安化县梅城镇房地产市场调查及可行性分析报告由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“泗水县房地产市场调查”。
安化县梅城镇
房地产市场调查及可行性分析报告
目录
第一部分：宏观环境分析...............................................................................................................3
一、安化县梅城镇概括...........................................................................................................3
二、安化县梅城镇经济环境分析...........................................................................................4
三、安化县梅城镇城市环境分析...........................................................................................4
四、安化县梅城镇宏观投资环境分析结论...........................................................................6
第二部分：房地产市场分析...........................................................................................................7
一、安化县梅城镇房地产现状...............................................................................................7
二、安化县梅城镇个案分析...................................................................................................7
三、安化县梅城镇房地产特点.............................................................................................10
四、投资可行性分析结论.....................................................................................................10第一部分：宏观投资环境分析
一、安化县梅城镇概括
1．安化县梅城镇地理区位
梅城镇地处益阳市安化县东南部，东抵清塘镇，南与新化毗连，西接乐安镇，北界仙溪镇，总面积279平方公里；地理座标为北纬28度08分，东经111度38分，平均海拔约185米。
2．安化县梅城镇行政区划
梅城镇行政区域划分为北街社区居委会、东街社区居委会、南街社区居委会、西街社区居委会；下属为29个村。（龙安村、西街村、东街村、南街村、紫云村、良将村、梁乙村、望城村、岩溪村、三里村、十里村、云河村、鹿角溪、中田村、南桥村、道观村、建樟村、红兴茶村、铺坳村、苏梅村、黄泥村、杨高村、双富村、栗林村、松山村、柏树村、双江口、江湾村、栗星）
3．安化县梅城镇发展历史
梅城是个历史悠久、交通便利、商贸发达、经济繁荣的大镇。自宋熙宁五年在梅城设安化县城至1951年县城搬迁至东坪，曾有县治史878年，梅城早期是梅山文化的发祥地，梅王——扶汉阳的塑像屹立在镇区西面的紫云山；交通给梅城带来了便利，镇内有207国道，217、311省道和正在建设的“二广”高速形成的交通网络，还有一条计划中的铁路也经过梅城，设县级站；梅城地处湘中腹地，周边与新化、娄底、邵阳、冷水江、涟源等县市接壤，自古就有“六县通衢、八方集镇”之称，辐射周边150多万人口，2000多平方公里地方，历史上就形成了商贾云集，一直是湘中地区重要的商品集散地和中转站；梅城的商贸发达促进了经济的繁荣，全镇国民生产总值达14亿元，财政收入达2400万元，城乡居民人均纯收入达2800元，并形成了木瓜、茶叶、蔬菜、生猪、野鸡、建材等特色产业。梅城镇的发展得到了上级领导的大力支持，1992年省体改委批准梅城为县级经济开发区，1995年列为建设部500个小城镇试点镇之一，1998年获全省“经济百强镇”称号，2002年起分别列入国家、省、市重点镇。
4．安化县梅城镇自然资源
梅城山多耕地少，农村富余劳力多，是经济建设中的人力资源财富。更兼在海内外工作者数以千计，其中不乏科学家、金融家、大商贾、军、政界要人。梅城的物产资源大多在山上。林业以松、杉、楠竹为多。至2000年，梅城镇森林覆盖率增加到52.6%，恢复了竹木市场，木材有松、杉、楠竹、樟、梓、水桐等，畅销省内外。
梅城的土特产如历史悠久的茶叶、药材、花生、桐油、生漆、棕片、木瓜、猕猴桃、山苍子及新兴的烤烟、水果、黄姜等等。茶叶有史以来靠质量取胜。清代及以前，梅城是“贡茶”制作中心。民国时期，安化茶叶曾在巴黎博览会上获金奖。梅城的木瓜成品“紫苏木瓜”有百余年制作史。现该镇境内木瓜树栽培己逾3000亩，并有了几个小型木瓜加工厂。进一步扩大木瓜种植面积，办较大的木瓜加工厂，打出梅城绿色食品梅山“木瓜干”晶牌。梅城农村普遍种花生，20世纪80年代年总产量逾1000吨。
5．安化县梅城镇交通条件
梅城交通区位优势明显，207国道和217、311省道(原柘湘公路、梅新公路)交汇贯通。梅城东部、北部地区直通长沙、益阳、常德等经济较发达的城市，西部经新化、邵阳通向湘西、湘西南，至西部开发区，是衔接东、西部的黄金地带，具有重要的经济发展战略地位。
二、安化县梅城镇经济环境分析
该镇国内生产总值达7.8亿元，财政收入达1000万元，市场交易额达1.5亿元，农民人均纯收入达1900元。
三、安化县梅城镇城市环境分析
1．安化县梅城镇城市建设概况
城区占地面积由20世纪50年代的0.4平方公里增加到2000年的2.5平方公里。街道向四方伸展，东部延伸至207国道与梅田公路交接的“见官亭”，西部延伸到紫云与龙安交界的马溪桥，南部延伸到南桥墩，北部延伸到望城坡北侧。街道建设以新梅街为主轴，建成大小新街道十多条，与老街衔接，形成棋盘网络格局。新垒起540多栋商业和居住用房，其中不乏七八层的高楼大厦。开发区房屋总建筑面积增加到60多万平方米，为民国时期的六倍。其中占地40多亩的农贸市场拔地而起，为湖南省乡镇级规模最大的农贸市场，到开发区经商者远涉全国28个省市。
2．安化县梅城镇城市建设总体规划
1、拉动住宅。从1993年梅城设立县级开发区以来至2008年的15年中，镇区内新建住房面积150万平方米，平均每年新建6万平方米，多的年份达12万多平方米，投入住宅建设的资金达15亿多元，住宅产业的发展使建城区面积由1992年前的0.78平方公里扩大到现在的4.2平方公里，引进农民进城3.5万人。
2、扩大市场。为了适应梅城商贸发展的需要，镇政府分别于1987年、1995年、2001年三次新建市场，扩大规模，先后组织社会资金800多万元，新建了建筑面积5.4万平方米的大市场，设有经商的门面上千户，固定摊位3000多个，市场年成交额达20多亿元。
3、加快交通。1993年，镇政府争取省交通厅投资200万元，把湘运梅城车站改造成县级汽车站，直接开通了广州、深圳、贵阳等许多全国大中城市的客运线路，随着经济的发展，和人们对交通的需求，镇政府又于2004年组织资金1000万元新建了启安汽车东站，实行长短途客运车辆分流进站管理，解决车辆乱停乱靠问题，目前正在运作中。
4、发展新区。为了进一步扩大城镇规模，提高城镇品位，镇政府于2003年争取县委、县政府的高度重视，以600万元税费包干的方式开发建起了启安新区，启安新区开发前是一片河滩洼地，通过招商引进安化富康房地产开发公司开发建设用地200亩，共投入建设资金2亿元，新建建筑面积18万平方米，修建了大桥2座，防洪堤1300米，用于城镇基础设施建设的资金达4000多万元，在新区内建起了高12层的宾馆，具有规模的汽车东站，建材、农产品专业市场，新引进城镇人口4000多人。启安新区仅用了3年的时间，将一片河滩洼地建成新区，在梅城城镇建设史上是个创举。
5、改造旧城。梅城是个千年古镇，旧城改造任务十分繁重，通过多年的改造，旧城仍存在许多困难和问题，2008年镇政府下定决心成立了旧城改造专门班子，筹措了专用经费，拆迁了旧城临街旧房面积1.2万平方米，改造和硬化了东西南北连接的4条老街，长890米，硬化面积达8000平方米，新建下水道1280米，并在改造的主街道人行道上铺装了花岗石2400平方米，安装了高档路灯20盏，栽植了桂花树80株，配置了果皮箱30个，年内用于旧城改造的资金达350 5 万元，昔日居民怨声载道“雨天一身泥，晴天一身灰”的老街，而今成了宽敞明亮的新街和居民散步休闲的场所。
6、完善功能。梅城具有一般县城的规模，但由于是个建制镇的体制，致使城镇资金短缺，基础设施严重滞后。针对这一情况，镇政府一方面争取上级的支持，一方面鼓励“人民城镇人民建”，县级很多单位在梅城设有机构，如具有300多年历史的安化一中，县二人民医院在梅城发挥了及其重要的作用，还有交通、电力、通信、广电、银行、保险、法律等机构均设置齐全，在道路硬化、下水道修建、街道绿化、自来水、公共厕所等公益事业方面也逐步加大了投入力度，全镇自来水入户率达98%，为适应城镇管理，并相应的设立了规划建设站、环卫所、城管队三个机构，配置了车辆，安排了专项经费。
四、安化县梅城镇宏观投资环境分析结论
梅城镇具有无限发展商机，交通发达，物产丰富，商贸繁荣，为湘中一个重要商品集散地。梅城镇是国家建设部批准的500个小城镇建设试点镇，湖南省批准的经济开发区，湖南省政府确定的农村综合改革试点镇，湖南省经济百强镇。小城镇发展势头强劲，梅城镇党委、政府决心扩大招商引资渠道，建成区面积达5.7平方公里，人口达5万人，把梅城建设成为一个既有商贸、加工，又有文化品味和旅游休闲的文明城镇。
第二部分：房地产市场分析
一、安化县梅城房地产现状
1．安化县梅城镇市场现状
◎房地产开发起步较晚，开发规模及价格正处于逐步攀升阶段 ；
◎房地产市场缺乏规范市场化运作的体制及环境，规模化的市场尚未形成； ◎整体的营销手段、传播媒体对项目的包装力度不够，营销水平相当落后； ◎单位建设、私人建房、定向开发普遍存在，房地产市场化程度较弱； 2．安化县梅城镇发展现状分析
从整个梅城镇房地产市场发展来看，住宅商品房的开发处于快速发展阶段，原有商品房供应量不多，后续开发量正逐步增加；有较高知名度和美誉度、有实力的开发商不多；发展商在整体规划、建筑设计、物业管理上意识不强烈，开发楼盘建筑设计无特色，楼盘配套比较差，楼盘基本无绿化。
依据调查显示，目前梅城镇房地产品质稍微具有代表性的有：中梅豪庭、洢水名居、梅岭新城、三星商贸大厦等。下面我们对这些楼盘进行具体分析，以便掌握梅城镇未来的市场发展情况，为后期项目的开发提供参考资料。
二、安化县梅城镇个案分析
1．代表性楼盘概况
◎规模普遍较小，建筑风格单一，以传统多层建筑为主，小高层为辅；小高层呈现与多层共存的市场状态，小高层市场有待在今后的市场中逐步培育，目前还处于初级阶段；
◎产品外立面外观以外墙瓷砖处理，品质感稍显不足；
◎开发户型主要以两房、三房为主，四房占很少一部分，顶部复式产品稀缺。大多建筑在80-130㎡之间。
2．代表性楼盘对比
根据上述目前房地产市场在售项目的供给量特征，本次调研特别针对市场上具有代表性的房地产项目分析；
（1）梅岭新城商业广场——项目导读：该项目于2011年3月份正式进入市场，项目位于梅山大道
与梅王路交汇处，由安化三星房地产开发有限公司开发，佛
山市城协建筑设计院设计，无营销代理公司，无物业公司。——项目定位：梅城CRD第一商业广场
——项目规模：总占地面积20637.4㎡，总建筑面积74517.16㎡，容积率 3.61，绿化率27%，总户数474户，建筑共有4栋，14个单
元，分别由8层、17层及部分两层临街商业裙楼组成。——建筑特色：简洁、现代建筑风格；
——工程进度：11年进入市场以来，截止目前已开发一期和二期，目前工
程进度为第三期基础建设；
——销售情况：目前二期销售率约为80%，一期已售罄；销售付款方式为一
次性和按揭，优惠政策为一次性付款优惠50-100元 /㎡。——价位情况：均价约为2800元/㎡左右，商业未出价； ——主力总价：以130㎡主力三房为例，市场总价36万左右，——商业分析：临街商铺未出价，采用出售方式；
——项目配套：周边分布建材市场、餐饮、娱乐、银行、医院、学校、商业
步行街等配套设施均可满足社区居民日常生活消费，配套相
当完善。（2）中梅豪庭
——项目导读：该项目于2014年2月份正式进入市场，项目位于梅山大道
（晨光路），由安化嘉和房地产开发有限公司开发，无营销
代理公司，无物业公司。——项目定位：学府正脉 梅城地标
——项目规模：建筑共32层，总高度超过100米，总户数315户，建筑共
有1栋，两层临街商业裙楼组成，无绿化。——建筑特色：现代建筑风格；
——工程进度：14年进入市场以来，截止目前基础建设已完成，现已建到
第二层；
——销售情况：目前项尚未开盘，未出价格；可以预定房源，预定房源政策 为100㎡以下交订金2万元，100㎡以上的交订金8万元，现已交订金房源为285套，未定房源为30套。——价位情况：住宅、商业都未出价；
——商业分析：临街商铺未出价，采用出售方式；
——项目配套：周边分布建材市场、餐饮、娱乐、银行、医院、学校、商业
步行街等配套设施均可满足社区居民日常生活消费，配套相
当完善。（3）洢水名居
——项目导读：该项目于2012年正式进入市场，项目位于梅城镇老汽车站
旁，由湖南皇宇房地产开发有限公司开发，无营销代理公司，无规模物业公司。——项目定位：梅城中央 独揽巅峰
——项目规模：建筑共19层，共3层商业，16层住宅，住宅共64户，户
型结构均为三室两厅，面积为：138.4㎡、130.11㎡、126.49 ㎡、127.58㎡。项目无绿化。——建筑特色：简洁、现代建筑风格；
——工程进度：12年进入市场，目前主体已竣工，正在做外墙，约14年10 月份全部完工；
——销售情况：共64套房，现已经销售51套，还剩13套房源，销售率为 80%，销售政策为一次性付款优惠100元/㎡，其它无优惠。——价位情况：均价约为2800-2900元/㎡左右，商业未出价； ——主力总价：以130.11㎡三房户型为例，市场总价38万左右，——商业分析：临街商铺未出价，采用出售方式；
——项目配套：周边分布餐饮、娱乐、银行、医院、车站等配套设施均可满
足社区居民日常生活消费，配套相当完善。（4）三星商贸大厦
——项目导读：该项目于2014年正式进入市场，项目位于梅山大道与梅王
路交汇处，由安化县三星房地产开发有限公司开发，佛山市
城协建筑设计院设计，无营销代理公司，物业公司为三星物 业管理。
——项目定位：宜居三星 幸福一生
——项目规模：建筑共22层，其中1-6层为商业，7-22层为住宅，住宅共 120户，户型结构均为一房一厅、两房两厅、三房两厅、四
方两厅，其中以三房两厅为主力户型，项目无绿化。——建筑特色：简洁、现代建筑风格；
——工程进度：14年进入市场，目前商业已建4-5层，竣工时间大约为2015 年6月份；
——销售情况：14年进入市场以来，截止目前住宅已销售82套，还剩38 套，销售率为68%，销售政策为一次性付款优惠80元/㎡，其它无优惠；
——价位情况：均价约为2900元/㎡左右，商业未出价； ——主力总价：以130㎡主力三房为例，市场总价38万左右，——商业分析：商业未出价，采用出售方式；
——项目配套：周边分布建材市场、餐饮、娱乐、银行、医院、学校、商业
步行街等配套设施均可满足社区居民日常生活消费，配套相
当完善。
三、安化县梅城镇房地产发展特点
梅城镇开发投资规模和价格正处于逐步攀升阶段，有较高知名度和美誉度、有实力的开发商不多；发展商在整体规划、建筑设计、物业管理上意识不强烈，开发楼盘建筑设计无特色，产品无档次，比较传统，无创新性设计产品，在户型上均都以三房为主力户型，楼盘配套比较差，楼盘基本无绿化。
购房人员均为周边乡镇客户、公务员为主，经商、务工人员为辅，当地客户购房欲望不是很强烈。二级市场不是很活跃。
四、投资可行性分析结论
风险分析：
◎购房人员主要客户群体为周边乡镇及在外发展人员，销售阶段性比较强烈，无持续性销售；
◎当地楼盘付款方式单一，大部分楼盘选择为一次性付款，对客户购房压力大；当地银行按揭无正规性操作，为担保性按揭（地下按揭），销售回款有风险；
◎当地楼盘市场处于初级阶段，楼盘价格偏低，二级市场不活跃，在价格上进行突破比较困难；
可行性分析：
当地市场产品整体规划、建筑设计、物业管理上意识不强烈，产品无档次，比较传统，无创新性设计产品，可在这几点上面做产品差异化，占据主导市场；当地楼盘市场基本无绿化，无完善配套，可做规模性绿化跟配套，提升产品档次，提升产品品位，占据主导先锋市场。当地市场可做中高端产品。
