土地经营权抵押贷款 工作汇报（精选5篇）由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“土地经营权抵押贷款”。
第1篇：土地承包经营权抵押贷款流程
土地流转，经营权抵押贷款流程
一、土地在本村的农户到村土地流转服务室提出土地流转意向，村土地流转服务室提供合同文本，流转双方达成协议的，指导签订土地流转合同，由村土地流转服务室登记、备案并上传到镇土地流转服务站（一式四份）；
二、需要贷款的农户，向村土地流转服务室提出贷款申请；村土地流转服务室将通过审核(贷款农户是否有集体土地经营权、土地是否进行流转等)的全村农户贷款申请整理后，统一向镇土地流转服务站上报，同时填写贷款申请表，提出贷款申请（贷款标准为：
1、村集体承包地每垧地可贷款25,000元—30,000元；
2、土地转入户及国有土地按“剩余年限×面积（垧）×1,000元”计算）；
三、银行进村入户进行资信调查，填写贷款受理单。
1、入户征信，主要是入户调查农户家庭实际情况及种植面积情况，并拍照存档；
2、网络征信，主要是通过人民银行网络系统查询贷款户有无不良贷款记录；
四、担保公司根据银行提供的贷款户名单同镇土地流转服务站对农户土地经营权进行审核，并由村三职干部签字盖章确认；
五、贷款户及土地共有人携带身份证、户口簿、结婚证、粮补存折到镇土地流转服务站与担保公司签订土地流转合 1
同，同时，镇土地流转服务站对合同（《农村土地流转收益贷款申请书》、《农村土地承包经营权转让委托书》、《土地经营权流转合同》、《土地承包经营现状情况证明》、《农户动产或土地预期收益》等）进行鉴证，并汇总录入网络数据库；
六、担保公司入村将贷款户抵押的土地进行为期7天的公示，同时在阳光村务工程网上进行公示；
七、担保公司为银行出具担保函及与农户签订的土地流转合同复印件；
八、银行同农户签订借款合同，同时向农户发放贷款。
第2篇：农村承包土地经营权抵押贷款
农村承包土地经营权抵押贷款是指由我行向符合条件的土地流转大户、建档立卡贫困户及一般农户发放的以农村承包土地（耕地）经营为抵押物，在规定期限内还本付息的农业生产经营性贷款。
贷款对象：
在修水县内从事农村土地承包经营的、具有完全民事行为能力的自然人或经县市场和质量监督管理局合法登记的法人（含农村专业合作社）。
借款人必须具备的条件：
共性条件：
从事土地耕作需符合国家产业政策、经营情况政策；
信用观念强，具有清偿贷款本息的能力，无拖欠贷款本息及政府税费等不良记录； 在我行开立结算账户； 我行规定的其他条件。
特殊要求：
（一）企业法人或农村专业合作社
合法取得土地流转经营权，经营权存续期限必须在5年以上；
具备相关技术及设施条件、有效的市场渠道，且从事种养殖及加工经营时间不低于2年； 种植面积50亩以上。
（二）建档立卡贫困户
本地常住户口，年满18周岁，贷款期届满不超过60周岁； 经营权存续期限必须在3年以上。
（三）一般农户
本地常住户口，年满18周岁，贷款期届满不超过60周岁； 经营权存续期限必须在3年以上；
从事种植业2年（含）以上，养殖业3年（含）以上，有较丰富的种养殖经验及技术。
贷款用途：
用于发展种植业、养殖业、林业、渔业、农副产业加工和流通、休闲农业等； 用于农业生产集聚、运输工具和生产设施配套；
用途满足农业产前、产中和产后的工资、种苗、农资和服务的资金需求。
贷款期限：
单笔期限不超过一个生产经营周期，且不超过经营权剩余使用期限，最长不超过3年。
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第3篇：农村土地承包经营权抵押贷款案例
农村土地承包经营权抵押贷款案例
摘要
本文对全国首例土地承包经营权抵押贷款案例的相关概念、事件背景、以及具体内容等三个小节进行了分析。
目录
1.相关名词解释..................................................................................................................3 1.1 农村土地承包经营权...................................................................................................3 1.1.1 涵义...........................................................................................................................3 1.1.2 主体...........................................................................................................................3 1.1.3 权利内容...................................................................................................................3 1.2 农村承包经营权流转...................................................................................................3 1.2.1 涵义...........................................................................................................................3 1.2.2 流转的主体...............................................................................................................4 1.2.3 流转的方式...............................................................................................................4 1.3 农村土地承包经营权抵押贷款...................................................................................5 2.背景介绍..........................................................................................................................5 2.1 土地政策抑制...............................................................................................................5 2.2 中央层面开始探索改革...............................................................................................5 2.3 成都市试点先行...........................................................................................................5 3.抵押贷款具体规定..........................................................................................................6 3.1 贷款条件及范围...........................................................................................................6 3.2 贷款手续.......................................................................................................................6 3.3 贷款流程.......................................................................................................................6 3.4 贷款期限及额度...........................................................................................................6 3.5 贷款利率.......................................................................................................................6
1.相关名词解释
1.1 农村土地承包经营权
1.1.1 涵义
农村土地承包经营权是指农村土地承包人对其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定处分的权利，包括农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地
目前，耕地的承包期为三十年，草地的承包期为三十年至五十年，林地的承包期为三十年至七十年。1.1.2 主体
1）发包方
第一，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包；
第二，已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包。
第三，国家所有的依法由农民集体使用的农村土地，由使用该土地的农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组发包。
2）承包方
根据《土地管理法》规定，农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。
《承包法》规定，农村土地采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，因此集体中的农户为承包经营权的最基本主体。
荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包，可由农民集体外的个体或者单位承包。1.1.3 权利内容
根据《物权法》以及《农村土地承包法》，承包经营权人对承包地享有占有、使用、收益、处分的权利，但承包经营权的抵押受到严格限制，因此承包经营权是有限的用益物权。如《中华人民共和国担保法》规定，农民土地承包经营权不能抵押（但承包林地、四荒地的经营权可以用于抵押），《物权法》也明确规定除法律规定的特殊情况外，集体所有的耕地、宅基地、自留地、自留山等不能抵押。
1.2 农村承包经营权流转
1.2.1 涵义
土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转，流转的期限不得超过承包期的剩余期限。
通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。1.2.2 流转的主体
承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的，应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章。
受让方可以是承包农户，也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。受让方应当具有农业经营能力。1.2.3 流转的方式
1）转让
是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。
2）转包
是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方负责。承包方将土地交他人代耕不足一年的除外。
3）互换
是指承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换,同时交换相应的土地承包经营权。
4）入股
是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业合作生产经营；其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权，入股组成股份公司或者合作社等，从事农业生产经营。
5）出租
是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。
6）抵押
抵押指债务人或者第三人不转移对某财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。农村土地承包经营权抵押是指，承包方或者土地承包经营权流转的受让方，将土地承包经营权作为抵押物，向金融机构提出贷款申请。
1.3 农村土地承包经营权抵押贷款
所谓土地流转收益保证贷款，是指在不改变土地农业用途、不附带各种政策补贴的前提下，农户或农村土地承包经营权流转的受让方，本着自愿的原则，将土地承包经营权作为融资性担保公司的反担保措施，向金融机构提出贷款申请，由融资性担保公司向金融机构提供保证担保，由金融机构发放贷款的一种新型融资方式。
2.背景介绍
2.1土地政策抑制
长期以来，受制于特殊的土地政策，我国农业领域一直是金融支持的薄弱地区，出现了“金融抑制”。比如《中华人民共和国担保法》等法律就规定，农民土地承包经营权不能抵押，但承包林地、四荒地的经营权可以用于抵押。原因在于前者是农民生活的必需品，而后者是农民维持温饱所需之外的生产资料。这反过来迟滞了现代农业的发展，阻碍了农民增收的步伐，扩大了城乡差距。因此，要实现国家所提出的城乡统筹发展，必须逐步改革现有的农村土地制度，出台具有破冰意义的相关政策。
2.2中央层面开始探索改革
十八届三中全会《决定》对深化农村改革作出全面部署，对一些长期以来议论较多但始终没有触及的改革有了明确提法，对一些过去虽有涉及但意见并不明确又事关重大的问题有了突破性、开创性的改革意见。比如提出“三个赋予”，赋予农民更多财产权利，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。
2.3成都市试点先行
2009年，成办发[2009]59号文件，涉及了“三权”土地承包经营权、集体建设用地使用权和农村房屋产权抵押”
2010年12月10日，成都市下发了“成都市农村土地承包经营权抵押贷款工作方案”
2014年1月初，中国人民银行成都分行和省农业厅等联合下发《四川省农村土地流转收益保证贷款试点工作方案》，先期选择成都市（温江区）、德阳市（什邡市）、绵阳市（江油市）、泸州市（纳溪区）、南充市（顺庆区）、资阳市（简阳市、安岳县）、乐山市（井研县）、遂宁市（蓬溪县）共8个市的9个县（市、区）开展农村土地流转收益保证贷款试点。
1月24日，成都市温江区一家红花紫薇花木专业合作社与当地三联担保公司、成都银行分别签订担保合同与借款合同，122.53亩的农村土地经营权获得62万元的融资贷款。这是《四川省农村土地流转收益保证贷款试点工作方案》于上月印发后，第一笔成功落地的贷款，第一次实现土地经营权单独抵押贷款，是四川省农村土地流转收益保证贷款试点区域后首例贷款案例，也是全省第一单。
3.抵押贷款具体规定 3.1 贷款条件及范围
借款人必须具备合法的农村土地经营权，拥有权属证明。土地经营权关系清晰，无其他争议。不能改变土地的农业用途，不改变土地性质，不超过第二轮土地承包剩余期限等。将重点支持农户、龙头企业、专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业等的农业生产性、经营性资金需求。
3.2 贷款手续
流转合同、营业执照、《农村土地经营权证》
3.3 贷款流程
第一步：农村土地承包经营权承包方或者流转的受让方向当地相关部门提出申请，获取农村土地经营权证，表明地块的经营面积、用途、位置等。
第二步：由房地产估价公司牵头，会同政府相关部门（如金融办、统筹委、农发局），以及担保公司、银行和农村基层干部、农户代表等，共同对土地的经营权价值进行评估。
第三步：银行根据评估价值为贷款申请方发放贷款，贷款利率在基准利率的基础上浮15%，比普通商业贷款利率明显优惠。
3.4 贷款期限及额度
按照土地流转的实际面积、流转收益评估价值、贷款期限、贷款申请人经营状况、信用条件、还款能力以及融资性担保公司担保能力等因素综合确定；贷款期限原则上为1-3年，最多不超过5年；
3.5 贷款利率
原则上最高不超过人民银行同期限档次基准利率的1.3倍；如借款人不能按时偿还金融机构贷款，由融资性担保公司代为偿还金融机构贷款，融资性担保公司代偿贷款后，可将获得的土地经营权阶段性再流转，收回代偿本息后，土地经营权退还给借款人。
第4篇：农村承包土地经营权抵押贷款试点工作方案
农村承包土地经营权抵押贷款试点工作方案
为积极稳妥推进我县农村承包土地经营权抵押贷款试点工作，根据《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号）和上级有关开展农村承包土地经营权抵押贷款试点工作要求，结合我县推进农业现代化、加快新农村建设、促进城乡统筹一体化的整体部署，特制定本试点工作方案。
一、指导思想
以党的十八大和十八届三中、四中、五中全会精神为指引，按照所有权、承包权、经营权三权分置和经营权流转有关要求，以落实农村土地的用益物权、赋予农民更多财产权利为出发点，坚持政府引导、市场运作，积极稳妥推进我县农村承包土地经营权抵押贷款试点工作，有效扩大农村抵押担保范围，为我县农业现代化发展提供有力金融支撑。
二、基本原则
一是坚持政府统筹与稳妥推进相结合。各政府职能部门和金融机构要在县政府的统一领导下，协调推进试点工作。在维护农民合法权益前提下，妥善处理好农民、政府与金融机构间的关系，稳妥推进农村承包土地经营权抵押贷款试点工作，促进农村土地经营权有序流转。
二是坚持市场运作与政府引导相结合。坚持市场化运作，以完善政策扶持为支撑，鼓励金融创新，健全风险分担机制，有效防范金融风险。
三是坚持依法有序与重点突破相结合。坚持依法有序原则，认真总结我县前期经验并借鉴其他先行试点地区的先进经验，加强对相关法律法规和政策研究，强化各方协调配合，在试点改革的重点领域和关键环节有所突破。
三、主要目标
力争利用2年时间，在全县深入开展农村承包土地经营权抵押贷款试点，基本形成产权明晰、价值明确、流转便捷、融资高效、资源市场化配置的农村承包土地经营权抵押融资及配套制度体系。农户和新型农业经营主体通过农村承包土地经营权抵押能够便利地从银行获得信贷支持,力争我县农村承包土地经营权抵押贷款试点工作走在全国前列。
四、试点主要内容及任务
（一）加快确权登记颁证进度。按照《京口县城乡体制改革试点方案》、《京口县完善农村土地承包经营权登记制度试点工作方案》和《关于农村土地承包经营权确权登记颁证工作的实施意见》等文件精神，全面完善土地承包经营权的确权登记颁证制度，做到应签尽签、应建尽建、应发尽发。加强权证换发、补发、变更、注销等变更管理工作。健全土地承包经营权登记薄管理制度，加快推进登记颁证信息化管理。至2016年底，全县农村承包土地经营权登记制度实现全覆盖，应签合同的签订率达到100%、应颁发权证的颁发率达到100%，实现农民承包地面积、四至、合同、权证“四到户”，证地、证户、证薄“三相符”。
（二）优化农村产权抵押登记服务。相关政府职能部门要对应产权管理范围，进一步修订完善我县农村承包土地经营权抵押登记管理办法和操作规程，明确抵押登记流程，规范抵押格式文书。建立抵押登记代办机制，由镇（街道）代收抵押申请，县级有关职能部门统一限时办理。支持以原承包户签订的流转合同作为权属证明，为流转取得的农村土地的经营、使用、收益等权益提供抵押登记服务；支持以抵押双方商定的价值确认书作为抵押登记的价值认定依据。对用于抵押的承包经营权要进行审核和公示，确保没有权属争议。继续严格执行免收农村综合产权抵押登记费政策。抵押期间，借款人未经贷款人同意不得将抵押物进行再抵押或再流转，其所在镇（街道）和村委会、村民小组应主动配合金融机构加强抵押物监管。
（三）加快建立农村产权价值评估体系。大力培育和发展农村权益类资产评估、法律咨询等中介组织，为农村产权流转和抵押融资提供服务。要加强对农村权益类中介机构的管理，制定相应评估管理办法，规范其评估行为和收费标准。农村承包土地经营权及附着物抵押价值可由以下四种主要方式合理确定。一是借贷双方协商确定。二是金融机构自行评估。三是委托经借贷双方认可的评估机构评估。四是委托有关专家测算。其中，抵押物价值由委托评估机构评估确定的，评估费用应按最低标准收取。县级有关部门应定期公布我县不同区域农村承包土地的经营权抵押物指导价格，供金融机构和评估机构参考。
（四）强化农村产权流转管理服务。依托县、镇（街道）、村（社区）和农户终端“四级联动”的农村综合产权流转交易平台，为农村土地经营、流转、收益等权益和相关种植（养殖）物及附属设施等提供规范的交易服务。及时收集和发布农村土地流转交易信息，组织产权流转、招拍挂等交易活动，为贷款抵押物处置、抵押权利的实现创造条件。进一步规范农村土地流转行为，按照“依法、自愿、有偿”的原则开展农村家庭承包土地的经营权流转，引导鼓励承包户委托村股份经济合作社统一流转。自发流转或委托统一流转的，均需签订规范的土地流转合同，合同内容应包括流转地块座落位置、流转面积、四至、流转期限、流转价格与支付方式、双方权利义务和违约责任等相关约定；土地流转合同签订后需到所在村土地流转服务站、镇（街道）农村产权交易中心进行备案登记，统一流转的应到镇（街道）产权交易中心公开交易。镇（街道）、村要建立土地流转台账和土地流转档案。
（五）建立健全抵押物处置机制。建立抵押物处置的协商机制，畅通沟通渠道，形成政策合力，提高抵押物处置效率。借款人不能履行到期债务需要实现抵押权时，在保证农户承包权的前提下，贷款人对抵押的承包土地经营权及附着物，可采取以下方式进行处置。一是转让，依法通过农村综合产权流转交易中心将抵押物进入流转市场，通过获取转让收益清偿贷款本息；二是变更，依法通过农村产权交易平台将抵押物进入流转市场，在不改变土地用途情况下，变更土地经营人，由新的土地经营人履行还贷义务；三是变现，发生借贷双方约定的实现抵押权的情形，抵押权人与抵押人依法协议以抵押财产折价或拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿；四是诉讼，当贷款人与借款人、抵押人不能通过协商处置抵押的流转土地经营权时，可通过法律诉讼方式解决；五是其他合法形式。县农业局、县林业局、县水利局等部门应依据生效的法律文书，配合办理产权流转及变更、转移等登记手续。
（六）认真做好金融支持工作。一是扩大机构参与覆盖面。地方法人金融机构要发挥自主创新权限大、机构下沉的优势，深化农村产权融资产品和服务方式创新，发挥主力军作用，其他分支机构要向上争取试点政策和创新权限，抓紧制定相关贷款管理制度和操作细则。二是优化贷款操作管理。金融机构要结合借款人的生产经营活动周期、农村土地流转期限等因素，合理确定授信期限。建立抵押贷款流程图和办贷绿色通道，实行限时办结制，提高办贷效率。三是降低融资成本。对发放的农村承包土地经营权抵押贷款，承贷机构应给予优惠利率，原则上贷款利率上浮幅度不超过基准贷款利率的30%。四是积极创新融资模式。推广以农村土地经营权抵押的小额循环贷款，满足农村小额信贷需求。鼓励金融机构将农村承包土地的地上（含地下）附着物与土地经营权一并抵押，适当提高授信额度。开展年审制贷款、分期分段式、宽限期等还款方式创新，减轻借款人转贷成本。鼓励金融机构在农村承包土地的经营权剩余使用期限内发放中长期贷款，满足农业生产中长期信贷资金需求。
（七）构建多层次的贷款风险分担机制和政策激励措施。一是建立风险补偿机制。对经审核符合条件的农村承包土地经营权抵押贷款出现本息净损失或部分净损失的，县财政给予承贷金融机构50%比例的风险补偿（在金融发展专项资金列支，具体办法另定）。该承贷金融机构负有对债务人追偿责任，对追偿回收的资金按补偿比例分配。二是建立贷款风险分担机制。发挥保险的风险保障作用，在办理农村承包土地的经营权抵押贷款时，对符合农业政策性保险的抵押物（农作物），原则上要求其参加农业保险；大力推进农村综合产权抵押贷款保证保险业务，充分发挥保险的风险分散功能。三是进一步发挥政策性农业担保公司融资增信作用，鼓励和推动其积极参与农村承包土地经营权抵押贷款业务。四是落实信贷激励机制。金融机构发放的农村承包土地经营权抵押贷款,按季继续纳入县本级财政性资金“贷存挂钩”考核。五是在县政府对金融机构的年度工作考核中实行单列专项考核。六是发挥人民银行再贷款等货币政策工具定向支持作用，积极支持符合条件的金融机构发行“三农”专项金融债、同业存单、大额存单、信贷资产证券化，拓宽资金来源，降低资金成本。
（八）持续深化农村信用体系建设。加大农户信用档案征集力度，健全农户信用评价体系，强化信用创建成果转换与运用，增加农户贷款的可得性。通过多种途径对农户进行宣传引导，提高信用意识，构建“守信激励、失信惩戒”机制，创造良好信用环境。探索将农村承包土地经营权有关信息纳入农户信用系统，为金融机构开展农村承包土地经营权抵押贷款业务提供相关信息服务。
五、实施步骤
（一）启动阶段（2016年2月—4月）。成立全县农村承包土地经营权抵押贷款试点工作指导小组，协调有关部门和银行，明确目标任务和各部门职责分工。召开全县银行行长工作会议专题部署，督促辖区内各金融机构制定本机构农村承包土地经营权抵押贷款业务管理细则和相应推进计划。
（二）推进阶段（2016年5月—2017年9月）。制定试点实施方案，健全完善确权、登记、抵押、流转等配套制度，完善农村产权流转平台，健全风险处置机制，推动出台风险分担和引导激励等配套政策。加大金融创新力度，开发推广适合农村承包经营权抵押贷款产品，扩大业务覆盖面，推动抵押贷款增量扩面。及时将试点业务推进中遇到的具体政策适用问题及时报告省级工作指导小组，从更高层面协调解决试点中遇到的困难和问题。
（三）总结阶段（2017年10月—2017年底）。认真总结提炼试点的主要做法和成功经验，及时完成上报我县农村承包土地的经营权抵押贷款试点工作总结。
六、保障措施
（一）加强组织领导。开展好农村承包土地经营权抵押贷款试点工作是一项工作领域宽、涉及部门多、时间跨度长的系统工程。试点工作指导小组要进一步强化组织领导，统筹协调，合力推进。各成员单位要进一步提高思想认识，认真对照试点工作职责分工，明确任务，落实工作责任，狠抓落实，确保试点工作顺利推进。各金融机构要落实“一把手”负责制，建立相应推进领导小组，落实牵头管理部门和明确工作职责。
（二）加强监测考评和信息反馈。县试点工作指导小组办公室建立农村承包土地经营权抵押贷款专项统计制度，按季统计并通报工作进度情况。并会同其他成员单位对试点工作进行跟踪、监督和指导，监测试点工作进度，及时向上级报告试点情况和反映试点过程中存在的问题和困难。
（三）加大政策宣传。加强成员单位间的协调配合，深入开展进村入户活动，借助微信公众号、政务网、有线电视、网络等媒介，大力开展宣传工作，让更多农户知晓政策和贷款品种，使惠民政策切实落到实处。及时报送活动信息，提高活动的影响面，在全县营造良好的推进氛围。
第5篇：黑龙江省农村土地经营权抵押贷款暂行办法
《黑龙江省农村土地经营权抵押贷款暂行办法》出台
农村金融改革创新大幕全新开启
本报讯（记者谭迎春）4月11日，黑龙江省金融办、省发改委、人民银行哈尔滨中心支行联合印发了《关于深入推进农村土地经营权抵押贷款工作的通知》，标志着《黑龙江省农村土地经营权抵押贷款暂行办法》正式出台。
《暂行办法》是在总结2010年试点经验的基础上，进一步深入调研，按照省委省政府要求和《黑龙江省“两大平原”现代农业综合配套改革试验总体方案》部署组织实施的。《暂行办法》吸纳了农户、农民合作社、涉农金融机构、法院等多方面的意见，在土地经营权确权、抵押价值认定、经营权抵押登记和流转、抵押物处分等方面对原试行办法进行了补充和完善。
《通知》中明确，农村土地经营权抵押贷款工作以服务于新型农业经营主体为重点，银行机构全面参与，在全省全面铺开。为确保风险可控，各县（市）、农垦局可以根据当地实际和已有工作基础，自行选择试点乡（镇）、农场，开展过程中总结经验，条件成熟后逐步推开。
为尽快实施《暂行办法》，为今年春耕融资发挥作用，4月10日，省发改委、金融办、人民银行哈尔滨中心支行召集哈尔滨市部分县（市），在方正县召开了农村土地经营权抵押贷款推进工作会议。下一步，省发改委、金融办、人民银行哈尔滨中心支行还将分片深入我省齐齐哈尔、佳木斯、绥化等农业大市宣传推广，督促指导各地将农村土地经营权抵押贷款工作落到实处。
《农村土地经营权抵押贷款办法》解读
政策法律做保障农地抵贷有依据
□本报记者 谭迎春
为推动我省“两大平原”农村金融创新，日前省发改委牵头修订的《黑龙江省农村土地经营权抵押贷款暂行办法》正式出台，实现农村土地经营权抵押贷款业务在“两大平原”地区至全省范围全覆盖。省发改委财金处张德春处长对这一办法的相关内容进行了详尽的解读。
贷款机制
2年抵1年
农村土地经营权抵押贷款基本机制，是评估抵押耕地年经营价值（通常是土地流转价格），以其作为抵押资产超倍抵押。如农户到期未能归还银行机构贷款，用于抵押的耕地超倍期限经营权将由银行机构处置。通常采取的办法是银行机构通过流转平台，转让给第三方经营。例如，农户要用其承包耕地申请1年期贷款，需要其与银行签订2年的土地经营权抵押合同，本年度农户未能按期偿还贷款，银行将把第二年度经营权流转给他人。通过流转，银行可以收回贷款，流转期限1年，第三年以后的经营权仍归原承包农户所有。
基本条件
合同+权证
依照现有职能，农村土地承包经营权确权、颁证、纠纷仲裁等管理职能设在农村经营管理站，一般乡镇经管站承担了绝大多数日常管理职能。因而，经营权抵押管理也应纳入经管站职能范围。当然，有条件的地方，在业务量达到一定规模时，可以建立农村产权交易中心等专门服务机构，实现一条龙快捷服务。
实现抵押的基本条件——合同+权证。规模化经营是“两大平原”现代农业的主要特征和主要建设内容。因而，《办法》主要服务对象是合作社、家庭农场、种田大户和龙头企业等新型农村合作经营组织。经营权流转合同是合作组织的核心支撑文本。经管站开展经营权抵押业务时，要审核流转合同的合规性，对流转合同档案做标识，为避免出现农户重复抵押，还要延伸审核流转合同所涉及的每个农户的经营权证，并予唯一标识。
登记和解除——登记凭证。申请抵押登记前，借贷双方应签订抵押和贷款合同，经管站完成抵押登记后，抵押和贷款合同生效，银行可实行放款。经管站完成登记，要向借贷双方和村委会出具登记证明。贷款收回后，经管站依据银行机构贷款归还证明解除经营权抵押，完成一个贷款周期。
规避重复抵押——信息公开。防止重复抵押是防范贷款风险的重要内容之一。建立经营权证计算机管理系统，实现网络可查询是便捷、有效的方法。在目前基础上，可先易后难，逐步规范。
抵押流程
签抵押+贷款+流转合同
抵押合同和贷款合同。借款人向金融机构借款，应当以书面形式订立抵押合同和贷款合同，并经抵押登记部门办理抵押物登记。贷款合同为主合同，抵押合同是贷款合同的从合同，贷款合同无效，抵押合同无效。为有效保护农民对土地承包经营权的合法权益，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，剩余承包期限的土地经营权转移为债权人所有。
流转合同。土地承包经营权流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。农村土地承包经营权流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门各备案一份。农村土地承包经营权流转合同文本格式由农业行政主管部门确定。
发挥权能
政策保障+降低成本
此次颁布的《暂行办法》充分发挥农村土地经营权作为抵押物权能，以实现农村土地抵押贷款的低利息、大额度、期限长的优势，为在全省推广提供可行方案。
党的十八届三中全会《决定》和今年中央一号文件明确提出，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能。在落实农村土地集体所有权的基础上，稳定农户承包权、放活土地经营权，允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资，为农村土地经营权成为合格、有效抵押物提供了政策保障。《暂行办法》的颁布，进一步为我省的推广工作提供政策保障。
农地经营权不仅具有收益性，而且稳定持久，是优质的抵押物。按照《暂行办法》的制度设计，单纯以农地经营权作为抵押物，即能实现农户与金融机构议价、签订合同、抵押登记、发放贷款，因而可简化手续、降低贷款成本。此外，由于金融机构在发生风险时以农地经营权受偿，极大降低了贷款不良风险。农村丰富的耕地资源，可以支撑经营权抵押贷款业务大规模开展，在逐步规范的基础上，可以期望涉农金融机构贷款期限延长，利率降低，最终实现农民低成本融资。金融机构应大胆、充分发挥农地经营权抵押权能，实现双赢。
纠纷处置
协商+仲裁或诉讼
债务履行期届满，借款人无法偿还贷款，产生争议，可以采取以下方式处置纠纷： 协商。贷款人与借款人协商以抵押的农村土地承包经营权再流转所得价款受偿。价款超过债权数额的部分归借款人所有。
仲裁或诉讼。协商不成的，当事人可根据合同约定，向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。约定采取仲裁方式解决争议的，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理。仲裁委员会受理仲裁申请后，双方当事人应当在规定的期限内约定仲裁庭的组成方式和选定仲裁员。仲裁试行一裁终局的制度，裁决作出后，当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向人民
法院起诉的，仲裁委员会不予受理。一方当事人不履行仲裁裁决的，另一方当事人可以向人民法院申请执行。
农贷“高寒区”巨变
□本报记者 谭迎春
随着气温的节节升高，我省厉兵秣马备春耕也掀起了高潮。借着“两大平原”现代农业综合配套改革赋予我省先行先试的政策东风，农村土地经营权抵押贷款冲破农村农业金融贷款的“高寒区”，让越来越多的农民愁眉顿展。
银行“输血”农业无后顾之忧
法院化解矛盾提供法律支撑
目前我省正处于从传统农业向现代农业加速转型升级的关键时期，新型经营主体对金融服务的需求越来越旺盛，但贷款难，尤其是“抵押担保难”，始终是制约我省农村金融服务提升的主要因素之一。
人民银行哈尔滨中心支行刘福军认为，推动以农地农村土地产权制度为核心的农村土地承包经营权抵押，是解决农村、农民的融资担保问题、构建完善的农村和农业担保体系的重中之重。能够促进农民资产变金融资源，吸引金融机构开展业务创新，撬动更多信贷资金投向“三农”领域。《暂行办法》的出台，解除了涉农金融机构因农业生产经营主体无法提供有效抵押担保物而不能提供信贷支持的后顾之忧，为涉农金融机构拓展三农信贷业务提供了难得的机遇。他说，人民银行哈尔滨中心支行将继续运用支农再贷款、再贴现和差别化存款准备金等货币政策工具，加强信贷政策窗口指导，督促和引导涉农金融机构大力开展农村土地承包经营权抵押贷款，并适时在全省复制推广。
针对现行法律尚未明确农村土地经营权抵押制度的问题，黑龙江省高级人民法院民一庭庭长李晓晔认为，随着我国农村社会保障体系的发展以及党的十八届三中全会农村土地制度改革的深化，适时放开土地承包经营权抵押的条件基本成熟，关于土地承包经营权抵押效力的认定是目前立法界正在积极研究的问题。省高院会高度关注这类问题，积极参与我省“两大平原”农村金融创新实践，及时研究审判实践中出现的新情况、新问题，妥善化解予盾，并及时总结经验向立法机关提出意见建议，为我省发展现代化大农业提供法律支撑。
农民手里有证心中有数
哈尔滨市阿城区农民王强老汉拿着前些天刚领来的《中华人民共和国农村土地承包经营权证》爱不释手。“俺家有几口人，土地空间位置在哪、四至怎样、面积有多少都清楚地印在这个红本本上。”他向记者“炫耀”着，“你看，像城里的房产证一样，上面还有承包地的平面图呢。”
儿女们都在外打工，年事已高的他今年想把土地流转给种地大户坐收租金。“手里有证心中就有数了，权利都清楚地记在证上。地给你用，我的权利也跑不了。”王老汉乐呵呵地说。
作为被农业部确定为国家级农村土地承包经营权确权颁证的试点单位，阿城区的此项工作正紧锣密鼓地开展。全区辖15个涉农镇（街）、108个行政村、农业户数9.5万户，签订土地承包合同75290份。试点阶段，阿城区通过确权登记，实现“基础实效”。共建立农村土地承包档案313卷，接待承包合同、流转信息查询的农民328人次；通过确权登记，落实“管理实效”。补签家庭承包合同314份，对标的不清、条款不清、权责不清的农村各业承包合同进行了纠正，规范了土地承包合同管理；通过确权登记，确定“机制实效”，规范了农村土地有序流转行为，全区实现土地流转21.2万亩，占家庭承包总面积的20.4%。适时组建了区农村土地产权交易综合服务中心，进一步完善了区、镇（街）村三级土地流转服务体系。
点评
农业贷款难，难在没有抵押资产。农民除了房屋土地之外别无他物，而农村的房屋土地在以往缺乏法律与制度的认定，都不能作为资产形成抵押，银行贷款没抵押收回就没抓手，贷款风险无法化解。《暂行办法》明确了我省开展土地承包经营权抵押贷款的总体思路、基本原则、贷款条件、操作流程和保障措施，司法部门面对新情况提出新建议，为地方政府和金融机构开展业务提供有效依据和政策支持。在全省全面推广农村土地经营权抵押贷款万事俱备，一场农村金融改革创新大幕即将全新开启。
点评
确权工作是深化农村产权制度改革的基础，是稳定农村土地承包关系、维护农民合法权益、赋予农民权能的前提和重要保障。确权后，农户土地经营权资产性质得以确立，使其进入市场或作为财产来抵押成为可能。我省各地正在采取措施积极推进农村土地承包经营权确权颁证工作，跨过农村土地经营权抵押贷款的第一道门槛。
合作社
兜里有钱扩大规模底气足
近几天，克山县古城镇新隆村现代农机合作社格外热闹，村里的农民纷纷来到这里与合作社签订土地入股合同后，高兴地领走自己第一笔垫底分红款。在一旁观看的合作社理事长康利海看起来更高兴，“哈尔滨银行给我们放的600万元贷款太及时了，这第一笔垫底分红款发不下去，农民就不来入股，我今年的扩张计划就泡汤了。”
康利海所说的第一笔垫底分红是新隆合作社吸引农民的优惠条件，春季给农民先分一次红，让新入社的农民心里有底，秋收总核算后再结清所有分红。通过这个优惠条件，新隆合作社今年新吸引130户农民5000亩土地入社，合作社土地经营面积达到2万亩。
新隆合作社只是克山县实施农业金融改革一个缩影。通过建机制、搭平台，该县创新实施土地经营权抵押贷款，建起了金融与农业的一条畅通渠道，使金融资金顺利注入农民的手中。“当前的农业是等待银行开发的富矿，商机不等人啊。”哈尔滨银行齐齐哈尔分行毛永春感慨地说。该行今年准备好了20亿元的资金向农业投放，投放额度比去年增长355%。
据悉，2014年，克山县农村信用社、润生村镇银行、哈尔滨银行3家金融机构共发放农村土地经营权抵押贷款3.1亿元，覆盖农业专业合作社、种植大户等新型农村经营主体1.2万户，有效地解决了农业发展资金不足的老难题。
克山农业走出了金融贷款的“高寒区”引发“巨变”，农村各类土地经营主体如雨后春笋般迅速发展壮大。今年克山县各类合作社已发展到587个，入社农户8.77万户，实现土地规模经营266万亩，占总耕地面积的88%，其中70%由合作社经营。土地连成片，现代大农机“撒起欢”，卫星定位、精量点播、航化作业、精确耕作等等，这些“传说”中的现代农业技术正在变为现实。
点评
规模化经营是“两大平原”现代农业的主要特征和主要建设内容。因而，新出台的《黑龙江省农村土地经营权抵押贷款暂行办法》主要服务对象是合作社、家庭农场、种田大户和龙头企业等新型农村合作经营组织。推进农村土地承包经营权抵押贷款，是顺应农民保留土地承包权、流转土地经营权的意愿，最大限度地促进农村土地规模流转，从而促进土地规模经营实现农业现代化的有效途径。
