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《物业设备设施管理》
教案
齐齐哈尔广播电视大学05年3月
辅导教师:程会凯
《序》
本书是为教育部现代远程教育物业管理专业编写的系列教材之一,可作为高等院校物业管理专业的教材,李可供工发建专业监理专业房地产管理及相关专业学生和有关专业人员参考.本教材主要是针对建筑居住小区物业管理中极其重要的设备设施管理岗们群应具备的知识结构设,特别强调了一些设备的维护和管理制度,对实际工作有针对性的指导作用.本书共分十四章:小区的给排水、供电、供暧、设备设施的管理、现代化智能通信及计算机网络管理。涵概面广、内容充分，是物业管理专业的必学教材。
第一章：物也设备管理基础
本章重点：１、掌握物业设备设施的种类及管理目标
２、了解物业设备设施的管理意义
第一节：物业设备管理的意义和目标
一、物业设备概述
物业设备所涵概内容：给徘水、供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、天然气供应及通信网络。具体划分为四大部分：１、给排水２消防工程、３供热、供燃气、通风、空调、４建筑电气化、1、室内给水
2、室内饮水 给排水：
3、室内热水
4、室内排水
5、水景给排水
6、游泳池给排水 消防工程：
1、消火栓消防系统
2、自动喷淋灭火
3、其它防火消防系统
供热、供燃气、1、室内供暖及热源
通风、空调 ：
2、室内燃气供应
3、建筑通风及防排烟系统
4、空气调节及冷源
建筑电气化：
1、低压配电系统
2、建筑照明
3、建筑防雷
4、消防控制
5、安保系统
6、网络系统
7、通信与广播及有有线电视
8、网络
二、物业设备管理意义：
1、管理目的：满足人们生活基本需求，为业主提供更舒适，更安全的物业保证。
2、物业管理：
为业主提供良好的生活环境做有利保障。
室实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设备现代化，规范化的有利手段。
是提高设备，设施性能与完好率，延长设备寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的保证。是城市文明建设和发展的需要
是强化物业管理企业基础建设的一个方面
第二节：物业设备管理的内容
一、物业
设施
管理内容： 物业设备基础资料管理 物业设备运行管理 维修管理 更新改造管理 备品配件管理
固定资产（设备）管理 工程资料管理
二、物业设备运行管理：
1、技术运行管理
2、经济运行管理
什么事物业设备的经济运行？
答：指在物业设备安全，正常运行的前提下，通过有效切实可行的合理的措施，减低设备的消耗，操作费用，维护保养
费用以及检查维修等方面的费用，即寻求最少的投资的最大的经济效益的方法。设备经济运行管理内容： 初期投资费用管理。运行成本管理。
三、物业设备的维修管理：
1、物业设备的维护保养。维护保养的方式：
清洁，坚固，润滑，防腐，防冻，及外观表面检查。维护保养的工作实施：（1）日常维护保养（2）定期维护保养 设备的点检 点检：
对设备针对性检查
2、物业设备的计划检修：
3、检修与保养关系：维护为主计划检修为辅的原则。
六、固定资产管理：
固定资产：指使用年限在一年以上，单位价值在规定标准以上，并在使用过程中保护物质形态的资产。固定资产必须同时具备的两个条件： 使用年限在一年以上。
单位价值在规定的限额以上：
第二章：建筑室内给水
本章重点:
1、掌握建筑室内给水的分类及管理内容
2、熟悉室内给水系统常用设备
3、了解室内给水管道的布置与敷设
第一节： 建筑物业给水系统概述
一、室内给水系统的分类： 1)生活给水系统：有水质要求。2)生产给水系统：水质有高有低。3)消防给水系统：水质无要求。
系统设置原则：
水质，水压要求相近尽可能采用供用给水系统。节省系统费用，提高系统利用率。
消防要求级别高的应独立设置消防给水系统。
二、室内给水系统的组成： 1.进入管（进户管）2.3.4.5.水表节点 给水管道 给水附件
升压和储水设备
6.室内消防设备
三、室内给水系统的给水方式： 1.直接给水方式
适应条件：低层或高层建筑： 2.设置升压设备的给水方式：（1）单设水箱给水方式
特点：不需增压设备，因设水箱水易被污染，增造价。适用条件：外网供水不足场合，或需要连续稳定供水场合。（2）单设水泵给水方式：
适用：外网压力大部分时间内不能满足供水要求，且室内用水量较大又较均匀时。特点：出水量均匀，水质稳定，但要防止外网负压。（3）水泵—水箱联合供水方式。特点：蓄水池防止产生外网负压。
水箱：上行下给式供水优点，稳定，成本高。适用：对水压，水量要求标准较高的建筑物。3.分区供给水方式：
适用：地层用水量大如：洗衣房，浴池，大型餐饮，洗车行等。4.气压灌给水方式：
特点：水压因气压不稳而压差大，管理费用高，安装气灌方便，水质不易污染。适用：建筑工地施工用水。
四、高层用水方式：
高层供水特点：水压不等差距大，如果按常规供水低层水管设备水压过大，易被损坏，甚至流水噪声，水龙头流出水流喷溅。
采用方式：分区减压给水方式
第二节: 室内给水系统常用设备
一、给水常用管材，管件及其连接
1、常用管材：钢管，铜管，铸铁管，塑料管，复合管。连接：金属器材：
1、螺纹连接
2、焊接
3、法兰连接
非金属：
1、丝扣连接
2、粘接（热溶）
3、法兰
二、给水管道附件：
给水管道附件分为配水附件和空附件两类，陪水附件就是水龙头，作用是调节分配水流控件附件：是调节水两，水流，关断水流，改变流向的作用。水表： 水泵（略）水箱
水箱功能：在储存水的同时对供水网内的水压起到调节的作用（增加，稳压，减压）增压：顶部
减压：高层建筑物中部
水箱构成：箱体
内外人梯，出入水口，水位计，溢水管 溢水管：当浮止阀失灵时起作用（开始工作）
细节：进水管高于溢水管 泄水管（出水管）：出水，出水口上缘高于第50~100mm（防止污物流入配水管网）此时还应设定期清洗排污口。
水位信号管：通过此信号管可随时发现浮球阀是否失灵，避免水从溢流管浪费掉。通气管：生活水管密封设施，防止因气压影响水流而设。
六、气压给水设备（略）
第三节：室内给水管道的布置与敷设
室内给水管道的管路布置：
1、布置形式：明装，暗装
明装：特点：暴露
缺点：积灰，凝水，防碍美观，优点：造价低，易维修，易安装。暗装：优点：美观
缺点：造价高，不易维修，不易安装。
2、布置原则：
力求长度最短（节约管线）：兼顾美观，便于检修。
主干管线尽量靠近水量最大设备处或不允许断水处。
不允许敷设在排水沟，烟道，风道内，不允许穿过大小便槽，橱窗，壁柜，尽量避开沉降缝，如需则必须采取措施设来回弯。
第四节 :
建筑室内给水系统的维护与管理
一、物业管理部门对给水系统的日常维护管理：
如何做：首先把好设备设施的基础关，严格验收接管制度的制定与完善入手，对故障进行及时的维修，切实灌实对物业设备设施的综合维护，确保高效的物业管理。
二、给水系统常用故障：
1、水质污染
2、水龙头出流量过小或过大
3、管道和器具漏水
4、屋顶水箱溢水或漏水
第三章：建筑室内排水
本章重点:
1、掌握建筑室内排水的分类及管理内容
2、熟悉室内排水系统常用设备
3、了解室内排水管道的布置与敷设
分类：
1、生活排水
工业废水排水 屋面 雨水（易忽视）
二、室内排水体制及选择：
室内排体制分两种：分流体制和合流体制。室内排水体系选择：
注意事项选择：
1、宜采用分流以排水体制的情况8种。
2、宜受用合流排水体制的情况2种
三、室内排水系统的组成：
1、卫生器具
2、排水管道
3、通气管道
4、清通设备
5、抽升设备
6、污水局部处理构筑物 第二节
排水系统常用设备
便溺器具
1、大便器和大便槽（1）坐式大便器（2）、蹲式大便器（3）、大便槽
2、小便器 盥洗器具
1、洗脸盆
2、盥洗槽
3、浴盆
4、淋浴器
洗涤器具：洗脸盆，卫生间洗拖布池 附件：
1、存水弯有“S”形“P”形
2、地漏（1）、普通地漏（2）、多通地漏（3）、存水盒地漏（4）、双算杯地漏（5）、防回流地漏
2、排水管道：材质有金属和非金属
布置要求：四个“最”七“不得”二“避免”
敷设要求：最小埋深分南方和北方
保温防腐措施：保温岩棉，防腐漆，少弯及带检查口的弯头
3、通气管道：作用是排毒气，换新鲜空气，减压防止管道内水封破坏
类型有
1、伸顶通气管
2、专用通气管
3、主通气管
4、负通气管
5、结合通气管
6、环行通气管
7、器具通气管
8、汇合通气管
4、清通设备：（1）、检查口、清扫口（2）、带检查用的弯头三通（3）、埋地横干管上的检查井（污水井、清污井）
5、抽升设备：此情况仅限于排污水面低于市政污水排污网，单设污水池，在利用抽升设备
6、污水局部处理构筑物：化粪池、沉淀池、中和池 屋面雨水排放（了解）
第四章；小区给排水及热水、饮水供应
本章重点：
1、了解小区排水及热水、饮水供应设备
2、掌握小区内排水及热水、饮水供应设备的管理与维护
定义；小区。
小区给水系统
1、方式组成及确定1）、直接利用地方网供水2）、设给水加压装置供水3）、设独立水源的单独供水
2、小区给水量；包括内容有生活用水水量、公共建筑用水量、消防用水量、浇撒道路绿地、管网漏水
3、给水管布置与敷设：敷设：1）、与其他管道净距离2）、交差时敷设要求3）、冻土区 给水设计流量确定：
1、居住组团（3000人以下）按其负担卫生器具数量订标准
2、居住小区干管流量
1、普通住宅小区按最大小时流量计算管直径
2、设有幼儿园、学校、医院、公共的按秒流量计算管直径 加压站：
1、小区给水加压站：1）、按功能分有给水加压、给水调蓄加压。
2）、按加压技术分水塔加压、气压加压。
2、泵房：1）、组成：水泵机组、动力设备、吸水和压水管路、及附属设备。
3、水池：水池有效容积
V=V1+V2+V3
V1生活用水调蓄水量
V2安全蓄水
V3消防储水。
4、水塔和高位水箱：V=VD+VX
VD生活用水调节储水量
VX消防储水量
小区排水系统一、小区排水系统组成：（类型方式）
1、利用城市管网
2、排水提升设施
3、独立流水处理站。
二、排水体制：1）分流制：生活流水和雨水。
2）合流制：流水雨水合流。
三、小区排水管道子流：功能1）雨水管道子流。
2）流水管道子流
布置原则：管线短，埋深小，尽量自流原则。
注意：（画书上）敷设管与基础水平净距今1）浅于基础1.5m
2)深于基础2.5m
原因：防止埋管时 动土层影响基础土层强度。
位置作用：接户管、支管、干管
四、小区排水布置特点（要求）1）能通畅，及时排水，暴雨径流量2）尽量利用自然地势成坡3）以最距离，靠重力排入管道4）平行布置道路两侧人行道或花、草丛下。
五、小区排水提升和流水处理
1）、小区排水提升：流水泵设置尽量单设且住宅25m以上
2）、小区流水排放：箱分标准《流水排放标准》
3）、流水处理品1）处理设施：尽可能排到市政流水处理站进行处理。
2）处理技术：处理设备应布置在室内，降低对环境的影响。
第五章
建筑消防系统
第一节 建筑消防系统概述
建筑火灾成因及特点 火灾：失去控制的燃烧
1、成因（1）人为：明火以上，电火花，烟头，纵火
所造成的灾害
（2）、电气：老化、雷击
（3）、自然：可燃物达到燃烧标准
2、过程：阴燃———爆燃————熄灭
3、建筑火灾特点：（1）火势凶猛蔓延速度快
（2）扑救难度大（高层更大）（3）人员及物质抢救困难
二、建筑消防系统的特点和重要性：掌握一句：高层建筑自动消防系统由自动报警和自动灭火系统
三、建筑物高度分界：（1）24M高层与低层（2）24——100M高层（3）100M以上超高层（根据消防能力设备分）
四、建筑消防系统的组成结构：
1、火灾自动报警系统
2、灭火及消防联动系统：（1）灭火装置（设备）
（2）减灾设施：防火门、防火分区墙，安全门，（3）避难装置：避难袋、安消防电梯、高层设停机场。
（4）广播通信：指挥蔬散线路、安全通道标志。
第二节：室内消火栓给水系统一、设置原则：应设室内消火栓的建筑
组成：水枪、水带、消火栓、消防水喉、消防管道、消防池、水箱、增压设备、水源。
类型：1）低层24m以下：（1）无水箱、水泵室内消火栓（普通住宅如此）设水表要考虑过流能力（旋翼式不
用螺翼式（2）设水箱、不设水泵（3）设有水箱和水泵。
2）高层（1）高层建筑区域集中的高压、临时高压室内消防给水系统
（2）分区供水的室内消火栓给水系统
四、消火栓给水系统设备（1）消火栓（2）水龙带（3）水枪（4）水泵接合器（5）消防储水池（6）消防水箱
（7）消防卷盘
五、布置要求及用水量1）布置要求1保定同层有两支水枪的充实水柱
2生活给水与消防给水合并时、消防在告应单设
3低层告径≥50mm高层≥100mm
4应设于明显的易于取用位置
5同一建筑应用相同规格消火栓、水龙带、水枪（可互换）
2）用水量：用水量与建筑类型、大小、高度、结构、耐火等级和生产性质有关
第三节 自动喷水灭火系统
自动喷水灭火——p第一段（划上）
分类
1开式自动喷水系统（1）雨沐和喷水（2）水幕（3）水喷雾
2闭式
（1）湿式：（管路内始终落有压水）*闭式喷头、告道系统
*湿式报警阀、报警及供水设备
（2）干式（报警阀质量压缩空气,前部是有压水）
(3)干湿式:交替使用、（管理繁琐、水、每年交换）
第六章 供暖与燃气供应
第一节
供暖系统概述
供暖系统：向室内提供热量的工程设备称为（）
一、供暖系统的基本构成：
基本构成：热源．热循环系统．散热设备．
热源：即热的发生器．用于产生热量．是供暖系统中热量的来源． 热循环系统：是热量的赤道及设备．
散热设备：用于将热量传递到室内的设备，是供暖系统中的设备．（概念）：热． 媒：在整个供暖系统中，携带热量的物质．常见的有热水，风，蒸汽．
二、供暖系统的分类：
１、根所使用的热媒进行分类：１．热水供暖 ２．蒸汽供暖 ３．热风供暖
２、按体用范围的不同：１．局部供热系统 ２．集中供热系统 ３．区域供热系统
三、热水供暖系统：优缺点：
１、机械循环热水供暖系统
２、热水供暖系统中散热系统的几种形式
（１）垂直式：将垂直位置相同的各个散热器用立管进行连接的方式． 按供：回水干管的布置位置和供水方向分： 上供下回双管散热系统． 下供下回双管散热系统． 上供下回单管散热系统． 下供上回单管散热系统． 单――双管散热系统．
（２）水平式：指将同一水平位置（同一楼层）的各个散热器用一水平赤道进行连接的方式． 优点：
四．蒸汽供暖系统．
蒸汽供暖系统按蒸汽压力的不同分为：高压和低压两种类型．蒸汽供暖系统的特点：（１）散热器表面温度高
（２）蒸汽供暖系统比机械循环热水供暖系统节省能源．（３）蒸汽供暖系统的热惰性小．（４）高压蒸汽供暖系统节省器材．
（５）蒸汽供暖系统适宜用于高层建筑．（６）蒸汽供暖系统的热损失大．（７）蒸汽供暖系统的回水管使用年限短．
第二节: 供暖设备
一、供暖系统的设备组成： １．热源设备：锅炉和换热器． ２．散热设备．
３．循环设备．
４．管道，辅助器材及设备．
二、供暖设备： 1.锅炉
2.换热器：表面式换热器，混合式，回热式．
3.散热器：栓型散热器，翼型散热器，钢串片对流散热器，水泵，膨胀水箱，集气罐，伸缩器，疏水器，减压阀，安全阀．
第三节 供暖系统的维护与管理
一．供暖管理的内容： １．热源管理 ２．热网管理
３．用户管理
二．供暖系统的充水养护：
１．供暖周期结束，先检，后修，再换． ２．系统内容水箱常补水．
３．将系统内水加热９５度，保持１．５小时． ４．膨胀水箱常补水．
三．供暖系统的常风故障：
１．供暖系统的未端散热器不热． ２．局部系统的未端散热器不热． ３．上层散热器不热．
４．上层散热器过热，下层散热器不热．
第七章 建筑通风与防排烟
第一节 建筑通风基本知识 一．通风作用：改善空气条件 二．通风系统的分类： １．自然通风
２．机械通风：全面通风和局部通风． 第二节 通风管道及设备
机械通风的主要设备有：风机风管或风道，风阀，风中和防尘设备． 一．风机
１．风机分类：离心风机和轴流风机．
２．风机的技术性能：风量，风压，有效功率． 二．通风赤道
１．风管材料：金属和非金属．
２．风管的断面形状：圆形和矩形．
三．风阀：一次调节风阀，开关阀，自动调节风阀． 四．风口：进气口，排汽口．
五．除尘设备：作用使粉尘与空气分离净化作用． 种类：档格式除尘器，旋风式，袋式，喷淋塔式．
第三节 高层建筑的防火排烟
一．概述
防火分区和防烟分区：为防止火灾的蔓延和危害，将火灾产生的烟气及时排除，确保室内人员的顺利疏散，将建筑物划分为若干个防火，防烟单元，用防火墙或防火门隔开，将火势和烟气控制在一空的范围风，总称――．
二．高层建筑防火排烟的形式： １．自然排烟． ２．机械排烟． ３．机械防烟．
４．通风和空调系统的防火． 三．防火，防排烟设备及部件：
主要部件：防火阀，排烟阀及排烟机． １．防火阀：
防火阀是防火阀，防火调节阀，防因防火阀，防火风口的总称．
（１）防火阀的控制方式：热元件控制，感烟感温器控制，复合控制．
（２）防火阀的阀门关闭驱动方式：重力式，弹簧，力驱动式或称电磁式，电机驱动式及扭动驱动式． ２．排烟阀：
分类：电磁式和电动式． 按控制方式分
按结构形式分：装饰型，翻板型，排烟防火阀． 按非形分：矩形，圆形．
第十二章：安全用电与建筑防雷
第一节：安全用电
一、常见的触电方式有
1、单相触电
2、双相触电
3、跨步电弧触电
一、电流对人体的伤害
电流对人体的伤害程度与下述因素有关：
1、通过人体的电流值
2、人体电阻值
3、电流通过人体时间的长短
4、电流流过人体的途径
5、电流的频率
6、触电电压
二、常用的安全用电措施：
1、安全电压
2、保护用具
3、保护接地、保护接零和漏电保护
4、注意事项：（1）决不允许用手去触摸（2）检修电气设备应切断电源，并挂上“严禁合闸”的牌子（3）安装照明线路时，开关和插座离地一般不低于1.3m。有必要时，插座可以装低，但离地不应低于15cm。不要用湿手去摸开关、插座、灯头等，也不要用湿巾去擦灯泡。（4）在电力线路附近，不要安装收音机、电视机的天线，不放风筝；不要在带电设备周围是用钢板尺，严禁用铜丝代替熔丝。（5）发现电线或电气设备起火，应迅速切断电源，在带电状态下，决不能用水或泡沐灭火器灭火。（6）雷电天尽量不外出；遇雨时不要在大树下躲雨或站在高处，而应就地蹲在低洼处，并尽量将双脚并拢。
三、触电急救：＂快”包括两方面，一是快脱离电源；二是快做医务救护处理。
1、自救
2、互救 第二节：电气设备保护措施
一、接地保护：保护接地，就是把正常情况下不带电，而在故障情况下可能出现危险的对地电压的部分同大地紧密连接起来。其目的是使它的对地电压数值降低到安全数值，以保护人身的安全。埋入大地与土壤直接接触的金属导体称为接地体或地极。
二、接零保护：所谓接零保护，就是把电气设备在正常情况下不带电的金属部分与电网的零线紧密地连接起来。
第三节：建筑防雷
一、雷电的基本知识：雷电的破坏作用有两种，一种是雷电直接击在建筑物上，因雷电的高温会引起建筑物燃烧，而在雷电流通道上，物体水分受热汽化膨胀，产生强大的机械力，使建筑物受破坏，这叫做直击雷过电压或直击雷。另一种是雷电的静电感应或电磁感应所引起的过电压叫做感应过电压或感应雷。
二、民用建筑物的防雷分类：
1、第一类防雷的民用建筑物 是指具有特别重要用途的属于国家级的大型建筑物。
2、第二类防雷的民用建筑物 是指重要的或人员密集的大型建筑物
3、第三类防雷的民用建筑物
三、建筑物防雷系统的组成：接闪器、引下级和接地装置
1、接闪器有避雷针、避雷带、避雷线和避雷网等装设形式。
第八章
空气调节
第一节
空气调节系统工作原理
一、空气的组成和状态参数：1湿度：（1）绝对湿度：单位体积g/cm^3或kg/m^3含水蒸气的质量
（2）含湿度：单位重量g/kg或kg/kg
(3)饱和绝对湿度：条件是在一定湿度下、单位容积（1m^3）的湿空气所容纳水
蒸气的最大值
（4）相对中含有的总热量
二、任务作用
三、基本构成与工作原理 构成：1冷热源系统空气处理能量输送分配
4自动控制系统
第九章 建筑供配电系统
第一节 电工基本知识 一．电路的基本概念 １．电路和电路图：
电路组成：电源，负载，开关和保护装置可关接导线． ２．电路的基本物理量：（１）电源（２）电压（３）电工率（４）电阻
３．电路的工作状态（１）开路状态（２）短路状态
（３）额定工作状态
二．电力变压器：
１．电力变压器的用途：是改变交流电压而保持交流电频率不变的电气设备． ２．电力变压器的基本结构： 组成：铁心，浇注，油箱． 三．电动机
１．电动机的用途和分类
作用：电能转化成机械能． 分类：按所用电流：（直流电动机和交流）按使用电源相数：单相电动机和三相电动机 三相电动机：同步式和异步式 异步式：鼠笼型和浇线型
２．异步电动机的基本结构：
异步电动机又叫感应电动机主要由定子和转子两个部分组成． ３．三相异步电动机的调速方式（１）变极调速（２）变化调速
（３）变频变压调速
第二节 建筑供配电系统概述
二．电力系统和电力网
电力系统：电厂，电力网（输电，变电，配电）和用户组成 三．线路的敷设 １．架空线路
２．电缆线路
３．绝缘导线的敷设：导线明敷和导线暗敷
三、建筑物用电负荷的分类(1)照明和划入照明电价的非工业负荷
公用、非工用户和工业用户的生活、生产照明用电。(2)非工业负荷
服务行业的炊事电器用电，高层建筑内电梯用电，民用建筑中供热锅炉房的鼓风机、引风机、上煤机和水泵等用电。
(3)普通工业用电 总容量不足320kVA的工业负荷
四、低压配电
低压配电结构方式：（1）放射式结构
（2）树干式结构
（3）混合式结构
第三节：变配电室（自学）第四节：低压配电系统保护装置
常用低压电器保护系统有：刀开关、熔断器、自动开关、漏电保护装置等。
一、刀开关
分类：
1、按级数分：三极、二极、单极
2、转换方向分：单投和双投
3、按操作方式：直接手柄操作、杠杆操作机构式、电动操作式
4、按灭弧的结构分：不带灭弧罩和带灭弧罩
二、熔断器：是一种保护电器，是人为地在电网中设置一个最薄弱的发热元件。
主要由容体和安装容体的绝缘器组成。
三、自动空气开关
1、塑料外壳式自动空气开关
2、橱架式自动空气开关
四、漏电保护器
漏电保护器又称触电保护器，是一种自动电器，能迅速断开发生人身触电、漏电和单项接地故障的低压线路。
分类：电流型、电子式、电磁式
按场所分：单相、两相、三相四线式
第五节：建筑供电系统的维护与管理（自学）
第十章
本章学习要点：
1、了解电梯的构成、分类。
2、撑握电梯的维护保养工作内容 第一节电梯的种类和组成 一、电梯的定义及种类 电梯的分类：
1、按用途分类（1）乘客电梯（2）载货电梯（3）医用电梯
电梯（4）杂物电梯（5）（6）（7）（8）观光电梯 车辆电梯 船舶电梯
建筑施工电梯
（9）其他类型的电梯
2、按驱动方式分类（1）交流电梯（2）直流电梯（3）液压电梯（4）齿轮齿条电梯（5）螺杆式电梯
（6）直线电机驱动的电梯
3、按速度分类（1）低速电梯（2）中速电梯（3）高速电梯（4）超高速电梯
4、按电梯有无司机分类（1）有司机电梯（2）无司机电梯（3）有/无司机电梯
5、按操纵控制方式分类（1）手柄开关操纵（2）信号控制电梯（3）按钮控制电梯（4）集选控制电梯（5）并联控制电梯（6）群控电梯
6、其他分类方式（1）、按机房位置分类（2）、按轿厢尺寸
7、特殊电梯（1）、斜行电梯
（2）、立体停车场用电梯（3）、建筑施工电梯
二、电梯的组成：从总体上可分为机械和电气两大部分。
1、机械装置部分：（1）曳引系统（２）轿厢（３）门系统
(4)导向系统
(5)重量平衡系统
(6)、机械安全保护装置
2、电气装置部分
电气装置可分为：电力拖动、操作控制系统、电气安全系统三大部分。
三、自动扶梯
组成：梯级、曳引链、驱动装置、导轨、金属骨架、扶手装置、张紧装置、制动器、安全装置
第二节 第三节 电梯的工作原理（自学）
电梯的使用管理与维护
一、电梯的使用管理
1、电梯管理应配备专（兼）职的管理人员、开展管理工作
2、要建立电梯的交接班制度
3、电梯日常运行管理
4、电梯值班检查
5、电梯机房管理
二、电梯的维护管理
1、电梯运行检查
2、电梯维修保养
第十一章
电气照明
第一节照明基本知识
一、照明的光学概念
光
（1）光通量：光源在单位时间内，向周围空间辐射出的使人眼产生光感能量，称为光通量。单位为LM（流明）（2）亮度：是直接对人眼引起感觉的光量之一。单位为NT（尼特）
（3）照度：被照物体单位面积上接收的光通量称为照度。有E表示，单位为LX（勒克斯）
二、照明种类]
1、正常照明（1）、一般照明（2）、局部照明（3）、混合照明
2、事故照明
3、警卫值班照明
4、障碍照明
5、彩灯和装饰照明
三、照明的质量（1）、照度均匀。（2）照度合理。
（3）合适的亮度分布（4）、光源的显色性（5）照度的稳定性（6）、限制眩光（7）、频闪效应的消除
第二节常用字电光源、灯具及其选用（自学）第三节照明供电系统一、照明供电系统组成1、进户线
2、配电箱
3、干线和支线
二、照明供电线路的布置
1、进户线
2、配电箱
3、干线
4、支线
三、室内照明线路的敷设
1、明线敷设
2、暗线敷设
第四节 电气照明的常见故障与维护
照明装置常见故障为以下三种：
1、短路
2、断路
3、漏电
第十二章
安全用电与建筑防雷
第一节安全用电
一常见的触电方式1)单相触电2)两相触电 二电流对人体的伤害1)通过人体的电流值2)人体电阻值3)电流流过人体的长短期
4)电流流过人体的途径５）电流的频 频率６）触电电压
三常用的安全用电措施１）安全电压２）保护用具有特别重要的意义
３）保护接地，保护接零和漏电保护
４）注意事项＊决不允许用手去触摸＊检修电气＼切断电源＼严禁合闸口
＊安装照明线路时，开关和插座离地一般不低于１．３m不要用 手去摸开关＼插座灯头等也不要用湿布去擦灯泡 ＊在电力线路附近不要安装收音机等
四＼触电急救
１）自救２）互救
安全
第二节
电气设备保护措施
一＼接地保护
＊ 保护接地，就是把正常情况下不带电，而在故障情况下可能出现危险的对地电压的部分同大地连接起来．其目的是使它的对地电压数值降低到安全数值，以保护 人身的安全．
＊ 埋入大地与土壤直接接触的金属导体称为接地极．
三＼接零保护
＊ 所谓接零保护，就是把电气设备在正常情况下不带电的金属部分与电网的零线紧
密地连接起来．
第三节． 建筑防雷
一．雷电的基本知识
＊雷电的破坏作用有两种，一种是直击雷．另一种是感应雷 二．民用建筑物的防雷分类
＊ 分为三类
１．第一类防雷的民用建筑物
２．第二类防雷的民用建筑物
３．第三类防雷的民用建筑物 三．建筑物防雷系统的组成它是由接闪器．引下级和接地装置组成
＊接闪器有避雷针．避雷线．避雷带和避雷网
＊引下线
＊接地装置
四．建筑物的防雷保护
１．基本防雷措施＊防直击雷的措施＊防雷应雷的措施＊防雷电波侵入的措施 ２．防雷设施的维护
第十三章．建筑弱电系统
第一节．火灾自动报警系统一．概述
＊火灾自动报警系统是设在建筑物中或其他场所的一种自动消防设施．
目的是能早期发现和通报火灾，以便及时采用有效措施控制和扑灭火灾，防止和减少 火灾造成的损失，保护人们的生命和财产安全．
二．火灾自动报警系统的基本组成＊火灾自动报警系统一般由触发器件．火灾报警装置．火灾警报装置和电源四部分组成．
复杂系统还包括消防联动控制装置． 三．火灾自动报警系统的分类与功能
＊火灾自动报警系统分为区域报警系统．集中报警系统和控制中心报警系统３种基本形式．
四、水灾自动报警系统常用设备
＊水灾探测器和火灾自动报警系统最常用的设备。火灾探测器用于感知火灾，有自动和手动两种触发器件，火灾报警控制相应灭火设备和接收、显示及传输火灾报警等信号。
＊火灾探测器：探测器俗称探头．
1、火灾探测器分为：感温火灾探测器、感烟火灾探测器、感光火灾探测器、可燃气体火灾探测器、复合式火灾探测器五种基本形式。
＊手动火灾报警按钮：她是用手动方式产生火灾报警信号，启动火灾自动报警系统的器件。
2、火灾报警控制器：火灾报警控制器按其用途不同，可分为区域火灾报警控制器和集中火灾报警控制器。
五、消防联动控制
1、消防联动控制的对象与方式
＊消防联动控制对象有：灭火设施；防排烟设施；防火卷帘、放火门、水幕；电梯；非消防电源的断电控制。
2消防联动控制的功能要求：
1）、控制系统的启、停；显示消火栓按钮启动的位置；显示消防水泵的工作与故障状态。2）、对自动喷水灭火系统有控制显示功能。3）、消防联动控制对泡沫、干粉灭火系统有控制显示功能。4）、对有管网的卤代烷、二氧化碳等灭火系统控制。5）、火灾报警后，消防联动控制对联动控制对象有控制功能。
6）、火灾确认后，消防联动控制对联动控制对象有控制功能
7）、消防联动控制应按疏散顺序接通火灾报警系统装置和火灾事故广播。
8）、消防控制室的消防通讯设备应符合下列要求：消防控制室与值班室、消防水泵、配电室、通风空调机房、电梯机房、区域报警控制器及卤代烷固定火灾现场控制装置处之间设置固定的对讲电话；报警按钮处宜设置对讲电话插孔；消防控制室应设置向当地公安消防部门直接报警的外线电话。
3、火灾自动报警系统的电源
＊系统供电首先应符合有的建筑设计防火规范要求。同时，还应满足下列要求： 1）、火灾自动报警系统应设有主电源和直流备用电源。
2）、火灾自动报警系统中的CRT显示器、消防通信设备等的电源宜采用由CPU装置供电，以防突然断电时，这些设备不能正常工做。3）、火灾自动报警系统主电源的保护开关不应采取漏电保护开关，以防止造成系统突然断电，不能正常工作。
4、火灾自动报警系统的接地
＊火灾自动报警系统的接地应符合以下要求；
1）、火灾自动报警系统接地装置的接地电阻应满足：采用专用接地装置时，接地电阻不应大于4；采用公用装置时，接地电阻不应大于1。
2）、火灾自动报警系统应设专用接地干线，并应在消防控制室设置专用接地板。
3）、由消防控制室接地板引至各消防电子设备的专用接地线，应选用铜芯塑料绝缘导线，其芯线截面面积不应小于4mm^2。
4）、消防电子设备凡是采用交流电供电时，设备金属外壳和金属支架等应做保护接地，接地线应与电器保护接地干线（PE线）相连接。
第二节：广播及有线电视系统
广播音响系统
1、广播音响系统的分类有： 1）、公共广播系统 2）、厅堂扩音系统 3）、专用会议系统
2、广播音响系统的基本组成＊不管哪一种广播音响系统，基本上都可以分为节目源设备、信号的放大和处理设备、传输线路和扬声器系统四个部分。
第三节：安全防范系统一、安全防范系统简介
1、建筑物对安全防范系统的要求是： 1）、外部入侵保护 2）、区域保护 3）、目标保护
2、安全防范系统的组成＊建筑安防系统组成分类有不同的方法。大致有入侵报警子系统、电视监视子系统、出入口控制系统、巡更子系统、汽车库管理系统和其他子系统等。
二、入侵报警系统
1、入侵报警系统的结构
＊入侵报警子系统负责建筑内外各个点、线、面和区域的侦测任务，由探测器、区域控制器和报警控制中心3各部分组成。
2、防盗系统中使用的探测器
＊防盗系统所用探测器的基本功能是感知外界、转换信息、发出信号。分为：
1）、开关探测器
2）、玻璃破碎探测器 3）、光束遮断式探测器 4）、热感式红外线探测器 5）、微波物体移动探测器 6）、超声波物体移动探测器 7）、震动探测器
三、电视监视系统
＊电视监控系统是安全技术防范体系中的一个最重要的组成不分，是一种先进的、防范能力极强的综合系统
1、电视监控系统的基本结构
＊电视监控系统依功能可以分为摄像、传输、控制、和显示记录四个部分。
2、摄像设备分为：摄象机、镜头、云台、防护罩四个部分。
3、传输设备
＊传输系统包括视频信号和控制信号的传输。
4、显示与记录
＊显示与记录设备是安装在控制室内的，主要有监视器、录象机和一些视频处理设备
四、出入口控制系统
1、出入口控制系统的基本结构
＊出入口控制系统也叫门禁管制系统，包括3个层次的设备。地层是直接与人员打交道的设备，有读卡机、电子门锁、出口按钮、报警传感器和报警喇叭等
2、读卡机的种类有：磁码机、铁码机、感应卡式、智能卡、生物辩识系统。
3、自动门
＊自动门的种类很多，按门的启闭方式分，有滑动式、转动式等；按控制方式分类，有红外线开关自动门、电子
席垫开关自动门、卡式开关自动门、卡片开关自动门、感应式开关自动门、触摸式开关自动门等等。
五、楼宇保安对讲系统
＊楼宇保安对讲系统，亦称访客对讲系统,又称对讲机。目前主要分为单对讲机和可视对讲机两种类型。从功能上看，可分为基本功能型和多功能型，基本功能型只具有呼叫对讲和控制开门功能；多功能型具有通话保密、密码开门、区域联网、报警联网、内部对讲等功能。从系统线制上大致可分为多线制、总多线制、总线制三种。
第四节：电话通信与计算机网络系统一、电话通信系统
＊对于电话通信系统，它是由用户终端设备，传输系统和电话交换设备三大部分组成。
二、计算机网络系统
1、计算机网络的功能有：实现资源共享、进行数据信息的集中和综合处理、能够提高计算机的可靠性及可用性、能够进行分布处理和节省软、硬设备的开销。
2、计算机网络系统的组成＊计算机网络由硬件系统和软件系统组成。
3、计算机网络的分类有：局域网、区域网、广域网。
第五节：建筑弱点系统的管理与维护
一、火灾自动报警系统的管理与维护
1、火灾自动报警系统的维护
＊火灾自动报警系统应进行以下定期检查和实验：每日检查、季度实验和检查、年度检查试验。
2、消防控制室的管理制度（见书275页）
二、广播及有线电视系统的管理与维护（见书275页）
第十四章：建筑智能化简介
第一节建筑智能化基本概念
一、建筑智能化的定义
＊“建筑智能化”，是通过建筑的四个基本要求，即结构、系统、服务和管理进行最优化的组合，为用户提供一个高经济化、高效率、高舒适性的建筑物。
＊我国智能建筑设计标准的定义是：智能建筑是以建筑为平台，兼备建筑设备、办公自动化及通信网络系统，及结构、系统、服务、管理及它们之间的最优化组合，向人们提供一个安全、高效、舒适、便利的建筑环境。
二、建筑智能化的组成和功能
＊建筑智能化主要由三大系统组成：通信网络系统（CNS）、办公自动化系统（OAS）和建筑设备自动化系统（BAS），成为“3A”。
第二节：建筑智能化系统简介
一、综合布线系统（GCS）
＊作用是把建筑物内部的语音交换、智能数据处理设备及其他广义的数据通信设施相互连接起来，并采用必要的设备同建筑物外部数据网或电话局线路相连接。
1、综合布线系统的组成＊综合布线系统由6个子系统组成：工作区总系统、水平干线子系统、管理区子系统、垂直干线子系统、建筑群子系统。
2、综合布线系统的特性有：兼容性、开放性、灵活性、可靠性、经济性和先进性。
二、建筑设备自动化系统（BAS）
＊是将建筑物内的电力、照明、空调、运输、防灾、保安、广播等设备以集中监视、控制和管理为目的的而构成的一个综合系统。
＊功能：它使建筑物成为安全、健康、舒适、温馨的生活环境和高效的工作环境，并能保证系统运行的经济性和管理的智能性。＊建筑设备自动控制系统组成及功能有如下方面：电力系统、照明系统、空调与冷热源系统、环境检测与给排水系统、电梯系统、消防自动化系统、保安自动化系统。
三、通信网络系统
＊通信网络系统的组成与功能有如下方面：1）、程控电话系统，2）、广播电视卫星系统，3）、有线电视系统（CCTV）4）、视频会议系统，5）、公共/紧急广播系统，6）、VSAT卫星通信系统，7）同声传译系统，8）、接入网，9）、计算机信息网络，10）、计算机控制网络，11）、微小蜂窝数字区域无绳电话系统，12）、移动通信中继系统。
四、办公自动化系统（OAS）
＊智能建筑办公自动化系统，按用途可分为通用办公自动化系统和专用办公自动化系统。通用办公自动化系统具有以下功能：建筑物的物业管理营运信息、电子帐务、电子邮件、信息发布、信息检索、导引、电子会议以及文字处理、文档等管理。
1、办公自动化系统硬件有：办公设备和网络设备。
2、办公自动化系统软件
＊可分为系统软件、支撑软件和应用软件三个层次。
五、建筑智能化系统的集成（SIC）
＊建筑智能化系统的集成，是将智能建筑物内不同功能的智能话系统在物理上、逻辑上和功能上连接在一起，以实现信息综合、资源共享和设备的互操作是智能建筑最重要的特点，是区别智能建筑与传统建筑的主要标志。
第三节：住宅小区智能话系统一、小区智能化系统的组成＊住宅小区智能化系统通常由家庭智能化系统、小区智能物业管理系统和小区通信网络系统组成。
二、家庭智能化系统
＊家庭智能话系统是指对业主家中的温度、湿度、电器、安全防范、通信等进行集中智能化操作控制，使整个住宅运做处于最佳状态。
三、小区智能物业管理系统
＊住宅小区物业管理一般包括房产管理、收费管理、环境管理、车辆管理、设备管理、治安保卫管理、维修管理和物业管理公司内不管理等基本子系统，以及其他可选配的智能化系统。
四、小区通信网络系统
＊其功能主要包括以下几个方面：
1、把用户的智能控制系统、语言、视频点播、互联网服务有机的联系起来。
2、把小区的公共服务系统联系起来。
3、把小区与外界以适当的方式联系起来。
4、把单个住宅与小区联系起来。
第四节：建筑智能化物业管理
一、建筑智能化物业管理及特点
1.建筑智能化物业管理的概念
2.(1)管理对象的不同.(2)维护方式的不同.(3)专业人才的要求不同.*对物业管理的人才结构提出了多工种.复合型的新要求./(4)智能化系统对物业管理带来的变化
*把原来传统的机房现场的隐性检查转变成为远程的实时监控,提高了应变速度.3.建筑智能化物业管理的目标.(1)创造安全.合适和谐的人居环境
(2)发挥物业最大的使用的价值
(3)使物业尽可能保值.增值.4.建筑智能化物业管理的内容
*增加了新的管理内容,如固定资产管理.租凭业务管理,赋予日常管理,安全保卫.设备运 行和维护新的管理内容和方式.二.建筑智能化设备运行与管理 三.建筑智能化的节能管理
1.建筑智能化的节能管理的概念
*所谓建筑智能的节能问题,就是指在建筑智能化内能源的消费和合理利用之间的平衡关系.2.建筑智能化节能管理的措施和方式(1)建筑设计
(2)空调系统
(3)照明与设备
(4)建筑智能化中的一些合节能措施2005、3
