关于加快推进城中村改造的调研报告[1]1(精)_加快推进城中村改造

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关于强力推进睢阳区 关于强力推进睢阳区 强力 城中村”改造步伐的工作意见 “城中村”改造步伐的工作意见 推进“城中村”改造，是落实省、市有关推进城市化进程决 策、拓宽城市发展空间、加快建设现代化中心城区的重要举措，是改善城市整体形象、提高群众生活质量和居住坏境的迫切要求，也是我市今年政府工作报告中承诺的十大民心工程、德政工程之 一。为切实把此项工作落到实处，今年上半年，睢阳区围绕如何 加快推进“城中村”改造议题，多次组织召专项会议，研究讨论 此项工作，分析我区当前“城中村”改造工作中存在的实际问题，认真查摆，寻找差距，明确重点，力争实现突破。并根据我区“城 中村”改造现状制定本工作方案：

一、指导思想 以加快城市化、现代化进程，缓解城乡二元结构的矛盾、促 进社会文明进步为目标，以制度创新、机制创新为动力，在切实 保护农民根本利益、维护社会长期稳定的前提下，充分运用市场 机制和行政、法律手段，从管理体制、物质形态、经济组织等方 面，因地制宜、统筹安排、多种形式，稳步推进城中村改造。

二、“城中村”改造近阶段工作开展情况 城中村”

（一）目标任务。2011 年我区与市政府签订了城中村开发改 目标任务。造目标任务有：

1、城市规划内城中村改造 10 个，涉及房屋征收 面积 115 万平方米，要求安置补偿 100%，开工建设率 60%以上；

2、城市规划区外产业集聚区村庄改造 11 个，涉及房屋征收面积 55.9-1-万平方米，所占应开发改造的比例不低于 50%，要求安置补偿率 100%，开工建设率 60%。改造重点。2011 年我区依据与市政府签订的目标任务，（二）改造重点。结合我去实际，确定沿神火大道两侧的 10 个城中村为改造重点，兼顾华商大道、北海路、南京路等城区主要干道两侧的城中村开 发改造。个城中村改造项目是 神火大道两侧的 10 个城中村改造项目是：

1、田林村（商丘市鼎丰置业有限公司）

2、堤湾村（佛山市顺德元美投资发展有限公司）

3、张吉庄村（河南信华置业投资有限公司）

4、三里桥村（名门地产商丘有限公司）

5、五营村（河南国商置业有限公司）

6、小郭庄村（河南龙源房地产开发有限责任公司）

7、宋路口村（广东元美投资发展有限公司）

8、东西乔楼村（河南省泰宏房地产有限公司）

9、李庄村（河南省泰宏房地产有限公司）

10、赵付庄村（河南省泰宏房地产有限公司），目前除东西乔楼村以外都已向市城改办备案，正在准备申报 相关材料，等待市城改办批复。

三、“城中村”改造三年规划项目报批情况 城中村”改

造三年规划项目报 根据市城改办要求：三年规划内和三年规划外签订意向的项 目都可以向市城改办予以备案。目前，新城、宋城、古宋、东方、-2-文化、古城六个办事处所有签订意向的项目都已向市城改办备案，已申报项目 13 个，其中已批复项目 3 个。

（一）目前已批复的 3 个项目是： 目前已批复的 个项目是

1、宋城办事处田林村，占地 142.5 亩，项目涉及征收面积 9.6 万平方米，总投资约 10 亿元。由商丘市鼎丰置业有限公司开发建 设，现已征收完毕，等待开工建设。

2、新城办事处范庄村，占地 120 亩，项目涉及征收面积 8.6 万平方米，总投资约 7.56 亿元。由商丘邦盛置业有限公司开发建 设，现正在走征收程序，已测量完毕，正在公示。

3、新城办事处周庄村，占地 62.67 亩，项目涉及征收面积 7.2 万平方米，总投资约 3 亿元。由河南神阳置业有限公司开发建设，现正在走征收程序，作前期测量。个项目是

（二）已申报市城改办的 10 个项目是： 已申报市城改办的 市城改办

1、宋城办事处小郭庄村，占地 155.7 亩，项目涉及征收面积 10 万平方米，总投资约 2 亿元，由河南龙源房地产开发有限责任 公司开发建设。

2、宋城办事处五营村，占地 79.4 亩，项目涉及征收面积 8.69 万平方米，总投资约 3.5 亿元，由河南国商置业有限公司开发建 设。

3、宋城办事处张吉庄村，村盘占地 183.864 亩，涉及征收面 积 8.7 万平方米，总投资约 29 亿元，由河南信华置业投资有限公 司开发建设。-3-

4、宋城办事处许楼村，占地 897 亩，项目涉及征收面积 59 万平方米，总投资约 27 亿元，由北京华盛融通投资管理有限公司 开发建设。

5、新城办事处李汉庄村，占地 157.81 亩，项目涉及征收面 积 14 万平方米，总投资约 5.4 亿元，由商丘市新时代房地产开发 有限公司开发建设。

6、新城办事处孟庄村，占地 99.8 亩，项目涉及征收面积 8.5 万平方米，总投资约 4 亿元，由河南利兆置业有限公司开发建设。

7、新城办事处刘庄村，占地 224 亩，项目涉及征收面积 15.8 万平方米，总投资约 8.5 亿元，由商丘市远大置业有限公司开发 建设。

8、新城办事处刘庙村，占地 163 亩，项目涉及征收面积 10.7 万平方米，总投资约 5.5 亿元，由商丘荣华置业有限公司开发建 设。

9、新城办事处王楼村，占地 59.07 亩，项目涉及征收面积 2.6 万平方米，总投资约 3 亿元，由商丘市佳嘉房

地产开发有限公司 开发建设。

10、新城办事处宋楼·蔡庄村，占地 360 亩，项目涉及征收 面积约 32 万平方米，总投资约 10 亿元，由商丘市华泰置业有限 公司开发建设。

四、明确重点，克难攻

坚，确保完成全年预定目标 明确重点，克难攻坚，2011 年是“十二五”规划的开局之年，是我市城市化建设的-4-关键之年，“城中村”改造关系到我区乃至全市的安居工程建设，关系到成千上万老百姓住房条件的改善，虽然问题很多，困难很 大，我们有决心、有信心，按照“一点多线全辐射”的工作思路，确保各项工作任务落到实处。

（一）寻找突破，打造一个亮点 寻找突破，打造一个亮 强力推进宋城办事处田林村改造，寻找突破口，田林村房屋 现已征收完毕，房屋拆迁面积 9.6 万平方米，位于神火大道路东 杨楼村委会，东临银河路、南临蓬莱路、西临神火大道、北临天 祥花园，占地面积 142.5 亩，共 257 户，总人口 731 人，预计总 投资约 10 亿元，由商丘市鼎丰置业有限公司开发建设，规划、土 地手续现已办理完毕，下一步，我们还将协调土地、规划、住建、财政、调发展和改革，加快审批程序，争取尽快开工建设。

（二）克难攻坚，延伸一条主线 克难攻坚，延伸一条主 以神火大道两侧城中村改造为重点，强力推进田林村、堤湾 村、张吉庄村、三里桥村、五营村、小郭庄村、宋路口村、东西 乔楼村、李庄村、赵付庄村等 10 个城中村改造项目，加快申报、审批、征收进度，以上 10 个项目除东西乔楼村以外都已在市城改 办备案，正在准备申报相关材料，等待市城改办批复。

（三）以点带线，以线引面，全面辐射 以点带线，以线引面，在工作中总结经验，在工作中积累经验，在神火大道两侧做 足文章，以点带线，逐步延伸到华商大道、南京路、归德路、北 海路等城区主要干道，最后将“城中村”改造工作在我区全面铺 开。-5-

五、我区“城中村”改造中存在的主要问题 我区“城中村” 近年来，我区“城中村”改造虽然已做了大量工作，一些局 部改造项目已完成或正在实施，部分村已经拟定整村改造规划。但总体而言，我区“城中村”改造相比周边县、市，进展依然较 为缓慢，仍处于起步和探索阶段，主要原因是：

（一）国有土地上房屋征收与补偿的主体与职能尚不明确 今年 1 月份国务院颁布了 《国有土地上房屋征收与补偿条例》，明确了房屋征收的实施主体是县、区级以上房屋征收主管部门，完全区别于过去的房屋拆迁。过去的拆迁，是由房地产开发企业 为追求经济效益而

进行的商业开发，拆迁户的权益往往得不到充 分保障。新的条例颁布后，房屋征收的主体是政府，并且不依任 何盈利为目的，既能充分保障被征收者的合法权益，又避免了在 过去拆迁过程中出现的诸多不和谐因素，为新的历史条件下

国有 土地上房屋征收与补偿工作确立了新的法律依据。而结合我区实 际，虽然新的国有土地上房屋征收与补偿部门已经成立（睢阳区 房地产管理局是睢阳区行政区域内的房屋征收部门），但实际上还 没有完全发挥作用，依然延续着过去的运作模式，由所辖办事处 直接参与房屋的丈量、测绘等工作。房屋征收部门既不能规范地 完成各项征收程序，更不能充分发挥主体作用，使我区的房屋征 收工作陷于被动。

（二）土地“瓶颈”问题短时间内难以突破 土地“瓶颈” 土地问题事关规划、征收和安置补偿等问题，涉及村民的根 本利益，是各地在“城中村”改造工作中公认的“瓶颈”问题。目前，我区“城中村”涉及土地的问题依然较多。比如宅基地证 问题较多、集体土地房产如何流转、村集资建设的农民新居如何-6-明晰产权，缺乏统一的操作办法，导致确权工作难以顺利开展。

（三）政策意见的可操作性不强 “城中村”改造是城市化进程的必由之路，但又没有现成的 模式和完备的法规可循。大多村认为 “城中村”改造的政策支持 仍不够到位。如“容积率过低”是开发企业多次强烈反映的问题，这也关系到“城中村”改造能否真正落到实处。同样的地段，如 果是开发商用于房地产开发则会获得较高的容积率，市政项目次 之，“城中村”改造项目则最低。“农转居”

（四）农转居”改制遗留问题较多 我区城中村“撤村建居”工作已实施数年，但其实是“招牌 换了、户口变了、实质未变” “城中村”在土地权属、经济组织，和行政管理体制上仍较大程度地保留了农村的旧模式。“城中村” 村民被“边缘化” “建房待拆”是大多数城中村的主要特征。，占据我区四分之三的“城中村”建筑密度大，居住人口密集，安 置工作存在较大难度。

六、政府主导，部门协作，形成合力，狠抓落实 政府主导，部门协作，形成合力，（一）加强领导，明确主体 加强领导，明确主体 一是充分发挥区“城中村”改造工作领导小组的作用，领导 小组办公室应配置专职和专业人员，进一步充实工作力量，以加 强对“城中村”改造工作的指导、统筹、协调和研究。二是要进 一步理顺关系，由区城中村改造领导小组办公室与项目单位签订 协议书，缴纳保证金。三是各办事处、社区居委会也要相应成立 “城中村”改造工作机构，定期向区

城中村改造办公室报送各种 材料，由区城中村改造办公室统一指导工作，以便进一步提高改 造工作指挥体系运转的效率。-7-

（二）加强法规宣传，明确办事流程 加强法规宣传，一是尽快梳理相关法律法规

和省、市、区的政策意见并汇编 成册，加大宣传力度，确保在具体操作中有法可依，有章可循。二是切实做到各部门协调配合，制定简洁清晰的办事流程指引，切实开辟一条“城中村”改造的绿色通道，使各改造主体能高效、顺畅地完成各项审批手续。三是按照市政府城中村改造三年规划 要求，区政府有权收回项目签订框架协议半年内未动工的改造开 发企业的用地资格。

（三）以人为本，处理好城市化建设与保障村民利益的关系 以人为本，居民是“城中村”改造的最直接关系者。他们的利益能否得 到保障，关系到改造工作能否顺利进行。因此，政府应坚持以人 为本的指导思想，着眼于长远的社会效益，在“城中村”改造过 程中要切实尊重村民的合理诉求，保障他们的合法权益。区政府 及各职能部门要在充分调查研究的基础上，配套出台有关征收安 置补偿、劳动就业、社会保障、子女入学以及未来发展等方面的 政策保障措施，以利于消除村民的思想顾虑，为改造工作的顺利 推进奠定良好的群众基础。同时，做好村民的宣传教育工作，引 导他们从大局出发，正确认识和处理好国家、集体和个人利益的 关系，以实际行动支持和参与“城中村”改造。

（四）加强规划引导和服务 政府要把“城中村”改造纳入国民经济和社会发展计划、纳 入城市发展规划范畴，按照高起点、高标准的要求，尽快研究制 定全区的“城中村”改造总体规划和长远规划，以形成各村编制 改造规划时赖以参考的规划框架。在做好总体规划的基础上，按 照不同的地域功能定位，做好各村的改造规划。-8-

（五）完善政策配套，落实改造措施 完善政策配套，有关部门要结合实际尽快制定具体的实施细则或操作办法，加大宣传力度，简化办事流程，指导各城中村做好规划、报批、报建、筹资等工作。要逐步解决“农转居”改制遗留问题，为“城 中村”改造扫除障碍。

（六）加大对拟改造的“城中村”违法建设的查处力度 加大对拟改造的“城中村” 在开展违法建设集中整治活动的基础上，进一步建立健全违 法建筑查处机制，始终保持对违法建筑的高压态势，确保城区改 造范围内的违法建设早发现、早处理、早控制，对重大违法建设 及时组织联合执法行动，为城中村改造营造优良的建设环境。二 0 一一年八月十九日-9-