前期物业工作计划（精选7篇）由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“物业前期管理工作计划”。
第1篇：前期物业管理工作计划
前期物业管理工作计划
物业管理大体上分为早期介入、接管验收管理、业主入驻管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理等方面，在实际操作中，我们将根据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。
一、早期介入的具体工作计划：
1、检查配套设施是否完善，如保洁用服务间、垃圾房、停车场、自行车库、开水炉（间）、吸烟区等服务设施；另外如物管公司用房、库房、更衣室、工程部工作间、值班室等后勤设施；
2、检查水电供应容量及能源费计量的设计。根据****的功能要求和考虑不同业主（租户）使用的设备及其发展需要审查水电特别是区域供电容量。
3、检查安全监控系统和消防系统设备的布局是否合理实用，是否留有死角。
4、检查机电设备的配臵是否合理。
5、收集整理合同文件和技术档案资料。
6、起草物管委托合同并与开发商签署；
7、与开发商协商制定管理维修公约并报市房地局核准备案；
8、制定物业管理的岗位设臵和人员编制，列出人员到位时间表；
9、制定汇总各部门采购清单（办公家具设备及用品、工程工具及材料、保洁机器及用品、工服及更衣柜、保安器械及用品、印刷品、指示牌等）
10、根据正式管理前人员到位计划、人员工资福利及办公费用以及采购清单编制开办费预算报开发商审批执行；
11、根据具体情况及业主租户的服务需求预测编制物业管理费预算，确定每月每建筑平米的管理费金额；根据设备情况及业主使用功能的要求，拟定能源费计量及分摊方案及原则；确定服务项目及各类收费标准；
12、与开发商办理交接楼手续（包括安全消防责任的交接）；交接内容要有以下几点：
● 产权产籍/业户名单/地址名牌及邮编 ● 图纸资料及设备使用操作手册 ● 供货商/承建商的培训
● 政府及行业主管部门签发的许可证书或执照 ● 钥匙
● 专用工具和备品备件 ● 遗留问题的确认和解决时限 ● 保修安排（电话联络单）● 电、水、气表的抄读确认 ● 资产/材料/工具 ● 问题 ● 问题的原因
● 已造成或将造成的后果
● 解决方案建议（时间、费用和相关影响；彻底解决、改善、管理措施弥补）● 时间限制要求
13、建立主要的制度和工作程序：公众制度、员工岗位职责、人事制度、财务制度及重要对客服务程序等；
14、相应文件及表格的设计、印刷和使用；
15、协助发展商办理业主的入伙手续；办理业主及租户的入住手续。
二、前期主要服务质量标准
（一）、基本要求
1、前期服务与开发商双方签定规范的物业服务合同，明确双方的权利和义务关系。
2、承接项目时，对公用部位，公用设施进行认真查检，验收手续齐全。
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。
4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等健全制度。
5、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
6、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。
7、按合同约定规范使用房屋专项维修资金。
（二）、房屋管理
1、对房屋公用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和房屋专项维修资金使用计划，向开发商提出报告与建议，根据建设方的决定，组织维修。
3、每周巡查1次房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。
4、按照装饰装修管理有关规定和业主公约要求，建立完善的装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每2日巡查一次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告有关主管部门。
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关主管部门。
（三）、共用设施设备维修养护
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
2、公示24小时服务电话。急修30分钟内，到达现场，有报修、维修记录。
3、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全。
4、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维修人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
5、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和房屋专项维修资金使用计划，向开发商提出报告与建议，根据建设方的决定，组织维修或者更新改造。
6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通，设备房保持整洁。
7、楼道灯完好率不低于85%，发现灯坏及时维修。
8、将公共设施如公厕、配电房、路灯、排水排污管道、化粪池、马路、停车场、公共活动场所等管理好，不得改变其使用功能。
9、对配电柜、空调待各类设备做好运行及维修保养记录台帐，定期检查。
10、设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象，排水系统畅通，汛期道路无积水。
（四）、公共秩序维护
1、小区北出入口实行7：00---19：00门卫值班；高层出入口及南出入口实行保安24小时值班。
2、对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。
3、车辆停放有序。小区进出口通道畅通。对进出车辆指挥管理有序有礼，进出方便。
4、对摩托车、自行车指定位臵停放，停车秩序整齐有序。
5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施。
6、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
7、全小区实行24小时机动巡逻，夜间实行电子巡更。
（五）、保洁服务
1、生活垃圾每日清运1次。
2、公共场所每日清扫2次，出入口、楼道每日清扫1次，共用部位玻璃每月清洁1次，楼道灯每季清洁1次，电表箱、楼梯扶手、消防箱、信箱等设备，每周抹一次，确保无卫生死角。
3、小区内公共雨、污水管道每2年疏通1次，雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏2次，发现异常及时清掏。
4、做到七净、六无。七净：路面净、路沿净、人行道净、雨（污）水井口净、树根净、路灯杆根净、墙根净；六无：无垃圾污物、无动物粪便、无砖瓦石块、无碎纸皮核、无明显浮土、无污水脏物。
5、根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
（六）、绿化服务
1、对绿化区域每天定时浇水，定期进行翻土，栽种草皮植被，及时清除杂草，创造小区优美的环境。对小区内所有的绿化花木负责，成活率要达95％以上。
2、保证小区所有绿化设施完好，对小区内绿化区域进行管理（浇水、修枝整形及养护），对一切破坏绿化的行为给予制止。
3、负责小区绿化区域内的清洁卫生及保洁工作，及时处理枯枝落叶。
4、公共门厅常年布臵绿色植物，定期对其进行浇水、修剪、施肥、杀虫养护。
（七）、收发服务
1、报纸、杂志、信函发放准确及时。
2、各种快递、挂号信函、重要文件等登记详细，发放准确及时，无错发，漏发。物业人员配备、培训及管理
一、人员配备
物业管理处人员配备是依据我公司多年的管理经验，结合小区实际情况进行测算。各类人员共计27人，其中主任1名，管理员1名，保洁员7名，绿化工1名，水电工1名，保安员16名。
二、人员培训高标准的服务，需要高标准的制度，高标准制度需要高素质人来执行。我公司建立了较好的管理人员培训机制。培训是员工能否圆满执行制度并达到目标的手段，也是物业管理处能否实现管理目标的一个重要保证。
1、政治思想素质培训。全体员工都应树立全心全意为业主和使用人服务的思想，热爱物业管理工作，提倡“”热忱、奉献”的敬业精神。
2、职业道德培训。教育员工树立“五爱”思想：爱行业，爱用户、爱岗位、爱服务、爱信誉。
3、作风建设：根据员工工作性质，着统一服装，统一挂牌。在接待业主、使用人或宾客时，应做到态度和蔼可亲，举止端庄，谈吐文明，把“居民至上”作为行动的最高信条。
四、“三全四保”五星级管理体系标准
1、三全四保
1.1为更好实现公司各物业点“天天是精品”的管理目标，依据公司“三全”（全方位、全时段、全覆盖）、“四保”（保安、保洁、保绿、保设备）的总体要求，制订本标准。
1.2本标准规定了基础管理、房屋管理与维修养护、共用设备管理、共用设施管理、保安及车辆管理、环境卫生管理、绿化管理、精神文明建设和管理效益等方面的要求。1.3本标准适用于公司参与管理的所有物业点。2.基础管理
2.1接管验收手续齐备。2.2实施统一专业化管理。
2.3与建设单位或业主委员会签订物业管理合同，双方责权利明确。
2.4建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定。2.5房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善。
2.6业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责。2.7各物业点制订争创五星规划和具体实施方案。
2.8建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制订具体的落实措施和考核办法。
2.9管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨。
2.10应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率。2.11在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定:至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。
2.12房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。
2.13建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便。2.14建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。
2.15定期向住用户和发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95％以上。
2.16建立并落实维修服务承诺制，零修急修及时率100％、返修率不高于1％，并有回访记录。3.房屋管理与维修养护
3.1广场、大厦、停车场等建筑物标志明显，服务区内门厅布臵合理并设立引路方向平面图和路标，大厦各单位名录标识在大堂内显著位署，并统一有序。
3.2无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象。3.3建筑物外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。
3.4室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设臵，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。
3.5空调安装位臵统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀。3.6封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。3.7楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损；墙体整洁，无乱张贴；共用部位门窗、灯具、开关等功能良好；卫生间、水房等管理完好。
3.8共用楼梯、天台、通道等处无堆放杂物及违章占用等，天台隔热层无破损。
3.9房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。
3.10设施单位面积重量不超过楼板承重限度，无危及建筑结构的安全隐患。4.共用设备管理 4.1综合要求 4.1.1制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行。4.1.2设备及机房环境整洁，无杂物，灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。
4.1.3配备所需专业技术人员，严格执行操作规程。4.1.4设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故。4.2供电系统
4.2.1保证正常供电，限电、停电有明确的审批手续并按规定时间通知住用户。
4.2.2制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行。4.2.3备用应急电源可随时起用。4.3弱电系统
4.3.1按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作。4.3.2监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存。4.4消防系统
4.4.1消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用。
4.4.2消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。
4.4.3组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人。4.4.4订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。
4.4.5装修需报消防部门审批，对装修过程严格监管，装修完成后经消防部门验收合格后方可使用。
4.4.6服务区域内无火灾安全隐患，督促各用户与相关部门签订消防责任书。
4.4.7各住用户消防、用电有严格的管理规定，室内电线、插座安装规范，无安全隐患。4.5电梯系统
4.5.1电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。
4.5.2电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好。
4.5.3轿厢、井道、机房保持清洁。
4.5.4电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗。4.5.5运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修。4.5.6运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施。4.5.7货运电梯由专人管理操作，严禁超载，客梯严禁载货。4.6给排水系统
4.6.1.建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划。
4.6.2设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏。
4.6.3按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、清毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染。
4.6.4高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患。
4.6.5限水、停水按规定时间通知住用户。
4.6.6排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生。
4.6.7遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。4.6.8制定事故应急处理方案。4.7空调系统
4.7.1中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象。
4.7.2中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修。
4.7.3制订中央空调发生故障应急处理方案。4.8供暖供气系统
4.8.1锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常。4.8.2管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患。4.8.3北方地区冬季供暖居室内温度不得低于16℃。5.共用设施管理
5.1共用配套服务设施完好，无随意改变用途。5.2共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。5.3道路、楼道、大堂等公共照明完好。
5.4广场、大厦、停车场范围内的道路通畅，路面平坦。6.保安及车辆管理
6.1服务区域内实行24小时值班及巡逻制度。
6.2有专业保安队伍，保安人员熟悉服务区域内的环境，文明值勤训练有素言语规范认真负责。
6.3结合服务区域内的特点，制订安全防范措施。
6.4进出服务区域内的各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。
6.5停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐。6.6室内停车场管理严格，出入登记。
6.7非机动车车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁。
6.8危及人身安全处设有明显标志和防范措施。7.环境卫生管理
7.1环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站。7.2清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁。
7.3垃极日产日清，定期进行卫生消毒灭杀、房屋共用部位共用设施设备无蚁害。
7.4管理区域保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶拦、天台公共玻璃窗等保持洁净；广场、大厦地面无纸屑、烟头等废弃物。
7.5广场、大厦商业网点管理有序，符合卫生标准；无摊点外溢、无乱贴、乱画现象。7.6无违反规定饲养宠物。
7.7排烟、排污、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染。7.8对有毒、有害垃圾管理严格按规定分装，不得与其它垃圾混杂。8.绿化管理
8.1绿地无改变使用用途和破环、践踏、占用现象。
8.2花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃。
8.3绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。8.4对广场、大厦等绿化有管理措施并落实。8.5农药使用要建有严格的领用、保管、使用制度。9.精神文明建设
9.1全体业主和使用人能自觉维护公众利益，遵守服务区域内的各项管理规定。
9.2相关服务区域内设立宣传园地，宣传管理、卫生、治安、消防等方面的知识，开展健康向上的活动。
9.3管理区域内的公共娱乐场所未发生重大违纪违法案件。9.4相关区域内设立信息公告栏，符合条件的设有文化体育活动场所。
9.5创造条件，积极配合，支持并参与社区文化建设。10.管理效益
10.1物业管理服务费用收缴率98％以上。10.2提供便民有偿服务，开展多种经营。10.3物业管理经营状况良好。
五、物业管理档案的收集
在小区物业管理中，我们的档案资料的收集工作尽可能及时、完善、不遗漏。所谓完善，从空间上讲是指物业构成上的方方面面、从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境；从时间上讲是自始至终，从物业的规划设计到售后服务的资料都须齐全。及时，即要不失时机，做到“六时”。
第2篇：前期物业工作计划提要
前期物业工作计划提要：第一阶段是参与提供方案设计条件；第二阶段是参与初步设计的审核，主要工作是查看设计条件的落实情况，及对各细部进一步研究并提出建议；前期物业工作计划
文章来源
前期物业工作计划
一、前期物业工作主要有如下四方面：
（一）、参与规划设计、施工跟进
1、规划设计
（1）、参与目的：使设计在满足技术、规范要求下要同时满足便于使用、易于维护、运行可靠、安全，使用和维护费用低的要求。
（2）、阶段划分：第一阶段是参与提供方案设计条件；第二阶段是参与初步设计的审核，主要工作是查看设计条件的落实情况，及对各细部进一步研究并提出建议；三是参与施工图纸会审，审核设计条件和建议落实情况和对设计进一步的审核。
（3）、时间及重点：规划设计阶段的参与主要是跟随工程的规划设计实际进度进行。物业参与的重点是设施设备和公共部位的质量保证。
为保证工作质量，应该对工程的每个分部工程进行分析，提供相应的建议。
2、施工跟进
（1）、目的：熟悉土建、设施设备、管路的敷设情况，为以后管理打下基础；二是参与工程的验收工作，控制工程的施工质量，确保工程的使用功能，减少工程维修量和费用支出，避免造成使用纠纷；三是收集各种工程技术资料。
（2）、要设计出相应的表格和工作程序来保证施工跟进的工作质量，（二）、确定物业公司运行所需文案
鉴于公司预在本项目建立正规的物业管理模式，因此，公司的架构和运行模式需要重新建立。
1、运行模式：新的公司运行模式采用iso9001：2000版的模式建立。
2、具体内容：http:///新的运行模式的文件共分成如下三个层次
（1）、质量管理手册： 主要包括公司的质量方针和质量目标，组织机构设置，各部门、岗位职责、权限及沟通，相互关系。
（2）、程序性文件： 针对公司各部门的具体工作编制相应的程序性文件进行控制。
（3）、第三层次性文件主要指对部门的各质量活动和操作进行描述和规定的详细作业文件，包括质量记录、相关标准和制度等。
根据上述方案，由顾问公司根据我公司的实际情况，提供相关文案，经审核通过后，作为公司的正式文件。
为确保顾问公司提供文案的进度和质量，编制顾问进度计划，经双方确认后执行。每项工作按照如下程序进行：根据进度计划确定工作内容----我方提出编写要求----按要求提供资料---我方审核通过后批准执行。
根据开发商提供的的项目计划完成时间在2005年6月，以上文案在2005年2月末以前完成。
（三）、筹备设施设备采购、人员招聘及培训
1、依据：根据确定的岗位说明书、人员到岗计划及办公计划进行。
2、时间：2005年3月进行人员招聘，4、5月人员培训。
3、时间可根据实际情况进行调整。
（四）、接管验收、物业公司正式运行及改进
1、按照规定对物业进行接管验收。
2、公司按照既定模式运行。
3、在实际运行过程中持续改进。
二、公司人员需求计划1、2005年3月前，共需三人，项目负责人一人、内业资料一人、工程负责人一人(暂定名)。
2、分工：
（1）、项目负责人： 参与以上四个方面工作的全部工作，重点负责2、3、4方面工作，并对规划设计、施工跟进工作进行指导和监督。
（2）、内业人员：直接受项目负责人领导，协助项目负责人进行工作，熟悉相关工作内容，对工作过程中的资料进行规范管理，完成领导交办的工作。
（3）、工程负责人：直接受项目负责人领导，负责
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第3篇：前期物业管理工作计划
前期物业管理工作计划
物业管理大体上分为早期介入、接管验收管理、业主入驻管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理等方面，在实际操作中，我们将根据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。一、早期介入的具体工作计划：
1、检查配套设施是否完善，如保洁用服务间、垃圾房、停车场、自行车库、开水炉（间）、吸烟区等服务设施；另外如物管公司用房、库房、更衣室、工程部工作间、值班室等后勤设施； 2、检查水电供应容量及能源费计量的设计。根据****的功能要求和考虑不同业主（租户）使用的设备及其发展需要审查水电特别是区域供电容量。
3、检查安全监控系统和消防系统设备的布局是否合理实用，是否留有死角。
4、检查机电设备的配臵是否合理。5、收集整理合同文件和技术档案资料。6、起草物管委托合同并与开发商签署；
7、与开发商协商制定管理维修公约并报市房地局核准备案； 8、制定物业管理的岗位设臵和人员编制，列出人员到位时间表； 9、制定汇总各部门采购清单（办公家具设备及用品、工程工具及材料、保洁机器及用品、工服及更衣柜、保安器械及用品、印刷品、指示牌等）10、根据正式管理前人员到位计划、人员工资福利及办公费用以及采购清单编制开办费预算报开发商审批执行；
11、根据具体情况及业主租户的服务需求预测编制物业管理费预算，确定每月每建筑平米的管理费金额；根据设备情况及业主使用功能的要求，拟定能源费计量及分摊方案及原则；确定服务项目及各类收费标准；
12、与开发商办理交接楼手续（包括安全消防责任的交接）；交接内容要有以下几点：
● 产权产籍/业户名单/地址名牌及邮编 ● 图纸资料及设备使用操作手册 ● 供货商/承建商的培训
● 政府及行业主管部门签发的许可证书或执照 ● 钥匙
● 专用工具和备品备件 ● 遗留问题的确认和解决时限 ● 保修安排（电话联络单）● 电、水、气表的抄读确认 ● 资产/材料/工具 ● 问题 ● 问题的原因
● 已造成或将造成的后果
● 解决方案建议（时间、费用和相关影响；彻底解决、改善、管理措施弥补）● 时间限制要求
13、建立主要的制度和工作程序：公众制度、员工岗位职责、人事制度、财务制度及重要对客服务程序等； 14、相应文件及表格的设计、印刷和使用；
15、协助发展商办理业主的入伙手续；办理业主及租户的入住手续。
二、前期主要服务质量标准（一）、基本要求
1、前期服务与开发商双方签定规范的物业服务合同，明确双方的权利和义务关系。
2、承接项目时，对公用部位，公用设施进行认真查检，验收手续齐全。
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。
4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等健全制度。
5、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。6、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。
7、按合同约定规范使用房屋专项维修资金。（二）、房屋管理 1、对房屋公用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和房屋专项维修资金使用计划，向开发商提出报告与建议，根据建设方的决定，组织维修。
3、每周巡查1次房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。
4、按照装饰装修管理有关规定和业主公约要求，建立完善的装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每2日巡查一次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告有关主管部门。
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关主管部门。（三）、共用设施设备维修养护
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
2、公示24小时服务电话。急修30分钟内，到达现场，有报修、维修记录。
3、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全。
4、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维修人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。5、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和房屋专项维修资金使用计划，向开发商提出报告与建议，根据建设方的决定，组织维修或者更新改造。
6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通，设备房保持整洁。
7、楼道灯完好率不低于85%，发现灯坏及时维修。
8、将公共设施如公厕、配电房、路灯、排水排污管道、化粪池、马路、停车场、公共活动场所等管理好，不得改变其使用功能。9、对配电柜、空调待各类设备做好运行及维修保养记录台帐，定期检查。
10、设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象，排水系统畅通，汛期道路无积水。（四）、公共秩序维护
1、小区北出入口实行7：00---19：00门卫值班；高层出入口及南出入口实行保安24小时值班。
2、对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。
3、车辆停放有序。小区进出口通道畅通。对进出车辆指挥管理有序有礼，进出方便。
4、对摩托车、自行车指定位臵停放，停车秩序整齐有序。5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施。
6、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
7、全小区实行24小时机动巡逻，夜间实行电子巡更。（五）、保洁服务
1、生活垃圾每日清运1次。
2、公共场所每日清扫2次，出入口、楼道每日清扫1次，共用部位玻璃每月清洁1次，楼道灯每季清洁1次，电表箱、楼梯扶手、消防箱、信箱等设备，每周抹一次，确保无卫生死角。3、小区内公共雨、污水管道每2年疏通1次，雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏2次，发现异常及时清掏。
4、做到七净、六无。七净：路面净、路沿净、人行道净、雨（污）水井口净、树根净、路灯杆根净、墙根净；六无：无垃圾污物、无动物粪便、无砖瓦石块、无碎纸皮核、无明显浮土、无污水脏物。
5、根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。（六）、绿化服务
1、对绿化区域每天定时浇水，定期进行翻土，栽种草皮植被，及时清除杂草，创造小区优美的环境。对小区内所有的绿化花木负责，成活率要达95％以上。
2、保证小区所有绿化设施完好，对小区内绿化区域进行管理（浇水、修枝整形及养护），对一切破坏绿化的行为给予制止。3、负责小区绿化区域内的清洁卫生及保洁工作，及时处理枯枝落叶。
4、公共门厅常年布臵绿色植物，定期对其进行浇水、修剪、施肥、杀虫养护。（七）、收发服务
1、报纸、杂志、信函发放准确及时。
2、各种快递、挂号信函、重要文件等登记详细，发放准确及时，无错发，漏发。物业人员配备、培训及管理 一、人员配备
物业管理处人员配备是依据我公司多年的管理经验，结合小区实际情况进行测算。各类人员共计27人，其中主任1名，管理员1名，保洁员7名，绿化工1名，水电工1名，保安员16名。
二、人员培训高标准的服务，需要高标准的制度，高标准制度需要高素质人来执行。我公司建立了较好的管理人员培训机制。培训是员工能否圆满执行制度并达到目标的手段，也是物业管理处能否实现管理目标的一个重要保证。
1、政治思想素质培训。全体员工都应树立全心全意为业主和使用人服务的思想，热爱物业管理工作，提倡“”热忱、奉献”的敬业精神。
2、职业道德培训。教育员工树立“五爱”思想：爱行业，爱用户、爱岗位、爱服务、爱信誉。
3、作风建设：根据员工工作性质，着统一服装，统一挂牌。在接待业主、使用人或宾客时，应做到态度和蔼可亲，举止端庄，谈吐文明，把“居民至上”作为行动的最高信条。四、“三全四保”五星级管理体系标准 1、三全四保
1.1为更好实现公司各物业点“天天是精品”的管理目标，依据公司“三全”（全方位、全时段、全覆盖）、“四保”（保安、保洁、保绿、保设备）的总体要求，制订本标准。
1.2本标准规定了基础管理、房屋管理与维修养护、共用设备管理、共用设施管理、保安及车辆管理、环境卫生管理、绿化管理、精神文明建设和管理效益等方面的要求。1.3本标准适用于公司参与管理的所有物业点。2.基础管理
2.1接管验收手续齐备。2.2实施统一专业化管理。
2.3与建设单位或业主委员会签订物业管理合同，双方责权利明确。
2.4建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定。2.5房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善。
2.6业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责。2.7各物业点制订争创五星规划和具体实施方案。
2.8建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制订具体的落实措施和考核办法。
2.9管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨。
2.10应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率。2.11在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定:至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。
2.12房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。
2.13建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便。2.14建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。
2.15定期向住用户和发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95％以上。
2.16建立并落实维修服务承诺制，零修急修及时率100％、返修率不高于1％，并有回访记录。3.房屋管理与维修养护
3.1广场、大厦、停车场等建筑物标志明显，服务区内门厅布臵合理并设立引路方向平面图和路标，大厦各单位名录标识在大堂内显著位署，并统一有序。
3.2无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象。3.3建筑物外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。
3.4室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设臵，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损。
3.5空调安装位臵统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀。3.6封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。3.7楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损；墙体整洁，无乱张贴；共用部位门窗、灯具、开关等功能良好；卫生间、水房等管理完好。
3.8共用楼梯、天台、通道等处无堆放杂物及违章占用等，天台隔热层无破损。
3.9房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。
3.10设施单位面积重量不超过楼板承重限度，无危及建筑结构的安全隐患。4.共用设备管理 4.1综合要求 4.1.1制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行。4.1.2设备及机房环境整洁，无杂物，灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。
4.1.3配备所需专业技术人员，严格执行操作规程。4.1.4设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故。4.2供电系统
4.2.1保证正常供电，限电、停电有明确的审批手续并按规定时间通知住用户。
4.2.2制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行。4.2.3备用应急电源可随时起用。4.3弱电系统
4.3.1按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作。4.3.2监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存。4.4消防系统
4.4.1消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用。
4.4.2消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。
4.4.3组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人。4.4.4订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。
4.4.5装修需报消防部门审批，对装修过程严格监管，装修完成后经消防部门验收合格后方可使用。
4.4.6服务区域内无火灾安全隐患，督促各用户与相关部门签订消防责任书。
4.4.7各住用户消防、用电有严格的管理规定，室内电线、插座安装规范，无安全隐患。4.5电梯系统
4.5.1电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。
4.5.2电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好。
4.5.3轿厢、井道、机房保持清洁。
4.5.4电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗。4.5.5运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修。4.5.6运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施。4.5.7货运电梯由专人管理操作，严禁超载，客梯严禁载货。4.6给排水系统
4.6.1.建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划。
4.6.2设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏。
4.6.3按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、清毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染。
4.6.4高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患。
4.6.5限水、停水按规定时间通知住用户。
4.6.6排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生。
4.6.7遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。4.6.8制定事故应急处理方案。4.7空调系统
4.7.1中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象。
4.7.2中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修。
4.7.3制订中央空调发生故障应急处理方案。4.8供暖供气系统
4.8.1锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常。4.8.2管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患。4.8.3北方地区冬季供暖居室内温度不得低于16℃。5.共用设施管理
5.1共用配套服务设施完好，无随意改变用途。5.2共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。5.3道路、楼道、大堂等公共照明完好。
5.4广场、大厦、停车场范围内的道路通畅，路面平坦。6.保安及车辆管理
6.1服务区域内实行24小时值班及巡逻制度。
6.2有专业保安队伍，保安人员熟悉服务区域内的环境，文明值勤训练有素言语规范认真负责。
6.3结合服务区域内的特点，制订安全防范措施。
6.4进出服务区域内的各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。
6.5停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐。6.6室内停车场管理严格，出入登记。
6.7非机动车车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁。
6.8危及人身安全处设有明显标志和防范措施。7.环境卫生管理
7.1环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站。7.2清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁。
7.3垃极日产日清，定期进行卫生消毒灭杀、房屋共用部位共用设施设备无蚁害。
7.4管理区域保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶拦、天台公共玻璃窗等保持洁净；广场、大厦地面无纸屑、烟头等废弃物。
7.5广场、大厦商业网点管理有序，符合卫生标准；无摊点外溢、无乱贴、乱画现象。7.6无违反规定饲养宠物。
7.7排烟、排污、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染。7.8对有毒、有害垃圾管理严格按规定分装，不得与其它垃圾混杂。8.绿化管理
8.1绿地无改变使用用途和破环、践踏、占用现象。
8.2花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃。
8.3绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。8.4对广场、大厦等绿化有管理措施并落实。8.5农药使用要建有严格的领用、保管、使用制度。9.精神文明建设
9.1全体业主和使用人能自觉维护公众利益，遵守服务区域内的各项管理规定。
9.2相关服务区域内设立宣传园地，宣传管理、卫生、治安、消防等方面的知识，开展健康向上的活动。
9.3管理区域内的公共娱乐场所未发生重大违纪违法案件。9.4相关区域内设立信息公告栏，符合条件的设有文化体育活动场所。
9.5创造条件，积极配合，支持并参与社区文化建设。10.管理效益
10.1物业管理服务费用收缴率98％以上。10.2提供便民有偿服务，开展多种经营。10.3物业管理经营状况良好。五、物业管理档案的收集
在小区物业管理中，我们的档案资料的收集工作尽可能及时、完善、不遗漏。所谓完善，从空间上讲是指物业构成上的方方面面、从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境；从时间上讲是自始至终，从物业的规划设计到售后服务的资料都须齐全。及时，即要不失时机，做到“六时”。
第4篇：前期物业管理工作计划
---广部、计划财务部主管级职员各1名。
(二)、工作方式
1.组长每周组织会议对一周工作作全面布署,并检讨各项工作的完成情况。
2.副组长全日制现场办公,负责行政中心现场工作的协调与安排。
3.各专业工程师及中心物管员按工作内容全日制现场工作,副组长每日组织会议对当日工作作全面检讨。
4.工作组其它成员按现场半日工作制工作,按计划完成各口工作,每周向副组长提供工作报告。
(三)、工作内容
内容 完成时间 落实部门 备注
一、前期工程监督
1)审阅楼宇、设备图则及设计 工程部、工作组
2)设施设备隐蔽线路的熟悉与标注 工程部、工作组
3)从物业管理角度向业主方提供建议 工程部、工作组
4)按工程合同承诺标准,编造验收表---
1)设立及装修物管事务所 工程部、工作组
2)办公设备及工具设备的采购 资源部、工作组
3)现场清洁及布置 中心物管事务所
四、管理文件
1)中心公约、服务手册制定及审批 市场推广部
2)各类文件、表格的制定及印刷 品质部、资源部
五、管理预算、启动预算及财务安排
1)制定初步管理预算、启动预算及讨伦 计划财务部
2)管理费及各项费用制定及申报 市场推广部
3)各项财务管理制度制定 计划财务部
六、楼宇基本设备预算
1)设计及审定各类标牌、指示牌 市场推广部---事务所
7)进行接管工作 工程部、中心物管事务所
九、遗漏工程跟进
1)整理资料及落实遗漏工程跟进 按工程进度 工程部、中心物管事务所
2)维修后复检、通知业主方再次验收 按工程进度 工程部、中心物管事务所
3)现场施工方的管理讨论 品质部、中心物管事务所
十、各服务项目检讨
1)物业保险事宜之建议 计财部、中心物管事务所
2)检讨物业管理人力资源 资源部、中心物管事务所
3)检讨保安安排 中心物管事务所
4)检讨清洁服务之安排 中心物管事务所
5)检讨维护保养服务之安排 工程部、中心物管事务所
6)检讨处理客户投诉之程序 品质----
第5篇：物业前期接管工作计划
物业前期接管工作计划
一、客服部物业前期接管工作职责：
1.与开发商签订《物业管理委托合同》。
2.与开发商资料交接，办理业主入住，配合工程接管验收。
3.在项目经理的安排下，协助开发相关部门完成备案及业主对物业服务的咨询事宜。
4.编制接管、入住所需资料清单，报项目经理审批。
5.配合项目经理完成物业用房选址、装修、办公室布置及办公用品采购等工作。
6.依据项目《物业接管验收计划》，落实相关物业验收的标准、方法和日程安排。
7.协助项目经理与开发沟通，初步建立业主联系清单。
8.结合项目实际情况汇总交接资料，并配合工程部进行钥匙、资料等接管验收。
9.对交接验收存在的问题汇总，提交项目经理。
10.依据开发商的入住通知时间，配合公司财务计算物业费、供暖费、垃圾消纳费等应收及代收代缴费用。
11.依据入住时间协助公司做好，入驻现场的布置及相关资料的印制工作。
12.熟悉周边环境、小区布局，熟知业主手册、物业协议中的内容。
13.完成业主入住时签约、资料钥匙的发放工作。解答业主对物业的疑问。
14.完成上级领导交办的其他事宜。
二、各部门共同汇编的文件：
⑴．《房屋使用、管理、维修公约》
⑵．《房屋质量保证书》
⑶．《房屋使用说明书》
⑷．《房屋交付（入住）通知》
⑸．《入伙授权书》
⑹．《业主（使用人）服务指南》
⑺．《装修管理规定》
⑻．《办理装修流程说明》
⑼．《治安、消防协议书》
⑽．《二次装修施工区域治安、消防承诺书》
⑾．《二次装修协议书》
⑿．《业主联络资料登记表》
⒀．《收楼须知》
⒁．《物业管理费收费标准》
⒂．《公约承诺书》
备注：《房屋使用、管理、维修公约》编制后需经开发商确认，并到北京市居住小区管理办公室进行备案，备案生效后执行。
建议：《公约承诺书》与《治安、消防协议书》可装订成一册（一式三份），在业主收楼时发给业主，由业主签字（盖章）认可、执行；《公约》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、《业主（使用人）服务指南》、《装修管理规定》、《办理装修流程说明》可合装成一册，作为业主收楼时的《用户手册》。同时，在《用户手册》正文内容前增加：“总经理致
三、管业部前期阶段编制的文件、规定，以及需要在前期办理的事宜
1.制订《物业管理收费标准明细》：物业管理费（押金）、车位费（押金）、租线费（押金）、装修管理费（押金）。
2.制订《业主（使用人）收楼流程》，建立“缴款通知单”、“工程返修单”、“返修工程验收单”、“钥匙交接表”、“备用钥匙封存表”、“业主签到表”、“业主档案”，并告知此流程中涉及的部门。
3.制定《业主（使用人）二次装修管理流程》，建立“业主（使用人）装修施工申请表”、“装修审批单”、“装修施工许可证”、“验收申请表”、“施工变更单”、“业主装修区域巡检表（管业部）”、“施工人员出入证”。
4.制订《有偿服务价格表》：维修费、车位费、电话费、装修管理费、能源费、特约服务费。
5.制订《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（经理、客务主管、内务主管、客务代表、前台接待）、工作程序、管理制度。
6.编写《车位租赁（购买）协议书》、《电话租线（购买）协议书》。
7.落实垃圾房的位置，业主垃圾放置地（楼层垃圾间）。
8.编制《员工手册》，经公司领导批准后，统一印刷成册。
9.制订《员工考勤制度》，建立“考勤登记表”、“月考勤汇总台帐报表”。
10.制订《员工奖惩条例》，建立“员工过失单”、“奖励审批单”。
11.制订《员工聘用办法》，建立“应聘面试登记表”、“入职循环单”、“转正审批表”、“离职结算表”、“调动通知单”、“劳动合同续签审批单”。
12.制订《员工培训规定》、培训计划，建立“培训审批表”、“培训协议”。
13.制订《物资采购、验收、入库、报销流程》。
14.制订《员工工服管理规定》，建立“制作工服通知单”、“工服更换通知单”。
15.制订《员工请假制度》，建立“休假申请单”。
16.制订《薪金实施细则》，建立“工资报表”、“薪金明细表”。
17.制订《印章管理规定》，建立“公章启用、报废、移交登记表”、“用印申请”；统计公司各种印章，经总经理审批后统一刻制（公章、管业部章、保卫部章、工程部章、财务专用章、文件传阅章、审批合格章、餐票专用章、浴室专用章）。
18.制订《库房管理规定》，建立“物品入库登记单”、“物品领用单”、“物品入库验收单”、“库存物19.品台帐”、“月收、发、存报表”、“采购申请单”。
20.制订《内部行文管理规定》，建立“文件签收表”、“内部请示报告”。
21.制订《档案管理规定》，建立“档案分类表”、“档案（一、二、三级）目录表”、“档案借阅登记表”。
22.制订《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（经理、行政主管、总经理秘书、库房管理员、文员）、工作程序、管理制度。
23.联系印刷厂，对需要印刷的各种表格、信封，经总经理审批后统一印刷。
24.制订《开办费使用方案》，统计、制订前期开办物资的配置内容、标准，并负责前期采购工作；建立“固定资产台帐”、“个人办公用品台帐”。
25.制订《合同、协议审批制度》、《合同、协议管理办法》，建立“合同、协议审批单”、“合同、协议付款内签单”。
26.制订《计划性工作管理办法》，建立“年度（月度、周）工作计划、总结报表”、“计划、总结考核统计表”。
四、与开发商协调入住前相关事宜，对重要资料进行交接
确定收楼时间
确定物管费的起计日期
前期工程遗留问题的解决
办理大厦前期工作资料、重要文件、产品说明、各类证书的移交与交接工作：
△．产权资料
房地产的产权资料是国家房地产部门依法对各类房地产进行管理的依据；是房地产管理部门确认产权，税务部门依法征税，司法部门处理产权纠纷的必要凭证；也是产权人参与产权租赁、交易、抵押的必要凭据；物业公司将以产权资料为依据，收取或分摊有关费用，行使管理职能，防止发生私拆、乱改、违章搭建，损坏房屋结构和公共设施等行为，维护公有设施，共有部位和绿地不受侵犯，维护广大业主的权益。接管验收时检索提交的产权资料主要有：
项目批准文件
用地批准文件
建筑执照
拆迁安置资料
房地产平面图
面积测绘报告
小业主姓名、产权、单元号、建筑面积清单
△．市府验收合格资料
建设工程竣工验收证书
市建筑消防验收合格证
市小区办综合验收合格证
用电许可证
供用电协议书
卫星地面接收设施许可证
电视共用天线合格证
电梯使用合格证
△．工程技术资料
技术资料是物业接管验收时对物业进行质量检验的依据。物业公司在接管验收时，必须根据有关技术资料来进行检验。接管验收时提交的工程技术资料主要有：
竣工图－包括总平面图、建筑、结构、设备、给排水、通风空调、强电、弱电、附属工程及隐蔽管线的全套图纸
地质勘察报告
工程合同及开工、竣工报告
工程预决算清单
图纸会审记录
工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）
隐蔽工程验收签证
沉降观察记录
竣工验收证明书
钢材、水泥等主要材料的质量保证书
新材料、构配件的鉴定合格证书
水、电、采暖、卫生器具等设备的检验合格证书
砂浆、混凝土试块试压报告
供水、供暖的试压报告
园林绿化的图纸和清单
设备清单、安装调试记录、使用注意事项说明、质保书和保修单
有关政府部门对分类项目的批文
有关工程项目的其他重要技术决定和文件
△．须移交物业公司管理的资料
用水申请审批表及月供水计划执行表
机电设备单台说明书、调试、订购合同
分摊面积、建筑面积的测绘报告
对外委单位进行调研，签订外委合同
从开发商处接管《成品保护协议》，对外现有成品保护人员进行管理。
调研保险公司，对物业投保“财产一切险”、“机器损坏险”、“公众责任险”，签订《保险合同》
调研外委保洁公司（三家以上），签订《保洁合同》
调研外委绿植租摆公司（三家以上），签订《绿植租摆协议》
调研灭虫、灭鼠公司（三家以上），签订《消杀协议》
调研保安公司（三家以上），签订《外保合同》
调研电梯公司，签订《电梯维保合同》
视物业具体情况，联系配电室对外承包单位，签订《配电室承包协议》
视物业具体情况，联系水处理对外承包单位，签订《水处理合同》
视物业具体情况，联系化粪池清掏单位，签订《化粪池清掏协议》
视物业具体情况，联系干、湿垃圾清运单位，签订《垃圾清运协议》
视物业具体情况，联系汽车清洗、保养单位，签订《洗车台租赁协议》
视物业具体情况，联系楼宇系统维保单位，签订《楼宇自控维保协议》
五、物业交竣验收，正式接管
根据各项目的施工进度和小业主（或租户）入住的情况不同，开发商（或大业主）可视需要要求物业公司对其物业的部分楼层建筑装修、设备和系统进行验收接管，但项目的最终移交是在通过政府有关职能部门和开发商验收基础上以物业公司验收通过为准。
△.物业验收条件
物业验收移交，必须满足以下条件：
提供被验收物业的竣工图（若尚未完成竣工图，必须提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明）
提供被验收的设备、系统的操作说明、保养手册及其他有关资料
提供与承包商（或供应商）签署承包（供应）合同中有关技术条款
出示政府有关职能部门验收证明
提供承包商、厂商及供应商的地址、联系电话及联系人资料
提供必要的专业技术介绍和培训
提供所有测试、检验和分析报告
清洁被验收的场地、设备和机房
△.拒绝验收
对以下情况，物业公司有权拒绝验收接管物业：
严重违反国家有关法规
未能通过有关政府职能部门的验收
工地与交付物业不能有效隔离
机房不能完全独立封闭
其他可能危及设备正常运行和入住人身安全的物业
△.缺陷整改
对在验收中发现的各种问题，包括工程未完事项、工程缺陷及由于成品未能有效保养引起的受损等情况，物业公司将会做详细的缺陷记录，以供开发商（或大业主）督促承包商（或供应商）进行整改，对不能进行整改的缺陷进行赔偿交涉。对问题比较严重的，则向开发商（或大业主）建议暂缓验收，待整改完成后重新验收。
△.试运行
若部分设备或整个系统尚未通过最终的验收，但由于小业主（或租户）入住需要必须开启运行某些设备或系统，物业公司一般仅做实物验收，并严格按开发商（或大业主）的书面指令进行管理和操作，在此期间，技术上仍由承包商（或供应商）把关。若发生任何问题或意外，除物业公司人为原因外，责任由开发商（或大业主）及其承包商（或供应商）负责，对于重要设备或机房有必要签订临时试运行协议，清楚的列明有关各方责任。
△.验收通过
被验收物业完好，设备及系统运行情况正常，所有指标均达到合同约定的要求，场地、设备和机房均清洁干净，经有关各方书面确认验收通过，开发商（或大业主）应督促承包商（或供应商）移交所有的钥匙、备品备件和专用工具，物业正式交由物业公司接收管理。
△.保修期
按正常情况，物业整体验收结束，正式进入保修期，但物业验收往往是一段相当长的过程，在此期间，有些设备可能会因先期投入运行或其他原因已经进入保修期，故需要开发商（或大业主）与其承包商、供应商协议约定整个项目的保修期起始日期，书面通知物业公司，而在此之前进入保修期的部分设备和系统，若需要签续保合同，开发商（或大业主）应酌情予以补偿。
△.一般操作和维修保养手册递交要求
承包单位在物业移交前，须递交设备／系统的操作和维修保养手册（以下简称“手册”），以确保物业公司操作人员能尽快掌握验收设备／系统的操作和管理，一般有以下要求：
承包单位须在设备／系统验收前一个月递交手册，以便物业公司的操作人员有时间了解该验收设备／系统的基本情况。
六、入住办理
入住阶段
1.入住准备阶段注意事项：
1.1物业办公室选址、装修具备使用条件
1.2开办费、预算
1.3入住地点确定、应急预案制定、现场人员安排。
1.4入住前培训。
1.5确定建设方工程质保金的留存方式。
1.6相关工作的苟洽。
1.7资料准备：《前期物业服务协议》、《宠物豢养协议》、《治安消防协议书》、《业主手册》、《临时管理规约》、《装修协议》、《装修环境保护协议》、《装修治安消防协议》、《装修许可证》、《人员出入证》、《特约服务及收费标准》等。
2.入主阶段
2.1入主阶段主要工作内容
2.1.1接管入住客服组分成：入住签约组（含接待）、收费组、资料钥匙发放组。
a.接待人员：负责入住现场业主接待、指引引导业主前往入住组办理相关手续，简单回答业主相关物业知识及复印相关证件。
b.签约组：核查业主身份，与业主签署各项合同及协议，给业主开具收费明细单。
c.收费组：核定业主是否已办理签约手续；收费明细单金额是否正确。收取各项物业应收应缴及代收代缴费用。（公司协助）
d.资料钥匙发放组：核对业主是否已经缴纳应缴费用；发放业主资料、钥匙；业主在未办理签约、缴费手续，提前验房时，将此户钥匙交给工程部验房员（领取钥匙应有记录），验房无问题或有问题已经解决的，将验房钥匙转交资料组。如需要留备用钥匙检修的，填写《钥匙托管单》，双方签字后，上联交予业主、下联留存。
2.1.2接管入住工程组由工程部主管统一调配，部分转换为入住验房组，其余根据实际情况并入工程整改组及日常服务工程组（运行组）。
a.验房组负责陪同业主现场对房屋进行验收，将问题记录到《房屋验收单》，统一汇总报到整改组。
b.工程验房组人员，在入住前必须统一由整改组负责人培训，要求明确维保修复的范围、标准及日后业主装修阶段对于隐蔽工程的维保范围界定。就维保问题统一对业主的答复口径。
c.将现场业主反映的问题及时汇总到整改组。
d.结合实际情况协助其他部门完成工作。
2.1.3工程整改组：（该时间段物业接管验收及业主验收的整改问题同时交叉存在）
a.跟进、落实每日业主在入住验房中查验出的需维保修复的问题。接管验收开发商陆续交付的单项工程。
b.继续跟进、落实物业接管验收时的整改问题。
c.对已入住进入装修阶段时业主发现的维保问题（含隐蔽工程），到现场确认并落实整改方案，做好详细记录由事务部存档备查。
2.1.4日常服务工程组（运行组）
a.业主二装的咨询和申请手续的审批
b.日常维修、巡视。
c.对已交接处在维保期（不存在整改问题）设施设备进行巡视，保持与维保方的有效沟通。
2.1.5日常服务客服组（运行组）
a.业主二装的咨询和申请手续的办理
b.接待来访业主的咨询和来电
c.负责入住现场的综合事务性工作；
d.整理并装订当天业主入住档案；
e.录入业主信息、报修内容等。
2.1.6秩序维护部
a.负责入住现场秩序保证井然有序，杜绝无意外事件和突发事件发生。
b.园区各门岗及公区巡逻，杜绝无意外事件和突发事件发生。
c.负责维持物业服务中心内部秩序。
d.疏导园区交通，预防和查处治安事故。
e.检查“四防”设施，增强小区的安全措施监管。
f.加强尾随人员、装修人员、业主、出租人员及地盘人员的多方交叉管理。
2.1.7环境部
a.负责入住现场区域和物业办公区域环境卫生整洁、无污染。
b.负责园区内公共区域及楼道内卫生干净整洁、无污染。
c.发现有随意倾倒装修垃圾的及时向物业中心汇报。
3.注意事项
3.1物业服务中心成立应急指挥小组，负责入驻现场突发事件处理。提前制定解决预案。
3.1.1入住办理现场中，如正在维修致使钥匙不全的房屋，业主前来办理入住，向业主解释说明得到认可后填写《钥匙托管单》，双方签字后，上联交予业主、下联留存。业主不予理解及时联系项目经理解决。
3.1.2验房组根据业主验房实际情况，可及时联系现场物业服务中心，安排人员现场维修。
3.1.3整改工程组根据验房单上的实际问题情况，及时联系现场地盘人员进行维修，现场可以维修的，修好后安排业主验收。遇重大维保问题，及时填写整改单（依据与开发建设方的相关约定），联系相关责任人解决，同时汇报项目经理，并做好相应的时间安排及修好后的验收工作。
3.1.4如业主要求先验收房屋，在办理入住手续或缴纳物业相关费用，原则有项目经理直接处理。但有开发人员陪同，或关系要求。场负责人可落实解决。
3.1.5有入住现场晕倒、业主集体哄乱，园区突发治安问题等紧急预案。
3.2保洁基本要求
a.入住大厅保洁：
1）负责办公区域桌椅、文件柜的擦拭、摆放；
2）负责室内及室外地面的清扫；
3）负责垃圾的收集、转运工作，垃圾袋及时更换；
b.办公、生活区保洁：
1）负责擦拭办公桌椅、电脑及电话；
2）擦拭玻璃、窗框，保持无尘、无污迹；
3）及时清倒垃圾，更换垃圾袋；
4）文件柜、展示柜、书架，各打印、复印设备无尘土、无污迹。
c.小区保洁：
1）严格执行保洁作业规程，按保洁标准提供服务。
2）负责园区楼道梯级、车棚（库）、马路及公共区域的清扫保洁。
3）负责楼道、扶手、门窗、电表箱、信报箱、楼道开关、灯具的擦抹。
4）负责楼道杂物的清理。
5）负责垃圾的收集、集中、转运。
6）负责垃圾桶、垃圾集中点的清洗、消杀工作。
7）按保洁作业规程，领用、保管清洁工具、设备、物料。
8）按照入室清洁服务规程，提供特约清洁服务。
第6篇：物业工程部前期介入工作计划
物业工程部前期介入工作计划
根据江苏银行办公楼建设的进度及现场实际情，我物业公司将提前介入本项目，为本项目建设质量每一个环节，每一道工序，结构安全状况、人性化使用方便提出合理化建议。按有关规范严格巡查每一部位，每一项设施设备。重点考虑减少今后物业管理中产生的问题和矛盾，便于维护与管理，降低成本管理费用。从物业管理各项细节出发，熟悉几大系统结构，发现各种缺陷、安全隐患、施工不规范、物业遗漏工程等问题及时向甲方反映，建议施工方立即整改。并同甲方、监理公司及施工方都保持紧密联系。对项目规划设计图纸进行审阅，机电设备、物业智能化系统、安保系统、停车场管理系统、公共照明设备、装饰材料、物业的平面布局、功能区域划分进行审查等，提出专业合理化建议及改进方案。建立健全各项巡查验收资料档案备查，通过规范的管理制度和扎扎实实的辛勤劳动，一步步打开工作局面，确保前期介入最终达到预期效果。
一、工程部前期介入目的；
1、完善物业的使用功能。
2、改进、改善物业的具体设计。
3、能更好地监理施工质量。
4、为接管验收打下基础。
5、便于日后对物业的管理。
6、在项目建设中存在的一些工程质量问题，涉及到土建、消防、供配电、给排水、空调、电梯，致使工程存在许多通病和瑕疵。有些是显露的，如墙面地面不平整、裂缝、起皮、脱落等；有些是隐蔽的，如保温砂浆工艺、做法不到位、面层空鼓、屋顶、外墙、卫生间漏水、烟道串味等。后者更为危险，一旦有了这些隐患，必然对后期物业管理产生很大不便。
7、全面熟悉项目总体规划，施工过程，对结构以及管线走向，设备安装做到心中有数。并对工程质量巡查监督，对可能出现的种种隐患了如指掌，便于在后期管理各项设施维修养护工作，减少物业设施的返修工作量。记录、或拍照保存相应的证据在未来隐患发生时，对分清物业管理与建设、施工、安装单位的责任非常有利。也确保物业日后提升管理质量，更减轻日后的管理难度，并为顺利移交拿出依据。/ 10
二、合理选择配备现场介入人员
现场工作十分复杂，对于物业服务企业而言是一项经验型工作，所以对于现场物业工程技术人员的选择招聘应掌握以下标准。
1、有丰富的物业工程管理经验，最好是了解装饰装潢管理、设备设施管理、工民建隐蔽工程管理（土建、电气、水暖、给排水、消防、门襟楼宇对讲、智能、停车场等）的人员。
2、有物业工程服务经验，了解客户需求，善于将施工与实际需求结合的人员。
3、有丰富的现场施工经验，能够保证自身安全。
4、专业比较全面，能独立完成工作并能与他人配合工作的人员。
三、技术的支持工作
物业工程部前期介入人员需要与现场工作人员紧密配合，发现问题及时反馈，对现场发现的问题要及时向甲方反映（技术监管方），提出建议，并与施工部门沟通，从另一个方面提醒甲方等。
四、做好与现场各方关系的协调
甲方、施工单位、监理单位、成品保护单位、设备供应商等现场各方关系错综复杂，协调各方关系为现场工作提供便利也是十分重要的，为保证现场协调及时有效需编制工程联系人员详细清单。
1、深入了解项目特点，拟定现场计划：
在进入项目以前，应当对项目进行深入了解并制定前期介入工作计划；审读图纸，了解项目系统情况；从设计说明入手，对建筑图纸、结构图纸、设备专业图纸等进行阅读，标记重要的环节，了解项目的整体设计思路、定位、最后对图纸审读的结果进行汇总。
2、关注工程进度，记录现场情况：
在现场巡视过程中，记录所有关注的细节，为物业接管后的维修维护工作做准备。
（1）根据工程计划，调整工作计划；随着现场情况的变化，工程进度计划也在随时调整，物业现场介入人员应关注该计划，及时调整物业的跟进计划及工作侧重点。/ 10
（2）记录设计方案和施工图纸变更；物业现场介入人员在施工中要认真记录设计方案、施工图纸变更及整改记录，为我们物业公司的后期接管提供便利（3）记录施工现场发现问题，并提出合理化建议，为日后的维修维护做准备。施工过程会根据施工便利与否而适时调整，所以，有许多设备设施安装的位置与图纸不符，物业现场介入人员必须在图纸上进行标注；如记录一些隐蔽工程和阀门等的位置变化，使今后的物业维修能准确判断位置
3、参加施工期间的专业会议，提供建议：
（1）通过参加施工协调会、监理会等了解施工焦点；参加专业会议，通过会议上的问题讨论、焦点争论，了解项目情况，并在会议上明确物业要求，适时的提出合理化建议。
（2）根据会议等的实际情况，适时提供书面建议。
4、通过对项目的深入了解，提供现场合理化建议：
（1）改进设计中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；设计中有许多不尽人意之处，一些设计人员甚至忽略后期维护、管理的需求，物业现场介入人员要了解、记录这些信息，并结合实际根据优化的可能性，有针对性的适时提出物业书面建议。
（2）改进施工中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；物业现场介入人员应通过记录现场的情汇总后及时向甲方及施工单位提供书面建议，督促整改不便于后期物业管理的事项关注各单项工程设备的调试试验，特别要关注隐蔽工程的隐检、验收。
（3）优化施工质量的建议。关注施工中的问题，对施工质量及时提出意见和建议，从而辅助提升工程质量和项目品质；无论是对设计还是对施工的现场建议应注意时效性。
5、跟踪现场建议采纳情况：
物业现场介入人员对提出的关键性建议必须适时跟进，在必要情况下要坚持，促使甲方采纳并要求施工单位改进、整改；统计建议采纳情况，为今后物业管理 提供参考。
6、收集、整理现场资料：
（1）施工图纸；/ 10
收集、整理各类图纸，包括建筑、结构、机电设备等各系统图纸（2）机电设备及建材的资料
收集机电设备及建材的资料，包括：封样、产品来源证、原装保修书、使用说明书、环保认证书等相关认证资料复印件，并关注必需的配件、配料、专用工具，为日后的维修保养工作作好充分的准备。
7、进行交接资料初步整理，为竣工接管提供便利：
（1）建立初步设备台帐；
随着施工进入设备安装阶段，大量设备将到位，通过物业现场介入人员的记录等需要按照不同系统整理建立设备台帐，为后期交接奠定基础。（2）拟写初步交接方案；
根据现场施工进度情况，拟定初步的交接方案，为前期物业工程管理的到来好充分准备。
（3）配合开发商做好前期单项工程调试验收辅助工作。
物业工程部现场介入人员根据项目施工单项工程的调试、验收进度，拟定辅调试、验收方案，记录相关信息，提出前期物业工程部管理相关人员逐步进入的建议，做好相关的辅助工作
五、前期介入图纸审核、巡查重点；
1、物管用房方面；要求配置物管用房、功能用房和设备用房。其它用房的预留，（管理处办公室、员工宿舍食堂、保安岗亭、垃圾收集站、物料仓库、电工值班室、清洁工工具房等）。
2、电气方面；注意各设备房的通风、降温、排水、应急照明、消防器材配备等问题。对各个电气设备的分布、数量、性能等方面进行熟悉、统计，对各供电线路的走向、线径、具体预埋点进行了解。对照明线路设计是否超负荷，路灯尽量采用公路用灯具、节能灯泡，可耐锈蚀、牢固、防日晒雨淋、不怕台风、减少跳闸、密、亮度适中，保障可靠供电等，（方便日常维修、减少开支、节约能源）。单元楼道灯最好采用光控红外线开关（以方便业主使用，减少公共照明浪费电 量）。更方便后期的维修、保养和管理。
3、消防方面；对水系统中的消火栓、喷淋管网的走向、阀门的分布、水泵结合器的位置进行了解。对电路系统中的风机、风阀的分布、工作原理进行掌握。掌/ 10
握消防主机、各种联动配套的工作原理，回路的分布，卷帘门的分布、报警器安装部位等。
4、给排水方面；了解供水的系统情况，各楼层供水，水箱、水池的位置、容量，市政供水的位置。供水方式，水压是否达标，各个阀门的位置及是否发生爆水管可分片关闭阀门，不至于关总阀影响其它用水，如产生漏水有地漏排放不至于产生大的损失。在排水方面，雨水、污水、冷凝水（空调水）的走向，检查口的位置，化粪池的位置等。地下排污管道要铺设合理，坡度要适宜，没有压扁堵塞现象。井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时竹片长度或机械疏通机可达长度，路面低洼处排水要专用下水井等。排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。
5、监控方面；智能防盗设备要完善，外围尽量考虑封闭式管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，周边防翻越、女儿墙防攀越。各种监控镜头的设置足够合理，对出入口的设置合理，停车场的智能化无安全隐患，管道井是无安全隐患等、各单元门、停车位、外围、巡视死角，平台等应加装监控镜头确保安全。
6、清洁方面；可以关注各垃圾桶的设置是否合理，楼层清洁用水是否方便，电梯厅内吸尘用电是否方便。天台是否设置照明及水龙头，垃圾收集点，洗拖把水龙头、以方便清洁用。地漏与清洁有关的问题是否设计到位。
7、空调机方面；预留空调安装位置及空调滴水管。在预留分体空调机位的同时，考虑新产品如，如空气源、太阳能热水器等。随着生活水平提高也可预留中央空调机位，即可安装分体空调，又可安装中央空调机，还方便以后维护。所有空调穿墙孔洞预留，管口外斜下防水措施。
8、集中抄表方面；水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层、有安全防护的水、电间、柜等。公共用电、（电梯、公共照明、景观、水泵、消防、风机设备等），安装独立电表计费，用于以后一、二级合理分摊计算给业主，减小猜疑。楼道内电表箱柜等应采用专用锁，楼道开关总闸更应内藏而不外露（以防小孩和他人捣乱拨弄）。
9、信报箱方面；设置亦要考虑邮政投递需要放在首层显眼位置，信 报箱的规格和锁要符合要求，方便业主收取。/ 1010、车位方面；配置要考虑到车辆及临时车位停放尽量充足。有清晰的路线指示标识，地下室有安全的限高龙门架，出入有先进的自动刷卡系统，规范停车的管理规定等。
11、公共设施方面；设备房门要有安全防护设施、警示牌等。电梯轿箱内、绿化草地有温馨提示宣传画等。
12、弱电方面；电话、宽带、电视、音响、监控、煤气报警系统等，所有布线设计应考虑周全，各房间都应配置预留电话插座、宽带插口、电视插座等。
13、公共楼道方面；通道墙面应考虑铺设一定高度的瓷片（防涂鸦，防污渍），有利于清洁美观等。
14、垃圾方面；垃圾收集站最好设立在后门出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运。
15、其它方面；
1）；重要管路和线路要预留备用管线或活口，（以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财）。特别供水管路建议走明管，如漏水不易发现而产生水费，有利及时发现漏点，更减少维修费用。
2）；办公楼配套公共设施规划设计要一步到位，管道煤气，智能综合布线，考虑将来发展用，不至于产生开挖、明敷等影响美观。
3）；阳台设计全、或半封闭，业主后期大多会自行封闭不统一，不规范。阳台很多会放花盆，（底部向里倾斜做好防水层），以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便。
六、工程部详细巡查内容；
1、主体；房屋结构无裂缝、沉降符合有关规范，外墙瓷砖缝隙水平垂直、不得渗水。可参见《建筑工程施工及验收规范》，各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须答合要求。
2、屋面；各类屋面排水畅通，无积水，不渗漏。平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修通道。排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口平密、不渗漏。防水卷材接口密实、不脱落，排气管畅通。/ 103、地墙、面；找平层与基层、墙体必须粘结牢固，不空鼓。整体墙地面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷，梁底天花板表面平正、接缝均匀顺直，阴阳角线脚顺直、无缺棱掉角。
4、卫生间；阳台、卫生间地面与相邻地面的相对标高应符合要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏,与客厅地面低2公分左右，穿楼排污管加套管方便维修。防水层应作24小时闭水试验。靠客厅、卧室墙面防水要做1.8米高度，防止入住后洗澡产生漏水。
5、门窗；铝合金门窗应安装平正牢固，无翘曲变形、摇晃，零配件装配齐全，位置准确，缝隙严密，木门窗缝隙适度。进户门防盗门垂直，门框内应灌满水泥沙浆，门锁应安装牢固，门、窗、锁开启灵活自如，无晃动和裂缝，玻璃安装牢固，胶封密实平直，不应有空鼓、裂缝和起泡渗水，无明显刮花痕迹，无损伤、油漆均匀完整。
7、电气；电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，必须采用管子配线，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1MΩ／KV。漏电开关、照明开关开启灵活。应符合“低压电气装置规程”的有关要求，路灯、景观灯安装牢固，完好无损，工作正常、灯柱、配电箱安装牢固垂直，油漆完好，路灯、小区各种灯光按区、按栋或片、按盏进行控制，园林艺术灯光，要安 装牢固、合理分控、标识清楚，尽量少安装埋地灯，推广节能灯，减少室外灯漏电跳闸，保障可靠照明，配置定时开关及独立的电表计量。
8、电梯；电梯机房机房地面刷绿漆，机房地面、墙表面光洁平整、明亮，墙面、天花扇灰刷乳胶漆。配置电梯机房牌、警示牌、消防器材、温度计、工具箱、记录箱、防潮灯、应急灯、防鼠板和防鼠设施，电梯机房有完好的通风降温设施。电梯管井底要有集水井，安装自动潜水泵装置，安装有独立的计量电表。电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过规定值。制动器、限速器、按钮其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。
9、供水、排水、排污、消防；管道应安装牢固、各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应启闭灵活，闭合严密，无滴漏。水压试验/ 10
及保温、防腐措施必须符合要求。主管与支管应安装水表单独计费。消防水箱进水管阀门检查设置应便于检修。卫生间、厨房内的排污管应分设，地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，坡度适中、管道排水必须流畅。卫生器具质量良好，接口不得有跑、冒、滴、漏现象，安装应平正、牢固、部件齐全、制动灵活。消防管道设施必须符合要求，并且有消防部门检验合格签证。管道的管径、坡度及检查井必须符合要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。管道防腐措施必须答合规定。室外排水系统的标高、窨井(检查井)设置、管道坡度、管径均必须符合要求。管道通过公路应做钢筋水泥保护，井盖应搁置稳妥并设置井圈。化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应流过两个弯。明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。
10、水泵房、墙面、天花；扇灰刷乳胶漆，机房地面、墙表面光洁平整、明亮。配置各设备标示牌、警示牌、系统运行指示牌、消防器材、温度计、工具箱、防潮灯、应急灯、防鼠板、抽风机等设施齐全。生活水泵、消火栓泵、喷淋泵等泵基座的四周砌筑一条3厘米宽，2厘米深的水沟与集水井相通，排污水管用PVC管直接接至排水沟或集水井，集水井安装自动潜水泵。各种阀门有明显标示、名称、功用（或控制范围）的挂牌；生活水泵、生活用水管道刷绿漆并用红色箭头标明水流流动方向；消防泵、消防管道和设施刷红色漆并用红色箭头标明水流流动方向。进水管安装有独立计量总水表。各机房安装独立计量电表、水表。
11、高低压配电房；开闭所、墙面、天花扇灰刷乳胶漆，机房地面刷绿漆，机房地面墙表面光洁平整、明亮。设备房配置高低压配电房牌、供配电系统图示牌、警示牌、消防器材、温度计、工具箱、记录箱、防潮灯、应急灯、防鼠板或防鼠设施（如电子猫王），电柜前地面铺宽度1米绝缘胶垫（高压配电房铺高压绝缘垫）并用黄色油漆在绝缘胶垫的外侧地面标示安全线，其它地面刷绿色地板漆；接地线需用黄绿相间的油漆明显标示。变压器室有完好的通风降温设施和隔热隔音设施；通风、采光良好。高压配电房配置高压操作杆、高压验电器、高压胶鞋高压手套、高压接地线（或接地刀）高压开关检修车，每个高压断路器有明显标示牌标明控制范围；低压配电房每个低压断路器有明显标示牌标明控制范围。安装有各路独立计量电表。/ 1012、消防控制室和监控中心；地面铺地砖，墙面、天花扇灰刷乳胶漆，机房地面墙表面光洁平整、明亮。配置消防控制室和监控中心牌、警示牌、消防器材、度计、记录箱、应急灯、防鼠板和防鼠设施，室内要有良好的采光、通风降温设施或安装空调。安装有独立计量电表。
13、室外消防栓：消防箱标识清楚，玻璃完好，消防设施配件齐全，消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，油漆完好，无渗漏水，水压充足。
14、检查门牌；、层号、房号，首层大堂信报箱、告示栏、对讲系统齐全。
15、对小区的重要大型设备；设施的供应商，应尽量选择能将供货、安装、调试、售后技术服务良好、有中文使用说明书及联系电话信誉 良好的公司。
16、所有参于土建工程；设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程施工单位、供货商、安装单位、保质内容、保质期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货表、采购供应地址及单位联系电话。
17、一些重要的大型配套设备；（包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等）的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，联系电话等，并要对物业工程部相关技术操作人员提供正规的培训。
18、所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明；（如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统、消防报警须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用，还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等）要求调试正常运行后才能交付。
19、了解哪些为整体混凝土施工；哪些为以后用空心砖砌成，在以后住户装修中哪些墙不能打，墙体、天花、地面在哪些位置有管线，在打孔和装修时注意提示。
20、设备性能方面；比如智能化等，不要追求卖点一味追求高科技和功能齐备，后期使用则华而不实，智而不能，甚至闲置报废，造成业主投诉和高昂的维护成本。厂家选择、设备选型、配件选用要合理，简单而实用，设备安装调试要求安全合格。
21、各工程部技术人员要做好质量跟进；工作深入现场，掌握第一手资料、尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸/ 10
阀和检查口的位置，以及相应的施工更改记录。了解图纸，提出改进意见→→熟悉跟踪现场→→了解项目公司、监理单位、施工单位有关人员的职责分工，理顺工作关系→→从设备安装入手，建立完善设备档案→→参与设备验收，包括单机验收、局部验收、系统验收和全局验收的整个过程→→完善验交资料，编制物业各方面的统计图表和资料清单→→参与竣工验收→→主持接管验收。/ 10
第7篇：前期物业管理工作计划1
前期物业管理工作计划
一、前期介入计划
专业、科学、规范的物业管理前期介入,将为今后物业管理服务品质的提高及降底管理成本,打下坚实的基础。针对行政中心,现代化、智能型、设施设备多规模大的物业特点,本公司如果中标,将成立前期物业管理介入工作组,以国际先进的物业管理理念,专业化、科学化的管理方式,介入某某区行政中心的前期物业管理工作。
(一)、前期介入人员安排
组长:公司总经理兼任
副组长:行政中心物管事务所经理
其它成员:公司本部工程部工民建、电气、弱电专业工程师各2名,项目经理2名、品质管理部、资源管理部、市场推广部、计划财务部主管级职员各1名。
(二)、工作方式
1.组长每周组织会议对一周工作作全面布署,并检讨各项工作的完成情况。
2.副组长全日制现场办公,负责行政中心现场工作的协调与安排。
3.各专业工程师及中心物管员按工作内容全日制现场工作,副组长每日组织会议对当日工作作全面检讨。
4.工作组其它成员按现场半日工作制工作,按计划完成各口工作,每周向副组长提供工作报告。
(三)、工作内容
内容 完成时间 落实部门 备注
一、前期工程监督
1)审阅楼宇、设备图则及设计 工程部、工作组
2)设施设备隐蔽线路的熟悉与标注 工程部、工作组
3)从物业管理角度向业主方提供建议 工程部、工作组
4)按工程合同承诺标准,编造验收表格 工程部、工作组
5)制定验收程序并接管物业设施、初检遗漏工程 按工程进度 工程部、工作组
6)向机关事务局提供楼宇、设施设备保养及维修建议 工程部、中心物管事务所
二、人事
1)物管事务所架构制定及讨论审定 资源部、工作组
2)管理级员工的招聘
3)各级员工编制、职责、聘用条件及员工福利制度审批 资源部
4)人事管理制度、员工手册的讨论审批 资源部
A.公开招聘 资源部
B.面试 资源部
C.聘用及入职培训 资源部
D.熟悉物管事务所运作及在职培训 资源部、中心物管事务所
三、设立某某区行政中心物管事务所
1)设立及装修物管事务所 工程部、工作组
2)办公设备及工具设备的采购 资源部、工作组
3)现场清洁及布置 中心物管事务所
四、管理文件
1)中心公约、服务手册制定及审批 市场推广部
2)各类文件、表格的制定及印刷 品质部、资源部
五、管理预算、启动预算及财务安排
1)制定初步管理预算、启动预算及讨伦 计划财务部
2)管理费及各项费用制定及申报 市场推广部
3)各项财务管理制度制定 计划财务部
六、楼宇基本设备预算
1)设计及审定各类标牌、指示牌 市场推广部
2)采购、制作及安装 市场推广部
七、物业验收之准备
1)楼宇各单项验收 根据情况确定 工程部、工作组
2)公共地方的验收(道路、停车场等)根据情况确定 工程部、工作组
3)楼宇各项设施设备测试及验收 根据情况确定 工程部、工作组
4)楼宇内部初验 根据情况确定 工程部、工作组
5)遗漏工程跟进及监督验收 根据情况确定 工程部、工作组
6)绿化工程的验收 根据情况确定 工程部、工作组
八、楼宇接管安排
1)制定接管计划 工作组
2)安排准备各类文件 品质部、工作组
3)人员安排 工程部、工作组
4)接管培训 工程部
5)清洁开荒 中心物管事务所
6)现场氛围布置 市场部、中心物管事务所
7)进行接管工作 工程部、中心物管事务所
九、遗漏工程跟进
1)整理资料及落实遗漏工程跟进 按工程进度 工程部、中心物管事务所
2)维修后复检、通知业主方再次验收 按工程进度 工程部、中心物管事务所
3)现场施工方的管理讨论 品质部、中心物管事务所
十、各服务项目检讨
1)物业保险事宜之建议 计财部、中心物管事务所
2)检讨物业管理人力资源 资源部、中心物管事务所
3)检讨保安安排 中心物管事务所
4)检讨清洁服务之安排 中心物管事务所
5)检讨维护保养服务之安排 工程部、中心物管事务所
6)检讨处理客户投诉之程序 品质部、中心物管事务所
7)检讨园艺绿化保养及节日布置之安排 工程部、中心物管事务所
8)检讨公共关系之安排 市场部、中心物管事务所
