第四届中国房地产策划师年会2由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“房地产策划师提升”。
第四届中国房地产策划师年会
时间：2011年12月10日 地点：广州星河湾 第四届中国房地产策划师年会的主题为“转型、创新、共赢”。
中国房地产研究会副会长、中国房地产策划师联谊会主席顾云昌、星河湾地产董事副总裁梁上燕、海尔地产董事长卢铿、北京天鸿地产董事长柴志坤等业界知名人士及500余名行业精英将应邀出席。
对中国房地产业来说，2011年是不平凡的一年，面对国家一系列的宏观调控，整个行业进入了寒冬之际。2011年是国家房地产调控政策最为严厉的一年，以“冬天里的关注和期待”和“变局中的策划师”为主题的风云对话以犀利的语言和睿智的观点擦出了论坛的火花。
2012年是非常特殊的一年，我们将面临美国大选、俄罗斯大选，中国也即将迎来十八大，这些大事件都将会对中国经济产生深远的影响。在经济全球一体化的背景下，国际、国内、各行各业都出现了联盟的趋势来应对未来经济发展。十一月上旬微软、美国在线、雅虎三巨头成立了广告销售联盟达成伙伴关系。11月29日华人地产联合其他18家房地产开发商共同成立了国内首个房地产电子商务联盟。大家知道，房地产正像现在一样，进入冬天了，但是雾很大，冬天感觉很冷，如果阳光灿烂，就知道前面是什么东西，现在雾很大，看不清前面是什么，在这个时候如何看待中国房地产，必须要我们很好观察周围的事物。2011年即将过去，2011年的中国楼市总结了两上两下，所谓两上就是保障房和商业地产一哄而上。两下就是我们的房价和交易量下行，不一定是下降，是下行，土地的交易下行，一个是土地市场，一个是房产市场下行，目前房价的同比是正值，但是已经连续三四个月全国的平均房价环比在下降，很可能到明年的一季度某个时点全国的同比也会下降，当然这里面可能不一样，有的城市下降多一点，有的少一点，有的可能还在上涨。2012年会怎么样?有人说明年是中国楼市的2012，大家知道2012是什么概念?明年会不会成为中国楼市的2012呢?在这样的形势下，不仅要从房地产方面来看房地产，更应该从中国宏观经济形势来看，中国宏观经济和世界经济又相连，恐怕要从更大的范围里面里判断中国房地产的发展。
从现在的情况来看，中国楼市发展的态势的确有点像迷雾一样，叫冬天里的冷思考，房地产市场健康的发展，同时又要解决住有所居，有些国家保障了住有所居，但是房地产出现了泡沫危机，因此这两者是相辅相成的。这两年房地产市场是泡沫，房地产市场发展速度很快，不少地方有泡沫，有些大城市泡沫还比较大，房地产泡沫越来越大，就会出现房地产崩盘，一旦崩盘就有很大的问题。我们回顾一下房地产市场，30年前拉美国家房地产泡沫，三年前美国的次贷危机等等各大危机都和房地产联系在一起，中国房地产已经出现了泡沫，第一要防止泡沫进一步扩散，估计到年底，全国的房价可能会涨1%、2%甚至4%，因为11月底和去年同比涨了4%，但是把CPI放进来，这个月是下降了，因为CPI是下降了，等于是挤泡沫了。有的人认为中国的房价必须下跌，甚至有的人危言耸听，说中国的房价不下降50%，中国就不会呈现盛世，我觉得这话太离谱了，没有看到哪个国家房地产市场大衰退，崩盘了，下降50%了，经济就繁荣了，美国的房地产市场，到现在为止，全国房地产下降平均下降了30%，美国现在的经济是这样的。房地产的市场和宏观经济是正相关的，一个国家的宏观经济好，房地产就好，一个国家的宏观经济差，房地产就差，美国人认为，如果哪天美国的楼市起来了，经济的发展速度就快了，我相信这样的判断。
现在中国的经济是外因大于内患，对中国而言，如果出口下降了，外患就导致中国的出口下降，我们GDP上涨了以后获得了市场的两种资源，中国的经济为什么这十年发展得很快，我们抓住了这个机会，机会在哪里?进入2000年以后，中国人的消费有一个转折点，转折点在哪里?我们过去是以衣食为主导，而进入本世纪以后，我们转入到了房、车时代，需求有了，在这个时候，中国发生了两件事，第一是对外开放，加入WTO，第二是中国改革，特别是住房制度的改革突破，满足了房车时代，这两个改革恰恰和我们进入到房车时代是密切相关的。为什么中国房地产发展得那么大，盖了那么多房子还不够，为什么说是中国房地产的黄金十年，原因就是需求问题。过去是中国制造，美国创造，中国制造，全世界来消费，特别是中国制造以后，美国人来消费，最大问题是需求在哪里?现在国外的需求衰退了，对我们中国的出口，对整个全世界恐怕有问题，而他们的需求过度了，也造成了他们的债务危机。所以从全世界角度来看，中国的房价市场就处在现在的节点，我们也出现了房价上涨的过快，还有一个是保障房的不足问题。
下一步中国的经济是怎样的?因为2011年中国经济主要的任务是要抑制通货膨胀，所以我们的货币政策、我们的财政政策都是围绕这个目标明年是这样的，仍然会把通货膨胀放在首位吗?所有的迹象表明通货膨胀的高点已经没有了，而且出现了经济下滑的时候，制造业的经理人采购指数已经降到50%以下，三个月以来出现了外汇减少，恐怕明年会把保增长放在第一。
未来会怎么样?胡锦涛总书记在G20(峰会)的讲话，使我有了新的一种理念，我过去不知道还有三种增长，强劲增长，一种是可持续增长，一种叫平稳增长，三种增长中，现在最重要的，当务之急是要强劲增长，强劲增长才能解决可持续增长和平稳增长的问题，全世界都要如此，中国也就不例外，这就是一个信号，王锡山副总理在国际会议上讲，他说负数增长压倒一切，不平衡的增长比平衡的、衰退好。
我个人认为我们要吻别黄金时代，迎接买房时代。还有一个说法是牵手白银时代，中国的房地产还有白银时代，我们城市化进程还早着，现在是50%的城市化率，而且中国真正享受城市生活的人只有1/3，30%到50%之间是农民工兄弟，他们的住房条件远远比我们30平米要低得多，未来还有农民进城，已经进城的要改善住房条件。中国又是一个喜欢拆房子的国家，35年拆一次，我现在终于理解中国为什么叫“CHINA”，那就是拆啦，所以中国房地产市场还有很大的空间。
中国有20年到30年走过了发达国家200年的城市发展变化，这是我们引以自豪的。
下一个黄金时期2011年到2020年是让它精彩继续，还是往另外一个方向走，让它停下来，很多国务院专家给了我们很明晰的方向，我们在明年一季度会看到所有的数字往下走，会出现负数，过去十年市场有冬天，但是我们的心不能有冬天。
明年有一点是可以肯定的，中国经济外部环境不好，欧债危机在日益恶化，我小的时候受的教育是帝国主义一天天下去了，我们就一天天好起来，但现在不是了，现在是经济全球化，如果他们真的要下去了，我们也难以独善其身，因为我们对外的依赖度太高，欧洲经济如果真的一直恶化，我们的产品出口到哪里去?现在他们想要，但是他们没有钱。
所以明年中国经济的外部环境大家要做好思考准备，明年经济的二次探底就会导致外需不足，因此我们就要扩大内需，我们要放在自身的增长，放在结构的调整和自身的转变方式上来，明年中国经济的增长数量肯定会受到世界经济的影响，我们会出现速度有所回落的状态。
但无论如何，我是不把明年经济看得那么悲观，即使中国经济有所回落，“十二五”规划是把目标确定平均每年GDP增长7%，我们的主要矛盾不是数量问题，而是质量和效益问题。我们中国人现在吃饭跟30年前吃饭不一样，30年前主要是数量问题，现在是营养和食品安全问题，所以中国经济增长主要矛盾不是数量问题，我们中国经济增长适当有所回落能够为宏观调控政策的预调和微调提供空间，同时可以为物价上涨和抑制通货膨胀提供一定的空间。
