策划分析书 标本由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“采集标本活动策划书”。
南京盘谷亚泰广场商业策划报告
第一部分 商场现状综述：
虽地处南京繁华商业中心地段，但之前盘谷亚泰广场失败的经营模式已在消费者及租户心目中已留下负面的印象，加上周遭竞争对手的强势威胁，因此亟需引入一个有富有活力的、有效的、鲜活的经营理念吸引租户和顾客。
逆境中同时存在契机，前任广场经营者失利的原因是多方面的，通过分析可以将这些原因归结为以下三个方面：
1、目标顾客群定位不明晰：
从过去的经营模式来看商场的顾客群定位明显缺乏针对性，意图覆盖各层消费群体，结果却导致高中低端产品混杂。加上商场内部布局不甚合理，给顾客购物造成了极大的阻力，顾客的消费欲望自然下降。
2、商场布局严重缺乏科学性：
商场的整体布局设计缺乏“引导性”，外围不合时宜的商家阻挡了整个内部商场的商机，加上装潢陈旧，边门通路狭隘，令原本有购物意图的顾客也“望而却步”。
3、与周遭竞争对手相比缺乏核心竞争力：
与竞争对手相比整个商场缺乏明朗的主题，既无法在价格上取得优势，又没有独到的经营特色，自然无法吸引顾客。
以下就对这三个方面提出针对性解决方案，同时将融入一些创新元素以供参考。第二部分 目标顾客群定位：
将新盘古亚太广场的顾客群定位于：
1、南京本地居民中的中青年群体；
2、境外及外地的参观游客；
3、白领等中高端消费群体；的主要原因在于：
这三种人群消费理念通常较其他群体（如中老年）更为先进，消费目的性弱，购物时考虑感官刺激先于商品价格，不易受过去的购物习惯及经验影响。这样可以将周遭竞争对手之前在消费者心目中积累下来的影响降低到最小，只要建立起新颖的经营模式，不必采用过多的价格策略就能轻松地吸引到这部分顾客。经营成本低，发展空间大。
第三部分 商场租户定位：
结合国内外同类商场的成功经营案例，作为一个综合性休闲商场，通常应具备服饰、餐饮、时尚、娱乐、美容等功能。依据上述所定位顾客群体的消费特性，在商场租户发掘方面有如下建议：
1、服饰：
以体现时尚潮流的中档服饰经销商作为主要招商目标，兼有少量高档服饰，迎合现代年青消费者对消费物品及场所时髦性追求的消费心理，坚持引入中档流行时髦品牌，重新打造年青新一代品牌的高标准。理由有二：
a 竞争对手中正在招商试营业中之德基广场一期和在建中之二期，及基本上己拍板的“未来恒隆广场”，都是以高档为主，营销时应采取错位化、差异化和潮流化相结合的策略。b 南京本非高档消费者聚集地，即便在上海这样的国际化大都市，各大商场的高档服饰店铺也鲜有人迹，更何况盘古亚泰广场目标顾客定位本来就是以中青年消费者为主，中档潮流服饰最能迎合这一年龄层顾客的消费心理。
此外，在刚在南京结束的十运会及即将来临的2008年奥运会影响下，南京全民运动热情高涨。十运会成为南京市的一道文化景观，因此强烈建议近期内采用“运动型”主题经销模式，引入运动服饰、体育用品及其周边产品（奥运福娃）的经销商，此举不仅能招揽大批当
地运动爱好者，对外来游客也有很强的吸引力。
2、餐饮：
根据目前我国中青年顾客的饮食及休闲模式，推荐以下类型的餐饮业商家作为租户发掘对象：
a 星巴克等高档咖啡屋；
b 比萨屋（必胜客）、咖喱工坊等西式茶餐厅；
c 中档西餐厅
d 白领火锅；
e 韩式烧烤；
f 港式甜品屋
g 其他异国风味小吃（泰式等）
尽量避免作为租户发掘对象的商家类型：
a 日式料理：
考虑到南京特殊的历史背景，建议避免引入日式料理租户。
b 肯德基、麦当劳等快餐饮食店：
肯德基、麦当劳早已是“垃圾食品”的代名词，有违青年顾客追求时尚的消费模式，与整个商场的经营氛围不甚协调。
c 传统中餐店：
传统中餐店菜式油腻而且价格偏高，通常难以吸引青年消费者，即便是中老年顾客在选择餐厅时往往也会根据以往的经验选择老字号店铺，不适合新进引入。
3、时尚饰品：
手机挂件、精美工艺品、香熏锦囊、银制挂件等潮流小饰品。
4、电子产品：
IPOD、时尚MP3、MD等前卫电子产品，同样考虑到历史因素应以欧美及优质国产商品作为主打产品而避免日货。
5、娱乐：
大头帖、服装秀、DIY等受年轻人青睐的娱乐项目。
6、美容：
美发沙龙、按摩、足疗、SPA、专业护理、化妆品品牌专卖柜台等。
7、其他：
休闲书店（或书吧）、时尚眼镜店、便利超市、鲜花店、照相洗印服务等。
第四部分 商场布局结构建议：
商场布局综述：
目前所面临的最大挑战就是面向正洪广场的商场标志性圆形入口之一至三层为全国流行青年服装品牌“美特斯邦威”专卖店所租赁。因此整个商场布局设计必需与其协调，这也是将商场目标顾客群定位在青年群体的主要原因之一。
1、功能变革：
a 外部：
建议改换商场名称，“盘谷亚泰广场”古韵较为浓厚，不适宜吸引追求时尚的青年顾客，如改为较为西化的“曼哈顿广场”、“新时代广场”、“城市广场”、“CBD广场”等。
在广场外部装备一个大银幕，用以反映商场主题吸引顾客（如平安夜的圣诞节主题、元旦前夕的倒计时、未来的奥运主题等）。
b 内部：
针对之前广场内部布局所存在的通路狭隘、灯光昏暗、色调单一等问题，商场内部应进
行全面装修设计，在成本允许的范围里开阔内部通道、增设边门数量、色调中融入时尚风、装设电视银幕等。
2、楼层设计：
楼层布局设计中体现出“引导式主题”模式，一般传统的主题商场，目标鲜明，例如XX电脑城，XX服装城，XX家电城，XX家具城，XX灯具城等，优点是利用老一代“货比三家”的传统消费思维将同类商品汇总，虽然各类商品齐全，但同行间竞争激烈，利润空间小，客户流动性很大。根据分析，新街口游客比重较高，一般游客通常没有固定的价格指标，对他们而言商品的感官刺激远先于价格来得重要。并且他们多数也都不会购买大件或高价的商品，诸如台式电脑、家电、家具、灯具等，都不是游客的购买对象。
“引导式主题”的目的在于首先将已定性之消费者吸引进了商场，然后再引导他们步入真正的主题店。建议在商场布局设计时融入连带效果，利用“美特斯邦威”的品牌、形象与人气优势吸引顾客，经过“美特斯邦威”产品的感受影响后再将其引导至商场内部的主题店铺中去。本案应尽量招募一些能够与主导客户形成相互呼应的商家，经过精心策划，以求达到“引导式主题消费”的效果。
建议本项目利用刚圆满成功闭幕的南京十运会余温及2008年奥运会之期望，引入比重较大的体育运动相关类主题内容。体育运动主题本身就包含了健康、年青、活力、动感和时尚的成分，可以完美地与本项目“引导式主题”契合。
具体的楼面布局建议如下：
① 一层：综合型主题
拓宽内部通路，装设电视银幕服务于“引导式主题”，集时尚、娱乐、服饰、餐饮四大功能于一体，打破店铺隔离式布局，改之以开放式柜台经营模式，以此缩短顾客与商品间的距离、增加顾客购物欲望。（参考项目：上海来福士广场）
② 二层：潮流服饰主题
男女潮流服饰及体育用品，对租户进行统筹管理，保证相邻店铺体现出一定的差异化，以避免价格竞争给顾客带来的购买阻力。同时在各自动扶梯口设置餐饮类店铺，体现出商场的人性化服务。
③ 三层：美容保健服务主题
各类美发沙龙、按摩、足疗、SPA、专业护理、化妆品品牌专卖店铺，为购物一整天感到劳累的顾客提供解除疲劳的场所。同样应在各自动扶梯口设置餐饮类店铺。
④ 四层：时尚电子产品主题
专营IPOD、时尚MP3、MD、手机等前卫电子产品，考虑到楼层较高且商场五至九层己有租赁意向，可能出租给连锁企业作为特价旅馆经营，可不设置餐饮类店铺。
第五部分 SWOT综合分析：
综上所述对新盘谷亚泰广场进行的SWOT分析如下：
SWOT分析
优势Strength
地段繁华，交通便捷，客流量大，先进的经营理念，所倡导的“引导性消费”的核心竞争力 劣势Weakne
没有深厚的群众基础，缺乏顾客支持度
机会Opportunity
可根据竞争对手已有的营销模式制定出针对性经营策略，避重就轻，实施差异化经销策略 威胁Threat
来自当前在顾客心目中已建立起一定信誉度的竞争对手的威胁；竞争者对我方经营理念的效仿及反击；经营理念贯彻落实上的难度
?
