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黄金珠宝综合大楼
商业运作计划书
一． 市场背景：
陕西黄金珠宝市场介绍：
西安，这座散发着传统与现代魅力的古城，珠宝消费在这里也展现出与众不同的一面。
在这里，以黄金为主的传统销售模式依然风行，以镶嵌类白金钻石、翡翠玉器为代表的现代模式也在异军突起，从东大街到开元商城，从开元商城到世纪金花，从世纪金花到民生、百盛，从民生、百盛到银泰百货，这一线以钟楼做为中轴，形成了西安黄金珠宝店铺林立的黄金珠宝密集消费区域。
素有西安第一商业街美称的东大街上，有十几家传统珠宝综合珠宝店一路排开，并面积大多在300平方米以上。从欧菲雅的专卖店，一路经过了西北金行时尚店、老庙黄金银楼、老凤祥专卖店、中国黄金专卖店、金伯利专卖店、老凤祥银楼、西北金行旗舰店、天世源珠宝、一得珠宝专卖店、金生生珠宝店、皇冠金店、西北金行方汇店等。在西安人气最旺的大众消费定位的开元商场，商场2楼各种档次的品牌汇聚，每个品牌柜台前都有消费人群挑选珠宝产品。这个看上去装修和布局有些过时和拥挤的商场，珠宝消费人气非常旺盛。不用说周大福、周生生、谢瑞麟、金至尊、六福这些港台品牌，也不用说戴梦得、瑞恩、OROP、老庙、老凤祥、明牌这些国内著名品牌，来自深圳的兆亮、吉盟、爱得康、爱迪尔、百泰、周大金，还有来自太原的品牌CC卡美，就连大家所不熟悉洪福珠宝、卡博瑞、九鼎、鹰皇珠宝、瑞福达、曼德琳、圣克莱等柜台前，都有消费者在挑选产品 从开元商场出来，走进定位高端的世纪金花，高雅温馨的购物环
境和林立的国际品牌珠宝，高档定位之风气扑面而来。高端国际品牌、港资品牌成为世纪金花珠宝销售的一大特色。
以百盛为代表的主打年轻消费群定位的民生、百盛、银泰商场。各大港资品牌、国内品牌及区域品牌专柜，每个品牌柜台前都有消费人群挑选珠宝产品
在钟楼主流商圈之外，小寨商圈、高新商圈、北郊开发区商圈等商圈的各大卖场，做为卖场人气最旺盛的一楼商铺，也是主要以黄金珠宝、化妆品等柜台为中心，形成了一个巨大的黄金珠宝销售网络渠道。
随着社会经济的发展，老百姓生活水平的提高，家庭财富的增加，在人们满足了基本的衣、食、住、行基本生活要素的需求之外，追求高品质的生活成为了一种趋势。近几年国内黄金珠宝市场的发展正是反映了这种趋势的演变。做为全国的黄金珠宝市场，近几年保持了高速的增长，工业用金需求、黄金储备需求、黄金饰品需求、黄金投资需求不断增长，整个行业出现了一阵欣欣向荣的局面。
北京做为国家的首都，其市场形态的发展与演变往往要给其他地区市场的发展树立了榜样。做为北京的黄家珠宝市场，在黄金卖场的形式上，除了大家所熟悉的各大商场黄金珠宝柜台林立之外，黄金珠宝专卖点也是比比皆是，而更值得我们学习的是，北京菜百已经形成了黄金珠宝零售的综合卖场，菜百黄金综合黄金销售份额总体占北京黄金市场消费的五分之一，做为综合的专业卖场，汇聚了国际、国内各大黄金珠宝品牌，成为黄金珠宝行业的国美、苏宁。
二、项目概括：
1、项目环境：
黄金珠宝市场持续增长，做为一线城市的北京、上海、成都等
地黄金卖场业态除了黄金珠宝专卖店于黄金珠宝柜台之外，已经出现了专业的黄金珠宝综合卖场，做为西安黄金市场，目前主要还是以综合楼商场柜台销售为主，黄金珠宝专卖店为辅的销售格局，市场的发展蓄势待发，需要有一个综合类专业黄金卖场整合黄金销售格局。
2、交通区位:
地段上商业经营价值的核心所在，最好的地段莫过于一个城市的轴心地段，配套齐备、设施完善，构成了强劲的聚集和辐射能力，成为消费最集中的商业中心，堪称黄金商业旺地。
区位：钟楼商圈中轴沿线
鼓楼回民街区位门户
鼓楼广场沿线地带
坐于回民街街口
南临西大街鼓楼广场
东接钟楼延伸地带
西临回民街街面
3、布局规划：
上下三层，一二层大开间，三层小间带露天阳台。主体南向西大街，东邻文宝斋，具有浓厚的文化商业气息，主体西面回民街，回民街作为浓郁的民族地方特色街，地方特色浓厚。布局规划一二楼南向大开间以黄金钻石珠宝为主，西向开间翡翠玉器、其他宝石为主，三楼高端休闲为主。
三、项目定位：
汉唐金玉楼综合黄金珠宝中心3000平方米超大规模珠宝各类品牌展示空间，专业打造西北第一个一站式大型黄金珠宝购物商城，汇聚国际国内上百个强势知名珠宝品牌，拥有黄金、铂金、钻石、翡翠、玉器等二级类目经营品种。引进直销模式，统一市场管理，专业化客服服务，超一流购物环境，强力打造西北地区黄金珠宝专业领军卖场。
四、商场环境：
1.商场格局：
拟邀享有声誉的专业设计机构，对卖场进行全面规划，以求精益求精的完美细节，创造出一个时尚怡人、功能齐备、优雅舒适、充满人文情怀的高品质珠宝商业主题环境。
背景音乐系统，依然舒适，卫顾客创造温馨优雅的购物环境。一层至三层的步行电梯，宽敞安全、四通八达。
2、商场环境建设项目：
内部环境建设项目：消防、水电、步行电梯、广播系统、内部装修、内部广告位的规划及制作、楼层引导系统等。
外部环境建设项目：外墙广告牌的规划及制作、商场门头等。
五、商场管理：(以下待定)
1、管理模式
2、经营理念
3、组织架构
4、经营管理费用：
支出总费用：构成主要有，管理人员工资及经营管理费用。
5、税费管理
六、楼层招商面积
七、楼层租金定位
八、楼层产品规划
九、产品品牌预选
十、招商策略
1、招商渠道：本地、外地、2、招商目标
3、预定展位条件
5、签订合同
6、进场装修期
7、装修政策
8、展位租金或者联营政策
9、进驻商户享受条件
10.税费
十一、物业管理
1、水
2、电
3、保安
十二、合同管理
十三、广告推广策略
十四、收益回报
十五、项目运作进场时间表
十六、筹备阶段费用安排
十七、其他
陕西菲尔雅珠宝有限公司
