地产产品调研报告（精选5篇）由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“房地产产品调研报告”。
第1篇：商业地产调研报告
下水已设计并预留。写字楼内设日立电梯四部，其中客梯三部、消防电梯一部。在售写字楼按甲级写字楼标准建设，出售物业为白坯，大堂、卫生间等公共部分精装修。
售价方面：均价12014元/平方米，其中五层11000元/平方米，层差价40元/平方米；现行的写字楼销售政策为:一次性付款减500元/平方,按揭减350元/平方。商业部分出售价格及方式暂未确定。
物业管理：由开发商指定春天物业实施，物业费3.8元/平方米。
项目二：星隆国际城
星隆国际城位于银湖南路与赭山西路交汇处，项目用地物业性 质为商办，首期交房时间为2014年年底。项目占地5.2万平米左右，总建筑面积近30万平米，其中商业面积约18万平米，五星级酒店4万平米，办公5万平米左右。开发商自持65%，自持部分主要引进9000平米星美影城、45000平方百盛旗舰店、-
12014平米华润苏果旗舰店、50000平米万豪酒店等主力店。
商业：商业位于地下负一层至地上三层部分，其中地下商业以下沉式广场的形式存在，设置了水游街和星舞台两种主题商业标志。星舞台是一种类似古罗马斗兽场的敞开式球体建筑，其探入地下部分即是地下商业。此外水游街的贯通让下沉商业成为整个项目的亮点，并
给予的更多的情趣元素，使得下沉式商业有隔绝于世外，独立成街的优势。地上商业部分地面一层层高5米，二、三层以上层高4.5米。一层商铺面积最小31平方，最大147平方，其中以七八十平的商铺较多，面宽4.5米，进深九到十米之间。经营业态方面：地下负一层主营餐饮,地上部分以高端品牌商业为主。
商铺部分带租约销售，包租10年，每年返利8%，前两年返利可在房屋总款中直接扣减；10年之后，购房户可享受150%的溢价回购。销售价格：一层商铺-
价格在55000-70000元/平方之间不等。二层商铺价格在33000-35000元/平方之间不等。三层商铺价格在23000-25000元/平方之间不等。地下负一层价格在28000元/平方料左右。现行的销售政策是按揭优惠985折，一次性付款975折。
办公部分：星隆国际cbd大厦，三幢5a甲级写字楼，总建筑面积50000平方米，6-16层为办公部分，裙楼部分设置商业。对外宣传口径为第五代商务写字楼集群示范体，即将居住、商务、办公、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等都市功能高度集约的空间。中央空调vivi分层计费，每幢楼3部电梯，其中客梯两部、消防电梯一部。标准层每层分隔为七间，面积分别为三间225.47平方，一间80.64平方，一间218.4平方，一间222.02平方，一间185.38平方，除80平方的外，其余每间开间基本为9米，公摊比为35%。
售价为第六层8400元/平方，层差价为100元/平方。现行的销售政策是按揭-
优惠985折，一次性付款975折。
项目三：赭山购物公园
赭山购物公园位于银湖南路近赭山公园，用地性质纯商业，总建筑面积为118741㎡。以下沉式设计手法建设山体式购物公园，提出“时间型消费”商业中心的概念。整个项目共划分为个五个区域,其中open plaza区位于设施主入口的开放广场,体现设施的公共性夜间能独立营业,店铺规格15平方米；国际名品区区位于设施入口主通道处的时尚区,以品牌服饰为主，店铺规格90-110平米。潮流时尚区区别于其他的特色区域，常年有舞台演出，业态组合丰富，趣味性强。
店铺规格是休闲服饰80-90平方米，杂货店铺60平方米；儿童体验馆，有微型剧院、医院、电影院、面包房、书店等体验设施，店铺规格40-50平方米。时尚用品广场，店铺划分规格80平方。开发商自持60%物业，dtc商业团队运作。
整体建筑为地下负三层，单间建筑-
面积：商铺最小10平方，最大500平方。该项目为产权式商铺，10年内承诺每年8%的投资回报率，10年后承诺溢价180%回购；100平方以上也可自营。目前销售单价在3.8万元/平方到4.2万/平方之间，按揭九九折，一次性付款九八折，另春节期间购房另享受总价优惠10000的政策。
项目四：芜湖伟星时代金融中心
该项目位于北京中路与九华山路交汇处，物业性质为纯写字楼。项目占地1.3万平方米，总建筑面积8.1万平方米，建筑总高度为99.6米层数，共26层,其中1-4为商业裙房，5-26层为写字楼。写字楼内设电梯7部。标准层每层12户，基本为80.64平方及220平方的大户型。南北双大堂设计,全精装公共空间、纯钢写字楼;电梯分区换乘，总计配备500多个地下停车位。
本项目定位为金融主题写字楼，销售均价9000/平方左右，层差 价100元/平方米。按甲级写字楼标准建设，出售-
物业为白坯，公共部分精装修，项目已基本售罄。伟星总部入驻。现行的销售政策为办公按揭付款九折；商业未推出。
项目五：侨鸿滨江世纪广场
本项目位于滨江大道以东、中山南路以西，物业性质为办公、住 宅及商业，总建筑高度318米，建筑总面积41万平米，包括一幢69层高、定位在超五星级酒店和国际5a写字楼的主楼；两幢49层、面积在187-576平方米的超高层精装江景大宅及11万平方米的裙楼高端商业。全玻璃幕墙，360度江景景观。建筑群临江50米。商业部分开发商全部自持。
商业部分：11万平方米的高端商业配套，包括芜湖首家3d影院、3000平方米精品超市、3000平方米精品书城及众多精品餐饮店。主楼商业部分已明确侨鸿二店、超五星级酒店洲际酒店入驻。项目设空中网球场，五星级精装双大堂，分层中央空调系统；
办公部分：主建筑10-47层为办公，挑高6米双大堂入口，面积约900平方-
米。标准层呈正方形，每层12户，面积为236平方和136平方两种；9层及48层为设备转换层，不对外销售。公摊比：33%。地下三层车库，2100个机动车位。按甲级写字楼标准建设，出售物业为毛坯，公共区域高抛花岗岩、防滑地砖，进口高档大理石墙面等精装修。10部客梯高低楼层科学分区。市场定位高举高打,城市地标建筑,优势不可复制。
销售价格，在售12/15/16/20/26/32六个楼层，12层9500元/平方，层差价100元/平方。12层9500元/平方米；20层10300元/平方米。现行促销政策是：办公：按揭付款九八折.一次性付款九六折。
项目后期物业由世邦魏理仕承担，物业费11.8元/平方
项目六：华强广场
该项目位于芜纺厂原址，是标准的城市综合体项目，总面积53万平方米，集住宅、商业、写字楼三位一体。商业未公开，但住宅均价达9500元/平方。该-
项目地理位置优越，地处镜湖商圈；定位较高，智能办公、商端百货、顶级豪宅。
项目七：润地商业广场
该项目位于九华南路与红花山路交汇处，物业性质为办公、商业，总建筑面积15万方，在售写字楼共22层,每层12户。每幢写字楼配六部电梯，标准屋呈矩形, 单间建筑面积：185及124.55两种,其中四间面积为185平方的分别位于东南、东北、西南、西北，公摊占比：27.4%。公共部位装修,无中央空调、户型方正、柱网达8.4米，外观无建筑特色。600多个地下车位。大型超市部分开发商自持，但未确定哪家超市入驻。
目前在售为一幢靠红花山路写字楼，售价四层6150元/平方，六层6300元/平方，22层7970元/平方，.均价7600元/平方,层差30-100元/平方不等。目前销售政策为大户型总价让22万;小户型总价让15
万，即406大户型折后价6100元/-
平方米,六层6300元/平方米。
项目后期物业由润地物业承担，3元/平方。
项目八：江北尚品
该项目位于沈巷人民路两侧，物业性质为商住，住宅六层,底商5米层高底商部分南北两区,沿街商铺，单间建筑面积：最小21.31,最大55.97;进深6米,10米不等,开间4米2至5米4不等,拐角处开间可达近8米。住宅售价一层5309,二层5612,三层5642,四层5612；商业15600~19800元/平方米。
商铺为底商,每幢楼12到17户不等。
现行促销政策： 120平的大户型总价减10000，86平的小户型总价减6000。底商无优惠。
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第2篇：工业地产调研报告
.工业地产调研报告
类别 : 我的文章 评论(0)浏览(60)2011-03-06 13:17
标签： 工业地产调研报告
工业地产调研报告
1、工业地产的界定
工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建
筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地，工
业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库
年。及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产土地的批租年限为
2.工业地产的基本情况
2.1 工业地产的主要物业类型 表 1：工业地产的主要物业类型
种类
物业特点 分布区域 目前主要分布于
未来发展 未来物流仓储的政策导向
选择交通比较发 达地区，一般集
1、物流仓储
长三角、环渤海
市场需求量在年 均增长 20%以
和珠三角区域中
中建设在靠近海
政府扶持的主要城市及沿
港、内陆港
上，特别是陆路 交通物流仓储
海开放城市
选择在经济中心 城市建设，一般
国家鼓励自主研
分布于北京、天
政府扶持，且对
发，一般以国家
2、工业研发楼宇
在工业开发园区
津、上海、苏州 等主要城市
高新园区有优惠
主导为主，发展
能够形成专业 化、产业化
政策
潜力较大
...随着世界制造中
分布比较广泛，心向中国加快转
3、工业厂房
选址无特殊要求
但在制造业较发
但目前政策对此 类用地已限制
移，市场供不应
达地区较集中
求
2.2 工业地产的主要特征
工业地产是由市场利益和环境驱动带动的产业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报稳定的特点。
表 2：工业地产的主要特性
主要特征
具体表现
受国家产业发展政策及扶持政策影响较大；
1、政策主导为主
不受住宅政策调控影响；
产业客户为工业地产的目标客户；
2、专业性强，与产业化程
度密切有关
工业地产与区域内的产业链的成熟、整合、拓展密切相关；
区域内的产业化程度是影响工业地产的关键因素
珠三角区域多以低端的制造型企业为主；
长三角、环渤海区域多以高端的研发、技术型企业为主；
今后工业地产将越来越趋于向高端发展；
工业物业以出租为主；
4、投资回报稳定
因工业企业相对稳定，物业租期较长，租金相对稳定，投资回报率较稳定。3、区域性强，趋于高端化
其2.3 开发模式分类
表 3：工业地产主要开发模式
...模式
定义
在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业支持政 策、税收优惠等条件营造园
主要特点
备注
基于区域经济建设、社
是目前中国各级地方 政府最常使用的工业
会发展、百姓就业等各
区与其他工业地产项目所
1、工业园区
种综合因素考虑而设
具备的独特优势，然后通过
地产开发模式，也是 我国目前工业地产市
开发模式
置，是促进区域经济发
招商引资、土地出让等方式 引进符合相关条件的工业
发展项目。
展的强有力的推动器。
场的主要载体
某个产业领域具有强大 的综合实力的企业，营 建一个相对独立的工业 园区；在自身企业入驻 且占主导的前提下，借
是主体企业进行的工业地
助企业在产业中的强大
产开发
主体企业引导模式严 格意义上来说并不是 单纯的房地产开发，其主要是围绕主体企 2、主体企业
引导模式的凝聚力与号召力，通 过土地出让、项目租售 等方式引进其他同类企 业的聚集，实现整个产 业链的打造及完善
房地产投资开发企业在工 业园区内或其他地方获取 工业土地项目，在进行项目 的道路、绿化等基础设施建
业进行的开发运作，是企业产业链的打造
及完善。
全球最大的工业房地 产开发商普洛斯即是 模式代表。具体由普 洛斯打造一个设施平
3、工业地产
获取合理的地产开发利
设乃至厂房、仓库、研发等
台，吸引物流企业入
润
商模式
房产项目的营建，然后以租 赁、转让或合资、合作经营 的方式进行项目相关设施的经营、管理。
驻，普洛斯只作房地 产投资开发和物业管 理，日常物流业务仍 由客户操作，其本质
...是依旧是房地产开发
商。
4、综合运作
是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行
模式
混合运用的工业地产开发模式。
纵观目前国内工业地产开发模式，主要有以下四种： 工业园区开发模式、主
体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。
(1)工业园区开发模式
如北京亦庄开发区，杭州经济技术开发区等，是目前中国各级地方政府最常 使用的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。
(2)主体企业引导模式
如上海金山的上海石化工业园区，在上海石化龙头企业的带动下，做大做强
石化企业，同时进行相关行业延伸及细化，进而达到整个产业链的完善与发展，为实现整个金山 “大石化战略” 发展目标奠定坚实的基础。这是一种相对独立的工业园区。在核心企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业链中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的集成和提高。
（3）工业地产商模式
如普洛斯公司的开发模式，其在取得土地之后，进行一级开发包括基础设
施的建设，二级项目以仓储设施为主，采用租赁方式销售，客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。普洛斯称之为“物流房地产”，即由普洛斯打造一个设施平台，吸引物
流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是依旧是房地产开发商。
（4）综合运作模式
综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。
...就我国目前来说，工业地产的开发模式主要以工业园区开发和工业地产商模式为主，特别是工业园区的开发模式，在我国工业及工业地产的发展过程中起到了积极的作用。针对园区开发类企业，其管理体制主要有： 一是以政府为损益主体的管理模式。政府作为土地开发的主体，并承担最终的损益； 二是以开发企业为损益主体的管理模式。政府委托或者授权开发公司从事开发区内的土地开发和市政道路建设业务，开发公司作为土地开发的主体，并由开发公司承担最终的损益。目前，省级和国家级开发区一般采用以开发企业为损益主体的管理模式。出于开发区总体规划和环境等因素的考虑，开发区或者新区管委会通常与区域内一家开发企业签订长期合作协议，该协议虽然不一定具有排他性，但至少园区开发企业在土地开发和市政道路建设业务方面具有一定的优先权。因此，园区开发业务具有一定区域性，进入壁垒相对比较高。
2.4 工业地产价格的影响因素
表 4：工业地产投资与价格的影响因素
主要因素
具体表现
工业物业的租售前景及价格，直接受制于国家对区域内的产业发展政策以及
1、政策性因素
当地政府对产业的优惠政策。
区域经济的发达程度、园区及周边的生态及产业发展环境、产品辐射范围等
2、地理位置
直接影响物业价格。
3、配套设施及
服务
园区内周边的公共交通、配套服务设施的完善与便捷程度，园区是否享受优
惠政策等影响物业价格。
3、工业地产行业分析
3.1 行业运行现状
（1）工业用地价格指数保持平稳
...与其他用途土地相比，工业用地价格指数相对平稳。目前我国工业用地一般是政府赔本供地，普遍以低于征地、拆迁和配套的成本向用地者协议供应。这是由于相对住宅用地的出让收益在一次性取得后就不再发生，兴建工业产房可以对当地的经济和就业起到持续拉动作用，所以各地政府在工业用地出让上都会有相关优惠政策。
（2）工业厂房租赁价格稳定上升
工业厂房的租赁价格在长期保持平稳上升，与经济周期和行业波动的相关性低。首先是因为我国目前的产业结构正处于二次产业占主导地位，工业的快速发展为厂房的需求提供支撑； 再者工业房地产因为其开发专业性强，具有一定行业门槛，目前竞争不激烈有关，而且工业房地产很少存在住宅和商业地产中经常出现的投机炒作现象，因此价格始终保持了较平稳的上升，工业房地产的投资风险较小，回报稳定。
（3）全国大部分地区现有开发区土地存量不足
开发区作为主要的工业集中用地，发展面临着严重的考验，一方面，国家宏
观政策加强对开发区和工业园的调控力度，清理整顿开发区，致使大量开发区或工业园区关闭；另一方面，保留下来的开发区也普遍存在用地空间不足的问题，未来的发展空间受限。
而造成开发区土地存量不足的原因主要有两方面：
一是开发区规划面积与产业发展的矛盾。部分开发区随着入区企业增多，逐渐形成产业集聚效应，引来更多的项目入驻，现有土地存量已不能满足新上项目对土地的需求，而开发区扩区又受到各种因素的制约，致使开发区发展受限。
另一方面原因是部分开发区本来的规划面积过小。只有 100 至 200 公顷，发展空间有限，难以形成较大规模的产业聚集，制约了开发区的发展。
（4）企业总部向一线城市“迁徙”；制造基地向二、三线城市转移 把中国工业地产发展机遇放到全球产业分工的高度，目前“世界制造工厂”
...的局面还会长期持续下去，这取决于中国廉价而丰富的劳动力、低廉的工业土地价格和巨大的消费市场。虽然中国一直在倡导提高自身的创新研发能力和产业升级，但是中国的国际贸易市场的核心竞争力还是廉价的劳动力和土地。
北京、上海等一线城市土地价格一直在攀升，因此国外一些跨国企业开始把制造基地向二、三线城市转移，在这些二、三城市还有其发展的巨大空间。而生
产基地向二、三线城市转移的同时，国内外各大企业总部却在向一线城市 “迁徙”，这是一线城市和二、三线城市所面临的不同发展机遇。
人民币的不断升值也成为国外资本眷顾中国工业地产的一个重要原因。把中国工业地产放到全球来看，价格的低廉是十分诱人的，升值的空间巨大，再加上人民币汇率的收益，国际资本可以赢得双份利益。总之，工业地产将是中国房地产市场的下一个投资热点，也许是资产升值的最后一片热土。
3.2 供需分析
（1）工业地产需求持续增加，供需缺口增大。
由于工业房地产的供求受到工业产品需求的牵制，当工业产品需求增加就会吸引工业生产商加大该类产品供给，扩大生产规模，增加生产场地，工业房地产的需求相应上升。
在中国进入重工业时代、世界制造中心加快向中国转移、国家推动重点工业园区建设等重要因素的作用下，国内工业地产的长期需求呈上升趋势，目前许多地区已出现工业地产供需倒挂，工业地产的投资价值正逐步显现，工业物业的租售价格趋于稳步上扬。
（2）国家的调控政策将使工业地产的供给受到限制，加大供需缺口
工业房地产的形成受工业用地的制约，而工业区土地规划一般对具体利用方式作了严格的规定，工业房地产的功能和供给都要随政府政策导向而动，如果政府政策变化将直接影响工业房地产的供给。
下表国家最近几年出台的工业地产调控政策，这些政策的出台将大大提高现有工业地产的投资价值。特别是 国土资源部 在 2006 年 9 月发布《关于加强土地调
...控的有关通知》，对于新的工业用地出让最低价将按照“不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和” 的标准制定，并将工业用地最
低价标准制定权将从地方政府收归中央。按照规定，今后工业用地将逐渐实现
“招、拍、挂”的出让方式，出让价格一律不低于最低价标准。我们认为，《通
知》将有利于杜绝地方政府变相低价卖地行为，工业用地的批租环节将日益市场 化、规范化，工业用地的资源稀缺性将日趋明显，工业用地价格上涨不可避免，现存的工业土地的资产增值效应将非常明显。
时 间
2003.2
政策
重点内容
国土资源部《关于清 理各类园区用地加强 土地供应调控的紧急
通知》
清理违规设立的各类园区、严禁违法下放土地审批权、严 禁任何单位和个人使用农民集体土地进行商品房开发。
2003.7
国务院办公厅《关于 暂停各类开发区的紧
急通知》
暂停审批新设立和扩建各类开发区。包括经济技术开发
区、高新技术开发区、旅游度假区、商贸开发区、工业园、创业园、软件园、环保产业园和物流产业园等各级各类开 发区（园区）。国家级开发区确需扩建的，需报国务院审
批。
2003.7
国务院办公厅《关于 清理整顿各类开发区 加强建设用地管理的通知》
对各类开发区进行全面清查，并对清查内容进行了明确的 规定；在检查清理的基础上进行整顿规范。
对不符合开发
区标准的要坚决停办。对已批准的开发区如有超过建设用 地规模和范围的土地，依法处理，如确需扩建的，严格按 照有关法定程序办理； 加强对开发区建设用地的集中统一 管理；今后要严格控制实力以成片土地开发为条件的开发
区。鼓励工业项目向园区集中。
2003.11
国务院《关于加大工 作力度进一步治理整 顿土地市场秩序的紧
急通知》
坚决落实清理整顿开发区的规定。严格落实 7 月 30号发
出的通知要求，加快对各类开发区的清理进度。
2004.10
国务院发出《关于深 化改革严格土地管理的决定》
加强土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划
实施管理。
2005.3
国务院办公厅转发商 务部《关于促进国家 级经济技术开发区进
工业用地不得擅自改变土地用途，不得用于大规模的商业
零售，不得用于房地产开发。
...一步提高发展水平的若干意见》
2005.9
国土资源部发布《关 于加强土地调控的有
关通知》
对于新的工业用地出让最低价将按照 “不低于土地取得成的本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和” 标准制定，并将工业用地最低价标准制定权将从地方政府
收归中央。按照规定，今后工业用地将逐渐实现
“招、拍、挂”的出让方式，出让价格一律不低于最低价标准
国土资源部公布《全 国工业用地出让最低
价标准》
工业用地出让最低价标准总共为 2005.12个等级，《全国工业
用地出让最低价标准》 与土地等别挂钩，不同土地等别的 最低价标准不同，最高等别（一等）相对应的最低价标准（840 元/ 平方米）是最低等别（十五等，60 元 / 平方米）的 14 倍。同时还要求，“工业用地必须采用招标拍卖挂
牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土
地等别相对应的最低价标准”。
这就和招拍挂措施一起
严格控制了工业用地出让价格。
2007.1
国土资源部为落实 《国务院关于加强土 地调控有关问题的通 知》精神，经国务院 同意，对报国务院批 准城市建设用地审批 方式作出的重大调
整。
依法由国务院分批次审批的城市农用地转用和土地征收，调整为每年由省级政府汇总后一次申报，经国土资源部审
实施方案
核，报国务院批准后由省级政府具体组织实施，报国土资源部备案。省级政府将对城市建设用地负总责。这样实际上就是收回了省级以下政府的土地审批权，了地方政府为了吸引投资而低价甚至零价格出让工业用
地的可能
终结
4.发展趋势
4.1 工业与工业地产共同高速发展
相关资料显示，工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。日本的工业
地产占全世界的 30%，对日本 GDP 贡献在 40%以上；美国工业地产占全世界的27％，对本国 GDP 贡献也超出了 30％。从我国目前来看，在劳动力、工业配套
能力、国内市场规模以及自身发展的速度等方面存在一定优势，使我国成为承接
国际产业转移最重要的区位之一。伴随着工业的成长，我国的工业地产也将高速 成长。
...4.2 工业地价未来将大幅上涨
（1）政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地产价格回归到真实价值。从
2003 年到 2006 年的工业用地政策，我们可以看出，工业用地即将进入
“市场调配资源的时
代”, 而不是以政策为主导对资源进行调配。
工业工地出让逐渐走向市场化，使土地价格能够
真正反映市场供求关系。
（2）工业项目的建设和发展将增加工业用地的需求，从而推动工业地产的发展。随着我国工业增加值的不断提高以及工业投资的不断增加，可以预见，工
业地价未来将大幅上涨。
图： 1995 年-2006 年工业增加值
4.3 国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将不断创新
2005 年年末，新加坡丰树以 1.2 亿元收购浦东空港欧罗物流园项目，今年年初全球排名第二的工业地产开发商 AMB成功收购了靠近虹桥机场的物流地产项
目，再加上近日麦格理开发的上海康桥物流厂房仓库，外资对上海物流地产项目的升温其实还仅仅是一个开始。
海外投资机构进入工业地产而产生的资金门槛高及回收周期长对他们来说
不算是障碍。他们的开发模式可以分为两种： 一是定制开发，根据客户需求制定厂房标准，反租给客户；二是带租收购，收购一些带有租约的好的工业物业产品。
这两种模式共同点是长期持有物业，待价而沽等待上市，通过 融到大笔的资金。
REITs 包装上市，这些海外基金通常的做法是打包上市，扩大资本，进行更大的投资。腾
飞基金的做法便是把手中的 44 个工业地产项目打包成 REITs 上市，融到大量资金，轻松地用同样的股本金做成了比原来规模大5
倍的业务。在麦格理的计划中，康
桥项目可能也会被打包上市，进行融资，以求更大的投资资本。
尽管普洛斯、丰树、、麦格理等目前在中国的投资方式并不是真正的，普洛斯和
在中国内地一系列投资，实际上还是一种着眼于具体项目的公
AMB
RE
ITs
AMB
REITs 可 司经营方式，而不是立足于为投资者理财的基金操作方式。但近年内地
望开闸，普洛斯和 之所以选择此时对中国进行巨额投资，就是要利用时间差，AMB
提前在中国内地房地产行业布局，为即将实行的REITs 做准备。当然，把国内的...工业地产项目转化为 REITs 产品到海外上市更为现实，在麦格理的计划中，康桥项目就被打包进上市计划。
4.4 投资热点区域将不断扩大，更多城市将得到发展机遇
由于一线城市土地价格与劳动力成本上升很快，一些跨国企业正在试图将生产基地从北京、上海等一线城市撤出，而只保留区域总部、研发中心这样占地少、劳动力要求精简的机构，同时将占地面积大、普通劳动力需要量高的生产基地移至二线城市。
国内六大区域开始成为各跨国企业选址热点： 分别是以天津、青岛为代表的环渤海地区； 以苏州、杭州为代表的大长三角地区； 以深圳厦门为代表的华南地区；以成都、重庆、西安为代表的西南地区，以大连、沈阳、哈尔滨为代表的东北地区和以武汉、长沙、郑州为代表的中部地区。
4.5 工业地产开发将进入“产业型新城开发时代”
经过 20 年的发展，开发区单纯做工业地产开发越来越不适应经济和社会发
展的需要，部分开发区正在升级为产业型新城，为工业地产探索出一条新路。开发区在中国的经济发展中充当了高新技术转化基地，引进外资，产业升级等角色，在促进产业聚集，经济发展，解决就业的同时，聚集大量的人流，物流，信息流，资金流，适时发展居住和其他各种城市功能，走产业型新城的道路是最佳的选择。
4.6 工业地产未来发展重点：高新技术开发区
在国家出台 《关于加强土地调控的有关通知》 后，工业用地审批的政策导向性将更加明
显，各级政府将会限制一般工业厂房等用地的审批，加大对科研创新型、高新技术型企业的工业用地审批力度，工业用地向集群化、高端化、园区化的发展趋势将非常明显。以高新技
术企业聚集为特征的高新技术开发园区将成为未来工业地产的主要载体。
...“十五 ”期间 ,国家对国家高新区实施
“二次创业 ”战略，5 年间国家高新区继续保持了主要
经济指标年均
31.3%的高速增长。2006 年是国家高新技术产业开发区实施“十一五”发展
规划的开局之年，53 个国家高新区主要经济指标都实现了快速、稳定的增长。
（1）营业总收入突破 4 万亿元
2006 年，国家高新区列入统计的企业有
45000 家，其中经认定的高新技术企业有 3200
0 家，营业收入超亿元企业达
3500 家，外商投资企业（含港澳台企业）5000 家，年末从业
人员达到 540 万人。53 个国家高新区营业总收入突破万亿元，达到 42317.8 亿元，比上年
增加 7902 亿元。
（2）工业增加值突破 8000 亿元
在 53 个国家高新区中，工业增加值超过 500 亿元的有上海张江高新区和中关村科技园区。超过 200 亿元以上的高新区有上海、北京、苏州、无锡、深圳、武汉、成都、西安、长
春、南京、天津，以上个国家高新区工业增加值总量已达到 4011.3 亿元，占高新区总量的 50.6%。
（3）高新区企业实现利润保持平稳
2006 年国家高新区实现利润中，大部分高新区实现了稳定的增长。净利润居首位的是
中关村科技园区，达到 314.1 亿元；其次是上海张江高新区 元。净利润超过 50 亿元的 10 个高新区累计实现净利润 2006 年上缴税额居首位的是中关村科技园区，达到
176.5 亿元；南京高新区 85.0 亿
1032.8 亿元，占高新区总量的 52.3%。
208.3 亿元；其次是上海 148.8 亿元。
（4）高新区企业出口势头强劲，高新技术产品出口基地优势明显 2006 年 53 个国家高新区企业的出口
1355.1 亿美元，比上年净增 238.6 亿美元，同比增
长 21.4%；占全国外贸出口（7620 亿美元）的 17.8%。全年出口 100 亿美元以上的高新区有苏州高新区、上海张江高新区、中关村科技园区和无锡高新区。
在 25 个国家高新技术产品出口基地中，出口名列前名的是：苏州高新区 207.0 亿美
元，上海高新区 190.1 亿美元，中关村科技园
124.7 亿美元，无锡高新区 110.0 亿美元，南
京高新区 76.3 亿美元； 25 个出口基地共计出口达
1031.4 亿美元，占 53 个国家高新区出口
总额的 76.1%。
可以看出，国家高新区产业集群效应明显增强，已确立了龙头地位，成为未来
内容的完善
技术创新能力逐步提升，在地方经济发展中
工业地产的重点发展区域。
单纯的课本内容，并不能满足学生的需要，通过补充，达到
...教育之通病是教用脑的人不用手，不教用手的人用脑，所以一无所能。教育革命的对策是手脑联盟，结果是手与脑的力量都可以大到不可思议。
..
第3篇：产品调研报告
产品调研报告
下文为大家整理带来的产品调研报告，希望内容对您有帮助，感谢您得阅读。
为了全面了解我市民办幼儿园目前的办园状况，我们于20**年组成专题调研组，分别对全市128所成型民办幼儿园进行了调查研究。调查研究采取听取介绍、实地察看、查看资料、检查账目、个别走访、问卷调查等方法，重点从依法办园、办园条件、园务管理、保教工作等四个方面加以调研，每所幼儿园调研结束时均把有关情况与被调研幼儿园的负责人作了交换，并对其中的19所办园较差的幼儿园提出了整改意见。
一、主要成绩
1、办园理念不断更新。农村幼儿园改制后，广大办园业主的办园理念在教育实践中逐步提升。他们不仅把办园作为一种家业，更作为一种事业。他们普遍认识到幼儿教育是基础教育的重要组成部分，因而把全面贯彻幼儿教育方针，全面提高保教质量作为办园的指导思想，认真贯彻《民办教育促进法》、《幼儿园管理条件》、《幼儿园工作规程》、《幼儿园教育指导纲要（试行）》，自觉接受当地政府和教育行政部门的统筹规划和监督管理，接受教育主管部门的教育管理和业务指导。
2、办园条件不断改善。改制前我市幼儿园的办园条件普遍较差，改制后广大业主积极筹措资金建造园舍，添置教育现代化设施设备、购置大型玩具和图书资料等，办园条件得到较快改善。目前各镇中心幼儿园的教学、生活用房及卫生、安全、消防、供水、排水、供电等设施设备基本配置到位。各幼儿园的厨房设施能严格按照市卫生监督所的要求改造、添置。与此同时，不少幼儿园重视了幼儿园环境的净化、绿化、美化工作，努力使幼儿园的生均占地面积、生均建设面积、生均绿化面积逐步达标，园内环境逐步优化。
3、办园行为不断规范。总体上说，广大办园业主的法制意识逐步增强。一是依法保障教职工人员工资、社会保险和福利，按政策规定发放教职工的工资。二是制定了一系列规章制度，规范办园行为。三是按类别、按政策收费，财务、会计制度逐步建立，代办费和伙食费能按时结清并公示，办园所需经费和发展资金基本有保证。四是在多数幼儿园实际拟订了办园的目标和发展规划并组织实施。五是加强了幼儿园的安全管理、建立了安全长效机制，尤其是幼儿接送等制度，基本消除了“幼儿接送车”现象。六是大多数幼儿园能按年龄限班额编班。
4、办园质量不断提高。各幼儿园都把提高保教质量放在重要的位置。一是提高保教队伍的思想素质，主动派送教师和保育员外出学习交流。二是制订园务、教研、卫生保健与保育、一日活动安排等计划，并按计划实施、检查、总结，保证教学有序进行。三是加强了家园联系活动，重视幼儿个性发展和良好行为养成教育。四是科学安排一日活动，以游戏为幼儿的基本活动内容，激发兴趣，开发智力。五是重视健康教育，建立了幼儿健康检查制度和健康档案。
二、主要问题
1、法规意识比较淡薄。一些幼儿园没有办园许可证照样在办园；有个别幼儿园仍违规使用幼儿接送车；有个别幼儿园违规收费；一些规模小、设施差的村小幼儿园为抢生源恶性、压价收费竞争、缺乏规范管理；一些幼儿园不按年龄、超规定人数编班，不按编制规定配备保教人员；多数幼儿园没有为教职工办理社会养老保险，部分幼儿园教职工缺少健康证件。
2、办园理念存有偏差。一些法人投资幼儿园的目的就是赢利赚钱，在这样的办园理念支配下，幼儿园缺乏先进的办园宗旨，缺乏明确的办园目标和发展规划，缺乏科学的管理措施，由此造成幼儿园改革和发展的速度不快，水平不高，阻碍了幼儿园的健康发展。
3、师资队伍不够稳定。农村幼儿园普遍工资低、福利差，导致队伍不稳定。在市场竞争形势下，不少幼儿园靠压缩编制、增加班额、降低工资等方式维持生存，致使一些不合格人员进入幼教队伍。因此农村幼儿教师学历低，文化底蕴较薄、专业合格率较差，整体素质明显下滑。
4、办园经费不能到位。除汇龙镇部分幼儿园经费投入较多外，许多幼儿园没有按照有关规定提取发展基金用于改善办园条件，不少村幼儿园设备简陋，有的放在民宅和仓库中办园，缺少电教设备和大型玩具，尤其是用于教育研究、师资、教育活动的经费严重不足。
5、管理水平参差不齐。目前我市128所成型幼儿园中，主办者来自方方面面，除一部分毕业幼教专业外，一半以上的幼儿园办园者没有受过专业学习，也没有保教及管理经验。这些办园者的管理水平较低，往往违背教育教学规律办事。
6、幼儿教育“小学化”现象仍然存在。一些幼儿园，尤其是村小幼儿园，为了争取生源或向家长展示其所谓的教学质量，热衷于幼儿识字、拼音、写字、算术教学，这种错误做法严重违背幼儿教育和幼儿成长的规律，危害了幼儿身心健康发展。
7、布局设置不太合理。部分乡镇农村幼儿园规模小，条件差，生源少，布局分散，如有的乡镇一个镇范围内就有21所幼儿园，大部分村级幼儿园只有四、五十个幼儿，由于规模小，管理措施跟不上，办园质量差。
三、建议意见
幼儿教育是基础教育的重要组成部分。发展幼儿教育，对于儿童的后继学习和终身发展，高质量高水平普及九年义务教育，提高国民整体素质，实现“两个率先”，具有重要意义。为此，建议如下：
1、规范办园行为，提高法人素质。要进一步加强对民办幼儿园的监督与指导，规范办园行为，对持有办园许可证但条件较差的幼儿园要限期整改；对尚未办理办园许可证的符合办学条件的要督促其迅速办理民办幼儿园办园许可证；对非法举办的幼儿园要坚决取缔。要进一步加强幼儿园园长的培训力度，尤其是要更新法人的办园理念，使其取得任职资格证书，要进行资格考核制度，对其经营理念、办园水平进行经常性考核，提高管理水平。
2、稳定教师队伍，提高教师水平。要依据《教师资格条例》的有关规定，实行幼儿教师资格准入制度和注册管理制度。民办幼儿园教师的聘任和录用尽量在教育部门注册的合格教师中选拔，逐步辞退不合格人员。要依法保障幼儿教师在进修培训、评选先进、专业技术、职务评聘、工资、社会保险等方面的合法权益。要切实加强对幼儿教师的培训，一是经过园本培训，使全体教师与时俱进，确立正确的教育思想、教育理念，不断改进教育方法；二是继续建立持证上岗制度，构筑教师入口关；三是幼儿教师培训交流，展示才能创造良好的外部环境。同时要鼓励、甚至强制要求各镇中心幼儿园和市区幼儿园吸收录用正规师范毕业的幼儿教师，为幼教队伍增添新鲜血液。
3、加强园务管理，提高保教质量。要进一步贯彻原国家教委《幼儿园工作规程》和教育部《幼儿园指导纲要（试行）》，重视幼儿园教育和科研工作，加强幼儿园教育教学的常规管理，促进德智体美等全面发展。要建立幼儿园安全长效管理机制，明确职责，落实到位；随时消除各种事故隐患，防患于未然，加强综合治理，整治幼儿园周边环境，要采取多种方式对教师、家长和幼儿进行安全常识教育，切实做好幼儿园安全工作。要尊重儿童的人格尊严和基本权利，为儿童提供安全、健康、丰富的生活和活动环境，满足儿童多方面的要求；尊重儿童身心发展的特点和规律，关注个体差异，使儿童身心健康成长。要加快建立社区和家长参与幼儿园管理和监督机制，建立科学的评价体系；加强幼儿园与家庭、社区的合作，充分利用幼儿园和社区的资源优势，不断提高保教质量。
4、增加经费投入，提升办园条件。要进一步明晰幼儿园资产，依法提取发展基金，要确保每年毛收入总额的20%用于改善办园条件。要进一步加强园舍硬件建设，尤其是专用活动室的建设。要大力添置教育现代化电教设施、电教玩具、大型玩具、图书资料、音像资料等硬件设备。要进一步开辟草坪、沙地、小土坡、饲养场、种植园地、嬉水池等活动场地，增加幼儿活动空间。要进一步净化、绿化、美化园内环境，加强校园文化建设，营造充满童趣的健康乐园。
5、完善管理体制，强化督查指导。要切实加强对民办幼儿园的组织领导，完善幼教管理体制，认真履行行政职责。市教育局和教育督导室、各乡镇人民政府、联校要定期对幼儿教育事业发展、经费筹措与投入、幼儿园的保教质量和管理水平、依法办园等情况进行督查指导，并将检查结果向社会公示，接受社会和家长的监督，着力提高办园质量。要合理调整幼儿园布局设置，鼓励联合办园，规模办园，遏制非法幼儿园和恶性竞争。要积极推进幼儿园的特色教育，引导幼儿园认真开展特色幼儿园的创建活动，走特色发展、内涵发展之路。在教育思想、办园目标，园务管理，保教质量，师资培训等方面形成独树一帜的办园特色。要督促民办幼儿园做好创建升类工作，有计划地推动省现代化、示范性幼儿园建设，发挥其示范、辐射作用，全力推进幼儿教育协调、健康、持续发展。
产品调研报告（二）
一、调查总体情况
（一）六成家电使用年限超过两年
（二）家电产品品牌集中度呈加快态势
从十省市家电产品的品牌来看，目前，国产品牌占主导地位。调查显示，冰箱、洗衣机、空调和热水器的品牌格局是个别品牌市场规模较大，其他品牌小规模跟随，海尔占领了冰箱、洗衣机、热水器大部分市场；而格力、海尔的空调份额较大。从十省市消费者购买家电产品预期来看，近期将会有更多消费者考虑西门子冰箱和洗衣机、格力空调、史密斯热水器；而电视市场则考虑购买海信、创维、三星、康佳、长虹均较多。
（三）家电产品升级换代预期看好
从家电产品的消费水平来看，中国消费者的消费能力日益提升，虽然目前消费者拥有的五类家电产品价格普遍在1,000-3,000元左右，但计划购买的家电价格考虑范围均在3,000元以上，另外购买冰箱和电视价位考虑超过5,000元的比例也比较大。从价格预期来看，家电产品升级换代潜力较大。
（四）家电产品售后服务满意度低、调查故障率高
从家电产品质量满意度水平来看，五类家电产品质量满意率均在六成左右。其中，空调和电视的满意度略高于其他三个品类。而家电产品售后服务满意率均在五成左右，五个品类无显著性差异。从家电产品的调查故障率来看，热水器和洗衣机产品较高，均超过两成，彩电、空调分别是17.4%和17.1%，冰箱相对最低，为15.1%。
（五）家电质量问题投诉多、渠道不畅、处理低效
二、意见和建议
（一）以人为本，绿色环保，不断进行产品技术创新和设计改造。随着中国消费群体发生的巨大变化，家电消费逐步从追求低价转向追求品质、品牌、售后、体验等。从本次调查可以看出，消费者越来越青睐于时尚美观、节能环保、智能互动的中高端产品。这种消费趋势的转变给家电厂商提出了更高的要求。企业只有不断进行相关的技术创新和设计改造，最大限度地为消费者提供使用方便舒适的产品，真正做到技术和人的融洽、和谐，才能继续赢得市场、赢得消费者。
（三）加强监督，严格执法，努力营造家电市场放心消费环境。提高家电售后服务质量，改善售后服务市场环境，各家电厂商是第一责任人，同时也离不开社会各界的共同努力。希望有关部门尽快制定和出台更为严格的家电售后服务标准，从制度上保障家电售后服务质量；相关业务主管部门和行业协会要加强对修理服务行业的政策引导和行业自律，大幅提升消费者对行业企业的信心；有关执法部门要加强市场监管，严厉打击家电维修服务行业中存在的侵害消费者合法权益行为，努力为消费者营造一个放心的家电消费环境。
（四）按需选购，理性消费，培养良好的消费和使用习惯。随着家电技术的更新换代以及人民生活水平的提高，消费者的消费能力有了明显提升，此次调查结果充分体现了这一点。消费者在选购家电时，不要盲目追求高价格、大尺寸、新功能等，应该根据家庭的实际需要科学理性消费。如选购空调应按照家居面积选择匹配的空调，过大或过小的匹数都不能达到最佳的使用效果；同样，选购电视时不能盲目追求屏幕尺寸，要综合考虑电视摆放的位置、距离、角度及使用者习惯等因素，选择合适的尺寸、款式。需要提醒消费者的是，作为家电产品，均有使用寿命限制，经历较长使用年限后，电器产品的安全及性能指标会出现下降的情况，因此要定期进行保养维修直至更换，确保家电使用安全。
（五）定期保养，细选服务，遇到权益受损情况主动维权。提醒消费者要按照家电使用说明定期对家电产品进行专业保养，必要时进行维修。目前，家电售后服务质量参差不齐，消费者的家电产品出现问题需要维修时，不要轻信家电维修服务信息查询、搜索结果，尽量通过品牌官方网站、官方电话等正规渠道查询相关服务信息，避免落入“冒牌”、“套牌”服务的陷阱。
遇到合法权益受损情况时，一旦协商解决无望，不要忍气吞声，一定要向当地消费者协会或政府有关部门投诉，主动维权自身权益。
第4篇：产品调研报告
2016产品调研报告
(二)多方筹措资金支持农产品市场建设。我区财政经费比较紧张，无能力为农产品市场建设投入大量的资金。在这种情况下，应积极争取国家资金支持农产品批发市场建设。与此同时，重视带动、吸引社会资金和银行贷款参与到农产品市场建设中来，加快农产品市场建设步伐。如我区的山西普家乐商贸有限公司，围绕建设现代物流中心目标，努力营造大流通、大商贸、大市场的格局，从20xx年7月开始实施普家乐农村连锁经营服务项目，计划在农村发展和建设49个连锁超市，同时建设一个占地60亩大型物流配送中心。20xx年经发展与改革委员会批准立项，是我区五大中心建设重点工程，晋中市双百项目重点工程。目前，配送中心建设已完成工程量60%，我区农村连锁已建成东阳、张庆、永康三个连锁店。三店试营以来，深受农民欢迎，已有跨区3乡10村村民来超市购物，甚至永康店已有太原南郊村民光临，给农民带来极大的方便，从根本上解决了农民的买难卖难问题，真正意义上实现了为三农服务。
(三)农产品市场
建设要高标准、高起点。今年6月，商务部会同国家标准委组织有关单位起草了《农副产品批发市场开业技术条件》和《农副产品批发市场等级划分及评定》两个国家标准，目前正向社会公布并征求社会意见，在年内一旦修改完成后，将按场地环境条件、设施设备条件、综合管理能力和信用管理四个方面，把全国的农副产品批发市场按照四个等级划分，从高到低依次分为：四A级(AAAA)、三A级(AAA)、双A级(AA)、A级(A)。主要对农副产品批发市场的经营环境、经营设施设备和经营管理提出了技术标准，比如要求市嘲应设在交通方便之地，应考虑与周围商圈服务的协调性;交易大厅宜建单层结构;市嘲以生鲜肉类交易为主的应与国家认定的定点屠宰点场厂挂钩等。我区建设农产品批发市场也应参照国家标准，高起点地建设农产品市常
(四)新建一个综合农产品批发市常目前，我区农产品供应，主要集中在汇隆市场和窑新街及大同街的马路市常这些市场担负着我区85%以上的蔬菜、水果等农产品的供应。这些市场多为马路市尝露天市场，已不能适应我区农产品市场需求。有鉴于此，我区拟在榆次东南城市边缘兴建一农产品综合批发市场，该市场具有独特的区位优势和交通优势，北托消费市场，南依生产基地，辐射华北，通向全国的农产品中心市常该市场为我区现有市场的升级版，除具备集中交易功能外，还具有储藏保鲜、加工、物流配送以及农药残留检测和现代化市场信息等各项服务功能。并积极做好实施农产品准入制度的准备工作。在软件上，要建立完善的规章制度，先进的交易方式，规范的交易行为，不断提高组织管理水平。实现建一个市场，创一流品牌，带一片经济，富一方百姓的局面。该市场建成后可容纳经营户300余户，面积为90亩。这项工程正在紧张筹备中。
第5篇：产品调研报告
精选范文:产品调研报告(共2篇)为了全面了解我市民办幼儿园目前的办园状况，我们于2006年组成专题调研组，分别对全市128所成型民办幼儿园进行了调查研究。调查研究采取听取介绍、实地察看、查看资料、检查账目、个别走访、问卷调查等方法，重点从依法办园、办园条件、园务管理、保教工作等四个方面加以调研，每所幼儿园调研结束时均把有关情况与被调研幼儿园的负责人作了交换，并对其中的19所办园较差的幼儿园提出了整改意见。
一、主要成绩
1、办园理念不断更新。农村幼儿园改制后，广大办园业主的办园理念在教育实践中逐步提升。他们不仅把办园作为一种家业，更作为一种事业。他们普遍认识到幼儿教育是基础教育的重要组成部分，因而把全面贯彻幼儿教育方针，全面提高保教质量作为办园的指导思想，认真贯彻《民办教育促进法》、《幼儿园管理条件》、《幼儿园工作规程》、《幼儿园教育指导纲要（试行）》，自觉接受当地政府和教育行政部门的统筹规划和监督管理，接受教育主管部门的教育管理和业务指导。
2、办园条件不断改善。改制前我市幼儿园的办园条件普遍较差，改制后广大业主积极筹措资金建造园舍，添置教育现代化设施设备、购置大型玩具和图书资料等，办园条件得到较快改善。目前各镇中心幼儿园的教学、生活用房及卫生、安全、消防、供水、排水、供电等设施设备基本配置到位。各幼儿园的厨房设施能严格按照市卫生监督所的要求改造、添置。与此同时，不少幼儿园重视了幼儿园环境的净化、绿化、美化工作，努力使幼儿园的生均占地面积、生均建设面积、生均绿化面积逐步达标，园内环境逐步优化。
3、办园行为不断规范。总体上说，广大办园业主的法制意识逐步增强。一是依法保障教职工人员工资、社会保险和福利，按政策规定发放教职工的工资。二是制定了一系列规章制度，规范办园行为。三是按类别、按政策收费，财务、会计制度逐步建立，代办费和伙食费能按时结清并公示，办园所需经费和发展资金基本有保证。四是在多数幼儿园实际拟订了办园的目标和发展规划并组织实施。五是加强了幼儿园的安全管理、建立了安全长效机制，尤其是幼儿接送等制度，基本消除了“幼儿接送车”现象。六是大多数幼儿园能按年龄限班额编班。
4、办园质量不断提高。各幼儿园都把提高保教质量放在重要的位置。一是提高保教队伍的思想素质，主动派送教师和保育员外出学习培训交流。二是制订园务、教研、卫生保健与保育、一日活动安排等计划，并按计划实施、检查、总结，保证教学有序进行。三是加强了家园联系活动，重视幼儿个性发展和良好行为养成教育。四是科学安排一日活动，以游戏为幼儿的基本活动内容，激发兴趣，开发智力。五是重视健康教育，建立了幼儿健康检查制度和健康档案。
二、主要问题
1、法规意识比较淡薄。一些幼儿园没有办园许可证照样在办园；有个别幼儿园仍违规使用幼儿接送车；有个别幼儿园违规收费；一些规模小、设施差的村小幼儿园为抢生源恶性、压价收费竞争、缺乏规范管理；一些幼儿园不按年龄、超规定人数编班，不按编制规定配备保教人员；多数幼儿园没有为教职工办理社会养老保险，部分幼儿园教职工缺少健康证件。
2、办园理念存有偏差。一些法人投资幼儿园的目的就是赢利赚钱，在这样的办园理念支配下，幼儿园缺乏先进的办园宗旨，缺乏明确的办园目标和发展规划，缺乏科学的管理措施，由此造成幼儿园改革和发展的速度不快，水平不高，阻碍了幼儿园的健康发展。
3、师资队伍不够稳定。农村幼儿园普遍工资低、福利差，导致队伍不稳定。在市场竞争形势下，不少幼儿园靠压缩编制、增加班额、降低工资等方式维持生存，致使一些不合格人员进入幼教队伍。因此农村幼儿教师学历低，文化底蕴较薄、专业合格率较差，整体素质明显下滑。
4、办园经费不能到位。除汇龙镇部分幼儿园经费投入较多外，许多幼儿园没有按照有关规定提取发展基金用于改善办园条件，不少村幼儿园设备简陋，有的放在民宅和仓库中办园，缺少电教设备和大型玩具，尤其是用于教育研究、师资培训、教育活动的经费严重不足。
5、管理水平参差不齐。目前我市128所成型幼儿园中，主办者来自方方面面，除一部分毕业幼教专业外，一半以上的幼儿园办园者没有受过专业学习培训，也没有保教及管理经验。这些办园者的管理水平较低，往往违背教育教学规律办事。
6、幼儿教育“小学化”现象仍然存在。一些幼儿园，尤其是村小幼儿园，为了争取生源或向家长展示其所谓的教学质量，热衷于幼儿识字、拼音、写字、算术教学，这种错误做法严重违背幼儿教育和幼儿成长的规律，危害了幼儿身心健康发展。
7、布局设置不太合理。部分乡镇农村幼儿园规模小，条件差，生源少，布局分散，如有的乡镇一个镇范围内就有21所幼儿园，大部分村级幼儿园只有四、五十个幼儿，由于规模小，管理措施跟不上，办园质量差。
三、建议意见幼儿教育是基础教育的重要组成部分。发展幼儿教育，对于儿童的后继学习和终身发展，高质量高水平普及九年义务教育，提高国民整体素质，实现“两个率先”，具有重要意义。为此，建议如下：
1、规范办园行为，提高法人素质。要进一步加强对民办幼儿园的监督与指导，规范办园行为，对持有办园许可证但条件较差的幼儿园要限期整改；对尚未办理办园许可证的符合办学条件的要督促其迅速办理民办幼儿园办园许可证；对非法举办的幼儿园要坚决取缔。要进一步加强幼儿园园长的培训力度，尤其是要更新法人的办园理念，使其取得任职资格证书，要进行资格考核制度，对其经营理念、办园水平进行经常性考核，提高管理水平。
2、稳定教师队伍，提高教师水平。要依据《教师资格条例》的有关规定，实行幼儿教师资格准入制度和注册管理制度。民办幼儿园教师的聘任和录用尽量在教育部门注册的合格教师中选拔，逐步辞退不合格人员。要依法保障幼儿教师在进修培训、评选先进、专业技术、职务评聘、工资、社会保险等方面的合法权益。要切实加强对幼儿教师的培训，一是经过园本培训，使全体教师与时俱进，确立正确的教育思想、教育理念，不断改进教育方法；二是继续建立持证上岗制度，构筑教师入口关；三是幼儿教师培训交流，展示才能创造良好的外部环境。同时要鼓励、甚至强制要求各镇中心幼儿园和市区幼儿园吸收录用正规师范毕业的幼儿教师，为幼教队伍增添新鲜血液。
3、加强园务管理，提高保教质量。要进一步贯彻原国家教委《幼儿园工作规程》和教育部《幼儿园指导纲要（试行）》，重视幼儿园教育和科研工作，加强幼儿园教育教学的常规管理，促进德智体美等全面发展。要建立幼儿园安全长效管理机制，明确职责，落实到位；随时消除各种事故隐患，防患于未然，加强综合治理，整治幼儿园周边环境，要采取多种方式对教师、家长和幼儿进行安全常识教育，切实做好幼儿园安全工作。要尊重儿童的人格尊严和基本权利，为儿童提供安全、健康、丰富的生活和活动环境，满足儿童多方面的要求；尊重儿童身心发展的特点和规律，关注个体差异，使儿童身心健康成长。要加快建立社区和家长参与幼儿园管理和监督机制，建立科学的评价体系；加强幼儿园与家庭、社区的合作，充分利用幼儿园和社区的资源优势，不断提高保教质量。
4、增加经费投入，提升办园条件。要进一步明晰幼儿园资产，依法提取发展基金，要确保每年毛收入总额的20%用于改善办园条件。要进一步加强园舍硬件建设，尤其是专用活动室的建设。要大力添置教育现代化电教设施、电教玩具、大型玩具、图书资料、音像资料等硬件设备。要进一步开辟草坪、沙地、小土坡、饲养场、种植园地、嬉水池等活动场地，增加幼儿活动空间。要进一步净化、绿化、美化园内环境，加强校园文化建设，营造充满童趣的健康乐园。
5、完善管理体制，强化督查指导。要切实加强对民办幼儿园的组织领导，完善幼教管理体制，认真履行行政职责。市教育局和教育督导室、各乡镇人民政府、联校要定期对幼儿教育事业发展、经费筹措与投入、幼儿园的保教质量和管理水平、依法办园等情况进行督查指导，并将检查结果向社会公示，接受社会和家长的监督，着力提高办园质量。要合理调整幼儿园布局设置，鼓励联合办园，规模办园，遏制非法幼儿园和恶性竞争。要积极推进幼儿园的特色教育，引导幼儿园认真开展特色幼儿园的创建活动，走特色发展、内涵发展之路。在教育思想、办园目标，园务管理，保教质量，师资培训等方面形成独树一帜的办园特色。要督促民办幼儿园做好创建升类工作，有计划地推动省现代化、示范性幼儿园建设，发挥其示范、辐射作用，全力推进幼儿教育协调、健康、持续发展。
[产品调研报告(共2篇)]篇一：新产品市场调研报告
新产品市场调研报告
（一）调研背景
当今市场竞争日益激烈，无线路由器市场更是硝烟四起，为了把握无线路由器的市场情况，也为了企业能够更好的作出经营策略，推出新产品，必须对无线路由器市场进行调研，形成对企业具有参考价值意义的数据。
（二）调研方法和时间
本调查采用了典型调查的方法，抽出了对深圳无线路由器市场具有影响力
的2大地区：宝安赛格电子城和深圳华强北电子城。在调查过程中，综合实用了观察法，询问法，以获取更多有用的资料，时间：3月28号、29号。
（三）调研目的：寻找新产品的市场切入点，为新产品的研发做准备。
（四）调查情况
（1）深圳无线路由器品牌总体状况：品牌众多，主要有：tp-link,d-link,磊
思科等。端品牌主要以水星，迅捷，腾达为主，中端以磊科tp，网
件,d-link为主，企业级路由器飞鱼星，思科较多。市场占有率tp 33%,d-link12%，（2）路由器竞争特点：
路由器消费需求特点：深圳地区近几年时间，家用2台电脑增多，一
些中小企业由于步线麻烦，扩大了对无线路由器市场的要求。路由器
也从之前上千到现在几百甚至是几十元的价格，普通消费者对路由器
的质量要求越来越高，对价格要求也越来越低，高档消费者则对路由
器的稳定性和功能要求较高。
路由器销售渠道的特点：一般一个品牌在一个电脑城有一个代理商，然
后代理商在分销给电脑城的零售商，卖路由器的一般集中到电脑城，而且专卖店较少，都是和一些数码等产品参杂在买，也有些在一些品
牌电脑专卖店里有铺货，在卖电脑的时候方便把路由器推销出去。网
店最近几年也开始红火，问了一些年轻消费者，他们钟情于网络购物，在网上方便对各式各样的路由器进行对比。
路由器销售理念的特点：各大品牌路由器销售理念都不一样，以其知名
度和性价比吸引顾客：如tp，d-link。以专业性吸引顾客：如飞鱼
星专注上网行为控制，磊科以防蹭网为主打
路由器品牌广告策略的特点：广告从之前传统的报纸杂志、户外广告、网广告转移。在电脑城很少看到路由器的广告宣传，上，像太平洋电脑网、中关村在线、泡泡网等各大
宣传。（见附录）
分析
力度不大，产品线主要以家庭低端用户为主，主要
迅捷，腾达等，以150m速率为主。tp-出货量
在740、741、840、340，水星型号则以150、300以节约成本的小盒包装为主。
适中，有一部分忠实的客户群体。产品类型覆盖全
d-link（635、655、685三款带usb接口，其
载功能），网件（3500、3700支持usb接口和离
[产品调研报告(共2篇)] 货量较少，但具有针对性用户：如：贝尔金：针对
有4款路由器上市在卖，外观相同，分为乐
玩版，都带usb接口，酷玩版支持离线下载功
飞鱼星，目前在最低成交价的基础上减免30元。
广播电视等向互联但在一些行业网站厂商都相继在上面（3）主要竞争对手《 铺货量大，广告品牌有：tp，水星，最多，主要型号集中居多，外观包装《 铺货量大，价位面，主要有品牌有：中685支持离线下线下载功能）
《 知名度不高，铺年轻群体，外观新颖。活、疾速、畅想、酷能。针对企业用户：
《 技术成熟，知名度高，针对高端用户：如思科，linksys,。
市场上带usb接口的路由器主要有：d-link635（2008年上市，现价
455）655(2008年上市，现价688元)685（2009年5月上市，现价
1880元），网件wnr3500l(2010年8月上市，现价1190)wndr3700 现价1399元）、飞鱼星ve982w（2010年9月
贝尔金f7d4301zh（2010年11月上市，现价1400
析：宝安经销商：鑫元创网络把磊科，斐讯，jcg当做
斐讯，高端jcg。据经销商介绍，宝安地区大
敏感，希望购买性价比高的路由器。还提出了815 个针对性的卖点。还提出一些用户要求一键安装，一定要求。华强北赛格、新华强、赛博等电子城一
接口的路由器铺货也都较少，主要原因是价格较
般都是企业级的用户在购买。铺货相对来说多点
655，飞鱼星ve982w。销售量飞鱼星ve982w相
多数用户期望购买性价比较高的产品，一些用户来电脑
直接看某品牌，然后砍价。一些用户对路由器的设置
么对路由器进行升级，对后台升级有一定要求。深
前期进入市场开发成本较大。
（2009年12月上市，上市，现价998元）元）（4）jcg经销商分主推产品，低端磊科，多数人对价格比较相对其他产品无一并且对后台升级有些经销商处带usb高，此功能产品也一的是d-link635、对较大。
（5）用户：宝安大城购买电脑也都是还不熟悉，不知道怎圳消费者类型： 品知名度不高，（六）本企业路由器发展现状：目前在市场上销售的路由器主要以815，816，916为主，深圳华强北市场价格体系较为混乱，815最低的有200，高的 有360。一些零售商整体素质还有待提高，对jcg产品知识认识不够。
需要对零售商进行产品知识的普及，以及产品彩页，吊旗，横幅等小广
告的宣传，以提高市场竞争力。
的市场策略
场策略：新产品上市之前加强广告宣传，对经销商，别是对零售商加强产品知识宣传和教育，抓紧市场
格，做好定位。
策略：开展促销活动普及消费者对路由器产品知识认
度。加强售后服务工作，提高品牌在消费者心中的 免费上门安装服务。
广告如下：
报告
(中国)旗下产品的调查研究报告
（七）新产品应采取针对竞争对手的市采取顾问式服务，特零售价，稳定产品价针对消费者的市场识，提高消费者认知质量形象。提供市区附录：竞争对手线上篇二：宝洁产品调研质量为主，人文为辅 ——关于宝洁公司营销班 目录
在该题的设臵过程中，对于答案我设臵了一个是否之外[产品调研报告(共2篇)]的“不清楚”，这是因为我们不能排除在生活中还有人对于“宝洁”这个词并不熟悉，若想知道其品牌知名度，看这部分人所占比重更一目了然。从表格中可以看出，对于宝洁公司了解甚少的占4%，这表明了在生活中仅有极少数人不知道宝洁，而大部分人都是能够清楚的辨认这个品牌的。
5您使用次数最多的洗护品牌是： [多选题]
选项
小计
比例
a 飘柔 b 潘婷 c 海飞丝 d 沙宣 e 清扬 f 拉芳 g 舒蕾 h 好迪 i 润妍 j 其他
13 15 3 10 2 1 1 0 7 48% 26% 30% 6% 20% 4% 2% 2% 0% 14% 在该结果中，我们不难发现，宝洁旗下的飘柔以其几近50%的比重远胜潘婷和海飞丝。在这样的结果下，我们不得不为宝洁的多品牌战略拍手叫好，它让你的选择更广泛的同时也没有丢掉自己的市场。7您使用次数最多的牙膏品牌是： [单选题] 下页
