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经济1002班 王婷婷 20101901
2014年3月6日实习调研报告
2014年房地产行业调研报告
-2014年经济走势前低后高 一线城市楼市不会逆转
2013年宏观经济的走势，可谓有惊无险。本届政府的去年开局之年碰到了经济增长速度下滑的难题，碰到了社会预期下行的挑战。2014年的经济形势会如何？
清华大学中国与世界经济研究中心主任、教授李稻葵认为，今年宏观经济走势很可能会重复去年前低后高的格局。首先，从去年12月份开始到现在1月份、2月份、3月份，宏观经济仍然有下行的压力，各种指标显示宏观经济仍然是下行的；其次，整个市场的预期比较低迷，这个预期主要来自于国外，从去年年初开始一直到现在，国外对整个中国经济的看法基本上是唱空的；今年宏观经济形势充满了挑战,最主要的因素是资金链绷得很紧，中国经济过去30年的发展，最大的固定资产投资来源主要是民间自发的DNI，它在正常年份能够占到我们固定资产融资的70%以上，而这个DNI的机制，现在在走缓。
今年最担心的风险是局部的地区的房地产市场出现逆转。他认为是北京、上海一线城市不太可能出现逆转，二三线城市由于房地产的市场交易量萎缩价格出现下降。
四大因素利好房地产 互联网实现跨界发展
2013年中国房地产市场保持良好的发展势头，全国增速回升。商品住宅在销售面积和金额了分别增长了17.5%和26.6%，100个城市住宅均价同比涨11.5%，整体的规模创造历史新高。
中国指数研究院院长、搜房控股董事长莫天全表示中国房地产市场不同的城市市场分化比较明显，在这100个城市中，其中一线城市上涨23.4%，远远超过平均水平，二三线城市上涨了6.6%左右。企业也呈现分化的趋势，71家房地产开发企业销售业绩突破了100亿，其中，万科、绿地、保利等6家企业销售额超过了1000个亿。
展望2014年，他认为在深化改革的背景下，新一届政府的改革有四个方面跟房地产息息相关，一是户籍制度改革，导致很多的城市人口大大的增加，楼市需求增加。第二是土地制度改革，它有利于增加楼市供应。第三是财税制度改革，中国物业税的推广至少是五到十年的事，不会很短时间里面实行，五到十年之内，物业税对房地产的影响会逐步的稀释掉。最后是金融改革，互联网对金融的冲击越来越开放，对房地产行业资金密集型的产业也是利好。从长期来看，这些变化不至于对房地产市场产生太大的影响。
房地产行业在变化 行业高速增长时代已过去
2014年前两个月楼市情况不是很乐观，政策尚未明朗，房贷收紧，开发商面对未来该如何抉择？
住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹归纳2013年房地产发展的特点：当前住房市场出现了分化，受货币因素的影响较大，并且自住性需求仍然很强。展望了2014年的房地产发展，她认为在政策相对比较清晰的情况下，房地产市场未来更加复杂，和过去相比，房地产市场出现新的变化：第一房地产行业高速增长的时代已经过去，增长速度会下降，尽管2013年房地产的销售创下了十年来的第三个销售增长的高年，但是这种增长速度是很难持续的，经济增速下台阶。第二个以单纯住宅为主的阶段已经过去，未来除住宅之外非住宅市场，细分的市场会更多地兴起。第三个方面，以新房交易为绝对主体的市场即将过去，未来二手房市场越来越庞大，对企业开发来说，新房需求可能下降，未来个房企的竞争加剧，市场占有率和集中度不断的上升。
尽管全年房价的变化数据还没有最终出炉，但2013年全国房价给人留下的印象依旧是个“涨”字。2014年将会怎样？上自地产大佬，下至平民百姓，房价仍是大家最关心的话题。2014年，房价是涨是跌，每个人都有自己思考的角度。新华社文章指出，无论是从央行的居民问卷调查，还是从老百姓的切身感受，房价仍然是高，涨势依然不减。，在2013年，随着温州、鄂尔多斯等房价经历“滑铁卢”城市的不断出现，普通民众对于2014年的房价也有了新的期待，随着资金链的进一步收紧和投机资本的撤出，房价泡沫并非没有被挤压掉的可能，涨价不是唯一的答案。
经过2013年房地产市场量价齐升的局面之后，众多业内人士一致认为在2014年里，随着“挤泡沫”的继续，整体房价增速将放缓，局部可能出现下行。
“如果说2013年房价总体特征是“一条线”:震荡上行，有惊无险的话，那么对2014年，可以形容为“退烧年”:高位震荡，渐趋降温。”杨红旭认为2014年在宏观经济尚未明显好转之时，房地产投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演，房价也会依旧稳中有升。
“尽管2013年的房价经历了明显的上涨过程，但是各种信号明显指出2014年的房价走势，或许将以稳字打头，再度大幅上涨的空间不大。”中国人民大学公共管理学院教授黄燕芬指出，除了调控政策的限制，土地供应量大幅增长就是一个明显的市场信号，因为土地供应量大增，必将带来房屋供应量的增加，而市场需求在一定期限内变化不大，供应量增加，需求相对稳定，房价就失去上涨的底气。
除了土地供应量大幅增加的因素以外，中央财经大学中国金融发展研究院助理教授李晟认为，大量的保障房入市以及并不宽松的资金链同样限制了房价可能出现的 大幅上涨。由于一线城市的供需矛盾并没有得到有效解决，房价不排除继续较快增长，而在部分二三线城市由于库存较多，房价必然增长乏力，部分甚至可能出现下 跌。
新华社文章称，实践证明，类似“头痛医头，脚痛医脚”的行政化调控已难以从根本上抑制住房价“脱缰的野马”,走出越调越涨的“怪 圈”,需长远地建立“市场化为主手段，辅以政府调节”的政策引导体系。可以预见在2014年的楼市调控中，去行政化、差异化政策将成为调控主流。中原地产 市场研究部总监张大伟认 为，2014年在中央政府加强民生保障和房地产调控的总体方针下，各地可能将继续因地制宜地对政策的执行尺度和力度进行微调，对于房价上涨过快的一线和少 数二线城市仍从严落实差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，增加住房用地和住房有效供应，而库存较多的部分二线与三四线城市的调控只会松不会紧。
两会期间，备受业界关注的2014年房地产市场调控思路得以明确。住建部部长姜伟新近日透露今年房地产调控思路倾向于“双向调控”。政府工作报告更是指出，未来将针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求。
业内人士认为，由于房地产市场掺杂民生、经济、投资等多种复杂因素，因此行政调控手段在2014年仍然不会马上退出。但是，与以往楼市调控“一刀切”不同的是，未来地方政府在房地产调控上将具有更多自主权。
事实上，弱化行政手段在此次住建部主导的房地产市场总体调控思路中已经有所体现。其中，最为明显之处是，不再强制要求地方政府制定并公布当年度的房价控制目标，而是强调房地产市场的稳定、房地产调控政策的稳定性和连续性两个方面。此外，以前频繁使用的“遏制房价过快上涨”也被“稳控房价”代替。
业内人士认为，住建部这一思路的变化，可能会使地方政府逐步减少行政性手段对当地房地产市场的干预。部分价格较高的楼盘的审批，可能在未来出现一定的松动。但房价上涨压力较大的地方，则可能会采用新的政策性住房产品来对冲房价上涨的压力。
以北京为例，2014年以来，北京“限价令”正在逐渐弱化。2013年，为了抑制房价的过快涨幅，北京一度施行严格的“限价令”措施，要求开发商对商品住宅的预售报价不能高于同等项目以往的成交价格，否则将难以获得项目预售许可证。而2014年以来，北京楼市入市的项目已经逐渐摆脱“限价令”的束缚，许多新项目在报价上均有不同程度上涨。
与不再强制要求地方政府制定房价控制目标相呼应的，还有“房产税试点扩围”的暂缓。
来自两会的信息显示，全国人大将启动房地产税的立法工作。中国房地产信息集团(CRIC)研究中心研究员杨科伟据此分析，房地产税是一个内涵很丰富的集合概念，既有开发环节的各个税种，又有购房者交易、持有环节的税种。不能片面地单纯理解为上海、重庆试点的“房产税”。对于普通购房者来说，可能包括契税、个人所得税、营业税、印花税、房产税和未来的遗产税等。总之，中国楼市崩盘在近一两年肯定是小概率事件。但是，笔者也曾经撰文指出，中国房地产已经进入下半场。下半场不代表球没得踢了，只是踢起来更难，也更要小心。这个判断放到2014年同样适用，也就是说，市场会更加“颠簸”。这种“颠簸”突出表现在以下四个方面：第一，开发商只能着眼于挣辛苦钱。与2013年比，今年市场预期趋冷，商品房成交量肯定会大幅下滑，三四线城市成交量普遍看跌，一二线城市成交量趋稳，但房价的上涨幅度会收窄，房价飙涨的意外之财肯定不会有了；第二，房市分化会进一步加剧。三四线城市面临较大去化压力，去库存无疑是2014年的主题。即使在一二线城市，开发商拿地也会更加慎重。对于部分现有库存过剩的城市，降价保量估计在所难免。地方房地产调控也可能进入差异化时代；第三，部分房企生存风险加大。前期投入冒进、产品缺乏差异化竞争优势、后台缺乏资金支持的房企恐怕将面临生存压力；第四，部分城市房价可能出现下跌，但下跌幅度不会太大，否则政府会出手救市。
