房地产经营与开发复习(课件顺序)由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“房地产开发流程课件”。
房地产复习(课件顺序）
第一章 房地产开发概论
1.房地产细分行业：房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产中介服务业和物业管理等，其中，房地产中介服务业是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪。故房地产业的细分行业主要包括：（1）房地产投资开发业；（2）房地产咨询业；（3）房地产价格评估业；（4）房地产经纪业；（5）物业管理业。
2.房地产作用：房地产是国民经济发展的基本生产要素，任何行业的发展都离不开房地产业，房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一。从辩证的观点来看，房地产业的适度发展可以带动国民经济发展，起到积极作用而房地产业的滞后或过度发展则会阻碍和破坏国民经济发展。
3.房地产概念：可开发的土地及地上建筑物、构筑物，包括物质实体和依托于物质实体的权益。
4.房地产开发概念：是指按照城乡规划和社会经济发展的要求，在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施建设、房屋建设的行为。
5.房地产开发类型：根据物业的使用功能，可分为①居住房地产开发；②商业房地产开发；③工业房地产开发；④特殊房地产开发。
6.房地产开发主要程序：①可行性研究与决策阶段（最重要）②前期工作阶段（最复杂）③建设阶段（投资支出最大、耗费时间最长）④租售阶段（最见效）7.房地产开发“五证”齐全：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》 8.房地产开发特性：（回答三个以上）①具有较高的收益水平；②投资量大；③投资周转慢；④市场具有地区性；⑤需求具有稳定性； ⑥开发过程涉及面广、综合性强；⑦具有较高的风险性。
第二章
房地产投资分析
1.房地产投资分为直接投资和间接投资两种形式：
（1）房地产直接投资是指投资者直接进行房地产开发或购买房地产，并实施有关管理工作的投资。具体包括房地产①开发投资和②房地产置业投资。（2）房地产间接投资是指投资者不需要直接参与房地产经营管理具体工作，而将资金投入与房地产相关的证券金融市场的行为。其形式包括①购买房地产企业股票或债券、②购买房地产投资信托公司的股份及③购买住房抵押支持证券等。2.房地产投资的特征（理解，能自述大意）：（1）房地产投资的收入能力(收入的数量、质量、持久性）；（2）房地产投资的风险；（3）房地产投资的安全性；（4）房地产投资的流动性；（5）房地产投资的市场性；（6）房地产投资的财务杠杆利益；（7）房地产投资的税收收益；（8）房地产投资的其他特征（投资数量巨大、投资回收期长、投资具有增值能力可以抵消通货膨胀等）。3.房地产投资的风险：房地产投资效果的实际值偏离期望值的程度。
4.房地产投资风险的种类：（1）按投资者对风险的可控性，可分为①系统风险：是指对房地产投资市场内所有投资项目均产生影响，投资者无法控制的风险。主要包括：政治风险、政策风险、利率风险、通货膨胀风险、市场供求风险、市场周期风险、变现风险等（能举出3、4例）； ②个别风险：是指对房地产投资市场内个别投资项目产生影响，投资者可以控制的风险。主要包括:收益现金流风险、未来经营费用风险、资本价值风险、比较风险、时间风险、持有期风险等。（能举出3、4例）（2）按投资实施的阶段，可分为：①投资前期风险：是指在投资前的项目筹划、市场调查、策划、研究和决策阶段存在的风险。具体包括选址风险、项目定位风险、项目决策风险等。这一阶段是房地产投资的关键阶段，有点称作可行性研究阶段，其潜在风险发生后，危害巨大。（很重要）；②开发建设风险；③经营风险；④管理风险。
5.房地产投资风险管理的概念：是指对房地产投资风险进行识别、衡量、分析，并在此基础上有效地处置风险，以最低成本实现最大安全保障的科学管理方法。6.房地产投资风险的处置主要包括房地产投资风险的回避、转移及控制等。7.房地产投资风险的转移一般有三种形式：（理解）①保险转移；②契约合同转移；财务责任转移。
8.房地产投资风险的控制有以下几种：（了解）①决策控制；②市场导向控制；③投资组合控制。
第三章
房地产市场及研究
1.房地产市场的概念：广义的房地产市场指房地产交易中一切经济关系的总和，狭义的房地产市场可以指房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易活动的场所。2.房地产市场类型：（1）房地产市场按照市场层次划分：房地产一级市场，即土地使用权出让市场；房地产二级市场，即土地转让、新建商品房租售及抵押等的市场；房地产三级市场，主要指存量房地产交易市场。有时还提到房地产四级市场，主要指房地产相关的证券、保险等市场；（2）按照增量存量的方式，还可将土地市场分为：土地一级市场，及土地使用权出让市场；土地二级市场，即土地使用权转让市场。
需要注意的是，住房或房屋市场的细分不应与房地产市场的细分混淆。住房或房屋市场分为：一级房屋（住房）市场，主要指增量市场或一手房市场；二级房屋（住房）市场，主要指存量市场或二手房市场。
3.房地产市场的特征：（重点记忆）（1）房地产市场的系统性和开放性；（3）房地产市场的不完全竞争性。（3）房地产市场的地区性；（4）房地产市场的供求特殊性。在供应方面表现为：①产品差异化的市场；②供应缺乏弹性的市场；③具有相当垄断性的市场。在需求方面表现为：①需求具有广泛性；②需求具有稳定性；③需求具有多样性。
（5）房地产市场的交易特殊性；（6）房地产市场的投机性；（7）房地产市场的政策法规影响性；（8）房地产市场的其他特征.第四章
房地产开发用地
1.房地产开发用地最高使用年限：①居住用地70年；②工业用地50年；③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或其他用地50年。
2.房地产开发用地类型：（1）按土地区位划分：①闹市区土地；②闹市区副中心区土地；③闹市区边缘地带土地；④城市边缘区土地；⑤城市郊区土地。（2）按土地开发程度分：①生地（耕地，第二类生地为毛地）；②熟地
3.开发用地取得方式主要包括：（1）土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。（记忆）包括协议出让、招标出让、拍卖出让、挂牌出让。(2)土地使用权转让:以出让方式获得土地的转让： ①使用人交付全部出让金，取得土地证，并进行一次规模开发； ②转让时合同所载的权利义务随之转移； ③只是对原权利剩余期限的转让；④转让时房地产权属变更。以划拨方式获得土地的转让： ①准许转让，受让方办理出让手续，并缴纳出让金；②准许转让，但不办出让手续（3）土地使用权划拨。
4.国家获得土地的两大途径：（记忆）（1）农地征收，即农民集体土地征收。是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定对集体土地实行征收，并给予合理补偿的行为。（2）国有土地房屋征收：是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定征收国有土地上单位、个人的房屋，并给予公平补偿的行为。
第五章
房地产开发项目可行性研究
1.可行性研究的含义：又称为可行性分析，是运用多种科学手段（包括技术科学、社会学、经济学及系统工程学等）对一项工程项目的必要性，可行性，合理性进行技术经济的综合科学。
2.可行性研究的作用：（1）是项目投资决策的依据；（2）是筹措资金及向银行申请贷款的依据；（3）是同有关部门、企业签订协议或合同的依据；（4）是编制设计文件的依据；（5）是申请有关建设许可文件的依据。
3.可行性研究内容：（1）总论；（2）开发项目用地的现状与建设条件分析；（3）市场调查和需求分析；（三重点）（4）规划设计方案及评选；（三重点）（5）环境影响及消防；（6）开发进度安排；（7）投资估算；（8）资金筹集和资源供应；（9）财务评价；（三重点）（10）不确定分析；（11）综合评价；（12）结论 4.可行性研究的工作阶段：（1）投资机会研究；（2）初步可行性研究；（3）详细可行性研究；（4）项目评价与决策。
5.房地产投资影响因素分析：（1）内部因素，投资企业自身的因素：①认识自我；②市场机会、投资机会；③是否有必须的资源、资金、能力和知名度；④经营管理能力、信誉。（2）外部因素：宏观的有①人口；②经济；③政策法规；④信息；⑤社会文化；微观方面有①地段位置与技术因素；②基础设施与公共设施；③邻里影响；④规划控制；⑤项目需求；⑥项目营销运作，及其他 6.市场细分：是指在市场调查的基础上，根据消费者的需要和愿望（购买行为及购买习惯等方面的明显的差异性），将某一产品的市场整体划分为若干个消费者群的市场分类过程。
7.细分市场的评估：（1）细分市场的规模；（2）细分市场的发展潜力；（3）细分市场结构的吸引力；（4）开发企业的目标与能力。
8.细分市场的选择：（1）选择单一细分市场；（2）选择多个细分市场；（3）选择专门化细分市场；（4）选择完全细分市场。
9.房地产项目总投资主要包括开发建设投资和经营资金两大项内容。
开发建设投资包括有：（1）土地费用；（2）前期工程费用；（3）建筑安装工程费用；（4）基础设施建设费用：（记）是指建筑物2m以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程。其费用包括水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政干线、干管、干道的接口费用。（5）公共配套设施建设费：（记）是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非盈利性的公共配套设施的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。（6）开发间接费用；（7）开发期税费；（8）其他费用；（9）不可预见费用；（10）管理费用；（11）销售费用：是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。（12）财务费用。
第六章 房地产销售
1.房地产收益获取方式：（简单分析）①出售；②出租；③营业。
2.开发企业自行销售适用于：（1）开发企业是大型房地产公司集团。这种情况下，开发公司实力雄厚，往往拥有自己专门的销售队伍和销售网络。（2）房地产市场高涨，市场供不应求，所开发项目深受市场欢迎（3）开发企业开发的项目为定向开发，即项目已经有固定的销售对象。或者项目的销售对象基本确定，如存在大量购买意向。
3.销售代理机构的优势：（1）熟悉市场；（2）经验丰富；（3）拥有销售网络和客户资源。（4）分类物业市场操作。4.代理方式种类：（1）独家销售权代理；（2）开发企业与代理机构独售权代理；（3）联合代理；（4）包销；（5）优先选择权代理。
5.房地产销售的计价方式：（1）按建筑面积计价；（2）按套内建筑面积计价；（3）按套（单元）计价。
6.成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和共有建筑面积分摊（分摊面积）组成。套内建筑面积由三部分组成：（1）套内房屋的使用面积；（2）套内墙体面积；（3）套内阳台建筑面积。
7.促销组合的含义：是指开发企业根据促销的需要，对广告、销售促进、公共宣传、人员推销等各种促销方式进行合理的选择和综合运用。
8.促销组合的主要工具包括：广告、公关与宣传、销售促进、人员推销、直销等。
