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2011年金华房地产市场总结报告
第一部分：全国房地产市场总结
一、政策环境——房地产调控持续加码，措施进一步落实细化
2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控：1月，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个；7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到近50个；10月底，1000 万套保障房建设计划提前实现；始于2010年的这一轮房地产调控在2011年不断细化和落实，抑制需求与增加供给两手抓，行政与经济手段进一步细化。
1、商品房：限购、限价、限贷等行政手段加码，税收、利率等经济手段跟进
限购范围和严厉程度递增、限价令陆续出台。年初，“国八条”中明确提出限购条件，并指定必须限购的城市，将2010年“国十条”和“9.29 新政”的限购要求具体化、严格化，限购范围扩大至40多个城市，限制标准严厉程度大大提高。7月“国务院常务会议”又将限购范围扩大到地级县级城市，限购城市进一步扩大至近50个城市。价格方面，中央规定商品房明码标价防止房地产企业坐地起价，要求各地制定房价控制目标，并以问责制确保地方政府执行力度，地方“限价令”陆续出台。
首套、二套贷款门槛提高，三套停贷，各类需求均受到一定抑制。从2010年1月“国十一条”到2011年1月“国八条”，首套房贷款首付比例全面调到30%及以上；二套房首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1 倍；三套及以上住房暂停发放贷款；不能提供1 年以上当地纳税或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。
住房转让营业税调整、房产税改革试点正式落地。紧随“国八条”之后，2011年1月27日，财政部发通知，将购买不足5年（含5年）的普通住宅对外销售由按差额征收营业税改为按全额征收；同日，上海、重庆开始实施房产税改革试点，进一步打击炒房行为。10月人大会议已经表明今后会扩大房产税改革试点范围。
2、保障房：资金、土地等配套措施跟进，促使大规模建设计划落实到位
中央投入资金增加，多项政策支持保障房融资。2011年10月住建部部长姜伟新在十一届全国人大常委会上表示，今年中央政府实际已投资1520多亿元，超过往年水平。姜伟新还表示，明年的任务更重，中央的投入肯定不会少，而且会有所增加。另外，中央发布《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》、《关于多渠道筹措资金确保公共租赁住房项目资本金足额到位的通知》等多项政策支持保障房融资，确保建设进度。
1000万套保障房计划提前实现。2011年，《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中提出，未来5年，我国将开工建设3600 万套保障房，2011年和2012年各1000万套，后面三年1600万套，“十二五”末使保障性住房的覆盖率达到20%。根据住建部统计数据，截至2011年10月底，全国保障房已开工1033万套，超额完成年初计划任务。
3、货币政策：上半年持续收紧，新增房地产贷款下降显著，近期货币政策微调
为抑制通货膨胀，2011年上半年货币政策持续收紧，下半年则明显放缓。2011年1月-7月，央行共加息3次（2010年以来共5次），上调存款准备金率6次（2010年以来共12次）。一年期存款利率提高到3.5%，大型金融机构存款准备金率达到21.5%的历史高点。进入下半年以后，随着物价过快上涨的势头得到遏制（CPI增速由7月的6.5%高位回落至10月的5.5%，11月进一步下降至4.2%），中央及时调整货币政策收紧步伐，7月-11月共计5 个月里，央行未上调利率和存准率。
10月，温家宝总理在国务院常务会议提出，更加注重政策的针对性、灵活性和前瞻性，适时适度进行预调微调，保持货币信贷总量合理增长；央行三季度货币政策执行报告中也没有再提“把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务”，而是指出继续实施稳健的货币政策，更加注重政策的针对性、灵活性和前瞻性，密切监测国内外经济金融形势发展变化，把握好政策的力度和节奏，适时适度进行预调微调。
央行近日下调存准率，释放货币政策微调信号。2011年11月30日，央行公布从12月5日起下调存款准备金率0.5个百分点，这是近三年来央行首次下调存准率，释放2012年货币政策微调的信号。
二、新房——调控效果在限购城市显现，百城价格指数连续3个月下跌
1、价格：9月起百城住宅均价开始下降，且跌幅持续扩大
百城价格指数环比涨幅持续缩小，9月起持续环比下跌且跌幅有所扩大。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据显示，2011年1月以来，环比涨幅逐渐缩小，价格上涨速度持续放慢；9月-11月，连续三个月环比下跌，且跌幅不断扩大，11月环比下跌0.28%。今年1月100个城市全部环比上涨，到11月只有43 个城市仍为上涨。
另外，由于十大城市全部为限购城市，受调控政策影响较大，房价涨幅下滑幅度大于百城平均水平。具体来看，各城市表现不同，杭州、苏州、成都对市场反应较为敏感，在5、6月份已经开始呈现环比下降趋势；深圳、上海8月开始降价；而广州、北京、天津直到10月环比才开始下降，价格调整幅度不大。
2、需求：主要城市成交量低于去年，近三个月降幅扩大
一线城市成交量已低于2008年的历史低位，二、三线城市略好于2008年。整体来看，2011年1-11月，一、二线代表城市月均成交面积分别为64万平方米和57万平方米，同比分别下降15%和7%；三线代表城市为36万平方米，与去年同期基本持平。与历年水平相比，今年1-11月，一线城市月均成交面积已低于2008年历史低点（76万平方米），与2009年的较高水平（131万平方米）相比降幅达51%；二线代表城市月均成交面积接近一线城市水平，达57万平方米，虽明显高于2008年水平（36万平方米），但较2009年和2010年分别下降22%和10%；三线代表城市月均成交面积为36万平方米，与2009年和2010年相比，降幅分别为18%和8%。
成交量持续低迷，但多数城市成交金额并未明显下降。2011年1-11月，一二三线代表城市月均成交金额分别为100亿元、46亿元和27亿元，均高于2008年。与上年相比，一线城市下降11%，二线代表城市基本持平，三线代表城市涨幅较为明显，同比增长12%。
3、供给：重点城市总体供应量与去年同期基本持平
一线城市新上市量低位运行，二三线城市高位运行。整体来看，2011年1-11月，一线城市住宅月均新批上市面积为78万平方米，与去年同期基本持平，但处于近五年的最低水平。二线代表城市延续之前的上升态势，月均新批上市面积略高于一线城市，达83万平方米，同比上升15%，是近五年的最高水平；三线代表城市为37万平方米，增幅最为明显，同比增长20%。今年11月，一线城市单月新批上市面积达104万平方米，同比由9月的下降28%回升至增长26%；二线代表城市单月新批上市面积近三月呈下行态势，11月同比微降3%，为96万平方米；三线代表城市为35万平方米，同比增长35%。
4、供求对比：销供比持续低于1，库存压力不断加大
2011年，大部分重点城市销供比持续下降，已接近或低于2008年低点。二季度开始，重点城市销供比普遍低于1，且大部分城市持续下行。北京、深圳、沈阳销供比在第二季度出现大幅度下降，销供比在0.5-0.8间波动。11月份数据显示，深圳的销供比仅有0.3，北京为0.58，武汉为0.56，上海为0.61，沈阳为0.81，均创2008 年以来低点。
2011年，各重点城市库存量持续攀升，出清周期继续延长。2011年，重点城市库存量持续走高，部分城市可售面积同比增速明显提高，武汉三季度可售面积同比增速超过60%。受可售量上升和成交低位运行的影响，2011年重点城市出清周期持续延长。11月，九个重点城市平均出清周期为15个月，连续11个月上升。一线城市中北京出清周期较年初延长9个月，深圳、上海分别延长3、4个月；二线城市除苏州周期仅延长3个月外，其余重点城市延长8-11个月不等；三线城市惠州11月出清周期在上月小幅缩短后出现两个月的延长。与历史水平相比，2011年各重点城市出清周期相对于2008年的高位仍有一定距离，形势相对缓和。
三、二手房——受调控影响更大，主要城市成交量和价格降幅大于新房
9-11月，重点城市二手房价格平均环比跌幅持续扩大，调控效果逐渐显现。1-11月主要城市二手房价格平均涨幅连续缩小，从9月份开始环比持续下跌，跌幅从0.7%扩大至11月的1.8%。2011年1-11月，11 个重点城市价格指数平均累计涨幅仅为5.1%，而2010年同期累计上涨26.9%，2009年1-11月为20.2%，2008年则是同期下降9.4%。
1-11月，主要城市二手房成交量明显低于去年同期，下半年下行趋势更为明显。2011年1-11月，北京等重点城市二手房共成交44.1万套，较去年同期下降34%，但依然高于2008 年水平33万套。同比来看，8-11月同比降幅均在40%以上，且降幅呈逐渐扩大趋势，从8月份的同比下降42.2%，到9月的53.5%，11月降幅达到57.5%。
四、土地——出让总量略有增长，出让总金额基本持平，住宅用地量价齐降
2011年，受调控政策影响，全国住宅用地量价全面下行，北京、上海等重点城市降幅更为显著。1-11月，全国133个城市住宅用地楼面均价同比下降9.9%，溢价水平为13.9%，不及去年同期的一半，其中10、11月均在6%以下，处于近三年低位。供求方面，全国各类土地总供应及成交面积仍高于去年，但住宅用地市场受影响较为显著，其供应和成交面积同比分别下降9.8%和11.0%；十大城市分别下降18.2%和23.5%，降幅高于全国水平。
1、土地价格：住宅用地楼面均价显著回落，溢价率持续下行至历史低位
住宅用地楼面均价持续低于去年同期。2011年1-11月，全国133个城市住宅用地平均楼面地价为1462元/平方米，同比下降9.9%。溢价率持续下行，10月跌破3%，创历史新低。2011年1-11月，全国133个城市住宅用地成交平均溢价率为13.9%，比去年同期下降19个百分点，比2009年同期下降35个百分点。
十大城市住宅用地溢价水平降幅大于全国水平，北京、上海、广州下滑幅度最为明显。前11个月十大城市住宅用地成交平均溢价率为11.9%，略低于全国水平，比去年全年下降33%。各城市溢价率相比去年均下降，其中广州下降77个百分点，下降幅度最大。
2、土地供应：住宅用地推出面积下降，前11 个月计划完成率仅在五成左右
土地总推出面积仍高于去年。2011年1-11月，全国133个城市共推出土地面积12.1亿平方米，同比增长9.2%，延续了2010年以来持续增长的态势。10月起土地推出总量开始下降，10-11月推出土地总面积分别为1亿平方米和1.2亿平方米，同比分别下降7.0%和10.8%。
住宅用地推出面积下降明显，前11个月计划完成率仅在五成左右。2011年1-11月，共推出住宅用地4.3亿平方米，同比下降9.8%，而商办用地、工业用地则分别增长12.4%、25.4%。前11个月有7个月住宅用地成交面积同比下降，而其他类型用地多数月份为增长。2011年国土资源部公布的土地供应计划高达21.8万公顷，预计全年计划完成率仅在六成左右。
3、土地成交：出让总量仍有增长，但住宅用地下降，十大城市降幅尤为显著
土地总成交面积保持增长。2011年1-11月，全国133个城市招拍挂市场共成交各类土地9.7亿平方米，同比增长15.6%。住宅用地近几个月成交陷入低迷，降幅持续扩大。2011年1-11月，全国133个城市住宅用地共成交3.4亿平方米，同比下降11.0%，而同期商办用地、工业用地则分别增长18.3%和40.6%。
十大城市住宅用地成交面积降幅大于全国水平，天津、武汉、杭州等二线城市降幅较大。1-11月，十大城市住宅用地成交面积达6332万平方米（占全国18.9%），同比下降23.5%，降幅比全国大12.5个百分点，其中10-11月降幅达36.5%。
4、土地出让金：总出让金与去年基本持平，住宅用地出让金降幅显著
各类土地总出让金小幅下降。2011年1-11月，133个城市土地招拍挂总出让金达1.7万亿元，同比小幅下降1.8%。仅住宅用地出让金下降且降幅较大。1-11月，住宅用地出让金总额为1.1万亿元，同比下降15.4%，而其他各类用地皆同比增长。上半年住宅用地出让金与去年同期基本持平（微幅下降0.8%），但下半年同比大幅下降29.1%。同期，住宅用地出让金占比为67%，比去年同期下降了10个百分点。7-11月，住宅用地出让金占比进一步降至64%，比上半年下降5个百分点，比去年同期下降13个百分点。
五、市场总体情况——品牌房企销售业绩增长，市场份额持续上升
1、销售业绩：品牌房企全年销售业绩总体有所增长，但下半年下滑明显
2011年，商品房销售面积增幅继续回落。1-11月，商品房销售面积89593.88万平方米，同比增加8.5%，增幅减少了1.3个百分点。具体来看，9月份以后商品房销售面积增幅较快回落，10月份和11月份商品房销售面积同比负增长。
但是，2011年多数品牌房企销售额同比仍然增长。1-11月，除绿城、富力外，其他品牌房企销售额较去年同期均有上升，平均增幅为16%。其中恒大增长最快，增速达66%，而其他企业增速均未超过40%。
2、用地储备：房企减少拿地，但三、四线城市拿地比例上升
2011年1-11月，房地产开发企业购置土地面积37153.4万平方米，比上年增长3%，增幅低于2010年同期30个百分点。购置土地面积增幅由1-2月的57.1%逐月下降至1-11月的3%，下半年各月土地购置面积同比均为负增长。
大部分品牌房企拿地面积低于去年同期。1-11月，十大品牌房企拿地面积平均同比下降19%。除中海、绿城、金地外，品牌房企拿地面积低于去年，世茂、富力、龙湖、保利同比降幅均超过50%，其中世茂降幅高达85%。
3、投资开发：房地产开发完成投资增幅保持高位，房屋新开工面积增幅回落
2011年1-11月，房地产开发完成投资55483.034亿元，同比增长29.9%，增幅低于去年同期6.7个百分点，高于同期固定资产投资增幅5个百分点。从月度数据看，10月和11月房地产开发投资增幅回落，11月同比增幅降至20%。
2011年1-11月，商品房屋新开工面积17.5亿平方米，同比增长20.5%，增幅减少28个百分点；竣工面积5.9亿平方米，同比增长22.3%，增幅增加13个百分点。
第二部分：金华本级市场总结
一、政策与经济环境——社会经济效益大幅提高，调控目标如期实现
1、社会经济：整体经济保持快速增长，市区固定投资份额正在减少
1-11月份全市财政一般预算总收入为309.39亿元，增长23.0%；其中地方财政收入175.0亿元，增长23.5%。地方财政支出为198.40亿元，增长16.1%。
市区财政一般预算总收入为71.75亿元，增长25.2%，快于全市2.2个百分点；其中地方财政收入42.93亿元，增长26.2%。地方财政支出47.22亿元，增长1.2%。
在固定资产投资方面，1-11月份全市投资额为742.30亿元，增长23.0%；其中房地产开发完成投资159.0亿元，增长29.8%；市区固定资产投资额为173.42亿元，增长15.9%，慢于全市7.1个百分点。其中房地产开发完成投资额46.24亿元，增长16.1%；
全市在金融存贷款方面增长较快。11月末全市金融系统本外币存款余额为4720.78亿元，增长19.5%。其中单位存款为2234.74亿元，增长23.3%；个人存款为2302.42亿元，增长15.9%。11月末金融系统本外币贷款余额为3618.62亿元，增长17.5%。其中短期贷款为2737.54亿元，增长21.6%；中长期贷款为841.29亿元，增长4.3%。在市区，金融系统本外币存款余额为967.89亿元，增长16.5%，增速快于全市3.0个百分点；其中单位存款为527.02亿元，增长17.7%；个人存款为408.71亿元，增长19.8%。11月末金融系统本外币贷款余额为777.83亿元，增长16.6%。其中短期贷款为455.88亿元，增长26.2%；中长期贷款为297.50亿元，增长1.6%。
2、政策环境：房价调控目标已如期实现，后期巩固成重点
据国家统计局12月18日发布的11月份全国70个大中城市住宅价格销售变动情况，金华新建住宅价格指数环比、同比和定基比分别为100.0、101.7和104.0。也就是说，以去年12月份房价为基础，今年前11个月房价累计上涨了4%。而且，从12月份的市场情况看，房价依然在下行，因此，可以得出“金华房地产调控成效明显，房价调控目标已如期实现”的结论。
今年3月份金华市政府公布市区2011年新建住宅价格控制目标：涨幅不超过市区城市居民人均可支配收入增长速度，将房价控制在合理水平。参照往年数据，假设今年人均可支配收入增幅为9%至10%，再按照国家统计局公布的数据，今年前11个月金华新建住宅价格实际累计涨幅为4%，这样算来还有5%至6%的空间。而且12月份的房价还在继续下行，也就是说12月份还要“吃”掉前11个月4%的部分累计涨幅。
从政策目标方面来看，由去年的抑制过快上涨，到现在的促进房价合理回归，说明着调控的目标正在进一步强化；从目前实际情况来看，2011年金华市居民收入水平终于跑赢了房价的涨幅，说明调控带来的影响正在持续显现和深化，房地产市场已经全面冷冻。
从今年3月份金华出台的限购条例来看，政策结束时间为2011年12月31日，从表面看，假如没有延伸政策时效，那么2012年金华市将不在限购范围。但是，12月9日，在中央政治局会议上，中央明确定调：“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。”这基本决定了明年房地产继续回调的趋势。而在中央的强硬态度下，地方政府在政策是否继续执行这一方面显然已经被剥夺决定权，由此也可以看出调控政策继续执行是肯定的，但是其目的将是以巩固前期政策效果为主。
二、商品房——受调控影响，波动频繁，全年成交处于低谷
1、市场成交：调控大背景下，成交量严重缩水
2011年1-12月，全市共成交商品房面积129.817万平方米，比去年同期下降39.48%，成交套数11802套，比去年同期缩水近六成。细分来看，新房成交面积77.954万平方米，成交套数6596套，比去年同期分别下降39%和33%。二手商品房成交面积51.859万平方米，成交套数5206套。比去年同期分别下降40%和42%。
从月度成交数据来看，市场成交因调控政策的影响波动非常频繁。从2月份开始市场成交就出现了连续下滑，直到5月份，政策出台后过来1个月的缓冲期，开发商开始尝试救市，可是因为此次调控中央态度坚定异常，也就使得双方进入长时间段的博弈期，市场成交也就变得忽上忽下，但是整体上，市场体成交量正在快速下滑。
2、市场份额：政策出台前和“金九银十”前成分水岭
在市场成交大幅度缩水的背景下，住宅市场和商业市场成交份额也在进行着拉锯战，但是整体上来说，今年份额占比变化没有出现大的起伏，相对处于比较平稳的状态。
另外，从今年的占比变化比来看，政策出台前的2月份和“金九银十”前的8月份成为今年住宅市场和商业市场成交占比变化最主要的分水岭。同时也是住宅市场占比最大的2个月份，占比分别为91%和94%。
从8月份占比跌至年度最低点后，商业市场开始发力，连续4个月处于上升状态，月平均增幅3.25%。
三、住宅——限购、限贷、停贷，住宅市场量价齐跌
1、价格：年底价格破八，跌幅居全国百城之首
在持续调控的逼迫之下，金华楼市开始在阵痛中寻觅出路。继7、8月份的折扣促销策略失败后，开发商们开始放低身态，以低价格来保销量。9月份保集蓝郡率先调价，临江高层以9500元/㎡为起价推盘销售，大大低于11000~12000元/㎡的市场预期；金华2011房博会期间金宇·上城锦苑以6500元/㎡为起步价推售高层房源，成为房博会最大的亮点。而一直以高端楼盘定位的绿城·金华御园，则是以9600元/㎡为起步价，这样的结果更是让民众大跌眼镜。
由中国房地产指数系统发布的百城价格指数显示，12月份金华样本住宅平均价格为7995元/平方米，较11月份环比下跌2.85%，环比跌幅居全国百城首位，比全国百城住宅平均价格（8809元/平方米）低了9.24个百分点。
为了能够增快资金回笼速度，解决资金紧张的局面，2011年下半年开始开发商纷纷选择以低价策略进行推盘销售，但是，在全国大呼房价将大跌的声势中，消费者观望情绪却是越发浓厚，对现下降价销售并不感冒，因此，市场销售业绩并没有好转，反而是越来越差，这也致使开发商一再调整价格策略，也就造就了市场价格持续性的走低。
2、需求：无论是投机，还是刚需，全部被抑制
2011年1-12月，全市共成交商品住宅面积110.83万平方米，成交套数9728套，比去年同期分别下降了42.09%和41.01%，可以说是缩水严重。
细分来看，新房成交面积66.66万平方米，成交套数5346套，比去年同期分别下降42.24%和36.89%。二手房成交面积44.17万平方米，成交套数4382套。比去年同期分别下降41.87%和45.35%。
从图表上可以看出，2011年住宅市场成交高峰主要集中在第一季度，成交量占全年的38%，之后的5月和8月份出现了两个成交小高峰，全年最低成交是11月份，仅5.1万平方米。
限购令、第三套停贷等等宏观调控成功的抑制了投机性需求，但不可否认的是在银行收紧钱袋的同时，不可避免的抑制了刚性需求，尤其是贷款利率和首套房首付比例的上升，在很大程度上使得刚需们不得不放弃购房计划。甚至于在个别楼盘项目出现大幅度降价让利的时候，刚需们在经过计算后得出的结论是“购房者并没有因此少付钱，反而需要承担的还贷压力还在上升”。这样的市场背景下，成交缩水无疑被提前确定了。
3、供给：百万平方供应量，实际消化不到四成2011年1-12月，全市累计供应商品房面积1300260.28平方米，供应套数11532套。其中商业供应面积59634.93平方米，供应套数1164套；住宅供应面积1240625.35平方米，供应套数10368套。
按区域来看，江南区域还是供应面积最多的，接近总供应面积的40%，而江北、金东、和婺城三个区域分别占比25%、15.4%和13.8%。值得一提的是，因为调控政策的影响，市区房地产市场受到抑制，供应面积也较去年减少很多，但是今年城郊乡镇房地产供应有所增持，尤其是孝顺和汤溪两个镇，在商品房供应增速上都很快。
按供应物业类型来看，2011年供应的商品房主要以高层和多层为主，分别占45.7%和35.8%。另外，值得一提的是今年的排屋供应面积超过了小高层商品房，这在也是在一定程度上说明了在严厉的调控政策之下，普通的商品房受到抑制，市场接受度正在接受考验，而高端物业在市场接受度上还是比较稳定。
2011年，在新房供应消化方面速度明显停滞，130万平方的供应量，供应套数11532套，实际只消化掉4128套，消化率只有35.8%，这也在很大程度上使得商品房库存激增，对于后期消化产生重大影响。
据金华市房地产交易管理网统计，截止到2012年1月10日，金华市商品房库存量达到了1667410.85平方米，库存可售套数13195套。按照2011年的市场销售速度，初步估计还需要2年半的时间才能消化完，而且是在不计算未来供应量的情况下。因此，后期市场销售压力正在激增。
四、商业——市场一波三折，后市迎来最大规模扩张
1、需求：成交量同比缩水一层，后市有望提升
2011年1-12月，全市共成交商业房面积18.99万平方米，成交套数2074套，比去年同期分别下降了17.85%和10.06%，无论是面积还是套数，缩水程度均超过一层。
细分来看，其中新房成交面积11.29万平方米，成交套数1250套，比去年同期分别下降12.95%和7.34%。二手房成交面积7.69万平方米，成交套数824套。比去年同期分别下降24.13%和13.9%。
从图表上可以看出，一手商业在2011年1月份达到成交高峰之后整体就处于下滑阶段，上半年在成交上还算比较稳定，但是下半年成交量波动比较大，8月份和11月份连续出现今年成交的低谷，尤其是11月份，0.3万平方米的成交面积为全年最低。当然12月份出现了很大幅度的反弹，涨幅达到174.59%，虽然在体量上依然不多，但是这也可以理解为商业市场正在逐步发力，以扳回现时不利的局面。
另外，在二手商业上，整体走势跟新房差不多，都是上半年高，下半年低，全年最高成交量在6月份，最低在9月份，成交面积仅0.16万平方米。在经历了9月和10月的低谷之后，11月开始二手商业成交也有所回升，这也符合商业市场整体走势，后期的市场还是被看好的。
2、后市：大型商业项目群雄并起，担心购买力不足
2012年起，金华商业市场将迎来史上最大规模的商业版图扩张。世贸中心、浙中Mall、万达广场、永盛购物广场、帝壹街、华源·印象城等等大型商业中心、购物中心、商业街，甚至是城市综合体，都在规划建设中，金华商业规模正处在“喷发”状态。
就建筑体量来说，这轮商业地产的扩张规模将达到上百万平方米。而根据市区现有商业营业面积规模来算，未来几年内金华商业面积至少会再翻一番。
仔细审视一下这轮商业地产扩张进度，我们可以发现从江北到江南、从城西到城东，扩张速度不可谓不惊人。
在江北，总建筑面积约7万平方米的永盛购物广场建设已近尾声。另外，据说开发商永盛集团正在与外商接触洽谈，有意整体出租，如果最终能达成协议，继第一百货、银泰百货两大龙头后，江北又将新增一个外资背景的购物中心。
江北的看点二是御江帝景的商业配套项目——帝壹街商业街已经挂出招商横幅，商业体量在5万平方米左右。该项目如果建成营运，那么，南段商业冷寂的格局将因此改变。随着北段商业向南延伸、南北贯通，西市街将成为一条完整的商业街区。
在江南，兰溪街商业步行街去年9月开街，而地处兰溪街和李渔路交叉口上的，面积逾20万平方米的世贸中心也已基本建成，虽然因种种原因推迟了开业时间，但既然已经建成，那么启动运营也将铁板钉钉的事。而这样一来，江南商业中心的地位将更加巩固。
在城西，一个建筑面积超过50万的城市综合体———婺州城市广场已在婺城新区拔地而起。其中，一期占地123亩的核心商业街项目已经结顶，各招商项目也已经启动，如果婺州城市广场顺利建设，那么婺城商业副中心的雏形就直接展现在民众眼前了。
在城东，万达广场项目正式进驻金华金东板块。作为中国商业地产的先行者和领军者，“一座万达广场、一个城市中心”已成为一个响亮的口号和品牌。而且政府已明确表态，希望把万达广场打造成金华商业新中心、城市新地标。
除了上述的这些标志性的商业地产项目，一些热点商业项目也在孕育中。引进了来自台湾的零售业巨头——大润发的江南华源·印象城正在建设中，建成后将拥有5万方左右的商业面积。另外，在五百滩，除了规划建设中的五星级酒店，其商业部分同样令人期待。
百万平方米的商业项目似乎在一夜之间冒出，金华俨然成了一个商业项目大工地。目前，针对如此大规模的商业扩张，有人叫好，也有人担心，上百万平方米的商业面积需要多少购买力来支撑成为一个大问题，如果没有足够的购买力，将会导致商业面积过剩，对市场经济发展产生影响？
五、土地——土地出让近三年最低，一半改挂牌
在最近3年金华市区的土地出让中，2011年是土地供应量最少的一年，2010年市国土局发布了30个商住用地土地公告，2009年最多，发布了32个商住用地土地公告，2008年略高于2011年，发布了24个商住用地土地公告，2011年最低，整年仅发布了20个商住用地土地公告。2011年总推出商住用地27宗，定向用地3宗，成交18宗，成交率74%。
2011年全年金华市区总共出让土地27宗，总占地面积约109.11万平方米，比去年同期减少了38.05%。在成交方面，全市共成交土地20宗，总占地面积80.4万平方米，比去年同期下降47.96%。
其中成交住宅用地17宗，总占地面积为68.16万平方米，出让金额20.2244亿元。以平均1.2的容积率计算，全年成交的住宅同底将给住宅市场提供面积超过80万方的住宅产品。
从图表可以看出，2011年金华土地出让主要集中在1月份和7月份，分别是4宗和5宗，5月、10月、12月这三个月出现了0成交，而其他月份的成交量也都维持在1到2宗左右。
从成交楼面地价看，全年成交土地楼面均价约为2300元/㎡。其中，4月份成交的1宗土地，因为位于湖海塘板块内，所以成为年度出让土地楼面价最高的一个月，比之全市楼面均价高出180%，另外，11月份出让的江南临江小地块成为月度唯一的1宗土地，因此楼面地价也比较高，超出全市楼面均价94%。
另外从图表中我们可以看出，1月、3月和9月的成交土地楼面价都偏低。从分析中我们可以看到1月份楼面价偏低的原因在于其成交的4宗地块都位于城郊，其中曹宅和罗埠各1宗，金西开发区2宗，因此在土地成交价格上偏低。
而3月份和9月份造成成交楼面价偏低的原因则是其出让的土地均由拍卖转为挂牌出让，成交价格也都接近出让起拍价。其中3月份成交的1宗婺城板块的地块，成交价格只比原计划拍卖的起始价高出40元/㎡，而9月份成交的2宗金东板块的地块其中的1宗地块甚至比原计划拍卖的起始价还要低79元/㎡。
从2011年金华土地供应情况看，工业园区和开发区是供应最集中的区域，总供应面积达40.4万平方米，占据2011年出让土地总量的近4成。
从目前金华的土地资源看，作为居住成熟区的江南是可供土地最稀缺的区域，2011年出让了一幅小地块。今年的土地产量大户市工业园区的土地出让以原先的厂房搬迁改造为主，以目前看来，“两翼两三角”将是金华后续土地储备最大的区域。
2011年金华推出27宗土地，拍卖及挂牌出让成功的有20宗，流拍的有7宗。其中住宅用地成交18宗，流拍4宗；商业性质用地成交1宗，流拍2宗；定向用地成交2宗，流拍1宗。
流拍地块中，最受关注的要属湖海塘八一南街以西、31号路以北地块，占地约149亩，面积大、位置好，但由于7月份楼市行情已开始下行，6.8亿的起始价，需要的资金量太大，对开发商来说，在后市不明朗的情况下，需要三思而后行，因此，此地块拍卖公告出来后，因报名人数不足而转为挂牌，最终挂牌价也未能达到保留价而导致流拍。
一、政策趋势——房地产调控不动摇，货币政策微调缓解调控压力
本轮调控事关中央政府公信力和中国经济健康发展的大局，中央力度和决心不减。2010年以来，中央政府紧盯市场变化持续加码调控，“国十条”、“国八条”等政策密集出台，温家宝总理等领导人也不断强调中央政府继续加强调控的决心。2012年房地产调控政策仍将维持从紧取向。
另外，2011年，为控制通货膨胀，国内货币政策持续收紧，经济增速减缓，国际环境恶化，不确定性加大。下半年货币政策收紧的节奏放缓，开始适时适度预调微调。预计2012年，货币政策将由2011 年的“稳中偏紧”向“稳健”转变，但全面放松可能性不大。
二、市场趋势——上半年调控进一步显现，下半年逐渐趋好，总体不容乐观
随着房地产调控政策效果的进一步显现，预计2012年房地产市场将呈现出“量价略有调整，投资新开工增速明显下降”的特点。
至2010年以来，房地产市场新开工面积增速持续放大，而销售面积增速却在低位徘徊，因此，过去两年大规模新开工项目的入市，将给2012年上半年的销售带来巨大压力，尤其是二线城市，受限购影响，其潜在需求不如一线城市旺盛，但是库存量或潜在供应甚至可能超过一线城市，因此，在2012年二线城市将可能面临更大压力。
在价格走势方面，预计到2012年上半年，价格总体向下的趋势将更加明显。在降幅上，重点城市销售均价可能将下降5%左右，其中一线城市降幅将超过10%，二线城市微降，三四线城市可能有小幅上涨。另外，2012年，住宅市场销售面积和销售额均会有明显下降；但是商业地产销售面积及销售额将会有所增长。
三、结语
展望未来，在2012 年甚至更长的时间内，房地产业仍将面临较为严厉的调控政策，短期内，市场需求和价格波动幅度加大，行业风险上升。应该看到的是，中长期来看，土地资源总体偏紧的态势不会逆转，城市化进程不断推进也将为房地产市场提供旺盛的需求，房地产业仍面临较好的发展空间。
但另一方面，影响行业发展的长效机制将逐步建立。保障房制度不断被完善，建设计划逐步落实，对商品房市场的分流作用将逐渐显现；房产税改革试点范围扩大，可能从根本上改变房地产业格局。
附件1：2011年金华成交商住用地信息 注：附件1表中，红色部分为定向土地 附件2：2011年金华市商品房供应信息
注：附件2表中红色部分为商业地产供应
