晋中市上半年房地产开发运行情况由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“晋中旅游发展状况”。
2012年上半年房地产开发运行情况分析
数据来源：晋中市统计局
截至目前，这轮以抑制住房投资和投机行为为主要政策的房地产调控已经逐渐走向纵深，并且随着各项政策的落实和相关配套政策出台，调控取得了初步成效。晋中作为二线城市，宏观调控的作用不及一线城市明显，伴随着太榆同城化的继续推进，房地产市场的发展潜力正在显现。由于去年同期投资总量低，本年新开工项目多以同城发展的利好等因素，上半年，晋中房地产开发呈现出投资大幅增长、资金来源充裕、新开工面积持续增长等良好发展态势。但是，开发投资占固定资产投资的比重偏低、中小户型住房供应仍然偏少、后续建设资金不足和待售面积仍处高位等问题也比较突出。
一、房地产开发的主要运行特点
1、投资增速过百，大项目占比高
2012年1-6月，晋中市房地产开发项目计划总投资142.7亿元，同比增加63.1亿元，增长了79.4%；房地产开发投资完成21.1亿元，为去年同期的2.1倍，增速比今年一季度和1-5月分别加快46.9和26.4个百分点，今年三月以来呈持续高速增长态势。其中建筑工程投资完成16.7亿元，安装工程投资完成1.6亿元，与上年同期相比，分别增长了127.6%和67.3%。6月份单月投资完成8.6亿元，比上年同期增长了的2.9倍，为5月单月投资的两倍多，而去年单月投资最高仅有4个亿。
分类型看，商品住宅投资完成17.2个亿，增速与房地产开发投资增速相当，占房地产开发投资的比重为81.5%，比去年同期下降1.1个百分点，较一季度提高4.1个百分点。4-6月，商品住宅投资占房地产开发投资的比重与去年同期的差距逐步缩小；办公楼投资1997万元，所占比重同比下降1.2个百分点；商业营业用房投资2.1亿元，占房地产开发投资的比重为9.7%，同比增长了1.3个百分点，与上年同期的8343万元相比，增长了1.5倍，高于房地产开发投资增速0.4个百分点。
分县（区、市）看，房地产开发投资增速和总量增速表现为极端现象。除左权（上年同期无投资）外，增速最高为灵石，为去年同期的十倍多，其次为昔阳的8.5倍，最低为榆社的负增长。榆次和开发区由于北部新城周边房地产项目的带动，房地产开发投资持续增长，1-6月同比增长77%。从比重来看，榆次和开发区合计占全市房地产开发投资总量的45.9%。除介休的13.7%外，其余各县（区、市）所占比重均不到9%。
分项目看，截止6月末，全市房地产开发项目107个，远多于上年同期的82个，本年新开工项目21个，共完成投资7.9亿元，占全部上半年房地产完成投资的比重达37.4%。本年完成投资4000万以上的房地产开发项目有14个，共完成投资 10.7亿元，占全部上半年房地产完成投资的一半多，其中有8个项目为本年新开工，按投资总量由多到少排列，分别是榆次的晋园小区、榆次万科悦府花墅项目（朗润园）、平遥的秋雨新城二期住宅（一期）、开发区的文教城四期、祁县的丹枫综合市场三期工程、太谷的金祥之都、介休的东苑小区、榆次的御璟华府一期。
2、资金来源充裕，自筹资金猛增
2012年上半年，房地产开发资金来源共计47.2亿元，同比增加13.5亿元，增长了39.9%，增速比 1-5月加快1.2个百分点，但较一季度回落了84.5个百分点。其中：上年末结余资金23.8亿元，同比增加4.2亿元，增长了21.5%；本年资金23.5亿元，同比增加9.3亿元，增长了65.2%，比一季度的11.5亿和1-5月的12.9亿分别增长了103.8%和30.8%，自去年房地产深度调控以来首次与上年末结余资金持平。
在本年资金来源中，国内贷款1.99亿元，与去年同期相比，下降了40.6%。其中银行贷款和非银行金融机构贷款分别下降了39.8%和52.8%；自筹资金14.2亿元，较上年同期的3.97亿元增长了2.6倍，增速比上月回落87.5个百分点，其中自有资金6.5亿元，是去年同期的5倍，自有资金猛增带动了本年资金的大幅攀升；其他资金来源7.3亿元，同比增长了5.4%。
与上年同期各本年资金来源的比重相比，国内贷款占比8.5%，比上年同期的23.6%下降15.1个百分点；自筹资金占比60.6%，提高27.9个百分点，其中自有资金一枝独秀，比重由去年同期的9.3%提高到27.8%，借入资金占比为22.3%，自有资金和借入资金占自筹资金的比重分别为45.8%和22.3%；其他资金来源所占比重为30.9%，下降17.5个百分点。
3、施工与销售同增，待售仍处高位
统计资料显示，2012年1-6月，晋中市房地产开发施工面积524.1万平方米，同比增加216.4万平方米，增长了70.3%，增速比一季度加快32.8个百分点，延续了今年3月份以来的增长态势。其中商品住宅施工面积434.6万平方米，同比去年同期的260.5万平方米增长了66.8%。
1-6月，全市商品房新开工面积103.5万平方米，较去年同期增长了87.8%。其中商品住宅新开工面积90.9万平方米，同比增长了88.6%。房地产开发施工项目个数为96，比去年同期多了24个。21个本年新开工项目开工面积72万平方米，占全部商品房新开工面积的69.6%，其中商品住宅新开工面积65.3万平方米，占全部商品房新开工面积的63.1%。其中6月份新开工项目有5个——开发区文教城四期8万平方米，太谷的盛地嘉苑住宅小区
2.1万平方米，和顺的怡和小区2万平方米、安居小区五区1.7万平方米和原二建片区安置房0.9万平方米，共14.7万平方米，占全部上半年商品房新开工面积的14.2%。正是由于本年新开工项目的开工面积的带动，全市商品房新开工面积持续增长，截止6月末，新开工面积增速已超过施工面积增速。
1-6月，晋中市房地产开发商品房销售面积（包括商品住宅、办公楼、商业营业用房、其他房屋等）35.9万平方米，比上年同期增加了5.5万平方米，增长了18.3%。虽然比1-5月的83.1%和1-4月的75.7%的增速回落较多，但6月单月销售面积105242平方米，多于5月单月和4月单月销售面积的总和。商品住宅销售面积比上年同期增长了27.8%，达到35.5万平方米，增速高于商品房销售面积9.5个百分点；商品房销售额16亿元，与去年同期相比，增长了86.3%，其中商品住宅销售额15.7亿元，为去年同期的两倍。
今年以来，全市待售面积由2011年底的42万平方米降到一季度的38.3万平方米，5月份又升至39.2万平方米，截止6月底，全市待售面积为38.8万平方米。其中1-6月商品住宅待售面积30.6万平方米，同比增长了1.8倍，较一季度略增，比1-5月略减，幅度均在1个百分点上下。
4、土地购置增长，土地存量攀升
2012年1-6月，晋中房地产开发本年土地购置面积19万平方米，比上年同期增长68.9%；
本年土地成交价款2.54亿元，同比增加1.87亿元，增长了2.8倍；土地的平均购置价格为1333元/平米，同比增加了745元/平米，增长了1.3倍，但今年3月份以来持续走低。与土地购置面积趋势一致，1-6月房地产开发投资中的土地购置费用为2.13亿元，同比增长了一倍。
待开发土地面积22.8万平方米，与去年同期的4.1万平方米相比，增长了4.5倍，增速比一季度回落0.6个百分点，较1-5月的17.5万平方米增长了30.7%，与去年年底相比，增加了6.22万平方米，增长了37.5%。
二、当前晋中房地产开发运行需要关注的几个问题
1、房地产开发投资总量处全省中下游，占固定资产投资的比重仍偏低
2012年上半年，晋中房地产投资增速在全省位居第二，仅次朔州，增幅为全省第三名临汾的两倍，但投资总量排名仅列全省第七位，占全省房地产投资总量的比重为6.6%，去年同期这一比重为3.9%，一季度和1-5月分别为4.3%和5.5%，3月份以来呈逐步上升态势。投资总量低也是房地产投资大幅增长的原因之一。
1-6月，晋中市房地产开发投资占全部固定资产投资的比重上升，由去年同期的5.1%提高到8.8%，高于一季度的6.5%和1-5月的7.8%。与全省平均水平的差距也在逐渐缩小，从一季度的4.7个百分点，到1-5月的3.6个百分点，6月末低于全省这一比重2.8个百分点，占全市固定资产投资的比重仍旧偏低。
2、中小户型住房供应仍然偏少
2012年1-6月，全市商品房开发结构虽然得到较大调整，但结构性矛盾依然明显，中小户型住房所占比重仍显偏低。2012年，晋中市房地产开发90平方米及以下住房投资3.82亿元，占商品住宅投资的比重为22.2%；90平方米及以下住房施工面积61.7万平方米，占商品住宅施工面积的比重为14.2%；90平方米及以下住房新开工面积11.95万平方米，占商品住宅新开工面积的比重为13.1%；90平方米及以下住房竣工面积5488平方米，占商品住宅竣工面积的比重仅为2.5%。其中90平方米及以下住房投资、新开工面积分别较去年同期提高了6.6个、4.3个百分点，施工面积比去年同期的15%略降了0.8个百分点，竣工面积回落较多，比上年同期下降12.1个百分点，中小户型住房供应后劲不足。
3、企业资金来源过度依赖自筹资金，增速继续低于完成投资增速
1-6月房地产开发自筹资金14.2亿元，近四个月同比分别为去年同期的6倍、4.5倍、3.6倍，一季度10.2倍。自筹资金占本年资金来源的比重自今年一季度以来均稳定在60%上下，截止6月末，自有资金占自筹资金比重达到45.8%。但企业资金来源增速二季度连续三个月低于完成投资增速，且差幅呈逐渐扩大趋势。
由于国家收紧银根及控制贷款规模，房地产开发企业贷款难度加大，国内贷款继续从紧，且由于差别化房贷政策和限购措施的严格实施对商品房销售的影响，企业回笼资金放缓。上半年房地产开发定金及预收款4.9亿元，1-5月为3.5亿元，1-6月和1-5月均同比下降5.5%。自筹资金的快速增长在一定程度上反映出企业融资渠道有所拓宽，但比重偏高，资金结构有待进一步优化。
4、商品房库存量持续增加，下半年去库存压力较大
房地产开发统计资料显示，2012年1-6月，晋中市房地产开发商品房竣工面积（包括商品住宅、办公楼、商业营业用房、其他房屋等）为27.2万平方米，同比增加17.9万平方
米，增长了192%，增幅有所放缓，比1-5月的396.7 %和1-4月的465.8%回落较多，但保持了成倍增长的态势。
3、4月份商品房竣工面积为18.9万平方米，6月份和5月份都是27.2万平方米，5月份单月商品房竣工面积为8.3万平方米。这导致商品房待售面积由4月份的38.4万平方米上升至5月份的39.2万平方米。
由于商品房新开工面积持续增长,竣工面积高位增长，且1-6月商品房销售面积增速低于商品房新开工面积，商品房待售面积未来一段时间内会继续增加，商品房库存量仍处高位。
待售无明显下降，也反映出商品房销售滞缓。所以在去库存的强大压力下，“降价走量”依旧是大多数房企的必由之路，且由于7、8月份传统淡季开发商推盘量较小，这一情况会延续至9、10月份。
三、促进全市房地产开发平稳健康发展的建议
1、继续加快推进保障性安居工程建设
7月1日，全国保障性安居工程会议在京召开，国务院副总理李克强在会议上强调，要坚持高质量、严要求，继续推进保障性安居工程建设，实现保质按期竣工，确保分配公开公平公正，使建设成果惠及更多中低收入住房困难群众，更好地发挥保障房建设对改善民生、稳定增长、调整结构的重要作用。各级政府和有关方面进一步加大财政、土地、信贷、税收、债券等方面支持，确保保障房建设进展顺利，深入推进这一重大民生和发展工程。
2、积极拓宽筹资渠道，提升企业综合竞争力。
继续积极拓宽筹资渠道，如发展房地产投资信托、鼓励有实力房地产开发企业通过私募方式融资等，创新房地产开发融资方式；对由于同城发展前景带来的资金流，要合理引导、配合其投入；在两次下调存款准备金率和两次降息背景下，鼓励房地产开发企业降价换量，缓解资金回笼压力。
鼓励房地产开发企业塑造规范经营的现代企业形象，优化产业结构和资产构成，打造实力型房地产企业，向外来房地产大企业学习管理经验和先进思维，提升本市房地产开发企业的整体实力和竞争力。
3、完善房地产市场监管
结合房地产调控形势和太榆同城发展需要，采取不同措施，鼓励刚性需求和改善性需求，弱化抑制投机投资性需求。抓紧研究推进房地产税收制度改革，加快建立健全房地产市场调控的长效机制和政策体系。切实加强闲置土地的清理处置，建立土地闲置超规模、超期限房地产开发企业的退出机制，督促开发企业尽快开发存量土地。
4、抓住同城机遇，利用“挤出效应”
随着房地产调控作用的日益显现，省城太原的楼市近来呈现出“投资冷，销售热”现象，由于晋中与太原接壤且早已融为一体，同城化带来的巨大的发展空间和潜力，根据“挤出效应”理论，一部分投资投机性资金会流向晋中的房地产市场。再加上外来房地产企业对太榆同城前景的看好、购房者规避省城高房价、北部新城建设以及城际轨道交通的远景规划等因素的影响，晋中房地产开发将会保持强劲的增长。
在全省转型跨越发展、晋中建设“四化”率先发展区的要求下，晋中既要依靠区位优势，把握同城发展的机遇积极发展房地产，也要搞好房地产市场的调控、监管，促进房地产市场长期、稳定、健康发展。
