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利川市地方税务局
职工住房还建工作方案
为了确保利川市一中校园新区拓展和市城区旧城改造，市政府决定对老城区开发建设所涉及的被拆迁单位和拆迁居民实行拆迁还建,为落实城市建设规划、保障职工利益和维护干部队伍稳定，切实搞好职工住房还建工作，特制定本方案。
一、组织领导
市地税局职工宿舍楼的还建工作,根据利川市人民政府《专题会议纪要》52号规定，由市全和国资公司牵头，市监察局、财政局、住建局、国土资源局、城乡规划管理局、土地储备交易中心、人行、地税组建工作专班具体负责实施。为此，为加快我局职工住房还建工作，市局成立职工住房还建工作办公室，具体负责职工住房还建的各项日常工作。
主任：刘兴铸
副主任：黄仕杰
成员：周发顺丁勇李流勇
二、工作步骤
（一）调查摸底、明晰产权。
设计制作《市地税局院内住户资料登记表》，详细了解现有住户拥有房屋产权情况和实施房屋装饰装潢情况以及
权属变更等情况。并从登记之日起，停止进行产权变更，停止进行装饰装潢。
（二）科学评估，明确补偿方式及价格。
一是在调查登记的基础上，与各住户充分协商，按照各产权住户的实有产权面积和2011年8月底同类结构房屋市场价格（以房产评估事务所评估的价格为准），计算出应予补偿给每一住户的补偿金额，作为还建房屋时的依据。二是对于各住户原有装饰装潢由全和国资公司聘请中介机构进行评估定价，给予合理补偿。以上补偿方案一律在市局内部进行公示。
（三）签订安置补偿协议
在市局与各住户协商一致的基础上，双方签订安置补偿协议。
（四）明确享受还建房的对象
1、市地税局2011年8月底在册全体职工（含退休干部、劳务派遣工）。
2、原地税局院内拥有产权的住户。
原地税局院内产权住户，必须与市局协商一致并签订安置补偿协议后，才能与市局其他职工具有同等的购置还建房的资格。
3、对于原地税局院内住户，因产权发生变更后新的住户不是地税系统职工的只享受安置补偿，不能享受购置还建
房。
三、团购还建办法
（一）市局在城南新区地税局办公楼旁力拓置业发展有限公司开发小区以团购的方式购房205套，每套面积128平方米（个别住户若需要多购面积，需要提前登记并缴纳定金，多购部分按开发商的市场价格支付价款），全局拟团购面积26240平方米。
（二）根据利川市人民政府《专题会议纪要》52号精神：鉴于市地税局、市人行未参加全国统一的住房制度改革，市政府原则同意市地税局、市人行按照国家经济适用房和我市旧城改造相关优惠政策，对所属职工进行搬迁安置，按照“统一建设、统一管理”的原则，可在其办公楼附近按旧城改造还建办法还建职工住房，解决职工住房问题。市住建、国土资源等部门负责测算经济适用房到职工的标准。为此，销售给职工的房屋价格按照住建、国土资源等部门测算的经济适用房价格为准。
（三）团购还建的房屋享受下列优惠政策：
1、还建地税局的205套房屋（26240平方米）免交契税。
2、还建地税局的205套房屋（26240平方米）免交营业税、教育费附加和地方教育发展费、个人所得税、土地增值税；超还建部分的按国家现行政策纳税。
3、电力、自来水公司对还建地税局的205套房屋（26240
平方米）免收“入网费”、“增容费”等。
4、城乡规划管理部门对还建地税局的205套房屋（26240平方米）免收人防费、基础设施配套费，超还建的部分按下限减半征收。
5、涉及还建的其他税费按国家经济适用房建设的税费政策执行。
6、国家没有明确优惠的收费项目，一律减半征收。
7、对地税局属于国有资产的宿舍面积4724㎡，按1︰
1.1的比例由政府还建给地税局，地税局向省州主管部门争取资产处置政策，用于补偿职工住房还建公共设施建设或配套设施建设。
四、房价测算
1、计划以团购方式购置205套，单套面积128㎡，全局团购总面积26240㎡。市场价格每平方米3500元，团购优惠10%，计每平方米3150元。购房价总额为8265.6万元（26240×3150）。
2、税费减免优惠
----免收项目(合计3095060元)
（1）人防费：建筑占地面积3000×640元=1920000元
（2）城市综合配套费：建筑面积26240×30元=787200元
（3）电力“入网费”：每户480元，共计98400元
（4）自来水“增容费”：每户1412元，共计289460元----减半收费项目（合计6298036.4元）减半计3149018.2元
（1）审图费：建筑面积26240×1.5元=39360元
（2）供电配套设施费：建筑面积26240×50元=1312000元
（3）土地出让金：规划用地面积3000×268元=804000元
（4）防雷设施及检测费：建筑面积26240×0.5元=13120元
（5）设计费：建筑面积26240×15元=393600元
（6）产权证办理费：[面积128×4.36+150+80（每户）] ×205=161556.4元
（7）维修基金：建筑面积26240×60元=1574400元
（8）土地无害地质评估费；水土流失补偿费；环评费（万分之三）；建工安全管理费（1.4‰）；造价咨询费（1.5‰）；开发管理费（销售额的5%）；装饰装修管理费（建筑面积的8‰）；建安费（建筑面积的1.5‰）；定额测定费（1.4‰）等估价200万元。
3、根据市人民政府2009年7月30日专题会议纪要41号《研究市地税局等单位用地规划等相关问题》的精神，按照等值置换方式，市地税局位于利北路24原办公大楼房地产（土地3611.2㎡，建筑面积4724㎡）按照800万元计算，在城南新区按每亩40万元划拨新办公楼用地20亩，同时在办公用地区域规划出10亩进行商住小区建设，用于职工住房还建。我局只使用了9亩用于新办公楼建设，另外11亩已由政府统一拍卖。这11亩地按划拨价计算价值440万元，按市场价格计算价值2200万元。
4、对地税局属于国有资产的职工宿舍面积4724㎡，按1︰1.1的比例由政府还建给地税局，还建面积为5196.4㎡，按每平方米3150元计算，还建总值为1636.866万元。
单价测算一：团购+税费减免优惠
（8265.6万元-309.5万元-314.9万元）/26240㎡=2912元
单价测算二：团购+税费减免优惠+11亩地划拨价
（8265.6万元-309.5万元-314.9万元-440万元）/26240㎡=2744元
单价测算三：团购+税费减免优惠+11亩地市场价
（8265.6万元-309.5万元-314.9万元-2200万元）
/26240㎡=2074元
单价测算四：团购+税费减免优惠+11
总值
（8265.6万元-309.5万元-314.9
-1636.9）/26240㎡=2121元
单价测算五：团购+税费减免优惠+11
总值
（8265.6万元-309.5万元-314.9
-1636.9）/26240㎡=1450元
五、关于还建住房的建设 亩地划拨价+还建万元-440万元亩地市场价+还建万元-2200万元
1、还建地税局职工住房要按照城市总体规划和用地总体规划要求进行。
2、还建住房小区的建设标准和要求,要按照国家小区开发建设有关规定执行。
3、要优选设计方案,优选施工队伍,加强工程监理和施工质量监督,确保还建住房的质量。
