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浅析按揭贷款中的几个法律问题 文·朱宏丽
一种真正面向给个人的住房贷款——
楼宇按揭贷款，现已在我国数以亿
计的公民生活中扮演着重要的角色。“按揭”一词源于香港，其实就是指银行发放的个人购房贷款。楼宇按揭是发展商、银行和置业者三方之间的一种约定，约定置业者将其已预付部分购房款房产的全部权益做抵押，发展商为置业者按期清偿银行贷款做阶段性连带担保，在置业者不能按时履行债务时，银行有权处分抵押物并优先得到偿还的民事法律行为。按揭的成数、年期和利率是按揭内容的三大要素。按揭成数指贷款额与楼价的比率，目前个人住房中按揭贷款最高的按揭成数为８成，商业用房中按揭贷款最高的按揭成数为6成。年期指楼宇按揭贷款分期偿还的期限。利率即贷款利率。
一、按揭贷款概述
1、按揭贷款的种类
目前，我国的按揭贷款有两种：一种称为甲类按揭贷款，又称楼花按揭，是指在商品房建设过程中，房地产发展商与置业者签订楼房预售合同，并收取占房屋总价款一定比例的定金，余款由置业者向发展商指定的银行申请贷款；另一种称为乙类按揭贷款，又称现楼按揭，是指在商品房建成后，置业者与房地产发展商签订楼房买卖合同，同时支付占房屋总价款一定比例的定金，不足部分再向银行申请贷款。在实际操作中根据贷款对象不同，又区分个人住房公积金贷款、个人住房商业性贷款、个人住房组合贷款等不同方式。
2、按揭贷款的当事人及其法律关系
从楼宇按揭贷款的定义中，可分析出楼宇按揭业务涉及三方当事人即：购房人A、发展商B、和银行C。在楼宇按揭中主要涉及三个合同即：（1）AB之间的《商品房买卖合同》：A为买受人，B为出卖人。该合同的标的物为尚未建成的商品房屋（楼花）或已建成的商品房屋（现房）。（2）AC之间的《抵押贷款合同》：A是抵押人，C是抵押权人。该合同的标的物为A所购置的房屋。（3）BC之间的《保证合同》：B是保证人，C是被保证人。该合同的标的物是A所申请的贷款。
3、按揭贷款的程序
申请按揭贷款的工作流程如下所示：
第一步、发展商与开展按揭贷款业务的银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》
该合同是银行和发展商之间签订的用以规定在银行为发展商开发建设的房产提供按揭服务过程中双方的权利义务的协议，是置业者获得楼宇按揭贷款的前提。协议内容包括：银行承诺为发展商开发建设的房产提供按揭服务，包括按揭贷款总额度、按揭成数、年期、利率，同时发展商为该贷款提供阶段性担保等。
第二步、置业者与发展商签订《商品房买卖合同》
该合同是用以规定在商品房预售、销售过程中双方权利义务的协议，是置业者获得房产的直接依据。合同内容包括置业者和发展商名称、所购房产的位置、面积房款数额及支付方式、入住期限、房屋装修等内容。根据我国有关法律规定，只有取得合法预售、销售批准文件的商品房预售、销售行为才受法律保护，因此置业者只有购买具备合法开发手续的商品房，才可能获得楼宇按揭贷款支持。
第三步、置业者向发展商指定的按揭银行提出贷款申请
第四步、置业者向按揭银行指定的律师楼的律师提交身份证明、资信证明等资料，并在按揭律师的指导下填写个人住房借款申请表，签署按揭贷款合同
按揭贷款合同是发展商、置业者和银行签订的用以规定银行向置业者提供按揭贷款过程中三方权利义务的协议，是置业者获得按揭贷款的关键性法律文件。合同包括贷款金额、期限、利息、还款方式、抵押物的保险、发展商担保责任等内容。只有发展商、银行和置业者相互之间签订上述法律文件，才构成一个完整的楼宇按揭法律关系。
第五步、发展商作为阶段性保证人在贷款合同上签字盖章
第六步、按揭律师根据置业者提供的资料出具法律意见书报送按揭银行 第七步、按揭银行审查贷款人（置业者）资信状况
银行受理置业者贷款申请后，要从民事主体资格、资信状况、还款能力等方面对置业者进行资格审查，以确认是否符合规定条件，决定是否批准放款。
第八步、贷款人（置业者）办理还款手续，按月还款
4、按揭贷款申请人所须提供的资料
根据楼宇按揭操作的实际经验和各个银行的规定及其相关的法律，按揭贷款的申请人一般须提交以下的资料： A.身份证明包括：（a）本人的身份证、户口簿原件及复印件（北京市居民提供户口簿原件及复印件包括户主页、本人页及变更页，外地居民提供贷款人本人暂住证原件及复印件）；（b）已婚者提供配偶身份证、户口簿、结婚证原件及复印件；（c）未婚者提供单身证明；（d）离异者提供离婚证明；B.资历信证明包括：（a）单位收入证明原件；（b）所在单位营业执照副本复印件（经年检且加盖公章）；C.首付款发票复印件；D.商品房买卖合同 以上四项资料是置业者申请办理按揭业务的必备条件，缺一不可。
二、按揭贷款中常见问题及其解决办法
1、借款人为企业的法人代表如何办申请按揭贷款
企业的法人代表申请办理按揭购房的主要问题在于以何种方式证明其资信状况。收入证明是证明置业者资信的主要来源，是置业者保证向银行偿贷的最主要证明文件，是目前办理按揭业务的必备条件。但若对于企业的法人代表也以收入证明来考查其资信状况则形同虚设。从法律的角度来分析，办理法人代表按揭买房应以以下的途径来考查其资信状况：(a)提供法人代表所在公司的章程;(b)提供该公司连续三个月的缴税证明或连续三个月的财务报告或是半年的银行对帐单;
2、借款人为外籍人如何申请按揭贷款
在按揭贷款的实际操作中，有时会遇到外籍人在我国申请按揭贷款购房的情况，外籍人基于其特殊身份申请按揭业务的条件是有别于中国国籍的居民的，一般在具体操作中，外籍人应提交以下的资料（在国内有些银行尚未展开这项业务）：（a）持外交护照的申请人应提交大使馆出具借款人购房为个人行为，不享有外交豁免权的声明。（b）对于无外国人在京居留证的外国国籍申请人，应由其在京任职单位出具因工作需要，借款人频繁往来与境内之间，需在京购房的说明，并由单位法人签字加盖公章。除此之外，对于在海外公司任职的中国公民，若要申请按揭贷款需提供税单、公司注册证明且需在中国驻当地领事馆办理公证。
3、对于已婚者申请按揭贷款，一方为借款人或双方为借款人时，若其中一方无法到场签字如何办理
夫妻之间可以互为代理日常生活中的一些事情，在办理按揭贷款过程中也常会遇到一方无法到场，而另一方要求代替其配偶签署法律文件的情况。根据我国《婚姻法》的规定在夫妻关系存续期间其所购置的不动产属于夫妻双方共同所有，另有约定的除外。婚前所购置的不动产属于婚前个人财产。为了保护夫妻各方的权利，所以以按揭方式购置的商品房一定要由夫妻双方共同到场，在律师的帮助下签署各项文件，包括：贷款申请表、房地产权属（抵押）登记授权委托书、贷款抵押承诺书。若其中一方确实无法到场，则可出具授权委托书（经
当地公证机关公证）委托另一方签字。
4、对于申请人为未成年人如何办理按揭贷款的问题
《民法通则》规定无民事行为能力人、限制民事行为能力人只能从事与其年龄、智力相适应的行为，而在办理按揭贷款购房的过程中常会遇到父母为自己未成年的孩子购房的行为。未成年人的行为应当由其法定监护人全权代理，所以在办理未成年人按揭贷款时应注意以下事项： 与银行签署的贷款抵押合同的申请人和借款人均应为未成年人的父母，因为根据我国的《民通意见》的规定年满18岁的公民为完全民事行为能力人，16周岁以上不满18周岁的公民能够以自己的劳动取得收入，并能维持当地群众一般生活水平的，可以认定为以自己的劳动收入为主要生活来源的完全民事行为能力人，即视为完全民事行为能力人。我国《合同法》第九条规定，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。换言之，未成年人不具有订立借款合同的主体资格。我国《民法通则》第十二条第一款规定，十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。第二款规定，不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。故借贷合同的借款人应是具备偿还能力的具有完全民事行为能力的公民。所以合同的借款人只能是未成年人的父母，同时应对父子关系进行公证，目的在于证明父母对银行的债务承担连带之债。最后必须指出一点，我国目前按揭贷款购房的业务还尚未形成一个统一操作流程，在实际操作中各个银行各行其是，所以应加快金融立法。针对个人住房贷款的具体情况制定相关的法律、法规，明确贷款发放对象，确定各方的权利、义务，使其在具体操作中有章可循、有法可依，从而促进个人住房按揭贷款的健康快速发展。
