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读《理想丰满》
被誉为商界思想家的冯仑继《野蛮生长》之后再次执笔，创作了《理想丰满》一书。内容精彩，辞锋犀利，彰显了他独特的文笔和阅历。在书中冯仑以其数十载商海拼搏的经验，为我们畅论时势，剖析社会，深入浅出，对价值公平、财富传承、人生追求、企业治理等话题做出了有力批判并提出建设性意见，充分彰显了一个企业家的责任、情怀和远见。书中主要思考了如下几个问题：1究竟怎样的房产，才是对的生意？2究竟怎样的社会，才会给力民营企业？3究竟怎样的人生，才能创造生命的价值？
而今中国，我们买不起房、买不起车，物价飞涨，毒气横流，身边各种冷漠，各种贫富差距，我真想不出该用怎样平和的心态来说：我爱你中国。在这样一个纷乱的世界，真的需要一些有理想、有信仰的人来为我们的生活净化空气，漂白灵魂。我们依赖他们的思想，从而获得坚持下去的力量。书中，冯仑先生如是说：“为什么需要理想，因为我们这个社会缺乏信仰，一个人有了理想，才会有价值观，有了价值观就能自律，自律就能自助，自助才能他助，如果一个社会都能实现他助，那么就会天下太平。”这里的信念，与宗教有很大的共通之处。冯先生几次在书中提到信仰和理想的关系，在信徒心中理想就是信仰，他们追寻他们的信仰，所以他们有理想，他们幸福。在我们的国度，人们就是缺乏信仰，丢失了我们的理想，所以我们的人生没有目标，没有归属感，我们不幸福。因为缺少信仰，所以今天的我们缺乏原则。不知道什么当为什么不当为。有理想就会自我约束，有理想就让我们不断学习进步，理想的背后隐藏的对价值观的判断。自理想的引导下我们才能创造生命的价值。
冯先生在书中还提到公平的问题，这个涉及到如今的体制。如何让一个社会趋于正常？无疑体制是最为关键的部分，不管有多好的愿景和理想，必须要有一个完美的体制来做支撑，否则都将无法执行。这对于民营企业的生存尤为重要，作为规则的制定者，政府必须保证这个规则制定过程的公平、公正，同时要保证信息的对等，程序的公开、透明，否则，一切都将不满疑云，充满猜忌。冯先生在书中提到这样一个例子，两个人关在同一个漆黑的房间里，那么一个人想的是先下手为强，弄死对方，而另一个人则在时刻防范被对方弄死，因为看不见，就不停的追逐、打斗、猜忌，而如果把灯打开，就会发现，其实对方不一定是凶狠的，也许是友善的，一切有了沟通的可能，甚至可以共同合作打开门出去，走出僵局。由此可见，不见光的流程是很可怕的，也许你给到的比他期望的要多，但是因为不曾参与，他总觉得自己得到的少，因此就会产生猜忌和不平，如果，我们把过程公开，那么结局可能给到的不如我们预算的多，但是反对的声音会减少，效果也会很好，这就是过程公平的重要性，从这些案例可以看出，过程公平比结果公平重要得多。过程公平了，那么结果就对了，所以我们的体制所追求的公平一定是要重视过程、程序的公平，一味的追求结果公平是不科学的，起点一样，速度却不尽相同，你不能要求乌龟和白兔同时起跑、同时到达。过分追求结果公平就会导致*时期把富人的钱收回来，分到每家每户手上，不允许先富，所有人都一样，那么富人创造财富的动力势必缺失，企业将无从发展。书中还提到经济公平，讲到了官二代、富二代的现象，提出西方的解决方案是遗产税的设立，因为知道死后的遗产有一半要收归国有，所以西方的富人十分重视公益和慈善，早期就会把自己的财产在公益方面进行大量的投入分配，所以民众对他们没有一种仇富的心理，因为财产的二次、三次分配很合理，导致虽然贫富差距，但是人么生活富足、福利完善，所以社会反响十分平静。而我们因为体制方面的缺失，导致贫富差距加大后，无法得到一种合理的修补，裂痕日益扩大，最终形成了民间的仇富心理，对财富分配的巨大反弹。体制的不健全使得我们的富人阶级成长方式很病态，有许多富人和权利联系的太紧密，最终导致民怨沸腾，也使自己落马，贪腐现象是我们缺乏信仰，体制漏洞的重要体现。从上述来看，经济的不公平（如：西方诸国）可以通过社会公平来进行调适和修补，然而社会不公平却是遗患无穷。在一些发达国家，我们看到媒体上报道这些地方很乱，经常吵来吵去，但他们却没有维稳部门，也没有专门的维稳经费，媒体上的吵其实是一种公平正义的表现，不平则鸣，大家将就言论自由，如果言论遭到压制，那社会就越发不公平。所以社会公平比经济公平重要，美国的贫富差距大于我们，但是在美国却很少感到人们在为这件事闹腾，因为所有的东西程序大家都清楚，导致的结果纯粹为个人机遇和能力，与社会无由，所以人们心态平和，如果我们让大家都参与规则的制定，如果规则制定的过程能公开公平，那么我相信我们的生活将少去很多问题和纠结，社会将更加和谐稳定。读此书让我还有一个很深的感慨，就是不论如何，民营企业想要发展都必须摸准时代的脉搏，跟好政策是关键的一步，如
果政策错了，你怎么走都是白搭，所有的花哨都是建立在理解政策的基础上的，想通了这一点，我们的路线就简单了，也顺了。
谈完了体制和公平，冯先生就自己浸淫地产多年的经验做出了一些分享。从市场供需来看，目前中国的房地产市场主要的问题还是住宅，我们要解决的问题依然纠结在刚需的问题上，从欧美等国的情况看，GDP8000美金的时候住宅问题才会得到解决，那么以中国目前的发展速度来推断，再有十年左右的时间，中国大部分地区的住宅问题会得到解决，到了那个时候中国的住宅市场将进入到一个停止或缓慢增长的时期，由此也可看出住宅市场的光辉时段将不复存在，那么房产市场将何去何从？从西方各国经验来看，市场会转向一个商业不动产的投资高潮，同时高端的豪宅产品也会是市场的新宠。而这中间有一个转型过渡的时期，就是社区商业，投资商业不动产到一定时期可以形成一种金融产品，以REITS（房地产投资信托基金）的形式上市。从估值方面看，资本市场上对纯粹住宅开发公司PE（市盈率）一般在5-7倍，而纯商用不动产的PE一般在10-15倍。如此高额的利润诱惑，让很多地产商不假思索的转投商业地产，但是这其中风险与收益往往是成正比的。住宅业拼的是周转、成本和规模，而商用不动产强调的却是服务、运营能力。商业不动产并不完全依赖于物业数量，不是简单的规模比拼，举个例子，假定我的商业每平米租金回报率是20%，我只有10万平米，另一家公司每平米租金回报率2%，但他有100万平米，那么在市场估价，我的商业估值可能比他要高，因为商业不动产比拼的就是运营能力，看谁的租金回报率高，升值空间大，这与住宅是两种不同的概念。同时能，金融性不动产的价值又高于一般的商用不动产，其核心在于金融产品的创造和财务安排的能力。他可以边建边收购别人的产品，收购后把这个产品经营到一定的水准，然后再卖掉，再收购，如此循环，周而复始，REITS回报就很好，剩余的租金部分，如果有不好的就可以抵消掉。所以金融性房地产最重要的核心能力在于产品的设计，包括资产管理能力，以及未来的流动性和在资本市场上的机会把握。从此可知，在房地产发展的阶段不断递增时我们离建房子那个阶段的距离就越来越远，建房子成为了价值链的最下端。书中说到，中国目前的房地产发展形式是朝着两个方向发展，具体又分为三种模式。一种方向是往价值链下端发展，即房地产业变成建筑业和土地开发业；第二个方向是往价值链上端发展，房地产公司转入服务业和金融业。因
此，往哪个方向发展完全取决于我们的理想和坚守。而这两个方向具体来看有三种发展模式，第一种是最初级的，叫地主加工头模式，这种模式在发展过程中极度重视规模和收益，把地看的特别重，在建筑工程等方面不停压缩成本，达到最大收益，这个方向上发展往往就走到了最低端，在住房饥渴时期或许会有一些竞争力，但是日子久了就说不准；第二种，文中说是厂长加资本家模式，这种模式也是向下做的一种模式，它整体采取的是工厂化思维，把住宅当成工业化产品，加以标准化，提高其质量。他带来的弊端是成本较大，而且依赖于资本市场的快速融资；第三种模式，被称为导演加制片模式，他不用出太多资，但是却能创造极大的收益，导演起的作用，第一是故事，第二是制作过程，第三是市场营销。所以从这些方面来看，做地产，如果光是专注于规模、收益而不去思考其价值，那无疑是因小失大的一种行为。同时，书中还提到了空间价值的重要性，甚至超越了地段的重要性，这些理念从不同程度上颠覆了我们传统的地产意识。却更深入地诠释了房地产的深层意义，让我们看到了未来房地产市场的发展模式。
一本好书是要能够发人深省的，而《理想丰满》就是这样一本书，看完之后，掩卷深思，你会发现心中流动的是一股力量，一股相信理想的力量，一股坚守梦想的力量。只要肯坚守，只要肯拼搏，只要有无尽的动力，对社会的责任感，还有善于发现的眼光和勇于创新的头脑，那么不管现实多骨感，理想都会很丰满。
