保利上林湾5月工作计划由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便”。
广州保利地产代理有限公司沈阳分公司
保利上林湾2009年5月营销工作计划
五月份整个营销活动的重点围绕新组团——保利上林湾双水湾组团的推介与热销展开，从整体来看通过打造一个更加具有认同感的组团形象，同时通过报广、短信、户外、站亭、网络、现场展示和线下小众活动等各种媒介方式强化客户新组团认知，通过活动和新组团产品信息保持较高的市场关注度，并通过灵活的现场优惠政策和重要活动和节日期间限时折扣的形式逼定客户成交。因此建议，以五月份的四个主题活动（或节日）——5.9日母亲节、5月16日283路公交车签约仪式、5月23日会所试运行启动仪式、5月28日—30日端午节（同时接上6.1儿童节）为重要销售节点分别展开，通过节日和重大活动的宣传性与带动性实现项目的市场关注热度，通过新组团的新产品刺激客户，并通过节日或活动期间限时优惠促进客户成交，进而实现项目5月份热销。
一、总体销售策略：
1、新组团和销售房源策略
从线上来看，本月重点包装推介房源为新上市双水湾新组团，其楼栋范围包括8#、10#2单元、29#1单元、30#、37#楼；上述楼栋产品：面积从64—117平方米，涵盖一房到三房产品，主力集中在80平方米和100平方米2房产品。
在实际成绩成交中，鉴于周边竞品持续推出较大面积产品，我公司应该再利用对方宣传的基础上，通过差异化消化中大户型产品，并着力消化58平—110平方米中小面积段产品，寻求成交差异化的同时分流周边竟品客户
2、价格优惠策略
将现场定价时96*99*99*99折优惠灵活拆分，形成新的折扣优惠体系，以应对周边竞品的价格变化和客户要求，同时通过实行平时（每周周一至周五）和活动及假日期间（每周周六、周日和月底5月28日至6月1日）限时优惠幅度差异，逼定客户成交。具体来说：
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（1）每周周一至周五，对于住宅，现场实行线上98*99*99（即诚意认购98折、一次性99折、老带新新客户享受99折），另有现场销售经理暗折98折（或针对辽大、沈飞、601所和武警总队职工团购优惠98折，两个折扣不同时享受）；对于商铺，实行一次性98折，贷款99折
（2）节日及活动期间，对于住宅，现场实行线上98*99*99（即诚意认购98折、一次性99折、老带新新客户享受99折），现场销售经理暗折98折（或针对辽大、沈飞、601所和武警总队职工团购优惠98折）改为销售人员可普遍申请的暗折，专门用于活动促销期间迅速逼定；对于商铺实行一次性98折，贷款99折基础上活动期间暗折98折优惠。
3、区域内客户分流策略
截流区域内的客户可通过三种形式：区域内重点企业团购优惠、区域内竞品项目区域定向宣传（户外、路旗、派单）和重要节点跟进对应策略。
其中，重点关注针对竟品的跟踪对策，具体如：针对强化绿地老街坊强调我园区内小户型产品的较高性价比；针对阳光尚城预计5月30日的三期开盘向客户推广我园区多层产品（主要集中在5#、8#）较高性价比；针对华润橡树湾6月份即将启动，推动西侧商铺和园区住宅销售。
二、现场销售支持：
现场销售支持主要体现在五个方面：园区主入口处车辆停放和形象岗设置问题、园区主入口景观亮化问题、主景观区景观亮化问题、新组团在售楼部形象展示问题、水吧体验改善问题。
（1）、关于园区主入口处车辆停放和形象岗设置问题，园区主入口乱停车应经严重影响销售活动的进行和客户对园区物业管理的态度，急需调整，同时尽快设立保利上林湾的形象岗，在此，同时将新组团的包装设计运用到形象岗亭，加大新组团宣传力度。
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（2）、关于园区主入口景观亮化问题，园区主入口景观随进行了一定绿化，但因线条单薄，未能起到实际效果，建议加大图案和花卉线条的面积和草皮质量，形成更加有冲击力的效果。
（3）、关于主景观区景观亮化问题，主景观园林主体为清一色的绿色，客户感觉单调，因此建议在全景园林和主体水景尚未到位之际，在主景观前面，通过鲜亮的花卉图案包装，烘托出美观亮丽、生机盎然的场景。
具体来说：如图红色虚线部分沿线鲜花铺设，粉红色部分设置花卉图案景观。
（4）、关于新组团在售楼部形象展示问题，新组团上市后客户反映冷淡，广州保利地产代理有限公司沈阳分公司
市场上也没有明显的影响，建议在线上推广的同时，加大售楼处的包装。例如：上林湾湾区物业的历史沿革展示、双水湾组团的形象稿展示、增设空中吊旗等。
（5）、关于水吧体验改善问题。随着天气渐渐升温，客户到访提供饮品必不可少，而对于到访客户提供多样化的饮品有助于提升项目整体整体形象，建议丰富水吧饮品选择，增加如橙汁、柠檬水等饮品。
三、分阶段活动及推广安排1、5月9日保利地产感恩五月之保利上林湾母亲节活动及推广安排 活动主题：温馨母亲节，相约上林湾——母爱真情留言活动
活动策略：在母亲节，通过举办系列暖产小活动和进行玫瑰花和康乃馨赠送活动，同时跟进优惠促销活动，吸引部分新客户到访，同时对部分旧客户进行抽奖体验活动以更好维护，持续月初的热销场面，实现保利上林湾双水湾组团的良好销售。
活动时间：5月9日
活动地点：保利上林湾销售中心一楼
活动方式：主要是通过玫瑰花和康乃馨赠送活动、现场抽奖活动和节日优惠等形式吸引客户到访并通过限期优惠逼定客户成交。活动流程：
8：30活动开始：
第一步：客户登记并领取鲜花一束（康乃馨）第二步：带领家人到真爱留言板前留言、拍照 第三步：销售人员对客户进行购房讲解。
成功购房客户：当日除可享受当日优惠折扣之外，可参与投掷飞镖可分别享受（1000、1500、2000、3000元不等节日优惠），还可以有额外母爱真情留言优惠（当日成交客户留下对母亲的祝福可享受500元购物卡一张）
11：30 第一次抽奖开始
15：30 第二次抽奖开始 物料准备：
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康乃馨花共计：500束（送完即止）
留言板一个：作为活动主题背景板同时用于客户祝福留言。
拍照模型两套：幸福家庭模型，将头部和躯干空留出来供客户摆姿势、拍照
抽奖奖品10份：价值500元购物卡 推广配合：
报广：（1）硬广
投放日期：5月8日
借母亲节这一重要促销节点，再次将保利上林湾双水湾组团进行包装上市，同时隆重推介保利上林湾在母亲节期间的优惠促销信息。
报广主题：温馨母亲节，幸福上林湾——母爱真情留言活动
主要出街信息：新组团上市推介；金牌户型产品欣赏；母亲节活动招募；现场折扣及优惠
报纸选择：辽沈晚报、华商晨报（2）软文： 前期炒作：
标题：母亲节：相约保利上林湾，感受温馨与浪漫 报纸选择：沈阳日报、辽沈晚报、华商晨报 投放日期：5月7日 后期炒作：
标题：保利上林湾母亲节完美演绎温情与浪漫 报纸选择：沈阳日报、辽沈晚报、华商晨报 投放日期：5月12日 短信：
“保利上林湾双水湾组团荣耀面世，64—145平，实景现房，携18处园林景观，完美呈现，母亲节浪漫相约，现场98折认购，恭迎鉴赏。详询XXXXXXXX”
统一口径：
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1、优惠时间：5月9、10日
2、促销内容：
A、双水湾组团新品认购全面96折，新组团范围包括8#、10#2单元、29#1单元、30#、37#楼；
B、其他前期组团的产品认购98折，销售员可在此基础上向现场经理申请额外98折。
3、优惠活动：
A、上林湾双水湾组团96折优惠活动是保利地产感恩五月系列活动之一，是母亲节期间回馈沈阳市广大劳动者特意推出的优惠；
B、优惠仅限5月9、10日两天，优惠结束后新组团的房源恢复认购98折的优惠；
C、96折仅为双水湾新组团可享受，新组团以外的房源仅享受98折； D、新组团享受96折优惠后，不再享受除保利会及付款方式以外的其他任何折扣。
2、5月16日保利地产感恩五月之保利上林湾正式引入283路公交车签约仪式
1、活动时间：5月16日（星期六）
2、活动主题：
幸福生活升级体验----保利上林湾283路公交线引进仪式倾情上演
3、活动地点：保利上林湾销售中心一层
4、活动流程：
第一部分：公交线路签约仪式
10：00—14：05
主持人宣布引进仪式正式开始，并致开场白； 10：06—10：11
保利地产公司领导讲话，宣布正式引进283路公交线； 10：13—10：20
公交公司代表讲话，介绍283路新延长线路；
10：22—10：35
保利地产及公交公司代表现场签署线路引入合同，并拍
照留念；
10：36—10：40
工作人员现场展示283路公交车全线示意图，主持人宣布
引入仪式结束，并预告下午抽奖活动。
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第二部分：意向客户、老业主抽奖
08：30—13：00
业主及新到访客户签到，领取奖券 13：40—14：00
现场抽奖
方式：一次性抽取三个奖项，未中奖客户凭奖券在抽奖结束后由侧门位置排队领取纪念奖。
5、奖项设置
一等奖，2名，价值500元购物卡； 二等奖，10名，价值200元购物卡； 三等奖，15名，价值100元购物卡； 纪念礼品：300份，10元每份。
6、推广配合（1）、短信通知：
发放时间：5月15日（周五）发放对象：老业主（300——400人）
内容建议：保利上林湾为劳动者幸福加油，283路公交即将引入社区，本周六10：30销售中心幸福快车正式启动，老业主到访即送别致贴心礼，更可抽取千元幸福大奖。详询XXXXXXXX
（2）、短信群发：
发送时间：5月15日（周五）
发送区域：皇姑区、于洪区、铁西区 发送数量：20万条 发送内容：
保利上林湾居住体验幸福升级，58—145平方米，实景现房携水景园林完美呈现，本周五283路公交即将引入社区，另有幸福大奖限时抽取。详询XXXXXXXX 3、5月23日保利地产感恩五月之保利地产会员日主题活动——保利上林湾会所试运行启动仪式
1、活动时间：5月23日（星期六）
2、活动主题：保利上林湾幸福体验——暨保利上林湾会所启动仪式
3、活动地点：保利上林湾销售中心
4、参与人员：上林湾老业主、意向客户、公司相关领导、媒体记者
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5、活动形式：
A、形式为对外公开的新闻发布会，邀请媒体记者到场报道，邀请老业主到会所进行参观和体验；
B、保利公司领导出席仪式，对外宣布保利上林湾会所试营业开始（或是即将正式营业）的消息，并致辞； C、抽奖作为连接环节贯穿活动之中； D、活动日当天会所全天免费开放。
6、活动流程：
09：30-10：30 记者签到，领取资料
老业主登记，领取抽奖奖券
10：30-10：40 主持人宣布发布会开始，介绍来宾
10：41-10：45 公司领导讲话，内容拟定为介绍保利地产、保利上林
湾的骄人业绩等
10：46-10：50 工作人员介绍上林湾会所规划及未来功能 10：51-10：55 抽取体验大礼三等奖
10：56-11：00 工作人员介绍保利上林湾会所会员卡的办理手续流程
及会所各项服务的收费标准
11：01-11：05 抽取体验大礼二等奖
11：06-11：30 业主、记者及到场嘉宾到会所参观体验 11：31-11：35 抽取体验大礼一等奖 11:40 启动仪式结束
7、奖项及幅度：
会所体验大礼一等奖3名，赠送会所双人年卡
会所体验大礼二等奖5名，赠送价值1000元会所储值卡一张 会所体验大礼三等奖8名，赠送价值500元会所储值卡一张
纪念礼若干，会所单次体验卡一张，所有到场保利会会员均可凭会员卡领取
8、备注：
启动仪式当天安排专门的摄影、摄像人员对活动进行全程拍摄。
9、推广建议：
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报纸广告及软文 报广
投放时间：5月21日
投放媒体：沈阳日报、华商晨报
内容建议：保利上林湾千平生活会所即将盛大启幕，全城邀约鉴赏
配合现场实景图片及会所图片 软文
投放时间：5月22日（活动报道）
标题建议：品质生活就要零缺憾——保利上林湾千平生活会所盛大启幕 网络广告
投放时间：5月20日-5月24日
投放媒体：搜房网、新浪房地产频道、焦点网、邮件内嵌广告 标题建议：保利上林湾 千平会所即将盛大启幕——全城邀约鉴赏 短信
投放方式：定向投放，老业主 投放时间：5月22日
内容建议：保利会五月献礼——保利上林湾千平会所即将盛大启幕，诚邀业主朋友携亲友共赴鉴赏，品质生活升级服务抢先体验，参加活动更有机会获得免费会所储值卡
小区海报
张贴时间：5月20日起 内容建议：活动告知 4、5月28日-30日保利上林湾感恩五月之端午节“甜蜜香粽寻宝”活动 活动主题：浓情端午节，幸福上林湾——即保利上林湾端午节“甜蜜香粽寻宝”活动
活动时间：5月28日-30日 活动地点：上林湾售楼部 活动目的：
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以吸引新客户到访为主，为现场制造新鲜感，也吸引前期到访但未成交的客户再次到场。针对当日成交客户，现场配合趣味抽奖活动，享受总房款减额优惠，刺激客户决定认购。
活动方式：
1、活动期间到场的客户，即赠送精美香草荷包一枚以及许愿贺卡；
2、客户可将自己的心愿填写在许愿卡上贴在售楼部内的许愿墙上；
3、邀请当天成交的客户可参加“甜蜜香粽寻宝”活动，不同馅的粽子代表不同的金额，客户吃到什么馅的粽子，就从总房款中减去该类粽子所代表的金额数。例如，客户吃到红枣棕，红枣馅代表3000元，优惠额度即为总房款减3000；
4、全天穿插表演暖场。
物料准备：
X展架×2 条幅×2（售楼部内×1，园区入口×1）许愿卡300张 精美香草荷包300枚 不同种类粽子若干
推广配合1、报纸广告及软文 报广
投放时间：5月26-27日 投放媒体：沈阳日报、华商晨报
内容建议：保利五盘缤纷绽放，共献端午佳节盛宴 软文
投放时间：5月26日（前期预告）
标题建议：保利五盘缤纷绽放，共献端午佳节盛宴 投放时间：6月1日（活动报道）
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标题建议：浓情端午节，幸福上林湾
2、网络广告
投放时间：5月25日-6月1日
投放媒体：搜房网、新浪房地产频道、焦点网、邮件内嵌广告 标题建议：浓情端午节，幸福上林湾——“甜蜜香粽寻宝”正在进行
3、短信
投放方式：定点发送，和平区、沈河区、铁西区、皇姑区
定向投放，移动VIP客户，全球通用户
内容建议：保利上林湾，端午佳节吉祥送福，到访即送精美礼品，品尝香甜蜜棕更可赢取现金大礼，品质现房+雅致园林完美绽放，期待您亲临鉴赏
4、小区海报
张贴时间：5月26日起 内容建议：活动告知
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保利上林湾项目组
2009-5-6
