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2013房地产争议解决年度观察 2014-02-11 良翰律师事务所 房地产争议解决
•商品房买卖合同纠纷的特点 1.案件数量多，增长迅速 随着城市化进城的不断加快，商品房买 卖纠纷案件总量大已经是一个不争的事 实，并且增长迅速。开发商延期交房，逾 期办理产权证，对房屋设施或户型结构单 方变更，商业广告及宣传资料夸大或虚 假，交付的房屋质量有瑕疵房屋面积与约 定销售面积不一致的纠纷成为纠纷主流。2.争议呈现多样化，当事人矛盾深化 以前纠纷焦点多集中在缔约环节，现在 随着房屋的交付、入住，纠纷焦点多集中 在履约环节，如迟延交付、逾期办证、房
另外，由于商品房纠纷涉
屋质量等方面。
诉标的额较大，双方在起诉前基本经过自 行协商阶段，在矛盾较深无法协商的情况 下才提起诉讼，对开发商而言往往利涉群 体，牵一发而动全身，对购房者而言所涉 利益较大，双方矛盾大，轻易不愿意让 步。基层法院在受理房地产案件的集团诉 讼后，一般采取调解的方式处理矛盾，在 调解不成的情况下往往采取先判决一个，等二审判决结果出来后再对其他诉讼一并 判决的做法。3.案件群体性较强，敏感案件增多 在集团诉讼案件中，购房者持有互相观 望、攀比的心理。每个集团诉讼中总有一 至两个策划人，策划人为了自身的利益，在其他购房者中间串连，而开发商又顾虑 按键结果对未参加诉讼的购房者的影响，另有不少人对
法院调解工作难度相当大。
案件审理持观望态度，一案的审理将决定 着一大批购房者是否起诉。该类纠纷涉及 面广，与当事人利益结合紧密，冲突具有 聚合性。•商品房买卖合同纠纷的法律适用 1.关于逾期交房 多数法院认为房屋的交付条件以开发商 获得政府部门颁发的《建设工程竣工验收 备案表》作为准予交付的条件成就比较适 宜。且以备案为交付条件相比于综合验收 未交付条件而言并未加重开发商的义务和 负担。而且从操作层面上来讲，购房者和 法院无需审查形形色色的各类专业性验收 表格，只需审查该工程是否经建设行政主 管部门备案即可，操作简单。2.关于当事人在商品房买卖合同中约定的低于 备案条件的条款效力 法院认为我国法律禁止开发商将未经竣 工验收合格的商品房交付使用，且这种规 定是对房地产市场的行政管理，以维护房 地产市场规范、稳定，保障购房者的权 利，开发商不能通过合同约定规避国家管 理。因此，开发商和购房者自行约定的交 付条件低于法定条件的条款无效。
房者明知商品房未经竣工验收合格而接收 房屋，应视为双方的约定无效，开发商的 交付未完成，购房者仍可以自接收该商品 房之日起到该商品房符合交付条件前这段 时期向开发商主张延期交付的违约责任。3.购房者以开发商交付的房屋不符合合同约定 为由拒绝接收房屋，是否可以向开发商主张延 期交付的违约责任？ 购房者拒绝接收房屋主要有以下6类情 形： ①开发商交付的商品房不符合交付条 件，未取得备案手续。②开发商虽已通过竣工验收并备案，但 购房者有证据证明该房屋存在严重质量问 题影响正常使用。③开发商虽已通过竣工验收并备案，但 交付的商品房不能实现合同目的。④商品房已符合交付条件，但配套设施 未完成，一般表现为开发商承诺的商场、绿地、幼儿园等设施尚未建成。⑤商品房已符合交付条件，但购房者在 验收时发现存在漏水、脱皮等不影响正常 使用的轻微质量瑕疵。⑥开发商未提供《住宅质量保证书》和 《住宅使用说明书》。对于上述①②③类情形，购房者有权拒 绝接收房屋并向开发商主张延期交付的违 约责任。对于④⑤类情形，购房者不得以此为由 拒绝接收房屋并向开发商主张延期交付的 违约责任，但可以在接收房屋后要求开发 商承担维修等违约责任并要求赔偿损失。对于⑥类情形，根据《建设部商品住宅 实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制 度的规定》
第三条：房地产开发企业向用 户交付新建的商品住宅时，必须提供住宅 质量保证书和住宅使用说明书。根据该规 定，开发商在合同约定期限内交付商品房 时如不能提供两书，购房者可以拒绝接收 房屋并主张延期交付的违约责任。•关于逾期办理两证的法律适用 在逾期办理两证争议类型上，主要表现为 开发商应当提供的手续或文件没有提供或者迟 延提供，导致购房者无法办理或者迟延办理权 属登记手续。1.办理房屋权属证书的义务主体 根据国务院《城市房地产开发经营管理 条例》第33条规定，预售商品房的购买人 应当自商品房交付使用之日起90日内，办 理土地使用权变更和房屋所有权登记手 续；现售商品房的购买人应当自销售合同 签订之日起90日内，办理土地使用权和房 屋所有权的登记手续，并提供必要的证明 文件。在出卖人不按时提供产权证书，或 者不提供相应的证明文件的情况下，买受 人房屋的产权证书就无法办理。双方互有 协助履行的义务。审判实践中，认为开发商没有履行办证 义务的情况一般有两种：（1）出卖人因自 身原因没有完成初始登记义务导致买受人
（2）出卖人已完
无法完成产权分户登记；
成初始登记义务，在买受人自行申办产权 时未尽协助义务。2.开发商未履行办证的通知义务的法律后果 一般而言，开发商已办理初始登记，但 未履行通知义务而让其单方承担与其办证 的违约责任有违公平原则。3.开发商原因导致无法办理权属证书的法律后 果 审判实践中严格区分逾期办证和无法办 证的界限，对逾期办证但在合理期间能办 理的，除合同约定为解除条件外，原则上 不支持买受人解除合同的请求。在开发商 无法办证的情况下，买受人有权解除合 同，选择权在买受人，如买受人不行使解 除权不影响其向开发商主张逾期办证的违 约金的权利。如果合同中没有约定逾期
