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试对比中外物业公共维修基金制度
关键词：专项维修资金、公共维修基金
物业管理中，有一项很重要的制度，是物业公共维修基金制度。尤其是在住宅小区中，如何很好的使用公共维修基金，已经成为每个业主和物业服务公司需要共同面对的一个问题。如果使用的不好，会导致业主不满情绪的增加，不利于更好的进行小区的物业服务，也会对物业服务公司的发展形成阻碍。因此，为了形成统一的物业服务专项资金标准，国家在这一方面的制度就显得尤为重要。
我国《物业管理条例》指出：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定缴纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。专项维修资金，由售房单位和购房人共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。
《物业服务收费办法》也指出：物业服务成本或物业服务支出中，不得包括专项维修资金；利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
在2008年2月1日开始实施的《住宅专项维修资金管理办法》中，对专项维修资金的收取标准重新进行了规定：提高了住宅专项维修资金，比例提高到5%-8%，也就是说，首期支付专项维修资金的时候，最多要多支付4%左右。另外，当专项维修资金的余额不足30%时，业主还需要再交纳。不过由于目前具体细则并没有出台，所以有关部门还没有制定出准确的数字来。
而同时，该项制度也对公共维修基金的管理提出了要求：业主大会成立前，住宅专项维修资金由所在地政府建设(房地产)主管部门代管；业主大会成立后，业主可以向相关部门提出申请，通过召开业主大会的方式，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3的业主同意，由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。业主大会可以委托所在地一家商业银行作为专户管理银行，开立住宅专项维修资金专户。在保证维修资金正常使用的前提下，可按照国家有关规定将专项维修资金用于购买国债。
同样的，公共维修基金的使用也重新得到了规定：物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。
除此之外，新的《住宅专项维修资金管理办法》还删掉了一些原来可以列入公共维修基金的项目：
一、依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
二、依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
三、应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
四、根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。通过这一新规定的实施，我们国家的公共维修基金制度得到了规范化。
那么在国外，公共维修基金又有怎样的规定呢？ 物业管理经费中建立具有管理特征的大型维修储备基金的做法起源于英国。因此在英国，应急性的工程费用与工程储备性开支，通过建立大型维修储备基金加以解决。建立方式是由物业公司发起，向入住户私募基金的1%~2%，其余的则吸引开发商或金融、保险业投资者出资。
在美国，公共维修资金的管理是完全市场化的操作。业主缴纳的住宅专项维修资金都是由基金公司来负责管理。如果房屋需要维修，就由物业公司报到基金公司，基金公司到市场上寻找维修公司进行维修。而在资金的闲置期，在留足15%的资金后，可以以借支的方式借给世界银行等大银行，银行要付给基金公司利息。而在新加坡，如果业主无力交纳住宅专项维修资金，按照物业管理公约的规定，业主的房子就不能进入市场交易，直到你补交了这笔费用为止。
而在新加坡，物业管理资金来源于五个方面：政府补贴；建屋发展局在售屋及租屋中的利润；向业主和租户收取管理费；建屋发展局下设的物业管理处出租商业中心、商务的租金收入及服务收入；物业管理单位开展便民服务等收入。对组屋等住宅的维修资金则主要依靠物业管理费。
在我国香港地区，大型维修改善储备基金包括在管理费中。物业公司要增加管理费时，必须经业主委员会和业主法团同意方可。如果业主法团开会决议否定了新的收支预算案，经理人应视年度预算管理费总额与上一年度相同。如果经理人在新的财政年度开始没有按其大厦公约规定的程序制备收支预算案，则管理费可以有任何增加。如果管理费赤字额巨大，有时会需要大厦全体业主集款一次性填补赤字，或暂挪用管理费押金或储备基金，待管理账户有盈余时再拨回填补。
作为一个新兴的行业，我国的物业管理制度还没有很好的完善。不过我们相信，经过不断的发展和摸索，物业管理的有关规定会越来越成熟和充实。
参考文献：
1、《物业管理概论》 张作祥主编
清华大学出版社
2、《社区物业管理》 潘茵主编
电子工业出版社
3、《住宅专项维修资金管理办法》
4、《物业管理条例》
5、《物业服务收费办法》
