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龙湖碧枫轩项目融资计划书
第一节 公司基本情况
易县龙湖碧枫轩度假村有限公司成立于2003年，是专项的项目公司，以开发建设龙湖碧枫轩别墅为唯一的专业项目。
以下是公司的注册号及批件：
序 证件名称 号《固定资产投资项目备案证》
易县发改备字（2009）32号 2 《国有土地使用证》
易国用（2008）第03-8192号3 《企业法人营业执照》
注册号：***4002 4 《组织机构代码证》
代码：76209388-0 5 《税务登记证》
冀保地税易县字***3880号 6 《项目计划书》《项目可行报告》 地形图
1：500
制发单位
制发日期
备注
河北省发展改革委员会
2009年6月16正件 日
易县发展改革局 易县国土资源局
2008年7月1正件 日
易县工商行政管理局
2008年12月正件 29日
保定市易县质量技术监督局 2009年1月12正件
日
易县地方税务局
2009年1正件
月 16日
易县龙湖碧枫轩度假村有限2009年6月28正件 公司
日
易县龙湖碧枫轩度假村有限2009年6月28正件 公司
日
河北省保定地质工程
2009年5月 正件 勘察院 土地勘界图
易县国土资源局 2008年3月
复印件（国土局可查正件）
1：2000 10 建设规划图
易县龙湖碧枫轩度假村有限2009年6月 正件 公司土地评估报告
保定恒达土地咨询评估有限2009年9月8正件 公司
（保定）恒达（2009）[估]字第易034号工商局批复
易县工商行政管理局
2009年9月9正件 日国土局批复
易县国土资源局
2009年9月28正件 日验资报告
保定众信会计师事务所
2008年7月28正件 日公证书
保定市第一公证处
2009年9月28正件 日规划局批复
易县城乡规划局
2009年10月正件 21日周边房价比较图表 18 公司股东会决议
图件
日
易县龙湖碧枫轩度假村有限2009年9月7正件 公司股东会
日
（融资决议）
第二节 公司产品及市场分析
一、公司产品及卖点：
（一）产品：
1、独栋别墅30套：
每套300-1000万元。
客户定位：成功人士。此房用于小家庭的旅游度假。客户定位：白领阶层和小老板。
2、联体别墅150套：
价位80-200万元。
客户定位：成功人士。
3、公寓住宅80套：
单价5000元，每套30万。
4、会馆6套：
价位500万元
用于招待、聚会、交流、会议。
客户定位：公司或政府机关。
（二）卖点：
1、绝佳地理位置
我们的地段在北京的西南方向，七环（廊涿高速）内。这里是世界文化遗产的保护范围，山水一体，构成了山中有水，水中有山的独特景观。还有“荆关紫气”、“拒马奔涛”、“云蒙叠翠”、“奇峰夕照”、“峨眉晚钟”、“福山捧日”、“华盖烟岚”、“易水寒流”八景环绕，天然一幅绚丽多彩的山水画卷。山景、水景、历史文化古迹和自然民风完美融合，给人以浑然天成、闲趣安逸之感，成为无数都市新贵与高知人群追享“有闲生活”的人间仙境。周边还分布着万顷世界遗产清西陵，古长城紫荆关生态文化旅游景区，狼牙山五壮士经典红色旅游景区，春秋战国燕下都旅游景区等五大景区数十个旅游景点。这里交通便利，有高速公路和国道相通，距北京100公里，行程一小时，距天津160公里，行程一个半小时。距保定70公里，行程50分钟。这里的环境，符合所有建设别墅的条件。
2、合理的设计规划
本旅游区的其他楼盘受开发前期生地环境的影响，普遍低档低价，设计趋同。我们现在的环境是熟地，并且面临着高档别墅的市场需求。所以在我们的设计规划中，高中低结合。以便满足不同层次的需求。
其中：
公寓住宅
2栋7层楼，每栋3个单元，顶层楼头是凉台。每单元每层2户。60平米，一室、一厅、一厨、一卫。
独栋别墅
300-600平米，装修、家具要极尽奢华。独立花园，临湖面水，独立钓位，配有游艇泊位。独栋别墅区用围墙和其它建筑隔开，围墙内有环区公路，使每套别墅进出都很方便。
一楼：服务区：双车库、厨房、卫生间、佣人休息室、保安值班室。二楼：办公区：办公室、会客区。三楼：生活区：居室、厅、卫生间。楼道独立设置。
联体别墅
每户156-288平方米，中等户型，2-3层，车库、花园一应具全。
会馆6套：
多功能厅、休息室、餐厅、厨房、库房、停车棚。600平方米。
3、熟地环境 旺龙湖，原是清西陵景区上游的龙脉景观，它水源充足，水位保持平衡，使周围形成了一个绿色景区。远处的青山郁郁葱葱，云雾缭绕；近处是垂柳行行，倒映水中；湖边凉风习习，渔舟垂钓；湖岸是排排别墅，红瓦蓝天；绿水青山之间，一片和谐自然。在我们北方地区，水是稀缺资源，山水景观更加珍贵，因此，这样的土地资源环境是不可复制的。在湖水岸边，现在有各种风格的休闲别墅群，大多是北京人批量的购买。这里已经形成远近闻名的旅游度假区，总建筑面积超过20万平米，已建成多家北京和地方的星级宾馆和会务中心。
来此旅游者络绎不绝，北京、天津、石家庄辟有旅游专线，每天都有旅游团来易县旅游。据有关数据统计，2008年来易游客超过100万人次。随着社会经济的发展，旅游消费还会逐年增加。
距京津石不足两小时车程，三地来易旅游置房者多，休闲别墅、山庄小院等成为市场追捧热点。龙湖周围已经建好的龙湖渡假村、望龙渡假山庄、欣燕都宾馆、明烛山庄、易龙山庄、财政宾馆、水利宾馆、北京城建培训中心等。
我们的项目地块是旺龙湖的最后一块空地，就在湖水的北岸中部，众多别墅的中间。面向湖水，高低有致。而且，最为难能可贵的是，它是整个环湖风景区中的众多别墅中最好的一块“风水宝地”。（见图4.5）已经经过前期开发，完成了道路、供水、供电、通讯等基础建设，建有水塔一座、变电室一座、通讯塔一座以及绿化树木数百株，园内道路900多米，再建的湖中亭一座。
已建成八幢独立别墅，计3000m²，可以直接开始销售。
4、巨大的升值潜力
依山、临水的环境是北方的稀缺资源。而在这样环境中建筑的别墅，就是所有成功人士追求的理想。在北京六环以内，虽有一些别墅项目，但是没山没水，东、北、南三个方向都是平原，没有山景。有水的地方很少，即使有水，水面的大小也没有适中的。旺龙湖的水面是1200亩，不大也不小。
一小时车程是休闲度假的理想距离。人们普遍认为，在工作地或住地之外，距离一百公里左右，是非常理想的度假距离。
独栋别墅是不可再生资源。
国家对于独栋别墅项目用地自2007年就停止审批了，从而使已经获批的独栋别墅，其批文本身就具备了增值效应。众所周知，办出租车的手续，以前的费用是2000元，停止审批几年后，转手的费用上涨了100倍以上。
低廉的价格蕴含着巨大的升值空间
在北京周边，一套具备以上条件的独栋别墅，价格可售数千万元。我们的内部预售价只有1000万元。
二、行情和市场
1、行情：
龙湖旅游开发区最初在生地阶段，独栋别墅的价格是每平方米2700元，现在的行情是在我们的地块西侧：毛坯房起价5280 元/m²；均价5500元/m²；最高价5680元/m²。
涨价的原因主要是生地变熟地，同时独栋别墅停止审批对推高房价的作用在不断的发酵。北京房地产涨价也起了一定的作用。
2、市场：
客户定位：
区域分布：北京市、保定市
层面划分
专业房地产投资者
成功人士 白领阶层
小老板
三、公司的独特性和市场竞争力
1、公司的独特性
作为项目公司，项目地段的独特性、开工时间的独特性，就是公司的独特性。我们的项目地段的优越性是无与伦比的。我们开工时，本旅游区其它楼盘或者已经售完，或者只剩下尾盘。到了我们开始销售的时候，我们在当地没有竞争对手，同时，其它楼盘的业主都会成为我们的义务售楼员
2、市场竞争力
市场竞争力主要表现为设计和价格。因为我们开发建设最晚，所以我们可以设计得更完美。因为我们的成本很低，而现在又出现了别墅的高行情，所以我们有充分的空间来应对各种价格挑战。
四、竞争对手的优势及劣势
因为我们是本旅游区最后一块开发用地，其它楼盘的销售已经基本结束，我们的销售要在建设资金到位的一年以后，所以我们在本地没有竞争对手。
我们的竞争对手在北京近郊。和我们相比，他们的优势有两个，劣势也有两个。两个优势为：在北京行政区划内；离北京的距离比我们近，他们一般在50公里内，我们是100公里。两个劣势为：他们的自然环境远不如我们；他们的价格比我们高很多。
从实际情况来看，北京人在廊坊、涿州、高碑店、易县买房的很多。这说明他们并不计较行政区划和增加50公里的车程。而竞争对手的劣势是无法化解的。
综合比较，我们占优。
第三节 融资需求和财务预测
一、公司目前的财务状况和资本结构
公司现有资产有：土地97335.83平方米（评估价10035.32万元），地上建筑物3000平方米（预售价2000万元）。
公司没有债务。
二、融资需求
1、计划建筑面积60000平方米，包括高档独栋别墅30幢，连排别墅150幢，公寓住宅80套，会馆6幢。共计投资9000万元；
2、景观建设12000平方米，共计投资1300万元；
3、配套建设共计投资1700万元。
4、工程总计需要融资12000万元。工程周期26个月。
三、财务分析
根据目前市场行情和市场同类别墅价格比较，特别是与本地已经开发、销售的同类房价对比，按照慎重性原则预计如下：
1、销售收入：
可销售面积6万m²，其中：高档独栋别墅6800元/m²；联排别墅4800元/m²；公寓4800元/m²；会馆5800元/m²；平均实际售价可以实现5000元/m²。6万m²×5000元/m²= 30000万元；
2、销售税金及附加: 根据国家税收政策，营业税及附加计算如下：
营业税：应纳税额=营业额×5%=30000万元5%=1500万元；
城市维护建设税：应缴税额=营业税7%=105万元；
教育附加：应纳税额=营业税×4%=60万元
该项目应交营业税及附加总计1665万元。
3、盈利分析：
销售收入扣除成本和营业税及附加即是利润总额：
利润总额=30000万元（销售收入）-6000万元（土地及基础设施建设成本）-12000万元（建筑工程总成本）-1665万元（营业税及附加）=10335万元。
税后利润=利润总额10335万元-管理成本（利润总额的10%）
=9302万元。
第四节 销售及资金回收
由于该项目前期准备工作都已就绪，水、电、路、通讯都已到位，已经具备工程开工条件，随时可以开工。
由于目前已经建成3000m²独体别墅，可以直接进入销售阶段，其余可销售部分，待新的工程开工后也可以进入销售准备阶段。
资金回收分三阶段：第一期12个月，预计回收10000万元，可用来支付基建工程款；第二期12个月，预计回收10000万元，主要用来支付建设工程款、抵押贷款，回收全部成本；第三期12个月，预计回收10000万元，支付税费及提取利润。
第五节 投资方的介入和退出
一、投资建议
建议投资方投资10000万元，周期为三年，用于项目建设。
二、投资方在公司经营管理中的地位和作用
投资方在公司中享有股东地位，并执行监管、审计责任，以保证专款专用。
三、资本退出
在发生以下情况之一时投资方可以退出资本：
1、投资方要求。
2、项目结束。
第六节 风险及对策
一、风险
从目前的实际情况来看，看不到有什么风险。即使在全国住宅有行无市的时候，别墅始终旺销和增值。
唯一的风险来自不可抗力。即：战争、自然灾害等。
二、对策
当发生风险，导致投资方认为自己的利益受损时，公司以现有土地担保投资方的利益，即：三年内收回本金，并保持每年利润率8%。
这块土地共97335.84平方米，（146亩），通过政府正式招牌挂方式取得，土地出让金全部交清，各种开发建设之前的政府相关审批手续全部办结，各类相关费用也全部交清。我们办理的土地使用性质是综合用地，可以开发别墅和旅游度假房产。目前，已经办好了《国有土地使用证》、《固定资产投资备案证》等相关开发建设手续。经权威部门的地价评估，本地块的土地市场价可达每亩70多万元，总价为10035万元以上，已建成的别墅3000平方米，总价2000万元以上，这些全部是我们已经投入的自有资产。
第七节 融资计划
1、固定资产现值：12000万元。其中土地估价现值10035万元，已建成3000平米别墅现值2000万元。
2、尚需融资：12000万元。
3、融资计划：10000万元。
4、主要用途：项目开发建设、基础配套、基建、销售费用。
5、还款计划：三年。
6、融资方法：
方式一：固定资产或项目收益抵押担保；
1，借款方以公司所有土地（146亩），及以建成的3000平米独体别墅，（总价12000亿元）做抵押。
2，向出资方借款10000万元，时间为三年。
方式二：出让土地，投资方接盘；
直接将项目及所属土地转让到对方名下，对方独立开发。
具体操作方式和细节，以双方最后协商的结果为准。
附件：
1、项目可行性报告
2、交通位置图
3、项目土地《国有土地使用证》
4、周围房价比较图
5、易县碧枫轩旅游度假有限公司营业执照
6、土地评估报告
7、已经办理的有关项目证件
8、各种文件的公证书
