第一季度南宁房地产市场调研报告由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“南宁市房地产市场调查”。
2012年第一季度南宁房地产市场调研报告
消息来源：广西土地网发布时间：2012-5-3浏览：3853次
南宁市自2011年3月1日推出新一轮的房地产市场宏观调控措施、执行限购令以来，经过一年的“消化”已使的楼市的买卖双方逐渐被迫回归理性。2012年一季度，随着限购令截止时间的临近，人们纷纷提出政策是否会松动、市场是否会回暖？但其后中央高层再次强调房地产调控不放松，各界认为房价回落已是大势所趋。以此同时，南宁市住房局也于3月份发出了限购令继续执行的公告。在此背景下，我公司对南宁2012年第一季度房地产市场进行了调研，形成分析报告如下：
一、南宁房地产总体概况
（一）土地市场：成交面积下降 2012年1-3月份，南宁市国有建设用地招拍挂出让共成交19宗，成交总面积为620814.56平方米，同比下降52.65%。成交总金额为173517.0463万元，同比增长6.11%。其中工业用地（含仓储用地）14宗，成交总面积为328929.59平方米，同比下降58.04%。成交总金额为11929.7584万元，同比下降56.59%。经营性用地5宗，成交总面积为291884.97平方米，同比下降44.63%。成交总额为161587.2879万元，同比增长18.77%。
（二）楼市动态：各类数据总体下降，3月有所好转2012年1-3月：
1、全市新建商品房批准预售面积116.91万平方米，同比下降30.52%。其中商品住房96.32万平方米，同比下降25.74%； 商业营业用房4.78万平方米，同比下降62.39%； 办公楼1.42万平方米，同比下降69.13%。
2、全市新建商品房成交面积95.44万平方米，同比下降54.28%，成交套数9750套，同比下降53.42%。其中住房成交面积84.38万平方米，同比下降55.43%，成交套数8331套，同比下降51.87%； 商业营业用房成交面积4.06万平方米，同比下降46.37%； 办公楼成交面积0.94万平方米，同比下降63.71%。
3、存量房成交面积23.82万平方米，同比下降44.53%，成交套数2277套，同比下降43.3%。其中存量住房成交面积8.17万平方米，同比下降46.67%，成交套数1825套，同比下降49.04%。
4、分区域来看，2012年1-3月份： 青秀区新建商品房成交面积为27.68万平方米，同比下降75.96%，成交套数2407套，同比下降77.52%； 兴宁区新建商品房成交面积为13.69万平方米，同比下降33.66%，成交套数1585套，同比下降24.63%； 江南区新建商品房成交面积为6.56万平方米，同比下降64.61%。成交套数625套，同比下降66.77%； 良庆区新建商品房成交面积为3.54万平方米，同比下降76.475%，成交套数455套，同比下降65.45%； 邕宁区新建商品房成交面积为2.83万，同比增加17.03%，成交套数342套，同比增长33.59%； 西乡塘区新建商品房成交面积为25.63万平方米，同比下降18.63%，成交套数3165套，同比下降17.86%。
5、值得注意的是：3月份随着开发商以价换量促销、银行购房利率优惠消息的推出，南宁楼市走暖：3月南宁市新建商品房批准预售面积60.65万平方米，环比增长180.4%。其中商品住房54.04万平方米，环比增长189.45%。商业营业用房1.69万平方米，环比增长32.03%。新建商品房签约面积40.51万平方米，环比增长38.5%，签约套数4037套，环比增长40.17%。
二、宏观调控及利好动态
（一）限购令继续执行 为继续抑制房价过快上涨、严厉打击投机性炒房行为，促进房地产市场平稳健康发展，3月1日，南宁市住房保障和房产管理局发布公告：决定从2012年3月1日起在市区范围内继续实行限定居民家庭购房套数政策，无明确的截止日期，这意味着今后一年里南宁市对房地产市场的调控继续从紧。
（二）首套房贷款利率打折声起 随着央行关于确保首套房实行差别化利率优惠及保证个人首套房贷款信息的释放，个人首套房贷款利率有望松动，3月初，媒体报道：多家银行已对首套房贷优质客户给予利率优惠。但据调查：目前南宁市多家银行一季度末仍未实行所谓的利率优惠，政策松动尚未明朗。
（三）利好动态：南宁重大项目开、竣工情况
1、五象总部大厦项目启动 2月10日，南宁市隆重举行2012年“开门红”重大项目开（竣）工暨五象总部大厦项目启动。五象总部大厦是五象新区总部基地重大项目，项目总用地27亩，总建筑面积208000平方米，总投资约10亿元，由一栋超高层建筑（高约200米）和两栋高层建筑（高约100米）组成。项目启动建设对整个总部基地的开发建设发挥很好的带动作用，项目建成后还将促进五象新区总部基地商业商务服务体系的进一步完善。
2、南宁可心江运河全面竣工 2月10日，可心江工程正式竣工。该项目工程建设是打造南宁市“中国水城”建设的重要工程，可心江建成完工后，相思湖与明月湖将通过可心江实现连通，标志着相思湖环水系正式连通。
3、南宁相思湖新区投4.8亿建湿地公园 项目包括可利江环境综合整治工程一期，西明江、石埠河、石灵河、可利江环境综合整治工程二期，以及相思湖公园等旅游配套设施建设，预计在2013年完成所有工程。
4、南宁将新添5座公园，城市建设沿邕江两岸次第推进 邕江滨水（二期）公园、五象滨江公园、柳沙公园、白沙公园等项目的推进建设，将使南宁正从过去的“码头时代”“南湖时代”向“邕江时代”迈进
5、五象新区拟再添3座跨江大桥，新区路网将四通八达 横跨邕江的英华大桥和青山大桥、将在今年的3月及12月前开工建设，玉洞大道跨八尺江也将建设一座大桥。
三、南宁房地产业界声音 面对当前南宁房地产市场的宏观调控，南宁房地产业商们各持己见并积极提出应对措施：
（一）细分客户群体、实行个性化营销 一部分房企负责人说：调控正是把不规范的市场行为拉回至正常的、健康的市场轨道上来，对房地产本身而言，调控就是将不符合价值的价格过滤掉，从而使得价格更真实地反映价值，所以，对开发商而言也要做有目的的营销，即针对自己的客户群体和需求去做营销，（二）关注实际需求、开发刚需产品 还有一部分房企负责人认为应关注消费者实际需求。对于南宁房地产而言，更多的关注不应在是否延续限购上，而应去关注消费者的实际需求，限购针对的是投资客群，并不是去限制老百姓的需求，所以政策的执行对刚需购房者而言不是件坏事。
（三）消化存量房，减缓拿地 占半数以上的房企负责人则表示：在库存和资金的多重压力下，降价促销、消化库存将是房企今年的主要任务。与拿地暂停相对应，房地产商普遍采取“急销售、缓开工”策略以应对现金流危机。
四、对南宁房地产市场的研判 通过对上述南宁房地产总体情况、宏观调控及南宁房地产业界的反映综合分析，我们对南宁市房地产市场做出以下研判：
（一）整体经济“保增长、促发展” 在宏观经济大势改变的形势下，南宁市各项重点项目仍顺利开、竣工，这标志着南宁市致力加快推进招商引资项目的建设，为2012年招商引资目标的完成打下坚实的基础，其中3月份重大项目建设的“开门红”迈出了可喜的步伐，南宁市整体经济继续在好中求发展。
（二）刚需市场活跃 根据国务院15年整体规划，到2015年首府建成区人口规模将发展到300万人，建设成超大城市。南宁是广西政治、经济中心，汇集八方英才，在北部湾经济区开放开发中处于的核心地位，具有良好的经济社会发展基础、核心城市的发展前景。人口要增加，必然导致住房需求的持续旺盛，房地产商及购房者亦看好南宁区域前景，刚需市
场活跃。
（三）以价换量，市场交易微回暖 在限购的宏调政策影响下，目前南宁房地产市场总体仍然持续平淡。房地产商在库存压顶的情况下，以价换量的供应潮涌，而首套房贷利率优惠的消息也不断，在市场和政策的暂时鼓励和支持下，刚需购房者开始出手：4月21日广西（南宁）房博会到场参观数达18万人次，意向成交金额达10亿元。预计二季度房产交易市场将会微回暖。
（四）限购政策效力将大于去年，“温水煮青蛙”效应显现 今年一季度土地及楼市的成交量、新开工商品房数量与去年同期相比下滑趋势更加大，由此可见限购政策对南宁房地产市场的打击效力在今年初更为凸显。市场持续的低迷，房地产商继续坐守大量囤积的房产，最终只能紧缩利润空间甚至不得不承受损失的情况下，卖掉手中囤积的房产。
（五）限购政策延续，给后市带来 “利空”和不确定性。
限购的继续，更加深了房地产投资商的观望心理，而存量房的高位压（截至2012年4月21日，南宁市商品住房累计可售面积4913281.76平方米，46794套，仍维持在高位）给现有的房地产销售带来更大的压力。目前房地产商也只能通过降价换成交来暂时舒缓压力，但持续下去还能降多少？这也给房地产市场带来了更多的不确定性。综合上述，南宁房地产后市的发展、变化与政策变化或微调、购房贷款优惠及银根是否持续的紧收、库存下降或增加等相关制约因素密切相关。如没有新的利好因素刺激，市场将回归到更趋消极的理性：购房者更观望，房地产商的购地的愿望下降、更现实的期许选择地块位置好、价格低的地块。我们也将继续密切的关注南宁市房地产市场的动向，做好数据收集及分析。
广西北海地产拍卖行有限公司 二〇一二年四月二十八日
