物业公司综合管理服务部运行管理方案由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“物业公司管理服务方案”。
上海鸿浩物业管理有限公司 综合管理服务部运行管理方案根据集团公司对鸿浩物业 2012 年上半年度在经营、管理等整体 工作进行了全面检查指导，并结合公司实际情况将管理层人员、岗位 做了相应调整，并在现有编制不变的条件下将管理部与工程部进行合 并，充分发挥整合优势，使两个部门在原有工作职能状况下相互协作 发挥联动效应。另外，为了有效收缴当期物业费以及历史欠费，制定奖励机制。针对当期物业费以及 2009-2011 年历史欠费制定收费任务，按园区进 行分解落实到人，以奖大于罚的原则，按月奖励、月考核季度结算的 方式激励员工完成收费指标。具体运行管理方案如下：
一、人员分配方案及组织架构：
（一）原有人员编制及分工：
1、2、管理部：6 人，收费员 2 人，管理员 4 人； 工程部：12 人，经理 1 人，维修主管 1 人，维修工 10 人；
（二）整合后人员编制及分工：1、2、3、部门经理 1 人：雷福生 维修主管 1 人：槐宗仁 客服接待、收费员 2 人：收费员 1 人：张文庆 客服接待 1 人：（空缺）注：两个岗位人员在相互休息时，岗位工作由对方兼顾
4、区域管理员 4 人：李莹、张建蕙、（空缺）、孙徐
5、区域维修工 8 人：高金洲、李兴文、李井玉、羊山银、杨宏辉、李领治、罗付全、赵龙；
6、泵房设备管理员 1 人：李行（兼酒店公寓、明物大厦维修）
7、公共维修专管员 1 人：徐自洲（针对申请维修资金公共维修进行 签字、工程进度跟进、工程质量监督、验收）
（三）部门人员组织构架部门经理：雷福生综合服务管理工程维修客服接待收费区域管理员工程维修主管： 槐宗仁公共维修专管收 费 员客 服 接 待一 区二 区三 区四 区一 区 高 金 洲二 区 李 井 玉 羊 山 银三 区 杨 宏 辉 李 领 治四 区 罗 付 全 赵 龙设 备 管 理张 文 庆李 莹张 建 惠雷 福 生 代 管孙 徐李 兴 文李 行公 共 维 修 专 管 员 徐 自 洲
二、管理区域划分及人员分配： 将花园 15 个区划分为 4 个区域，每个由一名区域管理员、两名维 修工组成，负责所属区域的业主回访、工程报修维修、物业费用催缴、房屋装修管理巡查、业主档案资料收集、归档、物业日常综合服务管 理工作。具体区域划分及人员分配如下： 一区：（马赛园、伊甸园、桃花园、樱花园及商铺、伦敦园及商 铺、商务中心，共计住宅：599 户、商铺：53 间），该区域管理员： 李莹，区域维修工：高金洲、李兴文 二区：（里昂园商铺、雅典园、京都园、香港园，共计：606 户 商铺 43 间）区域管理员：张建蕙，区域维修工：
李井玉、羊山银 三区：（罗马园、米兰园、侨亨园、里昂园，共计：730 户）区 域管理员：空缺（雷福生代管），区域维修工：杨宏辉、李领治 四区：（巴黎园、悉尼园、莱茵园及商铺，共计： :644 户，商铺 36 间）区域管理员：孙徐，区域维修工：罗付全、赵龙
三、物业费收取、清欠及任务分解方案：
1、根据近年来的工作经验和现场实际情况将物业费的收缴工作 分为三个阶段：即本期物业费的收缴；2011-2009 年物业欠费收缴； 2008-2002 年 9 月物业欠费收缴。考虑到 2008 年度以前我公司现场管 理较为混乱，业主欠费未发放催费单，无催费证据，2009 年后的催 费证据较为齐全，原则上对 2009 年度以后欠费业主不予减免，2008 年度以前做适当酌情减免，（2008 年以前欠费减免方案见附件一）
2、收费任务指标分配（1）当期物业费及 2009-2011 年欠费，自本年度 8 月 1 日起至 12 月 31 日所剩任务，按月到分解到每个区域，完成应收账款的 90% 则为完成收费任务。实行以区域管理员为主，区域维修工为辅的考核奖励制度（2012 年度剩余物业费月度分解指标 见附表一；2009-2011 年欠费分解 见附表二）（2）2008-2002 年 9 月不制定欠费收缴任务，将欠费明细下发至 各部门，以综合管理服务部为主，各部门为辅并由各部负责人带头动 员全员收缴历史欠费，先与业主接触、摸底、洽谈，由部门负责人上 报减免审批表，按程序申请减免政策。减免需要以集团审订的“车辆 减免方案” “物业费减免方案”为标准，由鸿浩班子审批。（欠费明细 统计表 见附表三）（3）奖励考核标准:
1、按月度完成任务指标的区域，奖励区域管理员 500 元，区域维修 工各 200 元；
2、按月度未完成任务指标的区域，考核区域管理员 300 元，考核区 域维修工各 100 元；
3、每个区域在季度末超额完成任务指标，以超额部分按 1%对小组进 行奖励。（4）欠费收缴提成标准：
1、2002-2004 年至今欠费户，按收回欠费金额 15%提成；
2、2005-2006 年至今欠费户，按收回欠费金额 10%提成；
3、2007-2008 年至今欠费户，按收回欠费金额 8%提成。注：欠费提成只针对收回 2008 年以前的欠费金额实施。收回 2009 年 至今欠费金额不享受提成，按完成任务进行奖励。
四、运行实施计划：
1、以物业综合服务、收费为核心，全面开展物业服务、维修养 护工作，于 8 月 15 日前将人员按此方案分配到位；于 8 月 20 日前按 此方案将任务分解至各区域；自 9 月 1 起执行收费任务及提成标准；
2、8 月 25 日前制作工作联系单，在 9 月 1 日起实现各部门联动 机制，通过回访、检查、报修以及投诉等解决业
业主需求及园区存在的 问题并跟进落实结果全面实现联动，逐步提高服务质量和及时性。
3、综合管理服务部作为公司的窗口部门，加强部门员工服务意 识、礼仪礼节以及员工形象，作为日常管理的一项重要工作；自 8 月 20 日起实施相关培训，逐步提高服务接待水平
4、自 8 月 15 日开始逐步完善、建立物业相关基础资料，年底前 全部完成；
5、全面开展回访工作：（1）8 月 15 起，针对现有服务品质进行摸底回访，回访率达到 90%，充分了解花园业主对物业公司的服务评价及所需；（2）自 9 月 1 日起实现报修回访工作，通过回访提升工程维修 水平以及服务质量；
6、工程维修严格按照公司相关要求及操作流程执行； 通过量化各项管理、经营指标，并按集团公司核定任务奖励制度 及历史欠费提成，激励员工，努力完成鸿浩物业公司全年经营指标任 务。上海鸿浩物业管理有限公司 2012 年 8 月 12 日
