无论是个人生活还是工作，一个明确的计划通常能够提高效率和效果。其次，我们需要制定可行的步骤和时间安排，确保计划的实施顺利进行。以下是小编为大家收集的关于计划的范文，仅供参考，大家一起来看看吧。
商业地产项目计划书篇一
3.银河湾——一个放飞心情的港湾。
4.世纪广场——世纪广场改变办公时代;a智能纯写字楼，执掌中南资本核心。
5.青青美庐——庭院浓荫街坊情。
6.青青美庐(商铺)——一铺养三代，在武汉最具升值潜力的新城门户栽种摇钱树。
7.徐东销品茂——全新生活全新体验;消费和娱乐真正“一站式”
8.泰和中央公寓——黄金沌口小户型楼王百变全能投资有理。
9.狮城名居——高知社区高雅人群高尚生活。
10.名都花园——鸟语花香纯水岸。
11.学雅芳邻——书香地，文化家。
12.南国明珠——都市人的心灵居所。
13.山水星辰——汉口城西第一水景名盘。
14.蓝色天际——都市精英艺术社区。
15.东方夏威夷——世袭制美式群岛生活圈。
商业地产项目计划书篇二
1.“玉垒山庄”，祝您福永继。——四川“玉垒山庄”
2.梦里寻它千百度，湖光山色见吾家。——杭州梦湖山庄。
3.清幽如画的人间仙境，显赫富豪的梦想宅第。——湖景山庄。
4.万年的丰盛，居住的梦土。——北京西郊花园。
5.豁然开朗，卓尔不凡。——上海万科广场。
6.碧影天然，桂香满园。——碧桂园高级花园别墅区。
7.万众瞩目，京华瑰宝。——北京飞达玫瑰园高级别墅。
8.拥有怡兴楼，一生已足够。——广州怡兴花园。
9.世外桃源在此求，投资置业在您手。——上海东林花园住宅。
10.千年梦幻成真。——上海世外桃源花园别墅区。
11.外销规格，内销价格。——上海明泉苑。
12.物业升值潜质高，投资自住两相宜。——天津紫金花园。
13.安居乐业，兴隆花园。——上海兴隆花园别墅。
14.拥有一座家园，感受一生幸福。——上海万科城市花园。
15.千金易得，靓地难求。——梦湖山庄。
16.傲视同群，唯我独尊。——上海怡景花园。
17.昨日梦想，今日成真。——贵族名苑。
18.住在贵族名苑，感受贵族气派。——贵族名苑。
19.卿卿我我置家园，龙腾四海奔前程。——青龙田庄。
20.郊外都市的完美结合。——建庭山庄。
21.万年的丰盛，居住的梦土。——西郊花园。
22.典雅豪华，明洁幽静。——龙涛阁花园别墅度假村。
23.一个浪漫温馨幽静的爱巢。——深圳梅花新村。
24.居千秋福地，兴万世家园。——上海侨友苑。
商业地产项目计划书篇三
江南新地商业街位于广州市海珠区江南西商业中心，地铁(江南西)a出入口。项目贯穿江南西路全程，东接江南大道，西连宝岗大道，与地铁二号线江南西站无缝接驳，与周边的广百新一城、摩登百货、江南西原有商业街等形成优越的立体式业态互补商圈。江南新地商业街属人防工程，由裕龙投资集团开发的海珠区唯一的商业旺区。为地下两层建筑，分为两期，一期建设长520米，建筑面积约为二万多平方米;二期为330米。江南新地分为五大区域，各自拥有不同景观。其江南新地首次采用地下双层复式形式，高7米，共有200多间白金旺铺，铺铺临街，独享地下街铺形式，设有13个出入口直达地面，过百个停车位。
项目定位。
针对江南西现有业态的结构不平衡，江南新地采取错位经营，定位为吸引广州白领消费的主题商场，并把服务对象锁定在以日渐具有雄厚消费能力和潜在消费能力的25-45岁年龄段为主的消费者身上。江南新地所招进场内的商户出售的商品都是各种切合白领特性的潮流、时尚的商品，并极力营造一种有特色、有情调、环境优雅的氛围。随着节假日的增多，消费者不只是单纯地追求传统的消费模式，而是寻求一种独特的、新鲜的、舒适的假日消费方式和消费场所。江南新地商业街针对消费者这些需求，向消费者提供这样一种集饮食、娱乐、购物于一体的消费空间，满足消费者对需求，并向消费者提供大量的潮流资讯。
地铁的开通，带来了交通的便利，缩短了地域距离，同时也给江南新地带来了无限的商机。江南新地以经营各类高品质、新潮、时尚、典雅、特色的商品而著称，不仅吸引了本地大批追求时尚、品质的白领一族，还引来了广州市以外的年青消费一族。
经营成绩。
自从广州江南新地20xx年4月29日开业以来，其日流量最少2万人次，最高峰甚至达到8万人次;月租金也由最初的每平方米300元涨到现在的800元以上，最高的租金达1200元/平方米!给当地带来了巨大的经济效益和社会效益，创造了广州乃至国内商业运作的一个奇迹。
项目成功的原因。
江南新地之所以取得巨大的成功，与项目的定位明确，主题鲜明，准确抓住目标消费群的时尚、特色、潮流的消费口味及体验式消费趋势是分不开的。
针对消费者的需要，除了在招商定位上引入了各类高品质的品牌商家外，还引入了潮流特色商家。
除此之外，物业持有者坚持只租不卖、统一经营、统一管理的经营策略使得商场的发展有了良好的延续性，得以持续发展。
活动方案。
一、开业盛典。
活动时间:20xx年4月29日。
活动地点:江南新地露天广场。
活动形式:启动仪式和舞台表演。
活动内容:。
1，启动仪式(上午)。
1)迎宾。
2)领导致辞。
3)启动仪式，区领导、集团领导、商户代表和。
黄宗泽共同启动拉杆台，鱼同水注入镂空透。
明江南新地logo中。
4)舞台表演。
a、明星演唱。
b、明星与现场观众互动。
c、运动服装秀。
d、女子led鼓乐表演。
e、街舞—双截棍。
f、休闲服装秀。
g、魔术。
h、眼镜秀。
i、品牌棒!约翰表演飞面团。
j、数码产品秀。
商业地产项目计划书篇四
3.1摘要的意义。
3.2摘要应该表达的内容。
3.3撰写摘要注意的事项。
4.1业务发展历史与未来。
4.2研究与开发。
4.3产品或者服务。
4.4管理团队。
4.5市场与竞争。
4.7财务分析与融资需求。
收入估测表。
4.8风险分析。
4.9风险投资的退出。
5.1商业计划书编写格式(供初创期、成长期的企业融资参考)。
5.2商业计划书编写格式(供种子期项目融资参考)。
无论是要把新的技术转变成新的产品，把新的设想发展成新的事业，还是把现有的企业进行改造有一番新的发展，都离不开资金。在商品经济的社会，资金是一切企业生存和发展的命脉。当前银行对向企业贷款日益持谨慎态度，很多企业普遍感到申请资金已经成为日益困难的事情。特别是新企业和准备创立的企业更是感到一金难求。如何为企业找到所需要的资金是企业生存的关键所在。我们引用金融投资领域中常讲的一句话作为本书的开始:“寻找资金没有窍门，惟有好的想法、好的技术、好的管理、好的市场。”
第二，一项比较完善的创业计划，可以成为创业者的创业指南或行动大纲;除此之外，当然，也可以作为用于向风险投资家游说以取得创业投资(商业的可行性报告及其他渠道融资的报告性文件)，从这个意义上讲，一篇优秀的创业计划也会成为创业者吸引资金的“敲门砖”和“通行证”。
那些不能给风险投资者以充分的信息也不能使投资者激动起来的商业计划书，其最终结果只能是被扔进垃圾箱里。为了确保商业计划书能起作用，企业家应把握以下要素。
1.关注产品。
在商业计划书中，应提供所有与企业的产品或服务有关的细节，包括企业所实施的所有调查。需回答的主要问题包括:产品正处于什么样的发展阶段?它的独特性怎样?企业分销产品的方法是什么?谁会使用企业的产品，为什么?产品的生产成本是多少，售价是多少?企业发展新的现代化产品的计划是什么?应该把风险投资商拉到企业的产品或服务中来，这样风险投资商就会和风险企业家一样对产品有兴趣。在商业计划书中，企业家应尽量用简单的词语来描述每件事。商品及其属性的定义，对企业家来说是非常明确的，但其他人却不一定清楚它们的含义。制订商业计划书的目的不仅是要出资者相信企业的产品会在市场上产生革命性的影响，同时也要使他们相信企业有证明它的论据。商业计划书对产品的阐述，要让出资者感到:投资这个项目是值得的。
2.敢于竞争。
在商业计划书中，风险企业家应细致分析竞争对手的情况。需回答的主要问题:。
竞争对手都是谁?他们的产品是如何实现其价值的?竞争对手的产品与本企业的产品相比，有哪些相同点和不同点?竞争对手所采用的营销策略是什么?要明确每个竞争者的销售额，毛利润、收入以及市场份额.然后再讨论本企业相对于每个竞争者所具有的竞争优势，要向投资者展示顾客偏爱本企业的原因是:本企业的产品差别化程度高，性能价格比优越，质量好，送货迅速，定位适中，价格合适等等，商业计划书要使它的读者相信，本企业不仅是行业中的有力竞争者，而且将来还会是确定行业标准的领先者。
当然，在商业计划书中，企业家还应阐明竞争者给本企业带来的风险以及本企业所采取的对策。
3.了解市场。
商业计划书要给投资者提供企业对目标市场的深入分析和理解。要细致分析经济、地理、职业以及心理等因素对消费者选择购买本企业产品这一行为的影响，以及各个因素所起的作用。
此外，商业计划书还应特别关注一下销售中的细节问题。
4.表明行动方针。
企业的行动计划应该是无懈可击的。商业计划书中应该明确下列问题:企业如何把产品推向市场?如何设计生产线，如何组装产品?企业生产需要哪些原料?企业拥有那些生产资源，还需要什么生产资源?生产和设备的成本是多少?企业是买设备还是租设备?解释与产品组装，储存以及发送有关的固定成本和变动成本的情况。
5.展示管理队伍。
把一个思想转化为一个成功的风险企业，其关键的因素就是要有一支强有力的管理队伍。这支队伍的成员必须有较高的专业技术知识、管理才能和多年工作经验，要给投资者这样一种感觉:“看，这支队伍里都有谁!如果这个公司是一支足球队的话，他们就会一直杀入世界杯决赛!”
管理者的职能就是计划，组织，控制和指导公司实现目标的行动。在商业计划书中，应首先描述一下整个管理队伍及其职责，然而再分别介绍每位管理人员的特殊才能、特点和造诣，细致描述每个管理者将对公司所做的贡献。商业计划书中还应明确管理目标以及组织机构图。
商业计划书中的计划摘要十分重要。它必须能让风险投资者有兴趣并渴望得到更多的信息，它将给读者留下长久的印象。计划摘要将是风险企业家所写的最后一部分内容，但却是出资者首先要看的内容，如果公司是一本书，它就象是这本书的封面，做得好就可以把投资者吸引住。你要像对待广告一样来写摘要，绝不要草草了事.文章明了，但要感人。
不同产业的商业计划书形式有所不同。但是，从总的结构方面，所有的商业计划书都应该包括摘要、主题、附录三个部分。摘要是对整个商业计划书最高度的概括。摘要部分的作用是以最精炼的语言、最有吸引力和冲击力的方式突出重点，一下子抓住投资者的心。摘要部分是引路人，把投资者引入文章的主题。主体部分是整个商业计划书的核心。在主体部分，作者向投资者一一展示他们所要知道的所有内容。主体的功能是最终说服投资者，使他们充分相信你的项目是一个值得投资的好项目，以及你和你的领导班子有能力让他们的投资产生最佳的投资回报。附录部分是对主体的补充。它的功能是提供更多、更详细的补充信息，完成主体部分中言有未尽的内容。
1.摘要。
摘要是整个商业计划书的“凤头”，是对整个计划书的最高度的概括。从某种程度上说，投资者是否中意你的项目，主要取决于摘要部分。可以说没有好的摘要，就没有投资。
2.主体。
主题是整个商业计划书的“猪肚”。主体部分要内容详实，在有限的篇幅之内充分展示你要说的全部内容，让投资者知道他想知道的全部东西。主体部分按照顺序一般包括以下几个方面:。
1)公司介绍。主要介绍企业的一些基本情况，以及发展策略、财务情况、产品或服务的基本情况等。
2)产业分析。主要介绍你的企业所归属的产业领域的基本情况，以及你的企业在整个产业或行业中的地位。
3)市场分析。主要介绍你的产品或服务的市场情况。包括你的目标市场、你在市场竞争中的位置、你的竞争对手的情况、未来市场的发展趋势。
4)营销。主要介绍你的市场营销策略、企业的销售队伍的基本情况、销售结构等内容。
5)企业的经营。主要介绍经营场所的基本情况、企业主要设施和设备、生产工艺基本情况、生产力和生产率的基本情况，以及质量控制、库存管理、售后服务、研究和发展等内容。
6)企业的管理。主要介绍管理理念、管理结构、管理方式、主要管理人员的基本情况、顾问队伍等基本情况。
7)财务管理。主要介绍企业财务管理的基本情况。对现在正在运行的企业需要过去三年的财务报表、现金流量表、损益平衡表等。还要介绍申请资金的用途。
8)企业的发展计划。主要介绍企业的发展目标、发展策略、发展计划、实施步骤，以及风险因素的分析等。
9)撤出计划。主要告诉投资者如何收回投资，什么时间收回投资，大约有多少回报率等情况。
商业地产项目计划书篇五
物竞天择，适者生存，只有把握住社会发展的大趋势并适应这种趋势才能成就自己的事业!人生难得几回搏，此时不搏待何时?下面由小编为大家精心收集的商业地产项目策划服务计划书，欢迎大家阅读与借鉴!
n掌握和了解成都商业地产、写字楼及服务式公寓市场发展模式和规律。
n掌握成都商业地产、写字楼及服务式公寓的市场竞争格局，找准项目的市场切入点。
n把握成都商业地产、写字楼及服务式公寓类置业群体的需求特征。
n掌握和运用国家以及成都地方政策法规对商业地产项目的规定。
n掌握成都商业地产开发和运作模式。
n找准和提炼本项目的核心价值和核心竞争力。
n明确项目的核心概念。
n明确项目市场定位和产品定位。
n建立项目的开发策略。
n建立项目销售营销推广策略。
n与商业地产发展相关的土地、房地产行业、金融等政策、法规研究。
n成都商业、写字楼及服务式公寓典型可类比竞争项目比较分析研究。
n成都商业地产、写字楼及服务式公寓物业发展趋势研究。
n成都商业地产、写字楼及服务式公寓物业消费者需求特征研究。
n项目区域发展规划研究。
n项目地块开发条件解析。
n项目开发策略研究。
n项目营销推广策略研究。
1.1成都的城市总体定位。
1.2成都市历年gdp增长情况。
1.3成都市产业结构发展情况。
1.4近两年成都市利用外资情况。
1.5近两年成都市第三产业就业状况研究。
1.6未来经济增长趋势。
2.1成都市城市性质。
2.2主城区用地布局规划。
2.3城市市政规划调研。
2.4区域规划及发展前景分析。
3.1成都市房地产市场发展现状综述。
3.2新政和地震对成都市房地产发展影响力分析。
3.3成都市房地产市场走势分析。
4.1成都市商业、写字楼、酒店及服务式公寓物业发展概况。
4.2成都市商业、写字楼、酒店及服务式公寓市场特征分析。
4.3成都市商业、写字楼、酒店及服务式公寓产品特征分析。
4.4成都市商业、写字楼、酒店及服务式公寓物业未来发展预测。
5.1城南新区的产业发展规划研究。
5.2城南新区用地布局规划。
5.3城南新区市政规划调研(包括重要道路;地铁等交通规划;公园、大型文体娱乐设施等及其相应时间表)。
5.4城南新区未来发展前景分析。
6.2国内商业地产(商业综合体)地产开发模式和成功经验的研究借鉴。
6.2.1商业地产(商业综合体)产品构成。
6.2.3运行机制(规划建设模式、创业服务体系、投融资服务体系、产业发展模式、销售招商模式、商业运作模式)。
6.3成都商业、写字楼、酒店及服务式公寓典型可类比竞争项目比较分析研究。
6.4商业地产(商业综合体)创新发展趋势研究。
6.4.1主题概念创新。
6.4.2建筑形态创新。
6.4.3品质配套创新。
客户背景特征分析(行业、区域、年龄、收入状况、学历、喜好)。
客户满意度分析(对现有物业的满意度，最满意的方面和最不满意的方面)。
客户需求特征分析(选择区域、选择物业面积、选择档次、进驻方式及价格承受能力、选择物业最关心的问题、选择物业最看重的配套设施)。
项目相关需求调研(关于项目档次的调研、适合入驻该项目的客户、项目所必需的配套设施、对商业、商务、居住配套设施的具体要求、入驻本项目的意向)。
总体形象概念定位。
规模定位。
目标客群定位。
功能定位。
产品定位(户型、建筑风格、层数、层高、配置)。
价格定位。
项目开发策略建议。
规划设计的创意生成。
项目功能组成。
总体规划(规划原则、规划依据、区域划分)。
建筑设计(设计依据、设计原则、建筑风格与色彩、结构形式、平面布局、层高、层数、建筑设备配置)。
财务评价基础数据与参数选取。
项目产值估算。
成本费用估算。
财务评价指标。
风险分析与规避策略。
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商业地产项目计划书篇六
目前阶段，我们主要采用简便、实用的方式方法：
1、实地观察法。
通过目测、拍摄、笔记、攀谈、购物、消费体验方式掌握商圈基本概貌。有必要时，需不同时段反复观察、体验才有意义。
2、访谈法。
通过个别面谈、小组座谈，较深入了解本地零售经营从业人员、物业开发经营商、商圈内服务从业人员、政府主管部门人员、当地居民与家庭、异地居民与家庭成员对商圈的认识和倾向。
3、问卷法。
通过街头栏截式问卷填写、电话问卷填写、访谈问卷填写、问卷置留填写等进行调查统计及分析。
4、参展法。
参加行业会展、企业营销展示会，主题研讨会、大型楼盘、商号开盘、开业仪式等活动，集中了解参会参展商户近况、动向、收集营销推广材料及区域市场信息。
商业地产项目计划书篇七
商业地产项目创业计划书，创业之前要有一份好的创业计划书，下面是小编带来的商业地产项目创业计划书，欢迎阅读!
一、项目摘要
衡量一个城市的房地产市场成熟的标志是二手房的成交量是否超过新房的成交量，而武汉市这几年的二手房的成交量与新房的成交量之比为3：4，正处于上升时期。
这两年国家的宏观调控政策纷纷出台，正是市场从业者重新洗牌的好时机。
房产中介店连锁项目的商业运营模式是在总结分析二手房中介市场上所有的经营模式的特点以后，结合武汉城市市民化的特质，在执行门点社区化，员工本地化的前提下，提出“品牌形象、操作流程、服务规范、信息共享”四统一的总部、中心店、社区店三级直营连锁模式。
达到利用建立房产中介店连锁网络渗透进入武汉市每一个社区，成为社区生活种不可缺少的一份子，形成直接面对各类型消费者的终端广告和房产延伸服务的渠道。
房产中介店连锁项目的盈利模式是通过房产中介网络牢牢扎根在社区的基础上，不但可以开展传统的中介业务，取得佣金收入建立良好的银企关系，还可以利用通畅的深入社区的渠道，不断开展更多的增值社区服务，拥有社区终端广告渠道就是如同拥有“门户网站”，前途无量。
房产中介店连锁项目需求资金三百万元的支持，两年内可以建设80个以上的深入社区的网点，服务半径覆盖武汉三镇85%以上的主要住宅小区，进入武汉市房地产二手房中介的前三名，综合盈利水平第一，月税前利润200万元左右，垄断社区广告资源，成为另一个主业。
二、市场分析
1、二手房市场分析
武汉市自2002年房地产业蓬勃发展的同时也带动了相关产品的发展，建材、家居用品、装饰装潢业以前所未有的发展速度分享着这期待已久的机遇。
作为房地产产业链关键流通环节的存量房交易市场更是如鱼得水、水涨船高，数以千家的二手房中介店(所)如雨后春笋般涌现出来活跃在存量房交易市场上，整个房地产市场呈现出一片欣欣向荣、生机勃勃的景象。
20**年武汉市商品房销售面积为813.89万平方米，同比增长7.6 %;其中：商品房住宅销售面积为756.91 万平方米，同比增长5.0 %，占商品房销售面积的93 %。
而2005年全市二手房成交60168起，同比下降2.5%，面积为625.7万平方米，同比增长1.6%;其中：二手房住宅成交34179起，同比下降2.8%，成交面积为330.13万平方米，同比增长17.2 %，说明二手房的成交量与新房的成交量之比为3：4，二手房市场正处于上升时期，市场上的需求主力无论新房还是二手房都是住宅。
20**年和2006年的武汉二手房市场的成交较为平淡，其增长率较小，这是由两方面造成的。
一方面是2005年的宏观政策在很大程度上打压了房地产市场上的投机行为，并有效控制了投资需求，特别是对二手房市场的成交量影响显著。
另一方面是通过2005年商品房市场的供需分析，得出2005年商品房市场需求比较旺盛的结论。
由此说明宏观政策的干预与商品房市场需求的持续旺盛，导致二手房市场较为平淡。
20**年二手房综合物业平均价格为2512.35元/平方米，同比增长 41.4%。
其中，住宅平均价格为 2209.78元/平方米，同比增长39.6 %;写字楼平均价格为 2726.12元/平方米，同比增长26%;武汉市房地产商品房住宅市场与二手房住宅市场的价格差额05年增大，而写字楼方面的价格差额逐年减小，这说明武汉房地产住宅市场05年的发展迅猛，写字楼市场的发展继续保持低靡。
值得指出的是，成熟的房地产市场在这两方面的价格差一般保持在500-800元/平方米之间，而武汉房地产市场在这两方面的价格差在1000元/平方米以上，这充分说明二手房市场的发展潜力巨大。
国内外知名中介运营商的介入将进一步加快武汉市房地产二级市场中介行业的变革，推动市场的快速、健康发展。
2、中介行业概述
作为房地产市场重要组成部分的二手房交易市场，由于市场的兴旺带来武汉市二手房中介市场竞争日趋激烈。
市房产局数据统计，截止到2006年2月止，武汉市注册的房地产中介机构已经达到400多家，在所有注册的房地产中介公司中，有近70%左右的公司是在从事二手房中介业务，二级市场的蓬勃和巨大的市场潜力不仅造就了一批本土化的品牌中介，同时也吸引了国内外知名房地产综合服务运营商抢滩武汉。
虽然二手房市场有了长足的发展，但相对于国内一些城市市场，武汉市房地产中介市场还是不够成熟发达。
主要表现在以下方面：
(1)、中介机构规模偏小
在武汉市400多家中介公司中，大多数中介服务机构规模较小，真正意义上的连锁能上规模的只有寥寥几家，通常是采取小店面的松散连锁，夫妻店，三、两朋友或独自操作的方式经营，已适应不了自身的客观发展要求，也适应不了已逐渐走向规范的市场需求，事实证明2005年下半年，宏观调控房产新政不断出台，很多小中介纷纷关门，很多外来中介收缩战线退出武汉，说明未来的市场资源会进一步集中，只有规模化的中介才能抵抗市场风险，生存下来。
(2)、中介人员整体素质偏低是制约中介事业发展的最大障碍
目前，武汉市中介机构的从业人员素质参差不齐，还有待进一步提高，以便走向中介行业成熟的专业化道路。
传统中介人员学历低，不注意提高专业素质,常为客户看不起，爱忽悠信誉差，凡事利字当头，不讲究交易规则甚多;而年轻的中介人员先天不足没经验见识少，不懂社会心理学，不善于与客户交流，市场敏感性不强不勤奋，自视其高不安心工作，状态极度不稳定。
(3)、中介信息渠道不畅通
武汉市房地产中介机构的硬件设备水平总体上比较差，虽然大多数配备了电脑，但利用率不高，信息关联化和开发力度不够，与北京、上海与各沿海发达城市相比，武汉市的中介市场，还远未形成规模经济，颇为零散，这就使得各中介之间的信息沟通非常受局限，加上行业整体诚信的因素，导致整个市场普遍存在业务量不大，成功率低的现象，造成了很大的信息资源流失。
3、竞争分析
根据武汉的二手房市场的摸底调查，在武汉市房产局登记注册的房产中介机构有400多家，可分为本土中介商和外来中介商，根据公司实力发展规模、从业人员素质数量、公司发展战略可分为三个集团，第一集团在60家经营网点左右，在未来的一年内，不超过3家公司;第二集团在20家经营网点以上，数量在8-10家公司，第三集团在5个网点左右，有30家公司左右;其余基本上是单店经营。
通过对以上中介企业的深入调查研究，可以看出目前武汉中介企业成功的经营模式是：快速网点扩张、直营+加盟的连锁方式、连锁门店+网络信息平台;以直营收入、营业性吞吐获取高额利润、免收或收取少许加盟费扩充网络渠道都是他们得以迅速壮大的主要原因。
我们值得借鉴他们的发展模式，同时提出自己的创新模式：进入市场初期只做直营店，执行快速扩张市场策略，沿重点社区均衡进行的门点布局，注重人力资源的培养和团队的建设，开展一、二级市场联动经营，在成熟的社区网络资源的情况下搭载更多的增值服务业务。
三、市场和服务
1、战略目标
做市场的“跟随者”，计划在两年内做到武汉市中介前三名，包括规模、交易量和利润各项指标。
树立“渠道为王”的思想，努力打造一个扎根社区的中介网络，搭建社区渠道，配合关联开发企业的发展战略，做到房地产市场的一、二级市场的联动。
核心竞争力是通过网点的合理布局对区域房地产市场的了解，合理配置的房产经纪人对房产资源的掌握和对房产价值的深度挖掘。
中介服务搭建渠道保证费用，自营投资业务作为主要的利润来源，合理利用渠道搭载附加增殖业务，关注现金流、周转率和利润率，规模扩张不能牺牲利润为前提，规模和利润必须要同步发展。
2、市场规划布局
在两年内建立一个完善的三级经营管理体系(公司总部--中心店--社区店)，其中总部1个中心店、3个中心店及不少于56家的社区店，员工总数达到350人左右。
3、组织和职能
(1)、社区店：
在大型成熟社区周边开设社区店，根据营业面积、营业收入、辐射范围，示范效益分为a级店和b级店。
具体分布为沌口4家、东西湖4家、光谷3家、青山5家、武昌7家、洪山8家、桥口6家、江汉8家、江岸9家、汉阳6家(总计60家)。
主要职能是开展租售等日常中介业务，同时负责收集周边房源信息上报中心店和总部。
(2)、中心店：
武昌、汉口、汉阳三镇分别设立三个中心店，位置选择于交通便利的商业区;每门点投入人员15人，面积不少于100平方米，投入资金10万元，是公司的形象店。
主要职能是：区域办证中心、员工培训中心;指导区域内社区店的日常工作;同时也是特殊房产的集中交易中心(如商业、工业及拍卖房产等)。
(3)、公司总部：
设立于汉口某知名写字楼中，人员20人，面积300平方米，是公司的管理决策中心和投资中心。
投入资金20万元，主要职能是对中心店执行管理职能外，还负责新业务拓展、对外发展加盟、建店选址、对金融机构担保、对外投资、批量房源收购。
4、人员配置：
为了保证房产中介店连锁体系的稳定健康的发展，采用年轻人和中年下岗人员的结合方式，达到兼顾各方利益皆大欢喜的结果。
房产经纪人多录用30-45岁的中年下岗人员，一方面提供再就业机会为社会减负，另一方面中年下岗人员更有社会经验，更容易与客户沟通，第三方面中年下岗人员因为有养家的压力会更加珍惜来之不易的培训和工作的机会，所以会更加努力工作，对公司发展更有责任心。
对公司来说可以得到基层政府和相关组织的认同和扶持，在未来不断扩张的战略布局和增值服务业务上进行配合，更可以按政策直接享受减免税的优惠。
而在如评估投资、电脑网络、金融服务等关键的技术岗位上将多采用年轻人，充分利用其年轻的活力，激情的创意，较高的综合素质，可以将先进的管理理念和技术手段带入传统行业。
5、主营业务收入
(1)、各组织收入
社区店-买卖和租赁中介收入
中心店-买卖和租赁中介收入，代办权证收入
公司总部-拍卖房产投资收益，个人贷款担保收入，新房代理分销收入
(2)、收入说明
买卖中介收入按交易金额的2%计算，租赁中介收入按每单8000元计算，代理新盘分销收入按每单4000元计算，代办权证收入按三证代办600元计算，个人贷款担保收入按贷款金额的1%，批量房产吞吐收益每次不少销售额于20%，期限不多于6个月，平均在4月内销售完毕实现资金回笼。
6、增值业务收入
(1)、社区分类广告业务
通过建设完善的社区店网络，让社区店与当地社区居委会和住宅小区的物业管理公司建立起良好的友邻关系，在社区和住宅小区的醒目地段独家租赁广告位，制作大型广告栏划分成等份的小广告位，针对快速消费品业、银行金融业、社区综合服务业的各类商家出租，广告牌由公司统一设计、统一制作，成本包在发布费中。
对于这些商家来说，此种宣传方式能将广告述求直接到达客户的家门口，而且能任意选择想接触的客户群体，任意选择版面大小，做到广告费用的最大经济效应;对于当地居委会和物业管理公司是一种创收的来源，也是为辖区的居民提供便民服务;对于我公司来说，社区店只有牢牢扎根社区，赢得周边社区居民的认同，才能真正垄断这个潜力巨大的市场，产生稳定长期的.现金流。
(2)、装修保洁中介业务
根据调查统计，买二手房的客户90%以上都会进行二次装修，即使是长期租赁客户也有50%以上要进行简单装修，通过房屋中介的优质服务取得客户的信任，开展后续跟踪服务，推介关联装修公司进行二次装修。
社区店牢牢扎根社区，取得社区居民的信任，可以进一步推介关联保洁公司进行家庭日常保洁。
装修推介服务费市场行情是装修金额的2%到5%，扣除个人提成按平均600元/单计算，专业保洁公司提供的家庭保洁平均收费为10元/小时，社区店通过合作协议可以从中取得2元/小时的佣金，该项业务几乎没有成本。
装修和保洁中介服务是公司给购房客户和所在社区居民的增值便利服务，此项收入不作为公司的主要利润来源，但需要作为各社区店联络社区成效的考核指标。
7、市场发展时间计划(以投资到位确定起始时间)
第一季度
第二季度
第三季度
第四季度
第五季度
第六季度
第七季度
第八季度
四、财务模型
根据市场调查和顺驰门店的经营统计数据，按照各种经营条件都具备的成熟数据作出以下房产中介店连锁项目的财务模型：
五、资金需求
为迅速将迁喜家和房产中介店连锁项目开展起来，在市场上树立专业品牌，完善各项管理机制，提升整体管理水平和市场竞争力，最终实现经济效益的快速增长，我们目前需要以投资或贷款形式加入引进人民币300万元，主要用于以下方面：
房产中介店连锁项目本身的特点，为了达到最佳经济效应和市场效果，前一年是基础建设期即使有收入，但还是不断用于开发市场投入，所以在五个季度之内收入和利润不能用于偿还投资或者支付贷款本息。
六、投资方式和回报方式：
一、投资方式
我公司希望投资方以借款的方式投入项目，从项目正式开始运营，在第二年底用利润按约定利息先支付投资方投资的50%本金和前两年的利息;在第三年底用经营利润支付投资方的其余50%本金和第三年的利息，投资方另外拥有项目15%的投资收益权。
二、退出机制
公司经营一年半以后，投资方可自愿选择退出，所持股份由创业方全部购买，在创业方同意的前提下，也可转让第三方。
如两年内该公司被并购，投资方可根据并购合同约定的相关规定退出。
1.为保证房地产开发项目前期工作顺利进行，且符合国家和地方相关法律、法规，特制定本程序。
2 适用范围
本程序适用于房地产开发项目的前期工作。
在xx开发区内房地产开发工程项目的前期工作执行《xx经济经济技术开发区规划设计管理规定》有关规定。
3 职责
3.1 项目部下设前期办负责办理房地产开发工程项目的前期工作。
项目部不设置专门机构的，要指定专人办理房地产开发工程项目的前期工作。
房地产前期工作计划
3.3 项目部通过招标选择设计单位、地质勘测单位、工程总承包单位、监理公司等供方，与供方草签经济合同;经济合同经集团公司复核并正式订立后开展有关业务。
4 程序内容
4.1 项目部组织拟定《工程项目进度计划》并报公司批准。
4.2 项目部负责起草公司向xx投资控股有限公司(以下简称控股公司)关于房地产开发工程项目的立项申请请示公文，并取得控股公司的《立项批复》。
4.3 项目部申请办理房地产开发项目土地准许使用的相关手续。
依据《土地出让合同》办理《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》。
4.4 项目部持房地产开发项目《立项批复》等批件及房地产开发企业资质证书，到政府规划部门申请办理规划要点、详规设计条件等批文。
4.5 项目部委托设计部门进行正式规划设计，提供工程项目建筑平、立、剖面规划设计图，上报政府规划部门审定并获得《规划设计成果通知书》。
4.6 项目部申请办理消防、人防、大小配套、教育、环保、等政府有关部门初步审核意见或证明并上报政府规划部门。
4.8 项目部起草项目扩大初步设计审查申请报告上报政府规划部门审查，取得工程项目扩大初步设计审核批复文件。
4.9 项目部按照政府建设行政主管部门要求，持房地产开发项目政府批复、批件及其他证明材料，到政府建设行政主管部门申报《年度投资计划》、办理报建备案手续，直至获取《建设工程规划许可证》。
4.10 扩大初步设计审核批复后，设计院完成施工图设计及工程结构计算，到政府建设行政主管部门申请办理图纸审查批准手续，获得《施工图纸审查批准书》。
4.11 项目部持《年度投资计划》及工程项目班子组成人员资格证明，到市建委办理《建筑管理机构资格认证书》。
4.12 项目部组织参与《勘测合同》、《设计合同》、《土地出让合同》、《大小配套合同》及其他前期合同的谈判和草签。
项目部按政府规定办理属于政府配套工程所需手续。
4.13 项目部按照招标程序选定中标监理单位、施工总承包单位并草签经济合同;经济合同经公司复核正式订立后开展有关业务。
4.14项目部持监理公司和施工单位的中标通知书，连同《监理合同》、《施工合同》到政府建设工程质量监督部门办理质量监督备案手续。
4.15 项目部持《年度投资计划》、《建设工程规划许可证》、《墙改基金证明》、《施工图纸审查批准书》、《房地产开发企业资质证书》、《建设单位资格证书》、《质量监督备案》、《中标通知书》、《监理合同》、《勘察设计合同》、《施工合同》等报建备案手续到政府建设行政主管部门办理《施工许可证》。
4.16 项目部在工程项目前期工作结束后，将所有政府批件、证件原件由项目部综合办集中保管。
工程项目竣工移交后，项目部填写《工程项目竣工文件移交单》向房地产事业部办理所有政府批件、证件原件的移交手续。
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商业地产项目计划书篇八
无论是要把新的技术转变成新的产品，把新的设想发展成新的事业，还是把现有的企业进行改造有一番新的发展，都离不开资金。在商品经济的社会，资金是一切企业生存和发展的命脉。当前银行对向企业贷款日益持谨慎态度，很多企业普遍感到申请资金已经成为日益困难的事情。特别是新企业和准备创立的企业更是感到一金难求。如何为企业找到所需要的资金是企业生存的关键所在。我们引用金融投资领域中常讲的一句话作为本书的开始:“寻找资金没有窍门，惟有好的想法、好的技术、好的管理、好的市场。”
商业计划是创业者吸引投资家的创业资本的一份报告性文件，事实上，创业计划对于任何形式出资的创业者都是需要的，因为，创业并不是只凭热情的冲动，而是理性的行为。因此，在创业前，做一个较为完善的计划是有非常有意义的，第一，在做创业计划时，会比较客观地帮助创业者分析创业的主要影响因素，能够使创业者保持清醒的头脑;第二，一项比较完善的创业计划，可以成为创业者的创业指南或行动大纲;除此之外，当然，也可以作为用于向风险投资家游说以取得创业投资(商业的可行性报告及其他渠道融资的报告性文件)，从这个意义上讲，一篇优秀的创业计划也会成为创业者吸引资金的“敲门砖”和“通行证”。
那些不能给风险投资者以充分的信息也不能使投资者激动起来的商业计划书，其最终结果只能是被扔进垃圾箱里。为了确保商业计划书能起作用，企业家应把握以下要素。
1.关注产品。
在商业计划书中，应提供所有与企业的产品或服务有关的细节，包括企业所实施的所有调查。需回答的主要问题包括:产品正处于什么样的发展阶段?它的独特性怎样?企业分销产品的方法是什么?谁会使用企业的产品，为什么?产品的生产成本是多少，售价是多少?企业发展新的现代化产品的计划是什么?应该把风险投资商拉到企业的产品或服务中来，这样风险投资商就会和风险企业家一样对产品有兴趣。在商业计划书中，企业家应尽量用简单的词语来描述每件事。商品及其属性的定义，对企业家来说是非常明确的，但其他人却不一定清楚它们的'含义。制订商业计划书的目的不仅是要出资者相信企业的产品会在市场上产生革命性的影响，同时也要使他们相信企业有证明它的论据。商业计划书对产品的阐述，要让出资者感到:投资这个项目是值得的。
2.敢于竞争。
在商业计划书中，风险企业家应细致分析竞争对手的情况。需回答的主要问题:。
竞争对手都是谁?他们的产品是如何实现其价值的?竞争对手的产品与本企业的产品相比，有哪些相同点和不同点?竞争对手所采用的营销策略是什么?要明确每个竞争者的销售额，毛利润、收入以及市场份额.然后再讨论本企业相对于每个竞争者所具有的竞争优势，要向投资者展示顾客偏爱本企业的原因是:本企业的产品差别化程度高，性能价格比优越，质量好，送货迅速，定位适中，价格合适等等，商业计划书要使它的读者相信，本企业不仅是行业中的有力竞争者，而且将来还会是确定行业标准的领先者。
当然，在商业计划书中，企业家还应阐明竞争者给本企业带来的风险以及本企业所采取的对策。
3.了解市场。
商业计划书要给投资者提供企业对目标市场的深入分析和理解。要细致分析经济、地理、职业以及心理等因素对消费者选择购买本企业产品这一行为的影响，以及各个因素所起的作用。
此外，商业计划书还应特别关注一下销售中的细节问题。
4.表明行动方针。
企业的行动计划应该是无懈可击的。商业计划书中应该明确下列问题:企业如何把产品推向市场?如何设计生产线，如何组装产品?企业生产需要哪些原料?企业拥有那些生产资源，还需要什么生产资源?生产和设备的成本是多少?企业是买设备还是租设备?解释与产品组装，储存以及发送有关的固定成本和变动成本的情况。
5.展示管理队伍。
把一个思想转化为一个成功的风险企业，其关键的因素就是要有一支强有力的管理队伍。这支队伍的成员必须有较高的专业技术知识、管理才能和多年工作经验，要给投资者这样一种感觉:“看，这支队伍里都有谁!如果这个公司是一支足球队的话，他们就会一直杀入世界杯决赛!”
管理者的职能就是计划，组织，控制和指导公司实现目标的行动。在商业计划书中，应首先描述一下整个管理队伍及其职责，然而再分别介绍每位管理人员的特殊才能、特点和造诣，细致描述每个管理者将对公司所做的贡献。商业计划书中还应明确管理目标以及组织机构图。
商业计划书中的计划摘要十分重要。它必须能让风险投资者有兴趣并渴望得到更多的信息，它将给读者留下长久的印象。计划摘要将是风险企业家所写的最后一部分内容，但却是出资者首先要看的内容，如果公司是一本书，它就象是这本书的封面，做得好就可以把投资者吸引住。你要像对待广告一样来写摘要，绝不要草草了事.文章明了，但要感人。
不同产业的商业计划书形式有所不同。但是，从总的结构方面，所有的商业计划书都应该包括摘要、主题、附录三个部分。摘要是对整个商业计划书最高度的概括。摘要部分的作用是以最精炼的语言、最有吸引力和冲击力的方式突出重点，一下子抓住投资者的心。摘要部分是引路人，把投资者引入文章的主题。主体部分是整个商业计划书的核心。在主体部分，作者向投资者一一展示他们所要知道的所有内容。主体的功能是最终说服投资者，使他们充分相信你的项目是一个值得投资的好项目，以及你和你的领导班子有能力让他们的投资产生最佳的投资回报。附录部分是对主体的补充。它的功能是提供更多、更详细的补充信息，完成主体部分中言有未尽的内容。
1.摘要。
摘要是整个商业计划书的“凤头”，是对整个计划书的最高度的概括。从某种程度上说，投资者是否中意你的项目，主要取决于摘要部分。可以说没有好的摘要，就没有投资。
2.主体。
主题是整个商业计划书的“猪肚”。主体部分要内容详实，在有限的篇幅之内充分展示你要说的全部内容，让投资者知道他想知道的全部东西。主体部分按照顺序一般包括以下几个方面:。
1)公司介绍。主要介绍企业的一些基本情况，以及发展策略、财务情况、产品或服务的基本情况等。
2)产业分析。主要介绍你的企业所归属的产业领域的基本情况，以及你的企业在整个产业或行业中的地位。
3)市场分析。主要介绍你的产品或服务的市场情况。包括你的目标市场、你在市场竞争中的位置、你的竞争对手的情况、未来市场的发展趋势。
4)营销。主要介绍你的市场营销策略、企业的销售队伍的基本情况、销售结构等内容。
5)企业的经营。主要介绍经营场所的基本情况、企业主要设施和设备、生产工艺基本情况、生产力和生产率的基本情况，以及质量控制、库存管理、售后服务、研究和发展等内容。
6)企业的管理。主要介绍管理理念、管理结构、管理方式、主要管理人员的基本情况、顾问队伍等基本情况。
7)财务管理。主要介绍企业财务管理的基本情况。对现在正在运行的企业需要过去三年的财务报表、现金流量表、损益平衡表等。还要介绍申请资金的用途。
8)企业的发展计划。主要介绍企业的发展目标、发展策略、发展计划、实施步骤，以及风险因素的分析等。
9)撤出计划。主要告诉投资者如何收回投资，什么时间收回投资，大约有多少回报率等情况。
商业地产项目计划书篇九
商业地产策划包括商业用地的价值判别与发展定位、商业地产融资策划、商业地产价值链构造和策划、商业地产建筑策划等。随着商业地产投资的发展，很多公司都转型做商业地产开发，随之而来的问题就是商业地产策划到底要怎么做，这个问题余源鹏房地产大讲坛里面有详细的答案。进行商业地产策划的第一步就是要进行商业地产项目市场调研，下面是余源鹏商业地产网络培训班里面的内容节选，主要是关于商业地产策划的市场调研的步骤与方法和主要内容。
第一步：界定问题。
第二步：寻求解决问题的方法。
第三步：制定调研方案。
第四步：进入现场或收集数据。
第五步：整理和分析数据。
第六步：编写调研报告。
具体内容可以观看余源鹏商业地产网络培训班1。
1）直接调查。
2）间接调查。
3）问卷调查。
4）现场“踩点”调查1余源鹏《商业地产系统培训课程》；
商业地产策划定位与建筑规划设计要诀八百个。
具体内容可以观看余源鹏商业地产网络培训班2。
三．商业地产市场调研的6大主要内容。
（1）宏观环境分析。
（2）本市商业环境分析。
（3）区域商业环境分析（特别是商圈分析）。
（4）租售目标客户分析（租给经营商家，售给投资者）。
（5）消费者分析。
（6）竞争对手分析。
具体内容可以观看余源鹏商业地产网络培训班。
商业地产策划定位与建筑规划设计要诀八百个。
商业地产项目计划书篇十
1、波特分析法：主要考虑商业地产项目周边或所在区域内的竞争对手在做什么，做什么样的产品和服务，满足了哪些群体的消费需求，分析竞争对手的目标客户以分析其市场定位，分析竞争对手将来做什么，还留有什么样的需求没有被满足，是未来的发展空间和商业机；分析竞争对手在特定环境里的竞争力以及在整个行业的核心竞争活力是否可以被模仿；再而分析自身所处的位置以及自己的实力，是否会因为定位主体的介入而导致竞争对手的反击或对抗，是否有机会寻求差异化定位策略等等。
2、pest分析法：pest分析是指宏观环境的分析，宏观环境又称一般环境，是指影响一切行业和企业的各种宏观力量。对宏观环境因素作分析，不同行业和企业根据自身特点和经营需要，分析的具体内容会有差异，但一般都应对政治（political）、经济（economic）、技术（technological）和社会（social）这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。简单而言，称之为pest分析法。
社会文化环境因素则要考虑诸如所在城市的风俗习惯、审美观念、宗教信仰、语言文字、教育水平、媒体和谐等因素；经济人口环境因素则要考虑诸如宏观经济政策、地方经济基础结构的构成、国家经济形势的发展、地方经济发展水平、城市化进度水平、储蓄和信贷能力、消费结构、人均收入水平、人口变化等因素。
4、精准定位法。精准定位的实质，是通过对辐射区内商业供给和需求变化进行细致分析，找到目标消费群体，针对他们的需求，结合经营者的需求，因地制宜进行差异化定位分析。
精准定位可概括为：三分析、三定位。三分析指针对商圈特征、客户类型、竞争商圈三方面进行分析；三定位指在分析的基础上，进行消费者定位、商业业态定位和档次定位。三分析和三定位是紧密结合在一起，考虑市场的供给，消费者和商业经营的需求，也考虑竞争型商圈的影响，综合上述方面科学的指导商业开发。
上进行内外结合的定位分析，在时间上进行现在和未来的机会分析，在主体投入方面进行优势和劣势比较，从而提出定位的空间和通路。
动态的商业地产定位，在投资、开发、经营、运营、销售、服务、产品组织等各阶段，投资主体、服务主体、消费主体之间是动态的关系组合。如何进行动态的商业地产定位，从时间、空间、时空的角度进行阶段性动态定位组合，是成功商业地产定位的核心问题。
纵观目前定位不成功的商业地产楼盘，忽视了定位在投资开发过程中作用，特别是后续经营过程中的作用。动态的商业地产定位，在投资、开发、经营、运营、销售、服务、产品组织等各阶段，投资主体、服务主体、消费主体之间是动态的关系组合。如何进行动态的商业地产定位，从时间、空间、时空的角度进行阶段性动态定位组合，是成功商业地产定位的核心问题。
纵观目前定位不成功的商业地产楼盘，忽视了定位在投资开发过程中作用，特别是后续经营过程中的作用。
商业地产项目计划书篇十一
无论是要把新的技术转变成新的产品，wen.白话文cn的设想发展成新的事业，还是把现有的企业进行改造有一番新的发展，都离不开资金。在商品经济的社会，资金是一切企业生存和发展的命脉。当前银行对向企业贷款日益持谨慎态度，很多企业普遍感到申请资金已经成为日益困难的事情。特别是新企业和准备创立的企业更是感到一金难求。如何为企业找到所需要的资金是企业生存的关键所在。我们引用金融投资领域中常讲的一句话作为本书的开始:“寻找资金没有窍门，惟有好的想法、好的技术、好的管理、好的市场。”
商业计划是创业者吸引投资家的创业资本的一份报告性文件，事实上，创业计划对于任何形式出资的创业者都是需要的，因为，创业并不是只凭热情的冲动，而是理性的行为。因此，在创业前，做一个较为完善的计划是有非常有意义的，第一，在做创业计划时，会比较客观地帮助创业者分析创业的主要影响因素，能够使创业者保持清醒的头脑；第二，一项比较完善的创业计划，可以成为创业者的创业指南或行动大纲；除此之外，当然，也可以作为用于向风险投资家游说以取得创业投资（商业的可行性报告及其他渠道融资的报告性文件），从这个意义上讲，一篇优秀的创业计划也会成为创业者吸引资金的“敲门砖”和“通行证”。
1.2商业计划书的要素。
那些不能给风险投资者以充分的信息也不能使投资者激动起来的商业计划书，其最终结果只能是被扔进垃圾箱里。为了确保商业计划书能起作用，企业家应把握以下要素。
1、关注产品。
在商业计划书中，应提供所有与企业的产品或服务有关的细节，包括企业所实施的所有调查。需回答的主要问题包括:产品正处于什么样的发展阶段？它的独特性怎样？企业分销产品的方法是什么？谁会使用企业的产品，为什么？产品的生产成本是多少，售价是多少？企业发展新的现代化产品的计划是什么？应该把风险投资商拉到企业的产品或服务中来，这样风险投资商就会和风险企业家一样对产品有兴趣。在商业计划书中，企业家应尽量用简单的词语来描述每件事。商品及其属性的定义，对企业家来说是非常明确的，但其他人却不一定清楚它们的含义。制订商业计划书的目的不仅是要出资者相信企业的产品会在市场上产生革命性的影响，同时也要使他们相信企业有证明它的论据。商业计划书对产品的阐述，要让出资者感到:投资这个项目是值得的。
2、敢于竞争。
在商业计划书中，风险企业家应细致分析竞争对手的情况。需回答的主要问题:。
竞争对手都是谁？他们的产品是如何实现其价值的？竞争对手的产品与本企业的产品相比，有哪些相同点和不同点？竞争对手所采用的营销策略是什么？要明确每个竞争者的销售额，毛利润、收入以及市场份额。然后再讨论本企业相对于每个竞争者所具有的竞争优势，要向投资者展示顾客偏爱本企业的原因是:本企业的产品差别化程度高，性能价格比优越，质量好，送货迅速，定位适中，价格合适等等，商业计划书要使它的读者相信，本企业不仅是行业中的有力竞争者，而且将来还会是确定行业标准的领先者。
当然，在商业计划书中，企业家还应阐明竞争者给本企业带来的风险以及本企业所采取的对策。
3、了解市场。
商业计划书要给投资者提供企业对目标市场的深入分析和理解。要细致分析经济、地理、职业以及心理等因素对消费者选择购买本企业产品这一行为的影响，以及各个因素所起的作用。
此外，商业计划书还应特别关注一下销售中的细节问题。
4、表明行动方针。
企业的行动计划应该是无懈可击的。商业计划书中应该明确下列问题:企业如何把产品推向市场？如何设计生产线，如何组装产品？企业生产需要哪些原料？企业拥有那些生产资源，还需要什么生产资源？生产和设备的成本是多少？企业是买设备还是租设备？解释与产品组装，储存以及发送有关的固定成本和变动成本的情况。
5、展示管理队伍。
把一个思想转化为一个成功的风险企业，其关键的因素就是要有一支强有力的管理队伍。这支队伍的成员必须有较高的专业技术知识、管理才能和多年工作经验，要给投资者这样一种感觉:“看，这支队伍里都有谁！如果这个公司是一支足球队的话，他们就会一直杀入世界杯决赛！”
管理者的职能就是计划，组织，控制和指导公司实现目标的行动。在商业计划书中，应首先描述一下整个管理队伍及其职责，然而再分别介绍每位管理人员的特殊才能、特点和造诣，细致描述每个管理者将对公司所做的贡献。商业计划书中还应明确管理目标以及组织机构图。
6、出色的计划摘要。
商业计划书中的计划摘要十分重要。它必须能让风险投资者有兴趣并渴望得到更多的信息，它将给读者留下长久的印象。计划摘要将是风险企业家所写的最后一部分内容，但却是出资者首先要看的内容，如果公司是一本书，它就象是这本书的封面，做得好就可以把投资者吸引住。你要像对待广告一样来写摘要，绝不要草草了事。文章明了，但要感人。
1.3商业计划书的组成。
不同产业的商业计划书形式有所不同。但是，从总的结构方面，所有的商业计划书都应该包括摘要、主题、附录三个部分。摘要是对整个商业计划书最高度的概括。摘要部分的作用是以最精炼的语言、最有吸引力和冲击力的方式突出重点，一下子抓住投资者的心。摘要部分是引路人，把投资者引入文章的主题。主体部分是整个商业计划书的核心。在主体部分，作者向投资者一一展示他们所要知道的所有内容。主体的功能是最终说服投资者，使他们充分相信你的项目是一个值得投资的好项目，以及你和你的领导班子有能力让他们的投资产生最佳的投资回报。附录部分是对主体的补充。它的功能是提供更多、更详细的补充信息，完成主体部分中言有未尽的内容。
1、摘要。
摘要是整个商业计划书的“凤头”，是对整个计划书的最高度的概括。从某种程度上说，投资者是否中意你的项目，主要取决于摘要部分。可以说没有好的摘要，就没有投资。
2、主体。
主题是整个商业计划书的“猪肚”。主体部分要内容详实，在有限的篇幅之内充分展示你要说的全部内容，让投资者知道他想知道的全部东西。主体部分按照顺序一般包括以下几个方面:。
1)公司介绍。主要介绍企业的一些基本情况，以及发展策略、财务情况、产品或服务的基本情况等。
2)产业分析。主要介绍你的企业所归属的产业领域的基本情况，以及你的企业在整个产业或行业中的地位。
3)市场分析。主要介绍你的产品或服务的市场情况。包括你的目标市场、你在市场竞争中的位置、你的竞争对手的情况、未来市场的发展趋势。
4)营销。主要介绍你的市场营销策略、企业的销售队伍的基本情况、销售结构等内容。
5)企业的经营。主要介绍经营场所的基本情况、企业主要设施和设备、生产工艺基本情况、生产力和生产率的基本情况，以及质量控制、库存管理、售后服务、研究和发展等内容。
6)企业的管理。主要介绍管理理念、管理结构、管理方式、主要管理人员的基本情况、顾问队伍等基本情况。
7)财务管理。主要介绍企业财务管理的基本情况。对现在正在运行的企业需要过去三年的财务报表、现金流量表、损益平衡表等。还要介绍申请资金的用途。
8)企业的发展计划。主要介绍企业的发展目标、发展策略、发展计划、实施步骤，以及风险因素的分析等。
9)撤出计划。主要告诉投资者如何收回投资，什么时间收回投资，大约有多少回报率等情况。
商业地产项目计划书篇十二
九街：步行街到此为止。
华润中心：微笑成本投入，做百万方都会中心股东。
保利花半里：步行街物业，楼市永远的绩优股。/人人都爱步行街。易城时代：家庭资产轻松跨越的起点。
晋愉奥特莱斯：这一秒，纯正欧洲奥特莱斯生活，已为你原装送达。重庆广告产业园：打开重庆的想象力。
阳光锦城：锦街之外，长沙无铺。
泊富国际广场：泊富国际广场，聚焦一城目光。
万达：滨江顶级综合体，5a写字楼集群。
开福万达广场：滨江金融龙头，唯有此座。
万达广场：财富决胜，先人一步。
洋湖公馆：洋湖第一桶金。
骑龙大街：和国际商业巨头一起钱进！
威廉公馆：公园上的cbd，发展型投资商铺。
商业地产项目计划书篇十三
本次房地产开盘活动初定时间为20--年6月19日，星期六。从20--年度至今年五月份在_亿万酒店_项目的推广，再加上5月下旬开始的媒体推广到现在，_太极景润花园_在市场上已经具有一定的知名度，通过媒体推广和销售接待，客户群对项目的了解已经趋于成熟，同时根据从6月6日到现在的项目销售情况统计说明，项目的已放号客户群中准客户所占比例较大，预计到开盘前夕，项目放号量将会持续增加，因此开盘活动的市场背景条件应该说是比较成熟的，同时通过一段时间的推广，项目也已到了必须开盘的时候，再推迟势必会造成客户的流失。
房地产开盘活动紧紧围绕_销售_为中心，通过一系列的包装等工作，在开盘后两天内争取达到30~40%的成交率，同时将_太极景润花园_的市场知名度和美誉度扩大化，为一期项目的销售成功和今后二期的推广、销售打下坚实的基础。
二、活动时间。
20--年6月19日(星期六)。
三、活动地点。
太极景润花园项目销售中心现场。
四、房地产开盘策划方案主题思路定位。
强调氛围突出品位提升档次有条不紊圆满成功。
1)通过开盘当天在周边及现场的包装和庆典活动，给项目渲染出浓烈的喜庆氛围，突出表现项目的开盘盛典。
2)通过在售房部现场的包装和水酒供应，工作人员的细微服务来突出表现项目的品位和档次，让到来的客户都能从现场感受到一种尊贵感和荣誉感。
3)通过合理的区域划分，有效的活动流程安排，现场工作人员工作职责的合理分配以及对客户关于_选房、购房流程_的讲解和传达，有条不紊地对开盘当天的现场人流人群进行有效合理的控制，以使整个项目现场感觉有次序、有、层次，整个项目现场有条不紊。
4)通过一系列的工作辅助，最重要的是在销售过程中抓住客户心理，充分利用好销控掌握的方法，以置业顾问来积极调动购房者的迫切心态，以使之达到成交，签定相关合约。
五、房地产开盘活动现场规划布置方案。
1)现场布置。
a在售楼部立柱前根据场地尺寸搭建半米高上下舞台一个，后设背景板(双面)，舞台两边用花篮装饰。附设一个用鲜花包扎的讲台，以作嘉宾发言及领导致辞用，整个舞台主要用做剪彩以及主持、发言用途。
b售楼部东北角面塔南路与新安路交汇处设彩虹门一个，汽柱两个分别立在彩虹门两端。鞭炮气球8串，花篮若干，礼炮18门，舞台下用花扁、花架装饰，售楼部入口设红色地毯，售楼部前广场设空飘若干。
c舞台前设坐椅两排，20个位置左右，供嘉宾及领导使用。
2)外围道路布置。
a塔南路两侧按排号活动期间方案设计，插上彩旗。
b项目工地临塔南路一侧安置空飘若干。
c在塔南路进入售楼部路口处设空飘两个，以达到吸引人流，车流，指引来宾，宣传开盘的作用。
3)售楼部分区布置及其他布置。
a售楼部内部分为4个区域。
a、选房区：主要用做通知到的放号客户在该区域通过销售人员的二次讲解和价格预算，进行选房，确定房号，并签署相关协议。
b、签约区：主要用做已经选好房的客户在该区域签定认购书、缴纳房款定金，履行相关手续。
c、展示区：主要用作未通知到选房的客户参观沙盘和模型，索取资料，户型图，在选房前有个心理准备。
d、休息区：原洽谈区位置，主要用作客户逛累了之后临时休息用。注：选房区与签约区设在同一区域，意向性划分。
b其他区域。
a、活动区：售楼部门口广场，用作开盘活动、剪彩等，同时作主要的包装区域。
b、休闲区：用作舞狮表演及客户观赏表演的区域。
4)新客户排号台：设在售楼部入口右侧，立柱之后，用作新客户临时排号之用，同时也用作临时室外咨询台之用。
商业地产项目计划书篇十四
凤凰城项目位于xx房地产市场的东南板块，在xx路南，xx路、xx路（在建）和xx路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。
凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。
现在，一期多层尚有37套的现房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主；127m2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。
二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计xx年5月底办下。
由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。
a、东南板块及xx路商圈。
xx房地产市场的东南板块主要由三部分组成：xx路沿线、xx路南段沿沿线、xx路与xx国道沿线。
xx路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在xx路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。
xx路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。
xx东路与xx国道沿线是xx年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和凤凰城一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。
b、小户型市场概况。
自xx年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是xx年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。
燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型（两室两厅75平米，三室两厅95平米）。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。
商业地产项目计划书篇十五
温州商贸城是由江苏奔宏置业有限公司出资建设的，该公司的重点项目——句容温州商贸城位于拥有南京御花园之称的句容市，是句容市政府20xx年重点标志性工程，占地面积200亩，处于西环路和104国道的交汇口。辐射南京大都市经济圈，是周边地区目前规模最大的专业建材、五金机电批发市场。该项目投资2亿多元，建筑面积近70000平方米，商铺面积达80000平米，仓储面积35000平米。
二、产品定位优势：
温州商贸城坚持以市场为龙头，以产业为依托，以物流为基础，来打造该市场的集群经济、板块经济和名牌经济，它的建成既顺应了当今商贸流通向大时尚集聚的趋势，也符合该地政府倡导的大力发展民营经济的要求，它高起点的定位、规划，超前的建设理念，长远经营思路，是本地区一个融规范化，品牌化，专业化为一体最大的综合市场。经营项目分别有陶瓷洁具、石材油漆、灯具家具、木业制品、移门橱柜、五金低压电器钻业交易区等，将句容建材装饰、五金机电消费市场进行了科学的规划整合和有效的管理运作。另外，工商、技监、金融、供水、供电等及教育、餐饮、网络等服务设施一应俱全。温州商贸城是一座融展示贸易、仓储物流、科技服务、信息交流为一体的科技商贸城、文化城、信息城。
三、交通概况：
本处于西环路和104国道的交汇口。到达句容市区只有1、2公里的路程。项目门口有公交2路10路汽车，平均10分钟一班直达市区。项目距离南京江宁区只有20分钟车程，距离南京市区只有40分钟车程。
四、swot分析：
1、s——优势。
（1）地段——离句容市城市中心只有1.2公里，规划的物流商贸区域，对于大型的主题建材市场来说地段优越、位置显赫。
（2）交通——项目内有公交2路车直达市区10分钟一班，10路车离项目只有5分钟的路程。
（3）口碑——项目为句容市政府招商引资项目，20xx年10强民营企业，20xx年消费者信得过企业。
（4）物业——项目占地面积200亩，该项目投资2亿多元，建筑面积近70000平方米，商铺面积达80000平米，仓储面积35000平米。是句容市最大的建材家具批发零售市场。
（5）配套——配置自动扶梯、6500平米的大型停车场，还有宽24米的中央绿化带配置休闲区域，配套设施较为完备。
（6）品牌商家入驻——一期，二期成功引进马可波罗瓷砖，冠军陶瓷，麒麟床垫，全友家私，皇明太阳能句容总经销，世友地板句容专卖店嘉宝莉油漆句容专卖，品牌影响力强大。
2、w——劣势。
（1）由于早期句容商业市场没有成熟给投资者带来了忧虑。
（2）句容老的建材市场由于产生的早在句容人的心里有的一定的认知度，目前新市场开始需要一定周期的培育。
（3）项目临104国道道，车流快，人流被阻隔，有碍人气的聚集和商气的形成。
（4）项目居句容市区以外，区域商业网点分布较稀，商业氛围不足。
3、o——机会。
（1）经济因素——股市衰退、证券市场萧条、银行存款利率太低，有效投资渠道窄；与此正好相反的是连年存款余额上升，大量闲散资金找不到有较好回报的投资方式。
（2）政策因素——国家宏观经济调控失当，造成房价一路高升，给投资者带来了商机。
（3）市场因素——随着经济复苏，人均收入大幅度提升，消费水平提高，消费能力和消费总量迅速增长，商业行业日益兴旺，商业地产开发前景也越来越美好。
（4）区域发展——本区域被政府规划为商贸物流区，本项目正符合本区域发展，在附近政府有意建造大面积的经济适用房，加大了本区域的人流量。
（5）现行的产权式商铺推广模式，可以满足很大一批中小投资者的投资欲望。
4、t——威胁。
（1）国家相关法规明确规定“禁止返租”，而产权式商铺推广模式必须向投资者承诺返租。
（2）工商局以及广告法对返租、回报承诺等禁止宣传，使本项目在推广中无法将信息传达到位。
（3）国家对目前房地产的发展过热不断的控制，银行利息不段上调。
（4）招商难度大，开业时若无大量商户进入，商场经营会遭致失败，还有可能引发市场危机。
（6）商业市场竞争激烈、经营困难，若不能盈利或保本，将难以摆脱这一沉重负担而无法彻底解套。
五、岗位职责：
（一）、部门本职：
2、负责招商洽谈工作，进行市场拓展和完成领导交办的其他工作。
（二）、主要职能：
1、计划安排：编制部门本职所管年度、月度指导工作计划；
2、业务开展：对部门本职所管业务进行信息搜集和业务开展；
3、规范制订：对部门本职所管业务组织制定操作规程和管理制度；
4、检查考勤：对本部门所管业务进行监督、检查和考核；
5、资料管理：对本部资料进行管理；
6、工作协调：协调与公司各部门的关系；
7、市场拓展：开展对外客户洽谈招商工作；
8、工作报告：向总经理提交部门工作报告；
（三）、管理范围：
部门本职所管理业务范围。
（四）、工作要求：
1、同事之间，分工不分家，分职不分责，齐心协力完成工作；
2、要经常深入市场基层，了解市场形势，搜集信息，提出计划方案及实施策略；
4、对于应由本部解决的问题，必须在一日内给予明确答复。
一、策划的总体思路。
1、全面把握：首先是建立在对当前最优产品设计与操盘策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的错误，避免重蹈覆辙——先求不败而后求全胜。
2、项目对接：强调对项目所在区域及个性特点详尽深入的调查与研究，并对项目的资源优势和劣势进行判断与整合，从而实现最优模式与项目自身进行完美对接。
3、创新超越：每一个地产项目都需要超越自我、超越同行业的最高水平，通过在未来领域的积极开拓，不仅为项目自身创造出竞争优势，还可以为地产企业奠定行业地位。
二、项目背景。
1、用地概述。
本地块为国土资源局代号为“市物资再生公司地块用地”，规划用地位于xxxx西路北侧，xxx路东侧、xx中路西，北至金凤凰广常本地块总面积为11400㎡，其中出让面积9327㎡，规划区间道路面积2073㎡，区间道路由受让方按规划要求建造。
2、项目规划。
商业形式：独立商铺布局+大开间框架自由分割商业布局。
住宅形式：小户型酒店式公寓布局（不含返迁楼）。
2、1商铺部分：约15000㎡。
2、2商住部分：
销售住宅：约17000㎡。
返迁住宅面积：约10000㎡。
2、3绿化面积约3000㎡（包括平台绿化）。
2、4地下建筑：约6000㎡。
3、相关部门给定的规划设计要点。
xx市规划局建设用地规划设计要点。
三、企业资源分析、企业目标的界定。
1、项目销售按目标计划顺利完成。
1、1短期销售必须成功，顺利渡过项目风险期，实现资金流的良性运作，确保后续开发资金。
1、2总销售额、回款额、销售进度、利润目标的合理实现。
2、项目对企业品牌及后续项目的拉动和贡献。
2、1借助项目运作的成功，永泰田房地产公司确立在昆山房地产行业的地位和影响力。
2、2综合提升xxxx房地产公司的品牌知名度、美誉度和扩张力。
四、核心目标——树立品牌。
原理：达到商业房地产的三赢境界。
品牌时代需要有品牌时代的房地产开发经营的游戏规则，需要有品牌时代的语言与消费者对话，这种全新的沟通语言与游戏规则，就是“房地产品牌语言与品牌运营规则”。品牌时代的消费者需要的不只是房地产产品，而更是房地产品牌，品牌时代的房地产开发商需要学会生产房地产品牌，需要学会运用“房地产品牌运营”的规则生产适销对路的房地产品牌。
品牌经营与消费者处于动态的平衡，消费者不断将自身的体验反馈给经营者，经营者对房地产品牌进行维护与调整，使品牌体验不断更新，品牌价值不断提升。所谓三赢是指开发商企业价值、消费者客户价值、项目所处的区域价值三种价值的同步提升。通过对楼盘潜在价值、开发商潜在资源、客户的潜在需求的全方位的挖掘与激活，形成强大的品牌势能：消费者欲望燃烧、品牌光芒闪耀、区域能量引爆。最终达到财富涌流、社会进步的全新局面。
五、项目开发总建议。
引进先进的商业规划，特别注意引进新业态和设计好项目的业态组合。通过前期招商，引进众多国内、国际知名商业企业和品牌，颠覆旧有商业格局。注意引入商业物业和统一运营管理概念，对项目精心包装。通过超常规宣传，通过事件营销进行造势炒作，让该项目的开发成为当地市民关注的热点，并形成良好的口碑并且节约宣传费用。
通过适当灵活划分商铺面积来控制“总价”，推出短期租赁政策，尽量降低投资门坎，使项目积聚大量的潜在客户群。
一、确定招商的组织框架和岗位职责。
制定非常好的招商策略，而在招商实施中没有很好的执行、甚至走样，那么一切都前功尽弃，一个富有热情、精干、强大的招商队伍是招商的工作的关键。招商的组织框架和岗位职责的确定，主要是对人才个体的技能的锁定和对团队的整体规划。结构合理且高效的招商队伍应配备以下以下几方面人员：
1、招商经理1人，招商团队总负责人。
2、招商主管若干，分别负责项目招商区块的工作：招商主管应具备一定的招商运作经验，长于说服、鼓励性的谈判，具团队合作精神、服从意识和大局观念。
3、招商助理若干，主要职责是帮助一线招商人员作好内务（资料物品、来电来函、来人洽谈、信息收集等）和会务组织等工作。
5、其它服务人员如文案、平面设计、接线及接待人员。
二、建设招商团队。
打造一支业务能力强、能吃苦、讲奉献、思想品质好的招商团队，是商业地产招商工作顺利进行的重要保证。商业地产招商工作是一项专业性和时效性很强的工作，它要求招商人员具备良好的基本素质和专业素质，以适应各种压力挑战。
1、良好的心理素质。优秀的招商人员的心理素质表现好：临危不惧，胜不骄，败不妥。具体表现为要具备：
（1）坚定的事业心，包括很强的敬业精神，创业精神，勇于进取，勇于创新。
（2）强烈的责任感，是对工作的高度负责精神，刚毅果断，勇于权限内的决策，敢于承担责任。
（3）坚韧顽强的意志力、稳健持重，意志品质坚强的招商人员才能克服困难，并不为小恩小惠诱惑。
（4）良好的自控能力，招商的双方都是围绕各利益，心理上处于对立状态，出现僵持甚至不欢而散的现象亦为常见。
2、具备相关经济知识、社交能力和语言表达能力。
（1）商业地产招商涉及到经济学、零售学、房地产开发经营、会计与税收等相关学科，以及最新的相关法律法规知识，而且新知识、新技能不断涌现，招商人员必须掌握这些基本知识，适时学习充电，才能更好做好招商。
（2）商业地产招商对象的行为是一个投资行为，而这行为需要多个管理层的分析到最高层的决策，这就是要求招商人员须充分地分别与各管理层人员进行多次沟通，因而交际工作十分必要且有效。
（3）招商信息主要是通过文字形式传递出去的，而招商谈判则主要是通过语言来沟通的。招商人员语言表达须正确规范，使用有效的语法、修辞和逻辑，使表达更具吸引力、说服力和感染力。
3、具备良好的现象判断能力和灵活应变能力。
（1）敏锐的观察力通过察言观色可捕捉对放的投资意图和实力，通过对手的语言表达姿势和动作观察、分析，进而做出准确的判断。
（2）应变能力指招商人员能够根据招商形势的千变万化、审时度势，争取相应灵活的对策，使判断向有利已方的方向发展。
三、招商实施。
招商团队成立后即将进行正式的招商工作，从这一阶段开始面临的是大量的实施工作。首先在项目的核心概念基础上撰写招商文案、制定《招商手册》、制定媒体发布计划、准备合同文本、准备各类产品和项目的宣传资料等等。
招商实施的第一步应该是确定计划中的业态组合，并对周边地产租赁行情进行详细的调查，包括价格、租赁方式、业主投资收益等方面。项目定位是商业街，那它首先就是一个购物中心，业内一般认为购物中心的最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为52：18：30，并称之为黄金比例。当然这个比例并不是绝对的，应灵活应用，但其中隐含的一个原则必须要遵守：购物中心首先是一个卖场，购物功能应占到至50%的比例。如果餐饮占多数，就是饮食中心；娱乐比例太多，就是娱乐中心，都不能称之为购物中心。过分强调娱乐功能，对发展旅游有好处，但吸引不了回头客。迪斯尼的娱乐做得最好，但95%的游客只去过一次。所以，首先应当是一种零售业态，可以吸引顾客重复消费。
项目租金水平则依据调查结果来确定，调查的结果应分为分割、分层、整体出租三种方案。三种不同的出租方案各有优劣，现行商业地产项目主要采取的是分割和整体出租两种方式，整体出租招商工作比较简单、可一次性回笼大量资金，但回收期较长而且出租者要承担经营风险（一旦承租者经营不善将对整个项目造成打击）；分割出租招商工作复杂、早期投入大，但收益率大大高于整体出租方式（数据显示同时段内高于整体出租50%），采用分割出租方式，开发商自主规划空间大、经营风险较小。
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