会所调研报告由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“社区会所调研报告”。
一、会所的产生与发展
社区会所调研报告
近年来，随着南京房地产的发展和居民生活水平的提高，购房者的消费心理日趋理性化。住区不单是居住的功能，同时也是人们思想与情感交流的地方，因此对小区的配套设施提出了更高的要求，社区会所建筑应运而生。购房者不仅关心项目的价格、位置、交通、户型等，会所也成为项目吸引买房人目光的必备武器。
社区会所，即供小区居民交流、活动、休闲、餐饮、娱乐的小区公共场所。以方便业主为出发点，向小区居民提供免费或极优惠服务。近年来这一独特的建筑类型在理论与实践上都得以大度提高，住宅设计可能因为出色的会所设计而面貌一新，因此从房地产开发及购房者的角度来看，会所建筑在整个规划设计中占有重要的地位。“会所”不仅意味着交往空间，象征着配套水平和物业的“高尚”程度，它还隐喻了一种体面的生活方式。
为了完成我们这次社区服务中心设计，培养我们观察城市社区生活的能力，学会分析这类建筑的规律与特点，我们对南京的几所社区会馆进行了调研，现将调研结果汇报如下。
二、实地调研1 调研时间：2012年5月6号
调研地点：鼓楼区漓江路55号宝船荟馆 调研对象：南京河西宝船听涛会所 调研人员：xxx 调研内容：宝船荟馆(又名宝船听涛会所)，荟馆集高档餐饮、健身、桑拿spa为一体。这里没有语言的煽动，有的只是身、心、灵的自然交流及体悟。这里没有浮夸的炫耀，有的只是精、香、纯弥散的静谧与祥和。
1、基地区位/ 13 宝船听涛会所位于鼓楼区漓江路边，位于被许多精英人士喜爱的“风水宝地”宝船公园旁，拥有无可比拟的区位和景观优势。
2、建筑与周边环境关系
会所北依宝船遗址公园，西临银城宝船听涛，南临宁工新寓、宝苑新寓，穿过漓江路还有小学等设施。会所以尊重自然环境、历史文化为开发理念，环境与人文相互渗透为设计思路.宝船荟馆周边设施齐全，附近餐厅、医院、学校、银行、休闲中心、购物中心应有尽有。2 / 13 餐厅：蘑煮坊(河西店), 招牌小杂鱼原味土菜馆, 粤鸿和酒楼(河西店)周边公交：宁工新寓（127 47 65 143 45 d1 811）,中保村（9 47 72 133 307）银城街（133 170 42 72 73 307 9）,宝船遗址公园（307）,银城花园（42）龙园北路（39 143 18）, 龙江花园（150 32 游4 73 57）周边地铁：地铁2号线
周边加油站：定淮门大街加油站, 蓝燕石化(第二供油中心), 中国石化(石头城加油站)等 周边停车场：郑和宝船遗址公园停车场, 大型收费停车场, 宝船荟馆停车场等
3、建筑设计特点 会所整体简单大方，总体由三个斜墙排列而成，一个长方体快垂直横跨在三个斜块上方。立面由大片玻璃和混凝土墙面组合而成，虚实结合，立面设计丰富美观。3 / 13 下沉式广场设计别具匠心,打破了空间的空旷感和视觉的单一感，巧妙地运用垂直高差的手法分隔空间，取得了空间和视觉效果的变化。这种下沉不仅解决了地下会所的通风、采光、消防等多方面的问题，还挺高了舒适度。广场了进行了绿化，安放了小品、椅子提供了休息空间。水池、木亭、植物增添了景观的生动和趣味性。由于会所临近街道，下沉式广场成功的减少了噪音对楼盘的影响，还解决了小区会所问题，提高了土地利用率。顾客可以直接从楼梯下到底层广场去休息、娱乐，也可以走会所中间的天桥进入会所里。
这种下沉与邻近地下空间串连融合，成为整个空间序列中的重要组成部分。这种空间更易吸引人，让人有下去看看的想法。如今这种手法以广泛运用到会所、商场等设计中去。4 / 13
4、建筑出入口分析
会所主入口面向漓江路，主入口为一通向建筑二层的天桥，入口宽阔显眼，天桥连接前面的居民休息广场，周边住宅居民可以很方便快捷的到达会所内部。旁边还有通向底层的阶梯。
会所次入口位于建筑南立面，较 为隐蔽，从次入口出来可以通向会所后面的停车场。停车场为前来的顾客提供停车的地方.场地宽敞,干净整洁,停车秩序有序.5 / 13 篇2：会所调查报告 6月17日考察报告
本次考察系临时安排，考察时间较为仓促，不做详细报告，简略记录考察心得体会。
一、兰会所
创立于2006年10月26日的兰·北京，由“当代世界设计师第一人” philippe starck 历
兰会所
时两年精心设计完成，总投资3亿元人民币，开业后迅速成为中国最具世界艺术品位的顶级会所，同时也确立了俏江南集团在豪华会所服务市场的标杆地位。兰坐落于北京长安街双子座大厦，西倚王府井黄金商圈，东临国贸核心地带，北抵尊贵使馆区，近6000平米，是一个综合艺术观赏、餐饮文化于一体的高端场所。兰共拥有35个vip包间，以及世界级水准的酒廊、雪茄吧、生蚝吧、宴会厅、法式大餐厅等，可同时容纳1200位宾客，开放式的设计全面兼顾使用功能，向高端客户提供最顶级的高档会所服务。兰·北京设计风格尊贵、奢华，具
有世界级水准的硬件设施和艺术氛围，兰将世界级水准的硬件设施与顶级的艺术 众家之长、囊括全球风味，以现代演绎手法将将美食艺术发挥到了极致。
北京兰会所 buddakan的国际一线设计大师patrick gilles 和dorothée boiier设计的兰·上海也于2008年7月5日正式开业。
公开资料显示，北京兰会所当初投资3亿元，据俏江南内部人士透露，上海兰会所投资额在1亿——3亿元。而据业内人士表示，经过这么多年的折旧，估值比当初投资额起码缩水一半，低于3亿元。兰会所一直是汪小菲在管理，跟俏江南其他门店不属于同一管理体系。目前上海兰会所已经停业，正在装修中，这可能
是为了迎接新东家作准备。多位业内人士反映，因定位不清晰、核心竞争力不突出以及外部大环境不利等因素，兰会所一直运营状况不佳。一位业内人士介绍说，其实和兰会所一样，大部分高端会所前期投入巨大，维护成本高昂，而实际光临的顾客群又比较稀缺，都是不赚钱的。事实上，维护运营方也没有寄希望于在会所本身赚钱。那么对于普通人很少问津的略带神秘的高端会所，中国目前的餐饮市场是否有它们的生存空间呢？广州小马驹私厨创始人、前美食记者刘荣是这样看的。就目前国情来说，肯定有市场，以高端商务为主，尤其在首都或在国内省会城市，这一类高档餐厅还是有存在的土壤。到私人会所里消费的顾客又是一种什么样的需求呢？一位餐饮业人士认为这就是一个经过市场筛选的封闭空间。消费者去的时候会发现，高端会所的会员是封闭环境，可以接触到类似的人，在这中间见到的人达成的交易是值得的，因为高端会所是市场筛选的过程。兰会所定位不大清晰，来兰会所的更多是一些时尚名流以及娱乐明星，这部分人追求新兴事物，客源并不稳定。此外，兰会所的核心竞争力被认为不足。一名长期关注兰会所运营的餐饮业内人士说，做餐饮最根本的还是靠菜的品味，而兰会所投入太多资金与精力在店面的装修上，没有美味可口的饭菜，难有回头客。多位去过兰会所用餐的消费者皆反映，兰会所过于强调形式而忽略了菜品味道。
以我自己的亲身参观情况来看，兰会所初入大厅的感觉并没有惊艳的感觉，归纳如下：
1、地面并没有经过仔细的雕琢，保持了原有的水泥地面，上涂一层清漆。很多地方有开裂，地面显得不是很干净。
2、室内陈设较为有现代也有古朴，总体感觉是混搭的，虽然是精心设计过的但是给人的感觉是比较随意，没有特别突出的主题，没有明确的引导感。
3、色调比较暗淡，虽然已经过过11点，但是几乎没有客人，并且大部分的灯光区域都是关闭状态，从开启的灯光来看，总体的照明风格比较柔和，以暖色调为主。
4、空间布局不尽合理，能从大厅里直接看到出品间，而且是刚刚从电梯间进入即可看到大厅旁的出品间，令人吃惊！很难理解如此高端的会所为何如此设计。
5、通道问题，可能是因为环境的限制，没有专门的通道可以进入会所，公
共电梯进出，完全无法保证私密性，可能真正的会员会有专属通道，但是本次考察确实没有发现。
6、服务态度，在考察期间，会所内所有员工既没有阻止拍照，也没有关注的意识或表情，基本都在忙自己的事情，而且基本上也没有出于礼貌向我们打招呼，这一点，着实令人意外。
7、荣誉墙，这点设计是靓点，首先抬高自身的水平，将各种奖项一一展现在客户面前，有利于提升会所形象。
8、顶部设计，顶层的设计是一个靓点，全部由油画组成，据介绍，基本都是世界名画的临摹，更有创意的是——全部都是局部，而不是整体，估计都是将名画中最有意境或者最得意的部分展示出来。
9、画布设计，每个包间都是由整体的画布包围起来，从而起到私密的分割作用，据介绍画布是整体在法国画完后来到会所内根据需要而一步步分割裁剪的，属于彻底的原创作品。
10、卫生间设计，卫生间分若干主题颜色，而且空间相当大，已经超出了卫生间本身所应该承载的功能，每间卫生间基本都有十几平米，基本达到了小型会客室的水平，为客户创造了良好的私密空间和足够的舒适性，同时，也可以作为专属客户的一个专属服务项目，从而提高服务水平提升会所档次。
11、餐厅的凳子设计，能够看出餐厅内的很多物品确实是定制或者经专门渠道采购的，符合创意原则，但是有一点，餐厅内创意或者有造型的摆件虽多但是一方面明显不是真材实料，不显档次，另一方面，也没有确定的主题或者说主题比较杂乱，让人没有形成统一的认知，略显杂乱。
12、灯饰，大体来说，每一款灯饰都是一种枪，也就是说灯饰是以枪为主题，这又是特色之一。
如上所述，兰会所名声在外，但是目前的软硬件条件与其曾经的辉煌地位有所不符，可参照和可避免的得失同样突出。
二、东方红酒窖 east东方红酒窖——坐落于北京朝阳区高碑店盛世龙源1071号，公司隶属于河南大浪淘沙酒店集团，河南大浪淘沙成立于2003年，成立至今以郑州为中心涵盖河南各地市，同时辐射北京、广州、武汉等城市，北京酒窖项目 2010年5月动工，耗工时一年零六个月，初期投资4500余万，室内装修以尊贵、古典的欧洲中世纪风格为主，在质朴、典雅中彰显低调之奢华，vip私人藏酒、红酒主题会所、创意美食融洽结合，为中国葡萄酒爱好者和收藏家带来更富文化底蕴的藏、展、品全方位立体服务，使葡萄酒文化在此得到全面绽放。
在大门外，能够看到有几个带有艺术气息的木桶，让人眼前一亮，由于色彩鲜明，也可将其作为标志性物件。
门口设计的很大气，中式风格，进门之后第一眼的感觉是整个空间很古朴，但是是欧式风格的古朴，首先映入眼帘的是全实木的装饰，尤其大厅的穹顶就像是一个橡木桶。装修中大量使用了兽类的整个头部标本，全部为实物标本，并非仿制，因为数量众多，令人印象深刻。
服务员的服饰基本也是欧式风格，基本与主题风格相协调，但是，明显能感觉到的还是服务水平相对欠缺，没有经过精心的培训，或者说是培训不够，基本上没有服务人员对我们打招呼或是致意微笑，带领参观的经理相对热情并送了下午茶券，能够感到所谓下午茶券是“吊”客户的基础手段之一。在房间布局上，地上两层分布若干主题餐厅，与澜会所一样，会所也分若干风格的餐厅，每一个都是封闭空间，与澜会所不同的是该风格的体现色调为主，而不是总体风格的转换。
靓点是地下一层的酒窖，这是一个恒温酒窖，常年温度控制在最佳存酒温度，酒窖对外租赁，最高价为88万元，其中80万元为可消费金，另外8.8万元是赠送的红酒价值。参观访问时发现其中一间已经销售，其余各间尚未售出。
在二层的外部是一个突出的露台，可以小坐，视野良好，面对临街一条河流，但是此点我处无法借鉴。
电梯、餐车、卫生间等细节部分也有可参考空间，包括消防设备也有专门的修饰部分，细节和实用性是未来我们突出自身品味的重点方向。
三、紫云轩
闲然自适——紫云轩“紫云轩”的主人张锦杰，原名锦儿。她是扬琴、古
筝演奏家，也擅长室内设计与装饰，“紫云轩”的装潢，家私、餐具和各种摆设的选择搭配，均出自她的手笔。“紫云轩”的外观独树一帜。漆上银色的竹竿，紫色宫灯和玻璃幕墙，给人一种品味不俗的感觉。推门入内，迎面的小院里种满了草木花卉，还有各得其所的金鱼、鹦鹉在那里闲然自适，颇有鸟语花香的意境，透露出主人别有情趣。“紫云轩”97年开业之初本是座茶室，后来开始供应点心和素食，再加入肉类、海鲜等，成了如今的经营模式。“紫云轩”大大小小的桌子一共可容纳30人，天天客满，食客、茶客必须打电话预约才能排上坐位。订餐客人的名字以金字写在银杏叶上，让人想起李清照的枫叶题词。这里的台面摆设超乎常规。器皿、餐具各式各样，都是张锦儿每次周游列国带回来的，没有一定系列可循，却协调无间。谁说桌上的摆设一定要全部配套？站在白色隐墙门外，按下白色的门铃，穿过黑色的幕帘，眼前又豁然开朗。超大尺度的大门，红色的沙发，向上伸展的枝桠，妙缦低垂的罗帐，加上锦缎、柔软的羽毛和粗犷的混凝土和石材，共同打造这样一个与众不同的空间。桌椅、灯光、器皿、菜牌、摆设，全部出自主人的设计。夜色下的“紫云轩”甚是浪漫。只见桌上铺满芬芳的红玫瑰花瓣，造型各异的蜡烛点缀桌旁，衬托得“紫云轩”愈发显得幽雅安谧。“紫云轩”是一道茶品的名字。《绿茶》开拍，曾经就在出品这道茶的紫云轩取景，可谓应情应景。
紫云轩，白色的隐墙门就是一道创意。虽说这里西方人是常客，但是中国文化的玄机味道才是吸引他们的秘密。那边电话过来订位，这边就有金色的笔迹落在采摘的叶子上。带着寻找清明前采摘的苏州碧螺春的愿望落座，轻轻打开一把折扇或是一个册页，寻着这墨迹的芳香。主人崇尚自然，更品透中国文人雅士的赏玩之道，常客或是慕名而来的也多是知己，彼此习惯使用弯曲的小树枝代替调羹搅动杯中的竹叶。想象一下浮在艳丽的玫瑰花瓣之中，闻着茶餐的清香，满眼梦入江南烟水路的情思，怎会不客满？“紫云轩”有自己的特色，从家具、灯饰、器皿、餐具，到茶品、饮料、菜肴名称、菜单设计，悉数体现出张师傅个人的风格和眼光。中英双语菜谱，全部由她亲手用毛笔书写在折扇和特制册页上。在这里色彩和饮食的文化已分不清彼此，只是知道美食的概念在被颠覆。有人说在紫云轩吃不篇3：北京高端会所调研报告
北京部分高端会馆、会所
初步调研报告
调研时间： 2007 年 5 月 25~29 日 调研人： 调研目的： 汇总如下：
项目名称
地理位置
主要业态 建筑面积
一、社区配套类会所
通过调研我们发现，大部分会馆、会所属于社区配套类，建筑面积大约在 5000~20000 平米左右。例如富力城的富力会，星河湾公寓的星河湾四季会、棕
榈泉社区的棕榈泉国际俱乐部、荣尊堡公寓的荣尊堡国际俱乐部、万国城小区的亚历山大会馆等。这些会馆内普遍都有游泳池、健身房、餐厅（中、西）、室内
网球场、羽毛球场、台球、棋牌室、spa 等，部分会馆还设有特色的花生吧、酒
吧、酒窖、红酒雪茄吧、动漫游艺等项目，有的会馆还有法式餐厅。
这些会馆背靠的不是大使馆区域、就是涉外社区或高端社区，房价基本都在 2~3 万元/平米。经营方均表示临近业主是其最主要的客源，同时兼顾外围客源。
随着时间的推移，传统项目例如保龄球、沙狐球类当初虽然花费了不小的投入，现在已基本无人问津。创建于台湾的亚历山大会馆凭借其东南亚直营连锁健康休
闲俱乐部第一品牌的优势，在北京吸引了不少影视明星入会，进一步拉伸了品牌。
荣尊堡利用丰富的社会活动，在上层社会寻找自己的潜在客户，如奢侈品展、高
级音乐会、高档汽车展等，使“生活是一种身份”在荣尊堡国际俱乐部显示的淋
漓尽致。但据富力会人员介绍自己是会所行业中为数不多的非亏损者，据其介绍，北京的类似社区配套类会所行业，90%亏损，10%持平。由此可见，开发商建设此
类高端会所并非以营利为目的，主要是为了给社区配套服务从而提升可售住宅的品牌及价值。
从经营人员了解到，会所至少要在 10000 平米以上，方能实现其规模经济。
同时，游泳、健身、球类（篮球、羽毛球、台球、乒乓球）、餐饮是客户在会所
中最常见的消费，当然餐饮与其他项目是可以互相促进的，但对于是否在会所用
餐，主要决定于餐饮的口味是否吸引人。
二、以洗浴为中心而衍生的俱乐部、会馆
1、洗浴+夜总会模式
这类项目，所处的地理位置相对比较繁华。例如位于北京金源 mall 内的时代俱乐部，面积近 2 万平米，以桑拿、夜总会为吸引点，辅以客房、棋牌室、餐饮等配套，是时下较为流行的娱乐场所设置形式。时代俱乐部的夜总会设置了
较为大型的演艺大厅，长期上演娱乐演艺节目，并与大型的演艺团体保持合作关
系，为了尽量给客人提供每次都不同的消费感受，ｋｔｖ包房被刻意设置成异形。
经营者表示因为是在原有建筑结构下进行的装潢改造，有一些无法克服的弱
点，例如演艺大厅层高不够导致的灯光效果不足。同时我们也了解到，2 万平米的规模在北京只是属于中等规模。在其 500 米范围内就有 2 家比其规模更大，功 能相似的俱乐部。纵然也有竞争，但盈利情况经营者表示都还可以。
2、洗浴与酒店的结合 金佰瀚国际商务会馆地处北京清华科技园，集客房、会议、餐饮、ktv、洗
浴、休闲、娱乐健身多功能为一体。其以“酒店中的洗浴、洗浴中的酒店”为定
位。2005 年 11 月份开业，58000 平米的营业面积，可同时接待 1500 人。客房约 280 间（其中五星级标准酒店客房 68 间，房价 388 元），洗浴、餐饮是其两大收
入支柱，各种娱乐项目之间互相促进。
经工作人员介绍，这里经常会用来接待为期三、四天的大中型团队会议，与
会人员在这里可以足不出户的享受到齐全的休闲、娱乐服务。同时这里比邻颐和
园、香山，很多人游玩一天后到这里洗浴、休闲、娱乐。
位于昌平区的天龙源温泉宾馆与前者类似，是一个大型的集洗浴、客房、休
闲为一体的娱乐综合体。这里晚间有着大型的演艺活动，全程采用刷卡式消费。
在档次上较前者略低，再加上地处昌平，经营状况不是很理想。
三、集成式综合体商业
８号公馆是一座集成式的餐饮娱乐中心，包含温泉商务会馆、夜总会、唐会
迷城俱乐部、粤菜酒家、特色餐饮等休闲娱乐场所。2005 年 8 月开业，其与前
面提到的洗浴中心衍生的俱乐部不同的是，8 号公馆内整个院落内各业态自行经
营，而非是由一家统一经营。每一家都有每一家各自的特色，有自己的吸引点，而且各业态相互补充，从而发展成为北京高端成功人士商务活动和休闲的首选娱
乐区之一。
据８号公馆的开发方介绍，此项目是该公司租用朝阳公园动物园的一部分改
造而成，以改扩建的名义进行建设，目前用于改造的费用其实已经超过了重建的费用，但收益状况还是很好的。我们也了解到，在开始建设前，该公司老板就已
经与相应行业的经营者进行了接洽，达成了意向，建成后经营者就可以很快投入
使用了，并一炮打红。目前该公司正准备建设一个 4000 平米左右的 vip 高端会
所，为来自四面八方的高端顾客提供了一个高档的休闲、娱乐空间。
四、特色酒店--城堡式酒店
拉斐特城堡酒店，位于昌平区北七家镇，按照五星级标准建造的高档商务度
假酒店。参照法国十大贵族城堡之一的“拉菲特城堡”为模型设计的，再现欧洲
文艺复兴时期巴洛克式的建筑风格。酒店有９０套客房，其中２０余套设在地下
拉斐特城堡地下室，面积 1000 多平米。
酒店具有占地约 2000 亩的大型景观公园，拥有较完善的配套设施，茶艺室、健身房、桑拿浴、温泉浴、台球、棋牌室、ktv 歌厅、仿真射击、游戏机室等。
比较适合举办大型庆典活动。承接会议、庆典活动成为其酒店的主要客源之一。
据其宣传资料介绍，在该酒店东侧，建筑面积 2 万平米，拥有客房近 400 套的温泉酒店业即将开业。同期建成的还将有大型室内外洗浴中心、游泳馆、网球
场、儿童游乐场、烧烤、垂钓等配套设施。温泉酒店东侧紧邻 35 万平米野鸭湖
及湿地景观。
该酒店与我们项目的酒店地理位置类似，可能比我们游乐港项目还要偏僻，但其靠其特色吸引了大量的会议、庆典活动，同时配以较完善的娱乐设施，使
其经营情况还比较理想。
五、特色项目——关于 spa 在调研中我们发现，时下的高端会所、俱乐部等都会有 spa 项目，其中以
棕榈泉国际俱乐部的 spa 特色最为鲜明，大约 1700 ㎡的营业面积，１７个水疗 包间，１７种韵味，展现了古丝绸之路沿线的不同风格。每次消费金额一般需要 500~600 元。
在与经营方的交谈中，我们了解到，如今高档酒店或会所已经不像以前那
样习惯性的投资夜总会或 dsco 等娱乐项目，而经营 spa 成为目前较为流行的趋
势，经营 spa 的面积一般在 1500 平米左右，当然具体面积要视当地的经济情况 和所需的特色综合考虑而定。
高端的 spa 是一种高档硬件设施、高级水疗产品与人性化服务结合的产物。
在先期投入的同时必须充分考虑到顾客的多种需求，所有的设计准备工作是在充
分满足顾客满意度的大前提下进行的。由于棕榈泉俱乐部开业之初没有 spa，后
根据市场需要改造而成，因此经营方在结构、设备、设施、出水、进水、电、管
道改造及内部装潢设计等方面花费了大量的时间和成本，历时近 16 个月的时间，而施工时间只有 9 个月左右。
因此，如果我司拟建 spa 项目，建议让专业的设计公司或管理公司提前介
入，以避免后期再加以改造或维修等造成的成本增加和不必要的麻烦。
六、此次调研的总体感受
1、通过此次初步调研，我们发现很多开发商在开发高端社区时，大都会建
设社区配套类会所，尽管这种社区配套型的会所是很少能够盈利。这说明会所在一定程度上是能够提升项目品质和促进销售的。
2、不管是北京地区，还是塘沽、天津地区，像 8 号公馆、金佰翰会馆这类 娱乐综合体项目，能够提供给人们一个享受到各种服务、功能较为齐全的休闲、娱乐场所。都是近三年内开业，而且经营状况还不错，由此可以说该类项目近几
年内应该还是有发展前景的。3、8 小时工作之外的休闲、娱乐生活已经越来越受到人们的重视，在进行
调研时，一些经营者表示，不管做什么一定要专业，而不是大杂烩。必须要有
亮点和突出点。酒香不怕巷子深，只要好吃，人们不怕远，只要好玩，人们也
不怕远。可能越远越能有私密性，人们越愿意去呢？
同时，在与商业顾问策划公司的交流中，大家对我公司地块最大的一个认
同点就是，我们的项目做一般的商业肯定不行，而做娱乐、休闲等业态在方向
上应该是正确的。他们建议我们的公司高层可以去考察一下北京的“天上人间”
夜总会，据他们讲该夜总会属于北京最高端的夜总会，据说到该场所消费每人
每次约万元，而且生意兴隆。但针对我们的项目，做哪种娱乐休闲项目、做多
大面积仍需进一步的研究？
4、纵观近十几年休闲、娱乐市场，能够保持持久生命力的项目能有多少呢？
从澡堂子到洗浴中心，从洗浴中心到温泉会馆，从高歌劲舞的迪厅到现在的慢摇，从前些年流行的保龄球到现在的无人问津，有的在更新换代、有的逐渐被淘汰。篇4：会所功能及需求调查报告
浅析上海小区会所的建设焦点南京房地产网 nj.focus.cn 2002 年 04 月 01 日 10:02 中经房地产近年来，随着上海房地产市场的发展，购房者的消费心理日趋理性化，不但注重楼盘的地 段、品质、价位、环境，而且对楼盘小区内的配套设施等也提出了更高的要求，特别是对提 供配套完善的俱乐部会所，也成了不少购房者选房时所要考虑的重要因素。不少房地产开发 商也意识到了这一点，在开发中越来越注重小区会所的建设，其中也不乏精品之作。但总的 来说，大部分开发商对小区会所的建设还停留在比较低层次的认识上，过多的照搬抄袭，大 都没有建立起真正符合购房者需求的会所。所以笔者试从购房者对小区会所的需求调查分析 着手，探讨当前小区会所建设中存在的问题，最后结合上海楼市成功推出小区会所的几个典 型楼盘案例的分析，对如何建立符合购房者需求的会所，提出个人的看法和见解，希望对我 们的房地产开发商能有所启示。
一、小区会所的概念 按目前市政府的规定，居住小区根据建设规模的大小，要有一定的基本生活必需的配套设 施，但并没有要求有配套的小区会所。所谓小区会所，是近两年从香港流行而来的一个不太明确的概念。通常人们认为，小区会 所是区别于小区配套设施的，专为小区业主设立的体育、文化、健身、餐饮、娱乐等服务设 施。小区配套设施提供给居民最基本的生活保障服务，而小区会所则是提高业主生活品质的 服务设施。小区会所作为小区中相对集中的场所，提供健康的体育、文化、餐饮、休闲、娱乐等活动 的公共活动空间，是社区文化的培养基地，也是社会主义精神文明建设的重要基地，也是社 会主义精神文明建设的重要基地。一个成功的开发商曾经说过：“ 房地产业是没有秘密可言 的，我们培育的是特有的小区文化，这是别人所学不到的，也是我们不断成功的保证。”每 一个小区都应有自己独特的文化特色，这样才能使自己在日益激烈的房地产市场竞争中占有 一席之地，而小区会所则是社区文化焦点的反映。
二、购房者对小区会所需求的市场调查分析 小区会所对于购房者来说，到底是人们关注的文化园地，还是无人问津的荒岛？笔者以上 海一些相对知名的楼盘小区的业主和在售楼处看房有购房欲望的人群（总共 650 人）为调查 样本，对与小区会所需求相关的方面进行了调查。
1、对小区会所需求重要性的调查：---------会所需求 人数 所占比例（%）---------认为必需的 478 73.53 21.85 4.62认为无所谓的 142 认为没必要的 30---------由调查数据可以看出，购房者对小区会所的需求比例还是相当大的，七成以上的调查者认 为小区会所的建设是必要的。多数调查对象表示，目前的市政配套建设不是很完善，居民普 通的生活，因没有小区会所而带来相应的麻烦和不方便，需要新建的小区会所能给予相应的 配套设施。
2、小区会所需求功能的调查：----------需求项目 人数 所占比例（%）---------游泳池 网球场 桌球室 咖啡馆 壁球室 桑拿 健身房 263 150 82 157 43 86 311 40.5 23.1 12.6 24.2 6.6 13.2 47.8 11.4迷你高尔夫球场 74 阅览室 棋牌室 视听室 中西餐厅 美容院 保龄球馆 其他 44 337 144 86 97 151 5851.8 22.2 13.2 14.9 23.2 8.9 6.8---------对于地段比较偏的小区来说，小区会所功能是否完备至关重要，它不仅是住户休闲娱乐的 场所，更是衬托主人身份的标志，是影响客户购房决策的重要因素之一。由上表可以看出： 具有学习和休闲功能的阅览室的需求量最大，超过 50%；具有健身功能的游泳池和健身房的需求量也达到了 47.8%和 40.5%，说明购房者对运动和求知的欲望较高。近三成以上的购房 者希望小区会所能有网球场、咖啡馆、棋牌室、美容院等服务设施。说明购房者对小区内的 娱乐、健身设施的要求越来越高。而对壁球室、保龄球和迷你高尔夫球场等设施的要求相对 较低，原因可能是因为中低收入阶层家庭对于高档服务设施所要支付相应的高费用暂时还难 以接受。从调查中我们知道，多数的购房者理智地选择适合自己的小区会所，希望会所是自 己社区生活的一部分，而不是豪华的宾馆，千金难买的一夜奢侈。
三、现行小区会所存在的三大问题 上海的小区会所最早见于一些别墅、高档公寓中，之后在中、低档楼盘和普通住宅中层层 推广开来。其基本功能不外乎“休闲娱乐场所+社会商业场所”。如今的许多小区会所要么 贴钱经营，要么成了摆设。究其原因，主要有以下三大问题：
1、定位不准，一味求大求全。由于上海许多房地产开发商过于模仿香港和西方某些项目 的会所形式，使小区会所在规划设计时没有根据项目本身的规模、品质、业主层次、经济承 受能力等度身定做。配套设施追求大而全，虽漂亮而又气派，但使用率低，造价却较高。
2、运行成本高，负担重。例如一个室内恒温游泳池，每个月的费用包括保温、水的净化 处理、人工费等约十万元。如果是别墅、高档公寓，高收入者还能负担较高的物业管理费； 而中、低档公寓则由于会所的费用不能从物业管理费中支出 的规定，难以维持运营。
3、管理欠佳，专业人员匮乏。本来这方面的管理人才就不多，再加上大多楼盘的物业管 理费低，管理人员的工资低，留不住人才。管理人员不够专业，给设施的维护带来困难，使 设施长期缺乏正常、良好的保养，加速了设施的磨损和消耗。
四、成功楼盘案例 目前，上海新开楼盘基本上都有小区会所，开发商将小区会所作为提升小区品位和档次的 重要手段，使之成为楼盘营销的卖点。但真正的成功经营和良好管理运作的小区会所的案例 并不是很多，下面选取几个典型案例，对开发商的小区会所建设提供些许启示。
1、中远两湾城 自 1999 年开盘以来，中远两湾城一直倍受上海市民青睐，这也与小区内配套齐全的多功 能会所建设分不开，由于小区建筑总面积 160 多万平方米，整体空间跨度比较大，所以分散 在小区的不同位置设置四大会所，分别侧重于医疗、健身、娱乐、餐饮四大主题，以环型多接点的商业街把他们连接起来，占地面积约 8000 平方米。考虑到小区会所的营运成本，把 餐饮主题的会所建在沿街地区，对外半开放式进行部分服务。把医疗、休闲、娱乐会所放在 小区业主生活圈内。对于运动主题会所，则把室内的运动和室外的运动分开，为业主提供全 方位的服务。
2、万科城市花园 上海万科城市花园总建筑面积 60 万平方米，精心设置的小区全方位会所，不仅按不同的 生活情趣分类布局，而且考虑到动静结合，深化万科文化社区的内涵。小区既建立了时尚青 年所需要的舞厅、ktv 包房、游戏室、网吧等形式的集中会所，也考虑到老年人、儿童的需 求，建立了老年人活动中心和儿童乐园等会所。还对高层次生活圈的业主提供了美容沙龙、干洗店便民服务和室外网球场、俱乐部健美协会等多角度业务的会所。
3、高档时尚区域楼盘的小区会所 位于徐家汇中心地区的亚都国际名园，占地 17 万平方米，为业主提供近 3000 平方米的综 合性大会所，除常用会所设施，还提供更高层次的恒温游泳池、灯光网球场、壁球馆等高档 消费的俱乐部会所，与该区域的高消费能力和整体楼盘品质相对应。
4、闵行莘庄楼盘的小区会所 闵行莘庄地区楼盘的售价普遍偏低，开发商对会所的建设更注重其实用性。如梅陇城世纪 苑位于闵行莲花地区，总建筑面积约 17 万平方米的小区，提供近 2500 平方米的小区会所。主要功能设施有餐厅、健身房、棋牌室、乒乓球室、桌球室、洗衣店、阅览室等。这些设施，把对小区业主娱乐、休闲、健身的需求集中体现了出来。
五、怎样建设小区会所 纵观上海楼市，虽然近年来家 家楼盘有小区会所，但住宅小区会所如何定位和建设？笔者 个人以为，结合上面几个典型楼盘案例的分析，建设成功的小区会所有四个方面值得研究：
1、小区所处区域决定小区会所建设的必要性。如果住宅小区位于市郊，周边缺乏商业、餐饮、娱乐、文化等配套设施，或者配套设施过 于分散，则小区会所的建设就可为小区居民提供生活便利，购房者购房时也会将小区会摆到十分重要的地位去考虑，小区会所的建设就显得尤为必要。当然开发商也要根据小区地段、品质价位、综合环境、自身实力和购房者的定位考虑建造相应档次、特色和品位的小区会所。
2、小区的规模和档次决定小区会所的功能 现在上海许多楼盘不论规模大小，档次高低，都乐于鼓吹自己的会所“功能齐全、豪华舒 适”，企图以一个高档的会所来提升整个小区的形象。明明是一个普通小区，还要设置“豪 华 vip”会所；“提供十余种高档娱乐设施”，甚至有些品质一般的小区还以“高尔夫球 场”、“室内恒温泳池”作为其卖点；这显然是会所功能与小区功能的错位。
3、明确小区会所的服务对象 小区会所作为住宅小区的一部分，是小区内居民户外活动的一个重要场所。会所的服务对 象首先是小区的居民，所以小区建设首先要以此为出发点，以小区居民的需求为中心；其次 才是对外开业务，获取一定利润。这样，有必要实行双重收费标准，小区住户可以通过统一 发放的“会员卡”享受优惠，以体现小区住户的利益。
4、应注重小区会所软环境的塑造 目前小区会所建设过多注重硬件配置，却忽视了小区会所的另一重要功能： 塑造社区文化。小区会所作为小区相对集中的场所，提供健康的体育、文化、餐饮、休闲、娱乐等活动的 公共活动空间，是社区文化的培养基地，也是社会主义精神文明建设的重要基地。在硬件保 证的同时，还要注意社区文化的塑造，多种形式地开展居民共同参与的文化、体育、娱乐等 集体活动。（华东师范大学工商管理系 刘华伟）（上海房地产市场报告）篇5：会所调研报告
会所调研报告
卡斯腾哈里斯说：“房屋必须具有一种产生神话的功能，那意味着
必然也是一种公共和政治的功能。”几乎所有一流建筑师和建筑评论
家都产生过一个共识：建筑，不仅应当使人们感觉舒适；像所有艺术
一样，它还应使居住者产生关于美好世界的梦想。
会所实践了这个梦想，虽然在多方利益权衡之下，有时候会所处
境尴尬，实用性得不到真正发挥，然而会所的人文建设理念，却一直
受到广泛推崇。1925年，建筑大师勒?柯布西耶和惹耐亥在他们所幻
想的城市规划中分析道：“分配给每个居民住宅和附属建筑面积应为 100平方米：住宅50平方米，花园50平方米。儿童、青年男女应该
在每天每时都可以运动、消遣，而且是在家门口，不是到体育场或者
其他什么地方，那是专业人士和闲人才去的。”这是现代建筑早期开
拓者们对新型城市公共空间较早的考虑与论述，它证明都市规划的有
识之士并未一味追求工业化建筑的数量和实用效率，他们也在试图强
化住宅社会功能的人文理想。1.会所的概念
对会所的概念百度百科上有这样的解释：所谓会所，就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。
这样的解释其实是没有将会所的起源考虑进去的，经查询一些资
料得知会所起源于欧洲，起初是一些有共同兴趣爱好的人组成的一种
联盟，而会所就是他们举行活动的场所。演变至今，会所已成为物业
项目的配套设施之一。
2.会所建筑的产生及建筑特征 2.1产生
会所建筑是房地产发展与居民内在需要共同作用下的产物，它
具有综合性的建筑特征。在内陆，会所是开发商提供的配套设施，它
为小区业主提供了一个文化活动交流的场所，具有公益性的特点。在港台沿海地区，会所的性质主要体现在休闲娱乐方面，更趋向于商业
方面。2.2特征
2.2.1综合性：会所的综合性主要表现在它是集歌舞﹑健身﹑休闲﹑
餐饮为一体的综合体。
2.2.2多样性：会所从功能设置、经营模式和区域服务方式三方面又
可以分成几种类型，具体如下：
会所从功能设置、经营模式和区域服务方式三方面又可以分成几
种类型，具体如下：
a.按功能设置分为：综合型会所和主题型会所。前者为绝大多
数会所采取的方式，内设功能分项较多，没有突出主题，是一个相对
大而全的会所；后者则侧重于功能设定中的某一项内容或整个会所定
位为一个主题会所，如新浩健康城是以“健康”这一主题为切入点的，而广州奥林匹克花园会所则是以“运动”主题为核心。b.按经营模式分为：营利型会所和非营利型会所。目前市场上的会所多数为营利型会所，其按管理模式又细分为会员制和非会员制两种形式，但在会员吸纳收费和服务方面各家会所又有较大差别；非营利型会所实质上是一种免费会所，这种会所市场上极少，当然服务内容也往往大打折扣。c.按区域服务方式又分为独立型会所和连锁型会所。前者从服务区域讲仅限定于本小区，小区内业主不享有其它小区会所的使用权。而后者连锁型会所则不然，本会所辖区内的业主可以享受到小区外连锁会所里的服务。比如未来明珠“城市公寓”系列的“旭日会”，是一个典型的连锁会所模式。从使用范围上看，会所可分为公共会所和社区会所。公共会所的使用者不做任何限定，面向所有人开放，但绝大部分采用会员制的形式存在。社区会所大多只面向社区业主，也有采用会员制的，其中部分社区会所为确保经营持久，也对外服务。
公共会所又分为商业类会所和度假类会所。商业类会所是以商业为主的俱乐部会所，他们多为会员制并且收费较高，且多为国际集团式管理。现在北京几家著名的俱乐部有长安俱乐部、京城俱乐部、美洲俱乐部、青鸟健身俱乐部、中体倍力健身俱乐部、thespa健身俱乐部、中国置业顾问俱乐部等。
度假型会员俱乐部多以休闲、娱乐为主，会所像酒店一样。比较典型的有龙苑别墅、足语丝足会所、快乐无穷大。
社区会所大多以主题形式存在，可分为生活型、健康休闲型、文
化型。如宝星园社区内的阳光双会所、今典花园的今典潜水俱乐部、通用国际的spa会所等。
歌舞 健身 2.2.3景观性
会所的景观性表现在它既是景观主体，也是景观客体。一方面会所作为住宅小区的配套设施，他的存在是为住宅小区这朵“鲜花”作“绿叶”的，另一方面它自身也需要周围环境的衬托，可以是人工环境，也可以是自然环境。
