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莱芜市南区北后村
商住项目可行性研究
一．市场分析
二．项目技术指标
项 目 名 称：建颜料厂
项 目 位 置： 莱芜市南区北后村
用 地 面 积： 234，802M2
用 地 性 质： 商住
建筑容积率：1.5
土地覆盖率：25%
建 筑 面 积： 352，000M2
其 中：
住 宅： 342，000M2
商 业：10，000M2
建 筑 形 式： 以6层多层建筑为主，辅以少量11层小高层建筑
三．静态经济效益分析
1、成本费用分析
（1）土地费用：5283万；
（注：按15万/亩计）
（2）勘察、设计费：（4）× 3% = 824万；
（3）项目开工前费用：100万；
（4）建安费用：780元/m2 × 352000m2 = 27456万；
（6层多层700元/m2，11层小高层1100元/m2，面积比例8：2，综合成本780元/m2）
（5）设备器材费用：100元/m2 × 352000m2 = 3520万；
（6）工程监理费：（4）× 1% = 275万；
（7）市政配套费：30元/m2 × 352000m2 = 1056万；
（8）绿化费：80元/m2 × 352000m2 = 2816万；
（9）竣工验收费：100万；
（10）营销费用：x售收入 × 3% =2057万；
（11）管理费用：｛（2）+ … +（10）｝ × 5% =1910万；
（12）不可预计费：｛（2）+ … +（10）｝ × 2% =764万；
（13）资金成本：｛（1）+ …+（12）｝×5.49% = 2534万；
（14）税费：x售收入 × 5.3% =3634万。
合计总成本费用： 52329万（单位成本1487元/m2）。
2、收入预计
（1）住宅x售收入：1800元//m2 × 342000/m2 = 61560万
（2）商业x售收入：7000元//m2 × 10000/m2 = 7000万
（3）总x售收入：61560 + 7000 = 68560万
（4）收入进度：
-----2004年8月开始x售；
-----2004年底x售10%；
-----2005年底x售55%；
-----2006年底x售100%；
3、投资回收期
（1）x售收入情况：
—— 2004年底前完成x售10%，即13712万元，每月1714万元；
—— 2005年底前完成x售55%，即30852万元，每月2571万元；
—— 2006年底前完成x售100%，即30852万元，每月2571万元；
（2）预计静态回收期 =（52329 － 13712）/ 2571+ 4 = 19月，即2006年
3月底之前收回总投资。
4、利润指标：
（1）总投资利润额： 68560 －52329 = 16231万元；
（2）总投资利润率：16231 / 52329×100% = 31.02%；
（3）x售利润率：16231 / 68560 ×100%= 23.67%。
综合而言，本项目利润率在社会平均利润率之上，因此，本项目可行。
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