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北京众诚房产律师支招如何验收房屋
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在多年的办案经历中，众诚律师不但积累了丰富的办案经验，与多家房地产经纪公司建立了合作或顾问关系。在日常的工作中出于进一步达到专业化的目的，我们会经常与上述这些公司研究、总结一些在房产开发和房产交易过程中经常会遇到的问题，以及相关的解决方案。
能够拥有今天的成绩，我们靠的不仅仅是胜诉率，更重要的是我们有着最优秀的律师团队。北京专业房产律师黄律师,从事律师工作十余年,已办理各类房产诉讼和非诉讼案件数千件,具有丰富的办案经验和技巧.专业解决涉及房地产的各种法律纠纷，包括房产开发、建筑工程、土地纠纷、商品房买卖、二手房买卖、别墅买卖、商铺租赁、写字楼租赁、物业管理纠纷、房产继承、离婚房产方面的法律服务，擅长全程陪购商品房、二手房、别墅，承担房产、建筑工程企业常年法律顾问，房产律师咨询热线：***
支招验房之一：房屋质量要当面注明
[案例]
刘先生去年买下了呼市某楼盘，眼看就要交房了，刘先生激动不已。近日，就跟女友提前去看他们的“婚房”，结果发现自家天花板有一处开裂约2米长的缝，同时，水管道还“遗漏”在外面等多处存在质量问题。于是，他们把这一情况告知开发商，但开发商一直推卸责任，说楼板开裂属正常等，在与开发商多次交 涉无果的情况下，刘先生向法院提起诉讼。
北京众诚房地产律师解析：
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付 使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”结合本案例，刘先生可以此为据，跟开发商协商处理解决，或提起 诉讼，以维护自身合法权益。
北京众诚房产律师提醒：
在验收房屋时，购房者要注意如下事项：第一，购房者除向开发商索要“两书 一表”原件（《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，与《建筑工程竣工备案表》）外，还可要求开发商提供《管线分布竣工图》(水、强电、弱电、结构等)（可带走）、国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据和公摊面积报告等，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。第二，购房者应坚持 “先验房后签文件”原则，与开发商一同验收新房，如有问题（如房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题）当面注明，并书面约定开发商承诺解决的时间和 责任，或者可在收房文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样，以免留下后患。
北京市建国门外大街甲6号SK大厦1906室房产律师咨询热线：***
支招验房之二：逾期交房追究违约金
[案例]
王女士前年买了岛内一套精装房，买之前被开发商忽悠了，与开发商签订了房屋买卖合同，并交付了全部购房款，合同中约定交房日期为2011年6月30日。到了交房日，开发商却告知由于房屋质量问题，要等维修好以后再交房，直至2011年12月15日开发商才将房屋交付给王女士。由于交房时间延期了5个多月时间，王女士想追究开发商的责任，但合同中仅约定违约金，却没有写明违约金的数额和计算标准。如果走法律途径能索要赔偿吗？赔偿的比例是多少呢？
北京众诚房地产律师解析：
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：„„逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”结合本案例，王女士可以选择两种维权途径：一是行使解除合同权，并要求开发商返还房款及赔偿损失；二是继续要求开发商履行合同义务，并要求其承担违约责任，支付违约金，若违约金不足以弥补损失，还可以要求赔偿损失，但二者并用总额要以实际损失额为限。
北京众诚房产律师提醒：
关于违约责任条款，在合同中最好予以明确约定，否则，将等同于当事人没有约定或约定不明，以合同法及相关法律法规规定为基准。可以选择具体金额（如100万元）或是合同标的额百分比（如合同总标的额的10%）模式计算违约金，当然，建议最好约定不超过造成的损失30%（不含）作为违约金。
支招验房之三：开盘证件不全不能买
[案例]
王先生问，他在2010年买下了集美某楼盘一套三房一厅的房子，当时这个楼盘还未取得预售证，内部认购的话价格相对较实惠，就签了认购合同，但后来开发商迟迟不给签正式合同，请问是否有权要求退订？
北京众诚房地产律师解析：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。” 第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证
明；„„”，结合本案例，当事人可以此为据，跟开发商协商处理解决，或提起诉讼，以维护自身合法权益。
北京众诚房产律师提醒：
购房者在买房时，一定要看开发商是否有营业执照，相关证件是否齐全，尤其是“五证一书”（即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》与《房地产开发企业资质证书》），同时还应当到有关部门查清所购商品房是否已被查封、被抵押或者已被销售，以确保交易安全。此外，购房者千万不能贪图便宜，在开发商证件不齐全的情况下不签订正式的购房合同，仅以‘内部认购’的方式就交钱，签订了合同之后也要督促开发商尽快去房产局备案。
支招验房之四：开发商擅自修改设计方案
[案例]
2011年，几十位业主一同买下了某楼盘，交房时却发现开发商在没有提前告知业主的情况下，偷偷修改了设计方案。当初签订购房合同时，开发商明确写着房屋层高最低不低于3.0米，可业主实测后发现，房屋净高只达到2.51米，加上楼板，远远达不到3.0米的标准，所以坚决要求退房。
北京众诚房地产律师解析：
《商品房销售管理办法》第二十四条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的由房地产开发企业承担违约责任。”因此，若购房者所购买的房屋发生了规划设计变更，且将导致房屋的空间尺寸、朝向变化、结构型式、户型以及出现合同约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，开发商应当履行告知义务，将规划设计的变更情况如实告知购房者，而购房者有权作出是否退房的选择。
北京众诚房产律师提醒：
购房人可要求开发商把房屋的平面图作为合同的附件，如平面图不是按比例尺寸绘制的，可要求开发商标注详细尺寸，诸如门、窗的位置、墙体的厚度、房屋的层高（净高）、每个房间的朝向等，以免留下后患。
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