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物业工作现行情况及困难汇报
一、物业管理中心现在的工作情况
物业管理服务中心现在是我场唯一的面向场区的专业化服务队伍，负责范围是我场的内围（和泰家园小区）37栋楼、外围22栋楼以及监管有物业服务的楼房区，共计66栋楼。具体日常工作包括：
1、房屋建筑楼道部分的卫生清洁工作。
物业管理服务中心依据良好的地域优势和资源优势，对和泰家园小区37栋楼、外围22栋楼以及监管有物业服务楼房区物业保洁服务。特成立了专业保洁服务队伍，招聘了20名保洁员对居民楼进行了环境保洁清扫,取得了业主的认可和好评。
2、各类小广告的清理工作。
针对小区到处乱贴小广告现象，物业管理服务中心辖区各类广告进行了彻底清除，严格禁止粘贴各种装潢类、家政服务类、上门维修服务类、医疗广告类、小家电推销类等，清除近万张上述小广告。
3、协助业主处理楼房如防盗门维修、车库门维修、朔窗玻璃维修、阳台漏水维修、缓台防水疏通等工作。在和泰家园小区二期工程的开发商维修期内的楼房，物业管理中心在协助业主处理楼房在保修期内与开发商以和城建局之间产生的关于防盗门维修40余件、车库门维修30
余件、朔窗玻璃维修500余件、阳台漏水维修90余件、下水疏通20余件、缓台防水疏通70余件。
4、在每栋楼的单元楼楼道内安装便民联系栏工作。针对突出便民管理及时联系的特色服务我们物业管理中心在每栋楼的单元楼内安装了便民联系栏，所负责辖区66栋楼，共安装便民联系栏300余块，取得业主的充分认可。
5、设立专人接待业主的来电咨询和上门来访工作。为了更加方便的服务业主特成立了物业办公室，并且安装了电话设立专人接待业主业主来电咨询和上门来访，专门负责业主与开发商之间关于房屋问题的沟通和协调工作，五月份开始至今接待并处理来电来访问题760件。
6、物业档案资料收集和管理工作。
物业管理服务中心在2011年正式成立以来，工作地点暂时定在和泰家园小区37号楼二单元，刚刚成立的部门各项内业管理都在不断的借鉴和自我创新，分别建立了组织机构及职能、来电来访登记、回访记录、保洁检查记录、公共设施检查记录、和泰家园验收记录、检查记录、物业法规与文件等15项物业内业档案。
二、物业管理中心目前存在的工作困难
在我们物业管理服务中心开展实际工作中，却经常因为各部门之间的责任不明确，以及我们物业资质的未取得时常出现下面这样的问题：
第一，我们物业管理服务中心设有办公室和专线电话，来接待处理业主的来电来访，并及时登记和回访。在来访和回访过程中我们却发现业主对物业所负责的管理范围、职责权限并不清楚，甚至当出现问题时便有“有问题，第一时间找物业！”观念。发生这样的情况，一方面是由于自身组织机构的不健全，工作人员少，没有专业技术服务队伍，另一方面时由于城建局（或开发商）的责任归咎问题，在为业主与城建局（或开发商）进行沟通时，很多时候这些部门会以各种原因推迟或拖延为业主解决问题的时间，并且有些楼房问题并非物业中心管理范围之内，但是当城建局（或开发商）不想处理问题时就推卸责任，将问题抛到物业来，事实上这样类似的问题屡见不鲜。
第二，有关用电使用问题的处理方面的工作困难，有的个别业主因为电表卡拿错而购买了电字不能正常输入使用的情况发生时或者由于楼房建造时室内安装墙壁电线存在不通的问题时，业主反映问题后，当发生需要我们帮助业主联系城建局、供电局或者相关部门时往往发生推卸责任的情况，导致业主对物业管理中心服务不满意的情绪增加。
第三，物业管理体制尚未完全理顺，物业管理是一项系统工程，有较强的区域特点，有时各种矛盾会交织在一起。因此，光靠行物业管部门难以协调各方。农场、业主在这方
面的综合协调作用尚未充分发挥。物业管理中心的的协调工作能力和水平也有待在实践中进一步提高。
三、针对上述为题的处理意见和解决办法
（一）、成立专业服务队伍，方便业主（没有在开发商保修期内的广大业主）
物业管理中心是新兴部门，通过借鉴经验和结合我们农场的实际情况，成立专业的服务队伍为没有在开发商保修期内的广大业主服务已经成为发展的必然趋势，在我们物业管理中心服务的我场的内围（和泰家园小区）37栋楼、外围22栋楼以及监管新兴家园小区7栋楼房区当中，除了二期工程和泰家园9号楼——37号楼是在开发商的保修期内，其余楼区都没有开发商保修。为此，当业主反应楼房的相关问题时，由于我们物业中心没有专业的维修服务队伍，所以服务工作开展起来服务范围十分有限，并且还会给广大业主造成管理服务上的误解。
（二）、物业管理中心与居民委共同协作处理好验收 在开发商楼房建设完竣工后，业主入户进住要进行装修，为此物业管理中心将协同居民委对业主的装修进行验收，物业管理中心必须严格把关。物业管理中心在居民委配合验收时要仔细检查装修情况，包括小区业主装修时的房屋主体、装修验收单规定范围内的一切细节等都拍摄照片，作为实物保留存档，为日后业主在关于装修保证金的处理情况
做到有据可寻。
（三）、制定物业管理人员培训计划，提高员工的专业素质和道德素质
在提高员工专业技能方面应重点做好以下几方面工
1、做好人力资源管理，提高员工的专业技能，提高管理的服务水平；
2、制定计划，分期分批对各类人员进行专业培训，经考试合格后持证上岗；
3、多渠道吸纳有经验的专业人才，与本地实际相结合，优势互补，全面提高从业人员素质。
在提高员工道德素质方面，要着力从培养其服务意识入手，说话、办事时刻从服务者的角度出发。因为在物业管理中心服务的辖区里，住户人数多，人员素质参差不齐，作为物业管理人员不能对业主要求太高，应该多从自身找差距，摆正自己的位臵，工作中多一份耐心，用自己良好的服务态度和优质的服务水平赢得业主的理解和支持。
（四）、加大宣传力度，创造物业管理和谐的供给需求环境
深入细致宣传《物业管理条例》，让广大业主不但了解物业管理对环境的重要性，也能在适当时候运用法律武器保护自己的利益，充分行使自己作为物业主人的权利。同时通过宣传，也要使物业管理中心进一步明确自己的工作性质，更好地在法律和合同范围内提供优质的物业服务，物业管理中心提供服务与业主的信息反馈成为的互补状态，促进我们前进农场住宅小区环境更加优化，推动整个物业管理中心行业健康、有序发展，同时推进了我们前进农场的管理工作走向新阶段。
