋转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止的，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止，但出租人与转租人双方另有约定的除外。转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。
三、禁止性及相关规定(一)禁止房屋租赁的规定
根据有关法律规定和为了维护房屋租赁市场秩序，以下情况不得进行房屋租赁：
1．未依法取得房屋所有权证的；
2．司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
3．共有房屋未取得共有人同意的； 4．权属有争议的； 5．属于违法建筑的； 6．不符合安全标准的；
7．已抵押，未经抵押权人同意的；
8．不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的； 9．有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。(二)可以终止房屋租赁合同的规定
承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：
(1)将承租的房屋擅自转租的；
(2)将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；
(3)将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；(4)拖欠租金累计六个月以上的；
(5)公用住宅用房无正当理由闲臵六个月以上的；(6)租用承租房屋进行违法活动的；(?)故意损坏承租房屋的；
(8)法律、法规规定其他可以收回的。
四、房屋租赁登记（重点）
我国对房屋租赁实行两项登记备案制度。(一)房屋行政主管部门登记备案
为维护房屋租赁市场秩序，保证国家关于房屋租赁的市场税收，当事人签订、变更、终止租赁合同，均应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案。
房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持书面租赁合同、房屋所有权证书有关当事人的合法证件等文件到直辖市、市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。(1)书面租赁合同；(2)房屋所有权证书；(3)当事人的合法证件；
(4)城市人民政府规定的其他文件。
出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明。出租委托代管房屋，还须提交委托代管人授权出租的证明。(二)公安部门登记备案
房屋租赁市场广泛开展以来，利用承租房屋进行违法犯罪活动的情况大量发生，以至成为违法犯罪场所的一个特点。为维护社会治安，加强对违法犯罪多发生，以至成为违法犯罪场所的一个特点。为维护社会治安，加强对违法犯罪多发场所重点查防，公安部制定并颁布了《租赁房屋治安管理规定》。要求：
1．出租房屋的建筑、消防设备、出入口和通道，必须符合消防安全和治安管理规定，不准出租危险房屋和违章建筑。
2．私有房屋出租人须持房屋所有权证或其他合法证明、居民身份证、户口簿，向房屋所在地派出所申请登记，单位房屋出租人须持房屋所有权证、单位介绍信，到房屋所在地派出所申请登记。经审查对符合房屋出租条件的，由出租人向公安派出所签订治安责任保证书。3．出租人的治安责任主要有：
(1)不准将房屋出租给无合法有效证件的人；
(2)承租人是外来暂住人员的，应当带领其到公安派出所办理登记并领取暂住证；
(3)发现承租人有违法犯罪活动或嫌疑的，应当及时向公安派出所报告；(4)停止房屋租赁的应当及时到公安派出所办理注销登记手续。4．承租人的治安责任主要有：
(1)必须持有本人身份证或其他合法证件；
(2)租赁房屋用于居住的外来暂住人员，必须按户口管理规定在3日内到房屋所在地派出所申报暂时户口登记；(3)将承租房屋转租、转借他人的，应当向当地派出所审报备案；(4)承租房屋不准用于生产、储存、经营易燃易爆或有毒等危险物品。考试基本要求
掌握：房地产中介服务的内容，房地产抵押的程序。熟悉：房地产中介服务管理的内容，房地产抵押登记。了解：房地产中介服务机构的管理、抵押房地产的处分原则。第六节 房地产中介服务
改革开放后，随着房地产市场的不断发展，我国房地产中介服务活动也取得重大进展，中介机构大量建立，在房地产流通领域发挥着重要作用。但是，一些房地产中介机构和人员，利用中介服务损害消费者合法权益的情况也大量出现。为加强对房地产中介服务的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，建设部依据《城市房地产管理法》制定并颁布了《城市房地产中介服务管理规定》，针对中介服务人员资格、中介服务机构和中介服务业务，作出了行业管理规定。
一、房地产中介服务的概念（掌握）
房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员，在房地产投资、开发、交易等各个环节，为当事人提供居间服务的活动。其中主要包括房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪活动。
房地产咨询是指为进行房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
房地产价格评估是指对房地产进行测算，评定其经济价值和市场价格的经营活动。
房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
二、房地产中介服务人员资格管理（熟悉）
房地产中介服务管理的内容，就包括：人员管理、机构管理、业务管理 1．房地产咨询业务人员
从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。房地产咨询人员的考试办法，由省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订。2．房地产价格评估人员
国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。
房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。房地产估价师的考试办法，由国务院建设行政主管部门和人事主管部门共同制定。
房地产估价员必须是经过考试并取得《房地产估价员岗位合格证》的人员。未取得《房地产估价员岗位合格证》的人员，不得从事房地产估价业务。房地产估价员的考试办法，由省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订。3．房地产经纪人
房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。未取得《房地产经纪人资格证》的人员，不得从事房地产经纪业务。房地产经纪人的考试办法，由国务院建设行政主管部门和人事主管部门共同制定。
三、房地产中介服务机构管理（了解）
1．从事房地产中介业务，应当设立相应的房地产中介服务机构。房地产中介服务机构，应是具有独立法人资格的经济组织。设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。
2．设立房地产中介服务机构应具备下列条件：(1)有自己的名称、组织机构；(2)有固定的服务场所；(3)有规定数量的财产和经费；
(4)从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50％以上；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人。
3．房地产管理部门每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。
4．房地产中介服务机构必须履行下列义务：(1)遵守有关的法律、法规和政策；(2)遵守自愿、公平、诚实信用的原则；(3)按照核准的业务范围从事经营活动；(4)按规定标准收取费用；(5)依法交纳税费；
(6)接受行业主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。
四、房地产中介服务业务管理（熟悉）
1．房地产中介服务人员承办业务，应当由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同。房地产中介服务合同应当包括下列主要内容：
(1)当事人姓名或者名称、住所；
(2)中介服务项目的名称、内容、要求和标准；(3)合同履行期限；
(4)收费金额和支付方式、时间；(5)违约责任和纠纷解决方式；(6)当事人约定的其他内容。
房地产中介服务人员执行业务，可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看现场，委托人应当协助。经委托人同意，房地产中介服务机构可以将委托的房地产中介业务转让委托给具有相应资格的中介服务机构代理，但不得增加佣金。
2．房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：(1)索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益；
(2)允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；(3)同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；(4)与一方当事人串通损害另一方当事人利益；(5)法律、法规禁止的其他行为。房地产中介服务人员与委托人有利害关系的，应当回避。委托人有权要求其回避。因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任。所在中介服务机构可以对有关人员追偿。第七节 房地产抵押管理
我国发展市场经济以来，房地产抵押作为一种有效的担保形式，得到广泛的开展。特别是在房地产开发、商品房市场和房地产二级市场中，运用房地产抵押进行贷款担保，已经成为房地产开发企业和购房人解决资金问题的主要途径。
一、房地产抵押的概念
抵押是《担保法》规定的担保形式之一，抵押与质押相区别，抵押是以不转移财产占有权为条件的物权担保方式，抵押人对抵押财产仍然享有占有权、使用权和经营权。《担保法》规定可以作为抵押物的财产不只是房地产，还包括抵押人依法有权处分的机器、交通运输工具，以及依法可以抵押的其他财产。只要是不转移抵押财产占有权、使用权和经营权的担保方式，都属于抵押担保形式。
由于房地产具有价值量大、使用时间长、不可移动、产权管理严密等特点，因此以房地产作抵押物是抵押担保中最普遍、最主要的内容。(一)房地产抵押的一般概念
房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
其中，在房地产抵押一般概念下，“合法的房地产”是指已经取得房地产权属证书的房地产。抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。(二)房地产抵押的特定概念
房地产抵押存在两种特定的抵押情况与方式，一是在建工程抵押；二是预购商品房贷款抵押。1．在建工程抵押
所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。2．预购商品房贷款抵押
所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
由于抵押房产尚未形成，贷款银行进行按揭贷款存在着较大风险，因此，贷款银行在实施按揭贷款中均采取着规避风险的辅助措施。贷款银行要求房地产开发企业必须对购房人贷款承担阶段性的连带保证责任，即只要购房人停止还贷，房地产开发企业保证代为履行购房人的一切还贷义务，直至商品房交付并取得权属证件后，贷款银行与购房人正式办妥房地产抵押登记。同时，贷款银行要求房地产开发企业的商品房预售项目，必须由贷款银行办理结算业务，以便对房地产开发企业的项目资金进行监控。此外，有的贷款银行还要求按揭贷款购房人办理贷款保险和进行公证。
二、房地产抵押的主要原则
(一)房地产抵押应当遵循民事法律原则 抵押双方当事人应当依据民事法律原则确定以下事项：
1．设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，双方当事人也可以协商由房地产价格评估机构评估确定。
2．抵押权人为避免抵押房屋因遭受人为损坏或自然灾害而出现的风险，要求抵押人办理房产保险的，双方当事人应当协商议定。抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。
3．企业、事业单位法人分立或者合并后，原抵押合同继续有效，其权利和义务由变更后的法人享有和承担。
4．抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。
(二)房地产抵押中的房产、地产抵押权设定应当一致
建设部《城市房地产抵押管理办法》规定：“以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。”“以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。
(三)抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值
房地产抵押是为担保债权而建立的法律关系，因此抵押物的价值必须高于所担保的债权，否则就无法成就所担保的债权。根据这一原则，房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但再次抵押所担保的债权不得超出余额部分。同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人，以便抵押人测算担保价值。对以两宗以上房地产设定同一抵押权的，两宗以上房地产视为同一抵押房地产。但抵押当事人另有约定的除外。
三、房地产抵押权的设定（掌握）(一)房地产抵押权的设定规则
为了加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障房地产抵押当事人的合法权益，根据有关法律规定，设定房地产抵押权必须符合以下规定： 1．国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。
2．以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工(代表)大会通过，并报其上级主管机关备案。
3．以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。
4．以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。
5．以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。
6．有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限。
7．以具有土地使用年限的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。
8．以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。9．预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。10．以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。(二)不得设定房地产抵押权的情况 1．权属有争议的房地产；
2．用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产； 3．列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物； 4．已依法公告列入拆迁范围的房地产；
5．被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产； 6．依法不得抵押的其他房地产。
四、房地产抵押合同
1．房地产抵押当事人应当签订书面抵押合同。2．房地产抵押合同订立中有下列情况还应注明的事项：(1)以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同。(2)以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：
1)《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；
2)已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；
3)已投入在建工程的工程款； 4)施工进度及工程竣工日期； 5)已完成的工作量和工程量。
(3)抵押权人要求抵押房地产保险的，以及要求在房地产抵押后限制抵押人出租、转让抵押房地产或者改变抵押房地产用途的，抵押当事人应当在抵押合同中载明。
五、房地产抵押登记（熟悉）
抵押当事人应当在房地产抵押合同自签订之日起30日内，到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。
登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记，对不予登记的，应当书面通知申请人。
六、抵押房地产的占用、管理与处分（了解）(一)抵押人对抵押房地产享有法定与约定的权利
已作抵押的房地产，由抵押人占用与管理。经抵押权人同意，抵押人可以转让或者出租抵押的房地产。抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
(二)抵押人负有维护抵押房地产的义务
抵押人在抵押房地产占用与管理期间应当维护抵押房地产的安全与完好。抵押权人有权按照抵押合同的规定监督、检查抵押房地产的管理情况。抵押人占用与管理的房地产发生损毁、灭失的，抵押人应当及时将情况告知抵押权人，并应当采取措施防止损失的扩大。抵押的房地产因抵押人的行为造成损失使抵押房地产价值不足以作为履行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或者增加担保以弥补不足。抵押人对抵押房地产价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿的范围内要求提供担保。抵押房地产价值未减少的部分，仍作为债务的担保。(三)抵押人应当遵守房屋拆迁规则
因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，应当及时书面通知抵押权人。抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。
(四)抵押权人有权要求处分抵押房地产的情况
(1)债务履行期限届满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；
(2)抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；(3)抵押人被依法宣告解散或者破产的；(4)抵押人擅自处分抵押房地产的；(5)抵押合同约定的其他情况。
抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人；在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。同时，抵押权应当与抵押人协商处分抵押的房地产，可以拍卖抵押房地产并优先受偿，也可以通过其他合法方式实现债权。抵押双方当事人协商不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。《担保法》规定处分抵押物受偿顺序是，“抵押物已登记的先于未登记的受偿；抵押合同已登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。”因此同一房地产设定两个以上抵押权时，以抵押登记的先后顺序受偿。
城市房地产管理法规定：“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。”上述规定既适用于房地产抵押，也适用于在建工程抵押。(五)处分抵押房地产的中止情况(1)抵押权人请求中止的；
(2)抵押人申请愿意并证明能够及时履行债务，并经抵押权人同意的；(3)发现被拍卖抵押物有权属争议的；(4)诉讼或仲裁中的抵押房地产；(5)其他应当中止的情况。
(六)处分抵押房地产所得金额的分配顺序(1)支付处分抵押房地产的费用；(2)扣除抵押房地产应缴纳的税款；(3)偿还抵押权人债权本息及支付违约金；
(4)赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；(5)剩余金额交还抵押人。
处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。考试基本要求
掌握：房地产权属登记的种类。
熟悉：房地产权属登记程序，城市异产毗连房屋管理的规定。了解：公有住宅售后维修养护管理的规定。第八节 房地产权属登记
一、房地产权属登记的概念和作用(一)房地产权属登记的概念与相关情况 我国的房地产权属登记，是指由人民政府房地产行政主管部门针对房地产权利人的申请，对申请权利进行审查、登记并颁发相关证件的行为。就我国各地人民政府关于房地产行政管理的实际情况，有的城市对房地产实行统一管理，有的城市对房屋和土地分别设立机构进行管理，因此颁发的权属证件有所区别。本文主要针对房屋权属管理制度做扼要介绍。由于房地产在社会生活和经济活动中的重要地位，世界各国和地区都对房地产权属实行登记管理制度，但管理制度有所不同。可以划分为两类，一类是契证登记制度，一类是权证登记制度。1．契证登记制度
契证登记制度对当事人关于房地产的权利主张，采取对抗要件制度。当事人关于房地产权利在相关合同中的设定、变更和解除，凭据有关合同、票据和税据进行实证，行政登记没有证据效力。政府行政主管部门虽然要求房地产权利人进行权属登记，但注重要求权利人提供形式要件，对所提供形式要件的真实性、合法性不做实质性审查。政府行政主管部门对当事人主张的房地产权利，既不颁发权属证件，也不承担证明义务，房地产权属登记的目的仅仅是为了公示，公众可以借助政府登记的公簿，查阅房地产的权属情况和状态。契证登记制度所进行的房地产权属登记，只具有公示力，而无公信力。契证登记制度注重当事人订立的和约，房地产权属方面的合同一经生效，当事人之间的债权与物权即同时成立。
一旦发生房地产权利争议，当事人完全凭据有关合同、票据与税据，通过诉讼主张权利。发生的房地产权利争议，最终取决于法院审理后的确认，不以政府登记的房地产权利为准，政府登记机关也不承担登记责任。2．权证登记制度 权证登记制度对当事人关于房地产的权利主张，采取成立要件制度。即政府登记机关既要求房地产权利人提供法定形式的登记要件，又要对所提供形式要件的真实性、合法性进行实质性审查。经行政审查无误的，给予房地产权利登记，并颁发有关权属证件。政府颁发的房地产权属证件不仅具有公信效力，而且政府登记机关对登记确认的房地产权属负有证明义务，房地产权利人可以依据政府颁发的权属证件，行使确认的权能。权证登记制度认为，当事人关于房地产权利在相关合同中的设定、变更和解除，仅仅是债权的设定、变更和解除，只能得到法律关于债权的保护，而不能得到物权的保护。当事人关于房地产的债权文件，必须经政府行政主管部门审查、核准并颁发相关证件后，才产生物权效力。
如果发生房地产行政确权争议，必须通过行政诉讼解决争议，政府行政机关同时承担登记责任。经行政诉讼，如果政府行政机关登记确权有误，司法部门也不代行行政权，而是判决行政登记机关撤消确权决定，由行政机关根据查明的事实作出新的房地产权属登记决定。3．我国的房地产权属登记制度
我国的房地产权属登记制度基本采用权证登记制度，主要表现有：(1)法律要求房地产权利人必须按期进行房地产权属登记，对违反登记规定的给予行政处罚。
(2)对权利申请人提供的文件进行实质性的审查，只有房地产权属清楚、证据齐全的，才予登记核准，不符要求的不予登记。
(3)实行房地产权属发证制度，颁发的权属证件受法律保护，具有公信力，是房地产权利人进行房地产活动的凭证。
(4)法律确认房地产权属证件效力，撤消权属证件需经法律程序。(二)房地产权属登记的作用 1．保护房地产权利人的合法权益
2．避免交易风险实行房地产权属登记管理制度可以有效避免交易风险，房地产交易管理部门只要查验当事人提供的权属证件，核对房地产权属档案记载，当事人即可快捷、方便的完成交易。3．房地产权属登记是房地产管理的基础工作
房地产活动环节很多，从取得建设用地到房屋拆迁再到开发建设、市场流通、物业管理，任何一个环节都离不开房地产权属档案资料及权属证件的查询和证实。房地产权属登记和档案管理是整个房地产管理的工作基础。
二、房屋权属登记的种类（重点掌握）房屋权属登记分为以下几种：(一)总登记
总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。
房屋登记机关认为需要对房屋权属进行总登记时，经过县级以上地方人民政府批准，可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或者换证。总登记、验证、换证的期限，由县级以上地方人民政府具体规定。凡列入总登记、验证或者换证范围，无论权利人以往是否领取房屋权属证书，权属状况有无变化，均应当在规定的期限内办理登记。
各地实施总登记、验证、换证，县级以上地方人民政府应当在规定期限开始之日30日前发布公告。(二)初始登记
1．初始登记即指对房屋产权进行的原始登记。一般有三种情况。一是新
