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在某地产集团干部会议上的讲话
最近，全国房地产行业又面临宏观调控；同时，浙江物产对某地产提出了“精品、大牌”的总体要求。我的理解是，无论房地产市场如何波动，某地产都将高举“精品、大牌”的旗帜。“精品”指的就是“精品作品”，“大牌”指的是行业“优秀大牌”。下面，我就主要围绕“精品、大牌”这四个字，在某地产如何落地生根，如何发扬光大等方面，与同志们作一次交流。
一、对当前房地产形势的分析判断
首先，我们分析一下行业经济形势。今年呀，一开年呀，我们还在作过苦日子的准备，为过绵绵的长冬作准备。总的调子是“苦练内功”。“内控制度”梳理呀，“信息化管理工程”推进呀，做了大量卓有成效的基础性工作。但四、五月后忽然房价就上去了，市场也火爆了，又如“一房难求”，房地产又变成香饽饽了。然后，我们就担心，照这个涨呀，必然引来调控措施。果然，国家五部委调控重拳挥出，“遏制房价过快上涨，抑制投资投机行为”政策出台。现在的问题是，在挥出第一拳后，第二拳、第三拳何时打，什么内容？何时打，当然得看第一拳的效果，但内容无非也是货币、土地和税收政策等。回顾这几年房地产市场运行规律和政策调控演变，我们可以发现：一是房地产业开发规模趋大，开发水平趋好，总体价格水平趋上；二是政策调控措施由有效性不太理想到趋于精准及时。总体而言，这些变化都有利于房地产市场更健康稳定发展，是好事。对于我们这些长期的专业的从业者，是福音。因此，我们由衷拥护中央和地方政府对行业的调控。
房产品，作为安居乐业的首要选择和消费必需品，随着经济增长和居民收入增加，人们对这种需求还会提高；同时，房产品也是投资品，是社会财富的重要载体和象征；第三，房产品又具有社会民生属性，与经济发展和其他产业发展息息相关，与社会稳定和社情民意息息相关，显现出是一个十分敏感的产业。目前来看，四、五月份以来，一是有的地方房价上涨快了，幅度大了，二是投资投机比重大了，三是供应结构严重失衡，而对中低收入水平的供应更显不足，经济适用房、廉租房等社会保障性供应缺乏刚性制度支撑，四是房地产所具有的问题和制度性缺陷，都一股脑儿地转化为开发商的负面形象，开发商有苦难言也不堪重负，五是金融危机后，中国实体经济率先趋稳。在这样的形势下，调控是必然的，也是必要的。
记得，在2005年初时，我曾说过对房地产业要“透过现象看本质，与时俱进拨迷茫”，提出要用专业的、经济的、历史的眼光去分析把握，不能随意说东说西，不能在冰火天转换中迷失自我、迷失方向。这句话，今天仍然适用。
从短期看，本轮多月以来的持续快速上涨，其本身自然会有一定波动调整，而这一次政策调控及后续调控，也将对市场产生一定的抑制作用。
但从长期看，中国房地产业仍将起码有十数年的快速增长过程。一是十七届四中全会明确五化：工业化、信息化、城市化、市场化、国际化。我的观点是无论是哪一“化”，都表明房地产业仍将扮演十分重要的角色。目前，我国人均GDP为3200美元，正是经济起飞时期中的房地产发展的黄金时期；目前，我国城市化率为42%，而且实地看
一看，许多县区市城镇化水平真的还比较落后，也就是说按较高标准的城镇化水平来分析，42%的水分很大，不少还得进行第二三次城镇化。这一次在中央出台新的调控政策之时，温总理即出席哥本哈根全球气候峰会，温总理在会上提出中国目前正处于工业化和城市化的重要发展时期，并以此为由强调了发展中国家的发展权，并必须坚持“共同而有区别”的原则。这也从另一个侧面说明，中国的工业化和城市化是不可逆转，不可阻挡的历史进程，不以某些人的意志为转移。而“五化”所形成的经济机会，对中国房地产业发展一定是巨大的空间。
二是经济增长方式转变，仍会有一定过程而且是长期的任务。目前，我国长线产能过剩的矛盾仍较突出，需要房地产业作为主力在发展动态中来加以消化和化解；出口乏力、投资偏高，则需要内需来支撑，而房产品是典型的最大类别的内需品类。三是中国人多地少，城市发展用地更少的矛盾长期难以解决。地方政府数万亿负债，以及土地财政的困境也需要有一个较长时期的改革过程。
四是宽松的货币政策，仍有一定惯性。虽然宏观调控的精确性将使地产业货币供应（包括直接和间接融资在内的所有货币供应）减少，但基本面仍宽松的局面以及监管难以到位的国情，仍将使地产业留存相当机会。同时，国际游资和热钱，也在豪赌人民币升值和中国经济增长。
五是长期经济增长必然伴生资产价格上升。房产品的投资品属性不会因政策和文件规定而自然消失。
六是现代物质文明的进步，必然促进人们对居住品质要求的提高，人们内心偏好和愉悦感及美感的满足，必然要求房产品形态更丰富、品质更优美。
二、在当前环境条件下的策略选择
1、产品发展战略仍然定位于“精品作品”。以高于行业平均水平之上的精品生产，作为某地产最基本的要求。在此基础之上，某地产应当根据项目区域的自然和人文禀赋，以及经济要素资源等多方面优势条件状况，倾力打造行业经典之作品。
2、区域发展的战略仍然定位于“长江战略”。也就是以长江流域若干已涉足中心城市为长期可持续经营空间，以长三角及沿海县区级市镇为近期拓展重点。
3、品牌发展战略锁定于行业优秀大牌地位。
从初创到盈利赚钱，再到追求更高的社会责任标准，是优秀大牌企业成长之基本路径。我们要在某一以规模为大，现在又转而寻求每股收益股东利益最大化的指标性企业，以及另一以品质为先，现在又转而寻求规模扩张为主的指标性企业这两者之间，找出我们某地产的发展之路，这就是：在一定的开发规模、盈利规模和品质口碑经营之上，更注重追求经典和传世作品之塑造，更注重更高社会责任标准之落实。
企业的本质在一定意义上就是承受社会责任。也就是用经济的方法，市场化的方向，市场竞争主体的载体，最终为社会和公共利益服务。其中的人财物资源配置方式，经营和盈利规模水平指标体系等都是最终为社会和公共利益服务过程中的过程，或者说中间体。企业在初创阶段主要为了生存，在成长阶段重在塑造信誉，在品牌阶段则目标应锁定行业优秀地位，然后就是少数优秀大牌企业升华为以追求更高的社会责任标准为新的崇高目标。
4、跨越式发展阶段必须突破资本充足率不足战略瓶颈。资金密集型是地产业的典型特征，而某作为老牌上市公司，其资本通道本来就畅通。但主要受制于非自身原因，端着金饭碗叫穷，穷叫没有新的长期的大额的增量的发展资金。多年来仅依靠自我滚动积累发展，没有增量的长线资金供应，只能眼睁睁看着一家家先进企业，甚至于当时比我们落后的企业跑步前进，纷纷反超过我们某地产，而且差距越拉越大。心理真不是滋味。
这几年地价、房价的翻升，势必让仅靠自我滚动积累的企业陷入开发规模越做越小，甚至连简单再生产也维持不了的被动局面。比如我们公司在南昌开发项目，2002年时用2.1亿拿了290亩景观大盘，在2009年末则用同样规模的资金，只拿到约35亩的小盘项目。即使算上先前项目留下的滚存利润，也最多可拿到约55亩规模的项目，原始资本加税后滚存利润的资金规模，赶不上地价翻升的速度。
现在，随着元通资产重组工作完成，新的国有控股股东持股比已有所提高，这就给某利用资本市场获得发展资金创造了较为有利的基础条件。因此，在新的一年里，我们要资本融资，战略投资引进和多种间接融资战略补充一起上，尽力打通某地产战略发展的生命线。
5、在与控股股东浙江物产的战略互动和协同发展中，积极寻求物流地产发展等新途径和新的增长点。
三、对未来3-5年的落脚点和着力点分析
某地产发展的落脚点当然是“三品”理念的贯彻和优秀大牌目标的实现，而九九归一的共同愿景应当为“共创共享，向善向美”。
从浙江物产“三个共同”的价值观，到“精致和谐，大气开放”的杭州精神，再到对企业本质的最新理解，以及某现有若干产业的本质特征分析，我们很自然地提出以“共创共享，向善向美” 作为自己的共同愿景。
而逐步推进共同愿景，需要找准应有的着力点。这些着力点至少包括：
1、低碳经营和绿色生态
我国已经提出到2020年的单位GDP二氧化碳排放比2005年下降40%-45%的目标，以行业优秀大牌为己任的某地产，理当勇于担当和率先行动，着力推进商业模式创新，积极履行发展低碳经营和绿色生态的社会责任。而且是早做早主动，多做多主动，为企业争得市场先机和行业制高点地位。某•杭州西郊半岛因低碳、绿色、生态、健康等可持续发展理念超前规划设计，而获得了“联合国人居奖（中国）最佳范例奖”，并被授予“联合国人居奖最佳范例特殊贡献奖”，从而获得了业界和社会各方的广泛认同和赞誉，就是一个生动的例证。
2、效率领先和团队协同
地产业巨大的投资和时间价值，要求加快项目开发进程，缩短项目开发周期；同时，地产业又是大分工大协作的行业，某一个人天然地不能一竿子到底做完所有流程和环节的工作，需要高质量的团队精神和协同。真正体现既扬长避短又协同奋进的效果。
3、“三品”理念和模式创新。
（1）某地产所倡导的“三品”理念是指：
品质，乃事物之本质。产品品质、服务品质是现代经营之生命，也是现代生活之基石。某地产以优秀品质构筑百年声誉，不断追求符合更高的社会责任标准。
品位，乃事物之水平。古今中外住居形态的多彩，源自人的内心偏好和愉悦感的丰富。某地产以优秀品质为基础，努力锻造出房产品之人文时尚，不断创新满足消费者对生活品位的发展需要。
品格，乃事物之精魂。每一项堪称经典的产品和服务，都拥有自己独特的品性和风格；每一家令人尊敬的优秀企业，也都有自己独特的内涵和神韵。某地产以优秀品质、生活品位和城市品格有机融合为发展理念，不断探索真善美之真谛，努力无愧于这个时代的伟大精神。
（2）在“三品”理念的指引下，我们明确提出某地产的商业模式创新总框架为：某地产以一牌（优秀大牌）二品（精品作品）三联动（集团公司、物产公司、项目公司）为有效运行载体，着力提升房地产开发产业链优秀资源的整合能力，着力提升优秀产品和服务文化需求的供应能力，不断优化与各方利益相关的关系，持续追求更高的品牌地位和社会责任标准。
而我认为，企业界一切的商业模式创新，归根到底是人的工作状态创新，人的工作状态决定了有效实现客户价值创新和创造的水平。而人的工作状态，关键仍是先做人后做事，而做人的关键又是要把自己的姿态放的更低一些，不仅有才无德，有德无才之人要放低身段，即便是有德有才之人也应当悠着点，过分张扬和疯狂最终都会与其愿望相反，只有那些内力深厚、毅力坚强之人，才是真正的优秀典范。一年行不算行，十年行也不算行，只有一辈子行才真正行。
4、共创共享和向善向美
“打土豪分田地”，这是大革命时期共产党动员劳苦大众的著名口号，曾经激励了当时被压迫和剥削的工农群众投身革命运动。“打过长江去，解放全中国”，这又是中共中央在国民党统治即将结束时，对中国人民解放军和工农群众发出的号召。从共创的角度去分析，这些都是经典故事。但共创共享的基础是共创，只有通过创新创造更多更好财富和价值，才有可能与员工、与客户、与社会各方利益相关者共享成果。而难点则在于如何学会和落实好共享，让参与共创的有功人员充分公平公正地获得合理的分享。如果当年土豪打了，但农民分不到田地，难以想象红军队伍能够迅速壮大。如果全中国解放了，但工农大众不能翻身作主，也难以想象新中国能够长治久安。企业也一样，如果不顾股东利益，不顾员工待遇，不顾客户和社会各方利益相关者的感受，而一味地坚持独享和多享，则必然不能和谐发展。
向善就是以大善之心善待一切人、事、物、社会和环境，一心向善而以宽容、宽厚、宽松的姿态，以诚实、诚信、诚恳的标准，尊重我们的客户、员工和各方利益相关者的偏好和权利。
向美就是以大美之爱，融个人之美为企业之美，再大而化为社会之美，让我们为客户和社会提供的产品和服务充满善意，充满美感，符合客户和社会各方的内心偏好和愉悦感的追寻方向。这要求我们的企业从产品和服务的生产过程，经营过程和管理过程，都要讲求优秀的质量标准；这也要求我们的员工，从研发设计、生产营销、成本管控、资金运筹等环节工序，都要讲求岗岗出优秀，行行出优秀，以优秀的创作能力和服务水平奉献于社会各界。
今天，就谈这些内容。
