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《物权法》、修订后的《广东省物业管理条例》学习心得
【广州市森晟物业管理有限责任公司周彬】
2011年5月12日和5月14日，我与公司三位同事如期参加了广州市物业管理行业协会组织举办的物业管理企业(部门)经理岗位证书复检验证培训班的学习。
通过两天的认真学习，更多地了解和基本掌握了物业服务与物业法律法规等各方面关系，尤其是在物业维权(包括业主委员会、业主大会、业主在内)、物业服务维权(物业管理服务企业)、物业服务与管理指导(物业管理行业协会、房管局)等方面的内容，让我受益匪浅。
第一天，听了叶总从上午和下午前前后后数十个物业管理和服务方面的案例，以及如何有效地做好《物业管理风险与防范》的内容后，对于我在以往的物业服务与管理工作中所存在的一些个误区、盲点、法律疑问等，以及如何规避物业服务企业经营风险、物业管理与服务的法律保障等方面，有了合理的解释、明晰的观点、进行了补充修正。
第二天，通过听了谢总更加细致、激情、生动、图文并茂的有关《最新法规及相关问题研究》内容后，也使我更加明晰了《物权法》和修订后的《广东省物业管理条例》在我们物业管理与服务行业中、以及在具体实施过程中的重要意义和历史作用。
《物权法》作为我国民事法律重要组成部分，主要是确认财产、利用财产、保护财产以及调整各种财产法律关系，涉及财产所有权、用益物权、担保物权等一系列制度规范，是关系到国有资产保护、各种市场主体财产权益以及人民群众切身利益的重要法律。
《物权法》它解决了人们所关心的切身利益问题。随着我国社会经济的大发展和人民生活水平的不断提高，人们的私有财产日益增多，特别是其中的房产。房产是一种不动产，价值比较大，许多家庭因此而倾其所有，与人们的切身利益关系很大。可是，住宅建设地使用权在70年后将如何处理，我国的法律则没有规定，因此大家都很关心这一问题。这次通过的物权法，对这一人们所关心的切身利益问题作了明文规定，住宅建设用地使用权届满的，自动续期。这个问题 1
总算得到了最终和合理的解决，顺从了民意，也符合我国的国情，有利于社会的安定。
最后，它合理调整了一些人与人之间的关系。比如，物权法规定，不动产权利人不得违反国家规定，排放大气污染物、水污染物、弃置固体废物，施放噪声、光、电磁波辐射等有害物质。因为，这会对相邻的不动产权利人产生不利影响。又如，物权法还规定，不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害 造成迫害的，应当给予赔偿。在《物权法》中，土地承包经营权被明确为物权的一种方式。对于保护农民利益来说，是一件好事。并提出土地承包经营权在承包年限内不得任意收回及征收。到期后，也可以按相关规定继续承包经营，性质上非常象国外的永佃权，可以最大限度的保护农民利益。另外，集体土地被征收后，除了要按《土地管理法》的相关规定给集体土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗赔偿费等以外，还应给付农民的社会保障费用，即为被征地农民交纳相关养老、医疗保险等。
《物权法》明确了土地征用与征收的概念。
征收仅用于集体土地被国家收购后转变为国有土地性质的这样一种方式；而征用则指在特殊时间，为了公共利益需要而由国家机关征用个人所有的物品，如意外事件中公安机关征用公民车辆用于制止犯罪等。但关于公共利益需要是指什么，物权法并未进行明确规定。
《物权法》提出，当城市居民房屋被拆迁时，应保证被拆迁人的居住条件，即被拆迁后，被拆迁人获得的补偿费再购买的房屋应不低于原居住条件。
《物权法》关于不动产登记、善意取得的问题。
以往法律均规定“不动产不适用善意取得”，但此次物权法却明确规定，当具备几个条件，特别是已办理了过户登记的，不动产可以善意取得。
《物权法》关于遗失物处理。
所有权人及其它权利人可以追回遗失物，但需对通过合法渠道购买的善意第三人支付购买费用后方可购回，所有权人支付的费用可以
向无处分权人追偿。但赃物的取得，应适用原法律规定，不适用善意取得，权力机关有权追回。
《物权法》关于“抵押权”的设立。
建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权以及正在建造的建筑物，均需办理抵押登记后抵押权方设立，其它抵押权自抵押合同生效之日起设立，未经登记的不得对抗善意第三人。
《物权法》明确了小区车位的问题。
建筑区划内，规划为车库、车位的，所有权归开发商，但应首先满足小区内业主需要。规划范围外的、或占用公共部位的车库车位为小区业主共有。
《物权法》明确了居民购买的房屋所附土地使用权到期的问题。曾经是很多购房人担心的，因为怕土地使用权到期后，地上房屋存续或土地出让金补缴问题，但现在物权法明确规定，住宅房屋存在的情况下土地使用权到期后则自动续期。对购房人来说，等于吃了一个定心丸。
总之，《物权法》主要回答了三个问题：第一，物是谁的。第二，物的所有者对这个物享有什么样的权利，与之相关的人应该担负什么义务。第三，怎样保护物权，侵害物权的人须承担什么法律责任。
物权法的作用一是定分止争，通过确认物的归属，加强对物权的保护，达到维护社会正常秩序的目的。由于它与社会公众的衣食住行和生老病死等切身利益息息相关，密不可分，被称为“公民财产权利保障书”。二是促进物尽其用，通过规范物权人的权利义务，为物权人充分利用财产提供良好的法制环境，鼓励权利人创造财富，积累财富，扩展物业。
总之，《物权法》是一部保障安居乐业的法，是一部促进经济发展，构建和谐社会的法。
最后，我个人理解并认为：《中华人民共和国物业管理条例》及《广东省物业管理条例》，作为《物权法》在房地产建设与开发管理、房地产“售后服务”等方面的法律细化与补充，对指导和规范全国或各省域、城市地区在提供物业服务与管理中，具有重要意义与作用。
