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信德寿县众兴老年公寓学习考察小结
信德老年公寓成立于2012年，目前共有五家，分别是：寿县众兴老年公寓（总部）、寿县县城老年公寓、齐云社区老年公寓（有社区养老的功能）、徐集镇老年公寓（公建民营）、徐集镇全红村老年公寓（公建民营），本次考察的是信德寿县众兴老年公寓，现将3月29日考察情况小结如下：
1、老年公寓基本情况
信德寿县众兴老年公寓于2012年开始营业，是信德开办的第一家养老机构、也是寿县的第一家养老机构，总占地面积为160亩（建设用地40亩、租用土地120亩），建筑面积7000平方，现有床位400多个，入住老人200多人，目前为盈利状态。
（1）占地：信德众兴老年公寓占地面积40亩，另在邻近地点租用土地120亩（租赁费用为1000元/亩▪年），总面积160亩。40亩土地目前只缴纳了极少部分的费用（缴纳费用为4万元/亩），暂未缴纳购买土地的费用，也无土地证，据信德负责人介绍，因为当时寿县既无公办养老院、也无民办养老院，所以获得了政府的支持，先进行了建设，现政府要求办理土地证，信德实际上办理的积极性不高。租用的120亩土地，目前主要是种植葡萄，每年年产几十万斤葡萄，同时在葡萄园内养鸡、养鸭（数量不多）。
（2）相关手续办理情况：信德众兴老年公寓仅仅办理了发改委立项和建设许可，消防和环保手续均未办理，但是在2012年获得了民政局颁发的养老许可，内部食堂也仅仅办理了员工的健康证。所以现在也未获得政府的相关补贴，但信德目前在通过相关政府人士在积极争取（据信德负责人透露，联系省政府办公厅的一位副主任在帮忙协调）。
（3）规模：众兴老年公寓分两期建设，一期建设床位100多个，一期住满后，进行了二期建设，目前两期建筑面积共计7000平方，共有床位400多个，入住人数为200多人。
（4）公寓定位：众兴养老公寓定位为中低端，房间基本都是7人间，一般为6名老人和1名护理员，护理比例为：特护1：
6、半护1:
8、自理老人1:10。入住老人的类型主要是半失能和失能老人，也有部分自理老人；主要是周边乡镇的老人。收费标准是自理1260、半失能1300—1800不等、失能和特护2100—2400不等。同时对淮南的老人，收费进行适当降低（据信德负责人介绍，淮南老年公寓目前在进行恶性竞争，收费均较低），各类型老人收费标准均约降低200元。医疗备用金统一收取3000元。信德最愿意接收的是：头脑清醒明白的失能老人，主要是缴纳费用基本按最高标准，但能正常与人沟通，大小便也能提前告知护理人员，一般还懂得感恩。
（5）员工情况
人数：众兴老年公寓共有员工36人，其中院长1人、主任1人、男女带班班长各1人、医生和护士各1人、一线护理员30人，所有员工均在老年公寓内住宿，尤其是一线护理员，是24小时全程服务。一线护理员年龄基本为50岁左右，老年公寓的宗旨是：夫妻一起到公寓工作最好。
工资：其一线护理员工资主要根据护理人数来进行确定，护理1名老人（失能）的标准为450元/月，一般为护理6名老人，收入为2700元/月，同时设置了保底工资，最低不低于为1500元/月。每月休息1天。（6）内部管理：信德目前共有5家养老机构，目前设置安全巡视、财务巡视和人事巡视三个职能（基本都是兼职），对5家养老机构进行管理，安全主要是检查隐患、财务主要是检查支出的合理性、人事主要是检查内部员工人数的合理性和做好人员的储备与调动。对招聘的新员工，一般培训一周后正式上岗。同时信德也注重精细化管理，如：一个房间内需要喂饭的人不能太多，以防护理员同一时间忙不过来；注重一线护理员的人员储备，防止出现人员紧缺的情况，如内部护理员从一家养老机构短暂调剂到另一家应急工作的，月补助500元；负责人也经常到一线参与老人的护理工作等。
（7）风险管理：信德老年公寓在老人入住时，与老人和送养人签订协议，对老人摔伤、跌伤、心脑血管病发、褥疮、肺部感染、尿路感染等，公寓不承担责任，仅仅做到精心服务和照顾。目前公寓内老人主要是摔伤和跌伤较多（每年约有5—6起），公寓均未承担责任。
（8）其他：众兴老年公寓因为邻近马路，其在靠近马路的地方开设了老年超市（也供应其他物品）、小型饭店，未来计划还开设小型的诊所。
2、信德其他养老机构基本情况
信德寿县养老公寓位于寿县县城，与众兴养老公寓基本类型相同。
信德徐集老年公寓和徐集镇全红村老年公寓均为公建民营，原2处均为敬老院，现有信德进行改造后管理，目前为委派1—2名管理人员，继续聘用原有人员进行运作，自4月1日起正式用信德进行管理和运营。
信德齐云社区老年公寓为信德负责人购买私人房产建设而成，建筑面积700平方米，建筑附属院子作为活动区域，购买价格为400万元，规模为50张床位。建设后继续使用众兴老年公寓的养老许可证，未办理任何手续，于3月份正式开始入住老人。该老年公寓除接收老人入住外，还从事日间照料、就餐、送餐、上门服务等社区养老职能。
3、信德下一步发展计划
信德下一步除进一步发展养老产业外，还准备发展住院护理业务，主要是为住院的人员（主要为老人）提供照料、送餐、护理等服务。
4、学习考察对我们的启示：
（1）信德在当时的环境下能够取得养老许可证，目前情况下，不通过消防和环保的验收，是不可能取得养老许可的。国家政策瞬息万变，随着越来越多的投资者想进入养老产业，未来进入养老行业的门槛会越来越高。总结起来，就是一句话：进入要趁早。
（2）选好地址后，一定要结合当地实际进行定位，信德众兴老年公寓位于乡镇位置，定位为低端，正是正确的定位，才做到了很早期就开始盈利。如果要定位中高端，就一定要选择市区位置或者离市区不远的、风景优美的位置。
（3）安全、成本和人员管理是养老机构管理的核心与关键。养老行业做好管理的话，大的风险是完全可以避免的，但是小风险还是要注意防范，同时相关条款也要在协议和合同中明确；养老行业游走在亏损与盈利的边缘，在管理上虽然要减少层级、进行充分的授权，但也要定期不定期的进行成本的核查；护理员的心情和态度都能直接影响服务质量，对老人的满意度将会产生很大的影响。
（4）自理老人因为到哪里都可以养老，对服务将会要求更高，如果是定位为中低端养老机构，还是要以半失能和失能老人为主。
（5）管理团队的能力提高后，完全是可以对外输出管理的，公建民营、民建代管在未来都是可行之路。
（6）在六安，真正拿地进入养老行业的还几乎没有，据信德负责人介绍，开发区的50亩地拍卖时，也曾联系过信德，但信德觉得土地成本太高，根本不能实现盈利，现在拍下土地的六安爱馨阳光公司，主要是想用土地建设部分商品房进行出售，这是政府不能同意的，所以到现在还没有进入实质操作阶段。而且拿地的程序较多、时间较长，据3月30日上午与姜主任（公司返聘的原街道领导）一起去清水河街道对接土地的事情，清水河街道周书记反馈规划局在清水河有养老机构的布点，现在需要由金安区政府向六安市政府请示，由六安市政府同意后上市规划委员会，规划委员会同意方可进入招拍挂程序。据姜主任估计，可能需要2年左右，公司才能真正拿到土地。如果公司准备以拿地建设的形式进入养老产业，时间跨度将会较长，可能要到2018年年底或者2019年年初才能开始运营。个人建议采用租赁或者购买建筑的形式，改建为养老机构，前提是能通过规划许可立项，改造后能通过消防、环保的验收。目前开发区皖西大道和312国道交叉处（汽车城东600米左右）有总计9000多平方的建筑准备出售，均有房产证，6000多平方的邻近马路的建筑为商业用房房产证，售价预计为2500万左右，如改处能够通过规划、环保和消防的验收，个人觉得可以作为公司一个很好的选择。
