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北京、上海房产调研报告
一、前言
为了遏制房价增长过快，政府每年都相应推出政策进行宏观调控。2010年中央出台了一系列房地产宏观调控政策。在宏观调控的大背景下，2011北京楼市调控成效不错，房价走势明显下降，到2012年上半年，北京五环外的房子已经跌过2万元大关，到2013年北京均价已经达到31465元/平方米，截止2014年9月，均价稳定为32281元/平方米。而上海也碰到一样的状况，2010年上海房价已经突破2万元大关，尽管到2011年下半年有小幅度下降，到2012年下半年又开始逐渐上涨，直到今年5月才开始迅速下滑。但是尽管民众对于房价下跌后，住房商购的意欲表现显著，但民调显示，这难以转化为实际的购买力，即使历经几年调控，75%的人仍然不能承受当前房价。过高的房价导致人才的流动趋向房价较低的城市，低收入阶层的生活问题、交通问题、居住问题突现。
二、正文
本小组主要分析了北京，上海两个城市2013年10月到2014年9月房价变化情况，下面是两个城市房价的具体情况。
一、北京房产
图一(搜房网)
图二（天朗房网）
从图一可以看出，北京房价大致可以分为三个阶段：平稳慢升期（13.10-13.12），快速上升期（13.12-14.5）,逐渐下滑期（14.5-14.9）。
北京***0000北京***0003******000
图三（北京房产供给曲线）
北京房价的主要构成有北京房价的构成主要包括四方面：一是成本；二是费用；三是税金；四是利润。构成成本的主要因素有：征地及拆迁补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、配套设施费等5项。费用主要有4项：管理费、财务费、销售费、代收代缴的行政性收费。其中代收代缴的行政性收费有10项：土地出让金、大市政费、四源费、用电权费、电贴费、开发管理费、绿化费、建材基金、新菜田基金、粘土砖费。对开发企业征收税款有两项：一是按销售收入的5.5%征收营业税、城市维护建设税和教育附加费，二是按销售收入扣除成本费用及营业税的余额征收33%的所得税。销售收入减去成本、费用和税金后的余额即为企业的利润。
弹性分析：
我们根据北京每月成交面积以及每月房价，利用相邻两个月成交面积的差和房价变化多少，根据弧弹性公式，计算出每个月的弹性，然后绘制出图四的弹性曲线。
需求弹性4003002001000-100-20012345678910需求弹性图四（北京房产弹性曲线2013.10-2014.8）
注：图中每个点表示相邻两个月份间的弹性
由上图的弹性曲线，我们小组对北京房产作出如下分析：
1、房产中介机构我爱我家发布的报告称，每年春节假期过后，从正月初十开始，随着返京求职务工人群的增加，房屋的需求量快速增加。由于人们对房屋的需求量加大，对于房产价格的要求降低，所以2013年年末及2014年年初北京房产的弹性降低。
2、北京地铁新闻发言人贾鹏介绍，4条新线首日运行平稳，出入站总人次约44万人，正点率在99%以上。4条新线开通后，本市轨道交通线路由372公里增至442公里。由于北京地铁开通新线，使得交通更加便利，人们可以选择地处更远/房间更低的地区购房。所以普遍来讲，房屋的需求的变动比率大于价格变动的比率，北京这几个月来房屋的弹性较高。
3、伟业我爱我家副总裁胡景晖称，今年春季租赁旺季期间，房屋租金价格相比年前淡季上涨在所难免，但受房源供应增多、租赁需求分流等因素影响，预计租金价格涨幅将在3%～5%，远低于往年春季租赁旺季时的租金涨幅。北京租房市场面临拐点，春季高峰涨价趋缓。由于租赁房屋作为期房的互替商品，其所需资金更小，价格更低廉，很多人选择租赁房屋，房屋的需求的变动比率大于价格变动的比率，北京这几个月来房屋的弹性较高。
二、上海房产
图五（搜房网）
图六（房天下）
上海***0000上海***6003***2003240032600
图七（上海房产供给曲线）
从图五可以看出，上海房价大致可以分为三个阶段：平稳慢升期（13.11-14.4），快速上升期（14.4-14.9）,逐渐下滑期（14.4-14.9）。导致近几年房价快速上涨的因素是多方面的。第一、良好的经济基本面推动了房价的上涨；
第二，城市拆迁和投机炒作导致房屋需求过度旺盛； 第三，成本是推动房价上涨的内在因素； 第四，结构性矛盾未得到根本解决；
第五，影响房价上涨还有其他深层次因素。
弹性分析
我们根据上海每月成交面积以及每月房价，利用相邻两个月成交面积的差和房价变化多少，根据弧弹性公式，计算出每个月的弹性，然后绘制出图八的弹性曲线。
需求弹性6040200-20-40-60-80-1001234567需求弹性图八（上海房产弹性曲线2014.1-2014.8）
注：图中每个点表示相邻两个月份间的弹性
由上图的弹性曲线，我们小组对上海房产作出如下分析：
1、2014年上海买房条件新规定：上海浦东新区在操作层面收紧限购政策，即在浦东新区名下无房产的离异(或丧偶)带子女生活的外地户籍居民，将不再具备购房资格；同样条件的本地户籍居民，最多只能购买一套住房。限购令使近几个月来上海房屋市场趋于稳定，不再是“买涨不买跌”的情况，由于购买房屋的需求量下降，所以上海房价弹性较大。
2、上海对贷款购房全面“卡紧”：——各商业银行对居民家庭贷款购买商品住房的，首付款比例和贷款利率认真执行央行、银监会的最新规定，对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。——对非上海市居民在上海购买住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在上海累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。——住房公积金贷款政策也作相应调整，停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。银行对贷款购房的的全面卡紧也使得人们手中的资金减少，让许多有房人士人对于房屋的需求降低，所以上海房屋的需求弹性渐渐变为负值，即上海房产对于上海人来说，是“劣等品”——随着消费水平的上升，人们对于房产的需求量是下降的。
三、两个城市的对比
1、供给曲线
北京上海1000000800000平方米***00003***50033000元/平方米3350034000
图九（北京、上海房产供给曲线）
由上图可以看出，北京房价的平均价格高于上海，但房子的交易平方数小于上海。
2、弹性曲线
40030020010001-100-200234567北京上海图十（北京、上海房产弹性曲线）
由上图可以看出，北京房价的需求弹性变化幅度较大，而上海房价的需求弹性变化幅度较小，即北京房价受外界条件因素影响较大，而上海房价较稳定，外界条件因素对其影响不大。
三、结尾
风险是客观存在的，不以人的意志为转移的，对于风险要有正确的态度，在房价下降通道中由市场来释放自身形成的风险，市场能够自己去纠正偏差，如果政府非要在这个过程中实施干预，则往往不如人意。正如在房价上升的通道中，政府想法设法抑制房价的过快上涨，结果在短期反而造成了房价更快的上升；同样，在房价下降的通道中，政府想稳定房价而出台利好措施，一定在短期会造成房价的另一轮下降，如果调控不好甚至可能会引起长期的下降，这里面有深刻的社会学、经济学和心理学原因。因为我相信政府一定会挽救房市，毕竟房地产商有这种要求，很多群众也有这种要求，既然政府要挽救房价，无论是采取放松财政类的措施或者是采取放松金融类的措施，最后的结果都会走向反面，所以我相信房价必将继续下跌。
