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购房风险判断及合同争议法律知识大盘点 作者：湖北卓胜律师事务所熊学军律师 发布时间：2006-9-12 [浏览次数：1019]
一、如何判断开发商预售商品房是否合法？
根据建设部于2004年7月20日新修订的《城市商品房预售管理办法》，开发商预售商品房，应“六证”齐全。“六证”指《企业法人营业执照》、《房地产开发资质证书》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《商品房预售许可证》。一般而言，开发商取得《商品房预售许可证》，即表明开发商已同时具备前述五证，故判断开发商预售商品房是否合法，一般只需判断开发商是否取得《商品房预售许可证》。
在购买商品房的时候，购房者应要求开发商出示《商品房预售许可证》，开发商也有义务向购房者出示此许可证。如果开发商不出示此许可证，购房者通过向主管部门（在武汉市，指武汉市城市综合开发管理办公室）查询也未查到开发商已办理此许可证，则表明开发商不具备商品房预售条件，购房者不应购买这样的商品房。
在判断开发商预售商品房是否合法时，购房者应注意如下问题：
（1）开发商是否取得《商品房预售许可证》，或者开发商提供的《商品房预售许可证》是否真实？购房者可以到颁发此许可证的主管部门查询。主管部门已开通网上查询的，则可以进行网上查询。根据新修订的《城市商品房预售管理办法》，主管部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。如果发现开发商未取得《商品房预售许可证》，或者开发商提供的《商品房预售许可证》不真实，则不应购买。
（2）《商品房预售许可证》载明的预售人是否与拟签订的《商品房买卖合同》中的“出卖人”一致？如果不一致，则不应购买。
（3）拟购买的商品房是否在《商品房预售许可证》载明的预售范围内？如果不在，就不应购买。
（4）《商品房预售许可证》是否在证件载明的有效期内？《商品房预售许可证》实行年度管理，跨年度预售商品房的需换发新证，如《商品房预售许可证》已过期，开发商未换领新证仍然预售商品房，也属于违法预售。
二、如何了解小区的环境及配套公共设施状况
经规划部门批准的小区总平面图，完整反映了小区的环境及配套公共设施状况。仅凭开发商设于售楼部的沙盘及施工工地现场情况，购房者往往难以全面了解小区的环境及配套公共设施状况，如小区的绿化率、绿化地点、配套公共设施的具体构成及分布地点、所购商品房与周围楼房的间距、所购商品房周围是否存在有碍观瞻或影响房屋使用的建筑物、构筑物等，而这些问题往往直接影响购房者是否购房。因此，在购房者作出购房决定前，有必要查看经规划部门批准的小区总平面图。
此外，将开发商提供的小区总平面图作为商品房买卖合同的附件，对于购房者而言有着重大的法律意义。开发商向购房者提供的小区总平面图如果与规划部门批准的小区总平面图不一致，如对商品房买卖合同的订立以及商品房价格的确定有重大影响，则开发商的上述行为构成欺诈行为，购房者有权要求变更或撤销商品房买卖合同。开发商提供的小区总平面图如与规划部门批准的小区总平面图不一致，但尚未达到欺诈的程度，或尽管一致，但小区实际竣工状况与开发商提供的小区总平面图不一致，除合同另有约定外，则开发商的上述行为构成违约，应承担违约责任。因此，购房者在决定购房前应仔细查看小区的总平面图，并在签订商品房买卖合同时将其列为合同附件，绝对是有意义的。
三、如何判断已签订的商品房预售合同是否已办理备案手续
根据《城市房地产开发经营管理条例》，开发商应当自商品房预售合同签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。开发商在规定期限内将签订的商品房预售合同报房产交易管理部门备案，既是开发商的法定义务，也事关购房者重大权益，值得引起购房者的高度重视。关于商品房预售合同办理备案对于购房者的重要意义，详见本刊2004年第7期《购房证据收集要未雨绸缪》一文。
那么，如何判断开发商是否将已签订的商品房预售合同是否已办理备案手续呢？根据武汉市有关规定，开发商应在与购房者签订《商品房买卖合同》之日起30日内，向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续；对符合商品房预售合同备案条件的，房产交易管理部门自受理之日起5个工作日内办理完相关手续，在全套《商品房买卖合同》上加盖“商品房预售合同备案专用章”。因此，购房者应要求开发商在《商品房买卖合同》之日起35日内向其提交经房产交易管理部门加盖“商品房预售合同备案专用章”的《商品房买卖合同》原件一份。如果开发商逾期不能提供，应立即督促开发商办理。如果开发商仍未办理，可直接向房产交易管理部门举报，由房产交易管理部门责令开发商改正。
四、如何判断开发商交付的房屋是否已验收合格
随着国务院近两年来先后取消房地产开发项目的竣工验收及群体房地产开发项目的综合验收两项行政审批，目前，任何一栋房屋，只要取得了建设主管部门（在武汉市，具体指武汉市建委委托的武汉市建设工程质量监督管理站）核发的竣工备案证明，即表明该栋房屋已验收合格，可交付使用。
判断开发商交付的房屋是否已验收合格，只需看开发商能否提供武汉市建设工程质量监督管理站核发的整栋楼的竣工备案证明即可。开发商如不能提供竣工备案证明，则购房者有权拒收房屋。开发商如提供了竣工备案证明，购房者应注意如下几个问题：
（1）开发商提供的竣工备案证明是否是自己所购房屋那栋楼的竣工备案证明？如果不是，则购房者有权拒收房屋。
（2）购房者对于开发商提供的竣工备案证明的真实性及内容有异议的，可以向武汉市建设工程质量监督管理站查询。
五、商品房买卖合同的常见争议及其处理
商品房买卖合同在履行过程中一旦产生争议，双方首先可协商解决；如协商不成，应根据合同中约定的争议处理方式，或者向法院起诉，或向仲裁机构申请仲裁，但两者只能择其一。法院审理案件实行两审终审制，仲裁机构则实现一审终局制。仲裁裁决一经作出并送达当事人即生效，当事人如不执行仲裁裁决，对方当事人可向法院申请强制执行。但仲裁裁决如违法，当事人可依法向法院申请撤销仲裁裁决，或向法院申请裁定不予执行仲裁裁决，是否撤销或不予执行仲裁裁决，最终由法院裁定。
兹就商品房买卖合同的常见争议及其处理逐一分析：
1、商品房建筑面积争议
商品房实际交房面积与合同约定面积可能会有所误差。实践中，商品房预售合同中约定的商品房建筑面积，是由房产测绘单位在接受开发商委托后根据商品房施工图纸预测后确定的，房屋竣工后再由房产测绘单位实测，作为实际交房面积及办理房屋产权证的依据。购房者如对房产测绘单位出具的测量报告有异议的，可以向武汉市房地产面积测算鉴定站申请鉴定。如果买卖双方仍有异议的，可按合同约定的争议处理方式，向法院起诉或向仲裁机构申请仲裁。
2、逾期交房争议
如果开发商逾期交房的时间已达到合同约定的解除合同条件，则购房者可以选择解除合同或选择继续履行合同。如果选择解除合同，则购房者应拒绝收房，并直接向开发商发出解除合同通知。如果购房者选择接收房屋，则意味着购房者已抛弃此项解除合同的权利。
3、房屋交接争议
（1）开发商如未提供竣工验收合格证明，则购房者有权拒收房屋，由此引起的延期交房责任，由开发商承担。
（2）购房者应要求验收房屋并签署验收记录。在验收时，如果发现房屋存在的质量问题严重影响正常居住，可以拒收房屋，并要求开发商限期整改；如果发现房屋存在的质量问题并不影响正常居住使用，可以接收房屋，并要求开发商限期履行保修责任。如因开发商履行保修责任导致自己遭受损失（如影响居住或工作），则可以要求开发商赔偿。
（3）如果开发商在房屋未经双方验收的情况下即将钥匙交给购房者，在此情况下，购房者一旦领取钥匙，即表明房屋已交付给购房者，以后房屋如果出现质量问题，则按保修条款处理，但如果房屋存在的质量问题严重影响正常居住使用，则购房者可以解除合同。
4、收取房价款之外的费用争议
商品房买卖合同中约定了商品房的交付标准，房价款应为开发商达到合同约定的商品房交付标准向购房者收取的最终价格，除商品房买卖合同另有约定外，购房者无需再向开发商支付其他
费用。但按规定应由其他单位向购房者收取的费用不包含在房价款中，由相关单位直接或委托开发商向购房者收取。如果开发商已明确承诺购房者免交上述费用，则上述费用由开发商承担。
5、办理物业管理手续并交纳物业管理费是否可成为交房条件争议
根据商品房买卖合同约定，开发商负有将商品房交付给购房者的义务，如果合同中并没有将购房者向物业管理公司办理物业管理手续并交纳物业管理费作为开发商交房的条件，那么，购房者是否办理物业管理手续并交纳物业管理费就不属于开发商交房的条件。开发商如以此为由拒交房屋，应承担违约责任。
6、“两证”逾期办理争议
《城市房地产开发管理管理条例》规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”这说明办理所购房屋的所有权证及土地使用证，是购房者自己的义务，开发商只负协助义务。如果因购房者怠于办理“两证”，导致“两证”办理迟延，应由购房者自己承担责任。
鉴于开发商办理商品房初始登记并取得《商品房权属证明书》，是购房者办理所购房屋的所有权证的前提条件，且开发商与购房者互负协助、通知义务，因此，开发商有义务在取得《商品房权属证明书》后，及时将此事实通知购房者，以便购房者办理房屋所有权证。
如果因开发商的原因导致购房者逾期办理“两证”，则开发商应根据合同约定承担违约责任。如果合同中未作约定或约定不清的，根据最高人民法院有关司法解释，“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
7、房屋保修争议
在房屋保修期内，发生属于保修范围内的质量问题，购房者应及时通知开发商或开发商委托的保修单位。凡属于保修范围内的，开发商应自行或委托他人负责保修，如因此导致购房者遭受其他损失，开发商应负责赔偿。双方如就是否属于保修范围产生争议，协商不成的，可以共同委托鉴定部门进行鉴定，也可根据合同中约定的争议处理方式，向法院提起诉讼或向仲裁机构申请仲裁。
在房屋保修期内，如果房屋主体结构质量不合格，或者质量问题严重影响正常居住使用的，购房者可以解除合同，并要求开发商赔偿损失。
8、会所、停车库的产权归属争议
会所中某些房屋如属于国家及地方规定开发商应配套修建并明确其产权归属的配套公建，则该部分房屋的产权归属按国家及地方有关规定执行；商品房买卖合同如约定会所整体或其中的某些房屋产权归属的，按约定执行；其他情形下，会所产权归开发商。
地上停车库及未与防空地下室结合建设的地下停车库，如已被列入公用建筑面积分摊范围，或商品房买卖合同约定产权归全体业主所有，则其产权归全体业主，否则归开发商，开发商可出售、出租。与防空地下室结合建设的地下停车库，由于国家尚未对防空地下室的产权归属作出明确规定，故其产权归属不明确，但开发商依法享有防空地下室平时的使用权。开发商经向人防主管部门办理使用登记手续，可将此结合建设的地下停车库出租，但不能出售。
9、住宅区内具有经济价值的其他地上附着物的产权归属争议
住宅区内具有经济价值的其他地上附着物，指住宅区土地范围内，不属于房屋范畴，但又具有使用价值，可产生经营收益的其他地上附着物，如居民停车场、游泳池、网球场等。
具体而言，居民停车场属于住宅区土地及房屋的从物，而住宅区土地及房屋的权利人是全体业主（住宅区如有未售出之商品住宅及产权归开发商的配套公建，则开发商也是业主之一），故居民停车场产权归全体业主。游泳池、网球场如在会所范围内，则其属于会所的从物，其产权归会所产权人；如在会所之外，则其属于住宅区土地及房屋的从物，其产权归全体业主。
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