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河南省建设厅关于加强商品住宅质量保证书和使用说明书管理的通知
（豫建住房〔2008〕20号）
各省辖市建委、房地产管理局：
为了维护住房消费者的合法权益，加强商品住宅售后服务管理，根据《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》、《节约能源法》和《房屋建筑工程质量保修办法》、《商品住宅实行住宅质量保证书和使用说明书制度的通知》等法律法规，现就加强商品住宅质量保证书和使用说明书管理作出以下规定：
一、各级房地产开发主管部门应加强对房地产开发企业的管理，严格执行商品住宅质量保证书和使用说明书制度，明确商品住宅质量责任，规范企业售后服务，切实维护住房消费者的合法权益。
二、房地产开发企业在商品房交付使用时，必须向商品房买受人提供质量保证书和使用说明书。《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》按套发放，并作为商品房买卖合同的补充约定。
三、《商品住宅质量保证书》应当列明保修范围、保修期限、保修责任和保修单位、答复时限、处理时限等内容，其内容标准不得低于国家的有关规定，并应当符合商品房买卖合同的约定。房地产开发企业应当按照质量保证书的规定和商品房买卖合同的约定，承担商品房保修责任。商品住宅售出后，房地产开发企业委托物业服务公司等单位维修的，应当在《商品住宅质量保证书》中明示所委托的单位，房地产开发企业仍是商品住宅质量第一责任人。
目前，按国家和我省有关规定，商品住宅最低保修项目和保修期限按以下标准执行，房地产开发企业也可根据企业和项目情况延长保修期限。
1．地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程合理使用年限；
2．屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
3．供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
4．电气管道、给排水管道、设备安装为2年；
5．保温、装修工程为2年；
6．地面空鼓开裂、大面积起砂为2年；
7．墙面、顶棚抹灰层脱落为2年；
8．门窗翘裂、五金件损坏为2年；
9．卫生洁具为2年；
10．灯具、电器开关为6个月；
11．管道堵塞为2个月；
12．其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与商品房买受人自行约定；
13．商品住宅质量保修单（包括：维修内容、受理部门、报修时间、答复时间及内容、处理时限、维修单位、维修记录和用户验收意见等）。
商品住宅保修期从房地产开发企业将竣工验收的住宅交付商品房买受人之日起计算，以上最低保修项目和保修期限如遇国家和我省政策调整，按新的标准执行。
四、《商品住宅使用说明书》应对商品住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准以及所售商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：
1．开发单位、设计单位、施工单位、监理单位、物业服务企业、质量保修受理部门等；
2．商品住宅结构类型；
3．装修、装饰注意事项；
4．上水、下水、电、燃气、热力、空调、通讯、消防、保安等设施配置的说明；
5．有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；
6．门窗类型、材料使用注意事项；
7．配电负荷、线路敷设、供电配件及使用注意事项；
8．承重墙、隔墙、楼屋面、防水层、阳台等部位注意事项的说明；
9．建筑节能设计、施工措施，围护结构保温隔热性能指标、能源消耗指标，节能设施、材料保护要求及注意事项；
10．住宅小区总平面图、套型结构平面图、强电、弱电线路敷设图、给排水管线图、采暖设施配置图等。
商品住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明的，应附于《商品住宅使用说明书》中。
五、房地产开发企业向商品房买受人提供的《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》可使用由省建设厅制定的示范文本，也可以由房地产开发企业自行印制。
房地产开发企业自行印制的《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》所列明的内容应当符合国家和省有关规定以及本《通知》所规定的要求，并应报项目所在地房地产开发主管部门审查备案，未经审查备案的不得使用。
六、房地产开发企业向商品房买受人交付商品住宅时，应当有交付验收手续，并由买受人对住宅设备、设施的正常运行签字认可。买受人验收后自行添置、改动的设施、设备，由买受人自行承担维修责任。
七、商品住宅在保修期限内出现质量缺陷，商品房买受人可向房地产开发或其委托的物业服务企业等单位报修，受理单位应及时到现场核查情况，并在约定的时间内予以保修。保修完成后，由买受人验收，涉及结构安全的，还应当报当地建设行政主管部门备案。
房地产开发企业不履行保修责任或超过约定时限未进行保修的，商品房买受人可以另行委托其他单位保修，由房地产开发企业承担全部维修费用和相应责任。
保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给商品房买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
八、商品房买受人擅自改变、移动、改装、损毁房屋结构、设施等，造成房屋质量受损，给其他买受人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；房地产开发企业不承担相应的保修责任。
因不可抗力造成的质量缺陷，不属于房地产开发企业的保修范畴。
九、商品房交付使用后，商品房买受人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
十、其他住宅和非住宅的商品房屋，可参照执行。
河南省住房和城乡建设厅
二○○八年四月九日
