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金融危机对金地地产有限公司销售影响的调查报告
为了了解金融危机对我国房产业的影响我于2011年1月至2011年6月在金地地产有限公司就金融危机对东正科技有限公司楼房销售影响进行调研。现讲调查结果报告如下：
一、金融危机的概念
（一）、金融危机的概念
金融危机又称金融风暴，是指一个国家或几个国家与地区的全部或大部分金融指标，例如短期利率，货币资产，证券，房地产，土地（价格），商业破产数和金融机构倒闭数的急剧、短暂和超周期恶化。金融危机可以分为货币危机、债务危机、银行危机等类型。近年来金融危机呈现某种形式混合的趋势。
金融危机的特征是基于经济未来将更加悲观的预期，整个区域内货币币值出现较大幅度的贬值，经济总量与经济规模出现了叫大幅度的缩减，经济增长受到打击，往往伴随着企业大量倒闭，失业率提高，社会普遍的经济萧条，有时候甚至伴随着社会动荡或国家政治局面的动荡。
（二）、金融危机产生原因
当前的金融危机是由美国房产市场泡沫促成的。从某些方面来说，这一金融危机与第二次世界大战结束后每隔4年至10年爆发的其它危机有相似之处。然而，在金融危机之间，存在着本质的不同。当前的危机标志信贷扩张时代的终结，这个时代是建立在作为全球储备货币的美元基础上的。其它周期性危机则是规模较大的繁荣—萧条（繁荣导致生产过剩，商品积压、过程中的组成部分。当前的金融危机则是一轮超级繁荣周期的顶峰，此轮周期已持续了60多年。
繁荣-萧条周期通常围绕着信贷状况循环出现，同时始终会涉及到一种偏见或误解。这通常是未能认识到贷款意愿和抵押品价值之间存在一种反射，循环的关系。如果容易获得信贷，就带来了需求，而这种需求推高了房地产价值；反过来，这种情况又增加了可获得信贷的数量。当人们购买房产，并期待能够从抵押贷款再融资中获利，泡沫便由此产生。近年来，美国住宅市场繁荣就是一个证明。而持续60年的超级繁荣，则是一个更为复杂的例子。
每当信贷扩张遇到麻烦时，金融当局都采取了干预措施，（向市场）注入流动性，并寻找其他途径，刺激经济增长。这就造就了一个非对称激励体系，也被称之为道德风险，它推动了信贷越来越强劲的扩张。这一体系是如此成功，以至于人们开始相信前美国总统罗纳德?里根（RonaldReagan）所说的“市场的魔术”-----而我国则称之为“市场原教旨主义”（market fundamentalism）。原教旨主义者认为，市场会趋于平衡，而允许市场参与者追寻自身利益，将最有利于共同的利益。这显然是一种误解，因为使金融市场免于崩盘的并非市场本身，而是当局的干预。不过，市场原教旨主义上世纪80年代开始成为占据主宰地位的思维方式，当时金融市场刚开始全球化，美国则开始出现经常账户赤字。
全球化使美国可以吸取全球其它地区的储备，并消费高出自身产出的物品。2006年，美国经常账户赤字达到了其国内生产总值（GDP）的6.7%。通过推出越来越复杂的产品和更为慷慨的条件，金融市场鼓励消费者借贷。每当全球金融体系面临危险之际，金融当局就出手干预，起到了推波助澜的作用。1980年以来，监管不断放宽，甚至到了名存实亡的地步。次贷危机导致发达国家金融机构必须从新估计风险、分配资产，未来两年，发达国家资金将逆转回涌，加强当地金融机构的稳定度。由此将导致新兴市场国家的证券市场价格大幅缩水、本币贬值，投资规模下降、经济增长放缓甚至衰退。
金融危机的产生多数是由经济泡沫引起的，以21世纪最大的美国金融危机来举例，可以看出金融危机产生的原因。
二、公司的基本情况
金地集团初创于1988年，1993年开始正式经营房地产。2001年4月，在上海证券交易所正
式挂牌上市，截至2005年12月，集团已拥有多家控股子公司，总资产66.07亿元，净资产27.44亿元。经历14年的发展，金地集团已在全国11个城市开发了25个经典项目，开发面积逾200万平方米，如今已建立以上海、深圳、北京、武汉为中心的区域扩张战略格局十八年诚信经营；中国房地产上市公司TOP10格林系列遍布全国5大城市，与业主共创美好生活亦庄金地，格林小镇，中国物业管理的成功典范多样化，和谐社区，回归居住的本质。
三、金融危机对金地地产楼房销售的影响
（一）、投资下挫明显，新开工面积急剧减少。2007年，娄底房地产业获得了长足发展，进入2008年以后，增速有所减慢，金融危机爆发后，娄底房地产投资立马下降。2008年7月下降4.32%。这一过程直至2008年12月。在经济稳健增长时期，房地产投资增速与全社会固定资产投资增速对比通常处于持平或略高的水平，而2008年则低了31.29个百分点，占当年全社会固定资产投资的比重下降为11.53%，比2007年占比下降3.64个百分点。今年以来，娄底房地产业转暖，1—3月，完成房地产投资35726万元，同比增长10.95%，但形势依然不容乐观，从项目来看，大多为去年的续建项目，今年新开工的项目仅为8个，不如在建项目的9%，这一比例比上年同期低7个百分点。新开工面积同比下降趋势明显，2008年同比下降11.53%，2009年1—3月同比再度下降40%。对企业调查结果显示；78%企业在未来1—2年内房地产开发不会扩大投资，15%的企业考虑扩大投资，7%的企业视情况再定。这一调查结果显示企业对房地产开发市场信心不足。
（二）商品房销售不畅，商品房积压严重。金融危机爆发后，娄底市楼盘销售快速下跌，2008年8月份大部分楼盘的销售的销售量跌至个位数，部分楼盘季度降到零销售。据统计，2008年1-6月商品房销售面积同比增长1.7%，2008年1-9月同比下降5.3%，2008年1-12同比下降8.7%，2009年1-3月销售有所转暖，但同比依旧下降4%。在被调查的企业中有77%的企业销售情况比预期销售减少，23%的企业持平，没有任何一家企业销售情况比预期的好。再从批准预售面积与销售之比来看，形势亦很严峻，2008年6月为3:1，2009年3月增至7:1。由此可以看出当前市场上商品房供大于求，有效需求明显不足。随着商品房销售不畅，商品房空置面积快速增加。2008年7月全市空置面积仅为6.83万平方米，2009年已陡增至29.80万平方米，空置面积达到近十年的最高记录。目前娄底城区商品住房积压约15000套，而每年新增城市人口约12000人，如果按每户三口人估算，需房户约为4000户，据此推算，即使不再兴建新宅，积压住房消费也需要3-4年的时间。兹列举两家企业开发项目住宅销售实例，湖南三星投资集团三兴房地产开发有限公司开发的“东方豪苑”项目，2007年上半年，一期工程基本完成，销售率达100%，总销售额达2.1亿元，销售形势良好。但2007年下半年以来，特别是进入2008年以来，消费者观望气氛浓厚，二期住房销售形势远不如一期，个别月份只能卖出几套，目前二期住房项目从已于2008年12月主体全面完工，但还有230套住房未卖出，与第一期抢购形成鲜明对比。就连被评为全省十大宜居生态楼盘的“巨龙家园”销量也在不断萎缩。2008年1-6月月均75套，三季度月均39套，四季度月均就降为27套。
四、金融危机对我国经济的影响
在经济全球化下，中国的经济明显具有对外依赖性，与世界经济的联系非常紧密。美国金融危机对中国经济的影响非常显著。主要体现在以下几个方面：首先会影响到中国商品的市场。自从美国次贷危机发生以来，中国对美国的出口已出现明显的下降，包括对跨国公司和本土
出口企业均影响甚大。在沿海地区，很多中小企业已经破产或面临破产的威胁。其次，会影响到中国的原料进口。美国是世界大宗商品的主要定价中心，美元是世界主要的计价货币。美国的金融危机，已影响了主要商品期货市场的资金供求和美元币值，从而造成了原油等主要商品价格的大幅波动。中国是世界上的原料进口大国，对于那些以这些进口原料为加工对象的企业来说，价格的剧烈波动对中国企业的影响显而易见。第三，会影响到中国的投资及投机市场。美国是中国外资的主要来源地之一，美国的金融危机造成了其自身的流动性异常紧张，这必然会影响到美国对中国的投资，据粗略计算，即使不算外汇储备减少的量，近两月流出我国的资金超过了800亿美元。例如，一些中国的房地产为主要投机对象的资金撤离中国市场，造成一些地区的房地产价格下降。
这次金融危机，我国的金融资产和实体经济都受到冲击，市场的信心面临挑战。金融危机的形成和发生自有其深层次的社会心理内涵，心理动力是人类行为的决定因素，经济活动也不例外。因此，从某种意义上说，金融危机实际上是信心危机。“在经济困难面前，信心比黄金和货币更重要。”面对百年罕见的国际金融危机，同样需要百折不饶、自强不息的品格和坚强的信心。成着应对，采取对策，应对困难，不仅可以使中国经济保持平稳较快发展，而且还会通过战胜危机使我国的经济水平迈上一个新台阶。
温总理多次强调，这次国际金融危机来势迅猛，并持续蔓延。当前，全球经济增长放慢，导致我国的产品外需急剧减少，出口增速明显下滑。面对日趋严重的形式，中央确立了一个重要方针，就是把保持经济平稳较快增长作为首要任务，将立足点放在扩大内需特别是扩大消费需求上。及时调整了宏观经济政策和适度的放宽货币政策，果断出台扩大内需的一些列政策措施，统筹兼顾，把扩大内需与保持经济增长、促进社会发展和改善名声结合起来。当前，中国需要救助的是企业，企业良好的运营能够促进就业，保证民生。政府和银行机构应该大力救助发生资金困难的企业，特别是那些民营中小企业。救企业就是救那些提供就业岗位的就业载体，保障就业，就可以稳定人心，提高信心。银行应该改革信贷体系，放宽贷款担保条件，加大资助力度，这也是银行应尽的社会责任，也是实现自身可持续发展的需要。
四、中国企业面对金融危机的发展战略
企业是市场的主体，也是扩大内需、促进增长的能动力量，既要立足当前千方百计开发市场，稳定生产，又要着眼长远推动转型升级，增强发动后劲。随着金融危机的不断发展，世界经济调整也不断加快。企业要在应对危机中发现和培育有利因素，不断增强我国经济的国际竞争力和抗风险能力。
具体来说，不同的企业在金融危机面临的形式不同，战略措施也不同。
（一）国有大中型企业
国有大中型企业要深入贯彻落实科学发展观，全面分析形式，积极应对挑战，继续深化改革，增强创新能力，加强企业管理，为维护经济社会发展大局做出表率作用。
国有企业要把保持平稳较快发展和提高质量效益作为中心任务，把这次金融危机视作推动科技创新和产业转型升级的良好机遇，以加快转变发展方式和调整优化结构为主攻方向，大力推动中央企业布局和结构调整，做强做大做优中央企业，增强国有经济活力，影响力和控制力。鼓励企业加大研发投入，以增强自主创新能力和推进技术改造为重要手段，加快改造传统产业，积极发展先进装备制造业和高薪技术产业，实现关键核心技术新突破，开发高新技术产品，提高整体经济实力。
加快“走出去”步伐，以开创国内国际市场为根本途径，提高国际资源配置能力，提升国际化运作水平，履行社会责任，确保关系国际名生的重要资源和服务的生产供应，尽量做到不减员。目前，面对金融危机带来的困难，国资委要求央企要力争做到减薪不裁员，歇岗不失业。企业要面临危机未必要先裁员，采取适当的降薪措施同样可以减小企业的运营压力。从薪资体系上进行调整，比直接裁掉员工减少成本更科学。因为危机过后，企业扩大生产再
次招人、培训，就面临着更多的重复投资。
同时国家采取一些政治措施扶持重点行业，比如进一步减轻企业税费负担，减小成本压力；加大信贷支持力度，解决企业融资难得问题；鼓励和支持企业抓住金融危机的时机，在重点行业的企业进行兼并重组，不违背反垄断法的情况下，实现强强联合；培育优强企业，提高抗风险能力和国际竞争力；充分挖掘国内市场特别是农村市场潜力，拉动消费带动生产。
（二）出口导向型企业
目前全球出现的金融危机是一个系统风险，企业无论大小都要受到冲击，危机给企业带来的一大重要影响就是资金的短缺，贷款更加困难，抑制了多数企业的日常运作和业务的做大；另一重大影响就是危机降低居民的收入，消弱消费能力，这对出口企业直接带来的冲击就是订单减少，还款延慢，市场狭小，利润微薄，且会引起恶性循环。
出口导向型企业要从自身做起，制定转型升级的战略规划，通过改进管理、节约开支和激励员工提高效率等方法抵御危机。在出口方面除了得益于国家上调出口退税率增加部分收入外，主要还是靠技术创新、提升核心竞争力，积极通过市场多元化扩大出口。拓展多元化的出口的途径是可行且有效的。第一，人民币在过去几年对美元升值，但对欧元、加元、澳元等是贬值的，有利于中国企业扩大对这些地区出口；第二，中东、非洲、拉美地区以及印度、俄罗斯等新兴市场的经济快速增长，虽然也会受到金融危机的影响，但是仍有增长，应该作为中国企业的目标市场；第三，中国出口的商品主要是低档商品，多数是生活必需品；收入减少时需求下降的首先是高档产品，其次是低档产品，因此在各国企业都受冲击的情况下，金融危机对中国部分企业的冲击相对来说并不大，中国企业应致力于市场多元化以保证出口量的增长。
同时，出口企业除致力于扩大出口额外，还应该积极扩展内销市场，以国内市场的增长弥补外部市场的下降。鉴于中国经济增长出现的下滑趋势，宏观政策将力促投资和消费增长，政府支出的规模也将扩大，以拉动经济增长。中国庞大的内需市场将使中国企业免受或减少金融危机的影响。
（三）民营中小型企业
金融危机下，中小型企业面临的困难可能比大企业还要严重，包括产业结构矛盾还比较突出，融资难、贷款难的问题还没有得到解决，企业内部的抗风险能力逐步提高，长期以来，我们对中小型企业的重视非常不够，很多重视往往是在口头上，实际行动却很少，其本质是长期以来对于民营企业根深蒂固的歧视。由于中小型企业在提供就业方面的作用非常突出，当前逐渐受到关注。有专家更是指出：“现在对于中小型企业来说是一个难得的机会，希望借助这场金融危机能解决我国中小型企业国民待遇问题。对于中小型企业来说，需要在国民待遇上实现突围。”救助中小企业，解生产经营困难。需要相关部门在融资、出口退税、技术革新等方面出台更多的政策进行扶持，帮助企业度过难关，引导企业转型。对于目前中小企业最突出的融资难问题，要加快推进中小企业信用担保体系建设，切实解决中小企业融资难得问题。银行要根据中小企业短、频、急这样的贷款特点，改革银行的贷款体系，支持中小企业发展。同时，政府、金融机构和民间资本应提供小额信贷鼓励和支持破产‘失业人员再创业。金融危机“寒流”，也许会给中国中小企业“走出去”带来难得的战略机遇，全球金融危机造成国际购买力下降，人民币升值不仅影响外资到中国采购原材料，而且影响中国制成品出口。此时，对于中小企业来说，开展海外投资、实现当地生产、当地销售时很好的时机。一方面，可以避免人民币对美元升值的出口劣势；另一方面，有竞争力的产品直接到国外销售可以降低出口成本，统开贸易壁垒，国外一批遇到了发展“瓶颈”的中小型制造业也中国这样具有创造优势的合作伙伴。
五、就金融危机对金地地产有限公司造成影响的建议及应对策略
（一）、政策建议
1.加大政策宣传。政府应该宣传救房市不是救房企的观念。告诉老百姓房地产市场关乎国家经济，救房市就是救经济，如果房地产市场崩溃，就会工业不兴，失业剧增，民族不振。
2.指导房价。针对开发商不愿降价的情况，地方政府应帮助指导房价，按平米价格，对低价房减免税费或贴现补偿，对高价房追加税费。
3.房地产开发商信息披露制度，市场只有更多的认识才能更大效用的合作，房地产开发商和购房者之间应加强了解。建议房地产开发商在季报中加入空置率、建筑面积、销售面积等房地产数据。
4.放宽第二套住房，放宽第二套住房主要是基于早先住小房子的人想要改善住房条件，他们在购新房前并不会卖旧房，购第二套住房的风险小于第一套住房的风险，若限制二套房很有可能走美国次贷危机的老路。
5.政策宜一步到位，反复增加的政策力度只会带给市场更为浓厚的观望气氛，在此关头，
