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房产案例之一---张某的烦恼
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张某以前一直和父母居住在西安时北郊某花园三室两厅的一套房内，房屋承租人是张某的父亲。2000年张某经房屋所有人和父母的同意，购买了此房屋，也给自己办理了房屋所有权证书。但在当时，由于张某的购房款不足其父母为他补了一小部分款项。现在张某的父母认为，当时购房时有他们的出资，所以房屋的产权也有他们的一份。对此，张某请教律师他父母的说法合理吗以及如何处理？
评析：
其父母提出的理由并不充分，首先张某的父母给其钱的性质不能肯定为出资，张某在购房时，由于资金不足，其父母才出于亲情给张某补上了剩余的购房款，双方之间在当时并未曾有过共同购买的意思。依本案来看，作为父母在儿子购房时补足为数不多的余款，而且多年未向儿子提及还款，从亲情角度可以把父母所补的余款视为赠与。如果儿子购房时说明是借其父母的钱或父母也有帮助儿子以应急需的意思时，也可以把所补余款看作借款。再说要把所补余款作为出资至少在购房时双方有个口头或书面的东西，让双方都明白这钱作为出资性质。本案中父母只是在多年以后才以出资的性质要求儿子还款并要求收益。显然作为出资的理由不是很充分。其次，根据《城市房屋权属登记管理办法》第五条“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护”的规定，登记在张某名下的房屋，应该属于张某所有，其权利也是受法律的保护。如果是与父母按份共同共有，是应该在房屋权属证书的共有人栏目里记载其父母的名字。但是从张某的房屋产权证来看，此房屋是张某个人家庭财产，与其父母没有关系。对此案，父母在张某购房时予以协助，作为儿子的张某也应该对父母的帮助有所知恩。于此情况下，建议张某能够将父母所给的款项作为借款给父母还上，最好再给父母高于银行贷款利率的利息。
房产案例之二---买受人如何退房
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近日，南郊史女士打来电话说其在2003年7月份买了一套三室一厅的房子，开发商迟延交房已近一个月。由于购房时史女士未严格审查开发商的相关证件，现在才知道开发商的开发资质是临时的，现已过期。还有开发商的五证中现缺两证。对此，史女士准备退掉此房屋，但不知自己发现的证据是否能够退掉此房屋，而且理由是否充分。所以就咨询本刊常年法律顾问。
评析：
史女士所掌握的开发商临时资质过期以及楼盘五证现缺两证，这两点如果属实史女士是完全可以退掉此房屋的。因为开发商没有开发资质以及楼盘的相关五证不齐全，这就属于开发商出售楼盘主体上的缺陷，也就是说开发商在相关证件不齐全的情况下，其就没有售楼资格，从法律角度来说该开发商就没有售房的行为能力。这时开发商与买受人所签的商品房买卖合同就属于无效合同。对于无效合同，在法律上是自始无效的，据此史女士就可以
退掉房屋，要回自己的购房款。但是对于此类开发商主体资格欠缺的问题，买受人若想退房就应当尽早行动。因为法律上规定主体能力的缺陷是一种效力待定，在效力待定期间内买受人主张合同无效，法院是支持的。若开发商在一定期限内补办了相关证件，买受人与开发商之间的购房合同就会成为有效合同，而且自始有效。
对于退房不仅仅是在开发商主体上可以找到退房的理由，还可以在签订合同时的意思表示和履行合同时开发商的履约行为上找退房的理由。对于从意思表示中寻求退房就是要看订立合同时买受人对合同内容有没有重大误解；开发商有没有欺诈、胁迫乘人之危等使买受人在违背自己真实意思的情况下订立合同；合同的内容有没有显示公平（《合同法》54条）。这就属于意思表示有缺陷或不真实，对此法律上规定买受人可以变更或撤销购房合同，这样也就达到了退房的目的。不过对此撤销权，买受人也要及时行使。因为法律上有从当事人知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权的时间限制。
对于开发商履约行为上的退房理由，主要是指开发商的履约行为或能力欠缺使得买受人无法实现合同所约定的购房目的。我国《合同法》94条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：1，因不可抗力致使不能实现合同目的；2，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务；3，当事人一方迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行；4，当事人一方迟延履行义务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；5，法律规定的其他情形。对于此类情形，主要是指合同已经生效，但由于开发商履约行为上的单方面原因，致使合同目的不能实现。这类合同买受人是依法享有解除权的。对此解除权根据2003年6月1日实施的最高院司法解释可转化为12种解除权。有条件的读者可参看网上的《买受人的12种合同解除权》一文。
房产案例之三---没有房产证的房子如何交易
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北郊冯女士欲购买一套环境、位置、价格都很满意的房子。等到她看好房子后，进一步询问房产证时，房主却告知她，此房屋还未办理取得房产证此证正在办理中。房主拿出了自己的购房合同承诺自己对该房屋享有所有权，并承诺对他与冯女士的买卖可以办理公证。对此，冯女士咨询律师购买此房屋有没有风险，如何避免。
评析：
对没有房产证的房子进行交易是有一定风险的，因为根据《城市房屋权属登记管理办法》
第五条“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的惟一合法凭证。”的规定，没有房产证的房屋交易买受人的权利很难受到保护。买受人极有可能面临一房二卖的风险。在这里，出卖人没有房产证出售房屋导致一房二卖有两种可能：一是出卖人有房产证而不出示，其只与买受人签订交易合同，而后或者之前将房产证过户给他人。二是房产证还未办理而与买受人签订交易合同，待房产证办理下来之后，再行过户给他人。
如果冯女士在对方没有房产证的情况下还欲购买，律师建议其应先在房屋登记管理部门查清该房屋的权属登记状况（是否已发证），如果正在办理之中冯女士可与原开发单位及出
卖人协商将****手续中出卖人的名称变更为冯女士，这样房产证办理下来时房主直接是冯女士。如果这种方法行不通，冯女士可以依先付一半房款或要求对方提供担保等形式去制约出卖人一房二卖的行为。如若不然，冯女士最好看到房产证再行购买。
房产案例之四---同居期间所购房屋权属如何划分
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小王与女友未婚同居，在同居期间两人共同签订了一套商品房买卖合同。首付款9万元双方各自承担4.5万元，但按揭款的手续均由小王办理并承担还款义务。按揭没过多长时间，女友提出解除同居关系，要求该房屋的一半产权。对此，小王咨询律师如何解决。
评析:
女方要求该房屋的一半产权理由不是很充分，因为女方并未承担按揭款的还款义务，如果女方要求一半产权，须承担一半的按揭还款义务。因为同居期间所产生的债权债务，双方均应承担，不能一方只承担义务，另一方享受权利。同时，根据《婚姻法》的规定：无效或被撤销的婚姻，自始无效。当事人不具有夫妻的权利和义务。同居期间所得的财产，由当事人协议处理；协议不成时，由人民法院根据照顾无过错方的原则判决。以及最高院对《婚姻法》的解释：被宣告无效或被撤销的婚姻，当事人同居期间所得的财产，按共同共有处理。但有证据证明为当事人一方所有的除外。所以，小王应返还女友首付款的4.5万元，因为两人在同居期间各自财产独立也没有共同的其他债务，男方应当退还。对此事律师建议双方协商解决，女方如果坚持一半产权可先承担按揭还款义务的一半。否则，双方可以通过诉讼途径解决。
房产案例之五---农民的房子敢买吗？
西郊李先生咨询三桥车辆厂附近的村民将民房卖给附近职工，只有村里的证明，没有房产证，像这样的房子能买吗？城乡规划时怎么办？
评析：
购买此类房屋的买受人一定要谨慎，因为农村土地属于集体土地性质，在没有转为国有土地的情况下，所建房屋是不可能取得房产证的。根据《城市房屋权属登记管理办法》第十六条“集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自事实发生之日起30日内向登记机关提交用地证明等有关文件，申请房屋所有权初始登记”的规定，只有在集体土地转为国有土地后，集体土地上的房屋才有可能办理下来房产证。所以，根据相关法律规定购买国有土地上所建房屋（如商品房、经济适用房、安居工程等）才有可能办理取得房产证。对于村里所开具的证明是不能证明买受人对房屋享有所有权的，因为同时根据《城市房屋权属登记管理办法》第五条“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占
有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证”的规定，村委会所开具的证明在法律上不能确认买受人权属状况，只有行政机关颁发的房屋权属证书才是证明所有权的唯一合法凭证。
像这样的房屋买卖，如果再遇到城乡规划拆迁时，被拆迁的对象可能会是村委会或者村民个人，但对于这些购房者却很难得到这些拆迁补偿费，因为自己没有合法的权属证明，这样的话双方就会为将来产生权属归属纠纷埋下伏笔，也会将双方拖入旷日持久的诉讼之中。因此，总的来说律师建议买受人还是购买一些手续齐全的商品房、经济适用房等能够取得房产证的房产，以避免贪图便宜给自己造成更大的损失。
买受人的12种合同解除权
——关于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用 法律若干问题的解释》的新视点之一
罗润国律师
1，拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人的，被拆迁人可以向拆迁人请求解除安置协议；
解释第七条“被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理”说明对此安置协议被拆迁人享有解除权。但这种安置协议必须符合两个条件：内容上 1〉 拆迁人与被拆迁人双方是按照所有权调换形式订立拆迁安置协议。2〉该补偿安置的房屋在安置协议中有明确的位置、用途约定。形式上 拆迁人必须将该补偿安置房屋另行出卖给第三人；
2，出卖人将商品房一卖一抵时，买受人可以请求解除合同；
解释第八条“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋抵押给第三人”，“导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同”同时买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。
3，出卖人将一房二卖时，买受人可以请求解除合同；
解释第八条“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，“导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同”同时买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。
4, 出卖人故意隐瞒所受房屋已经抵押的事实，将房屋出售给买受人的，买受人知情后可以解除合同；
解释第九条第二项“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”，“导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”此项内容是指只要出卖人故意隐瞒所受房屋已经抵押的事实，将房屋出售给买受人的，买受人知情后就可以解除合同，而且可以要求赔偿损失。
5，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，再将此房屋出卖给买受人的，买受人知情后可以解除合同；
解释第九条第三项“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”，“导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”此项内容也是指只要出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，在将此房屋出卖给买受人的，买受人知情后就可以解除合同
6，房屋主体质量不合格时，买受人可以请求解除合同；
解释第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”即期房和现房的买卖合同在房屋主体结构出现质量不合格时，买受人可以解除合同并且可以要求赔偿损失。
7，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以请求解除合同；
解释第十三条第一款“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”因此出卖人交付使用的房屋存在质量问题严重影响买受人正常居住适用，买受人可以解除合同并且可以要求赔偿损失。
8，套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同也无处理约定，且面积误差比绝对值超出3%，买受人可以解除合同；
解释第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：”，“面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。”即套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同也无处理约定，且面积误差比绝对值超出3%，买受人就可以解除合同。
9，出卖人迟延交房经催告后三个月期满出卖人仍未交房，买受人可以请求解除合同；
解释第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持”即出卖人迟延交房经买受人催告后三个月期满出卖人仍未交房，买受人可以请求解除合同。
10，由于出卖人的原因导致买受人无法按期办理房屋所有权登记，买受人可以请求解除合同；
解释第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”；《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90
日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”即根据合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，买受人无法办理房屋所有权登记时，可以请求解除合同并要求赔偿损失。
11，因出卖人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，买受人可以请求解除合同；
解释第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”即如果因出卖人一方原因未能订立商品房担保贷款合同导致商品房买卖合同不能继续履行的，买受人可以请求解除合同。
12，因不可归责与买受人的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，买受人可以请求解除合同。
解释第二十三条“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。” 即因不可归责与买受人的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，买受人可以请求解除合同。
以上的十二种合同解除权再加上《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事
人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行
主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的四种解除情况共计十六种，只要出卖人的行为有一种符合解除条件，买受人即可行使解除权，但根据《合同法》第九十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”所以买受人需要及时行使解除权，以便维护自己的合法权益。解释十五条第二款对第一款的解除权作了限定即“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”所以，此项解除权更需买受人及时主张。根据以上16种情况买受人享有解除权，且有意解除合同时应当及时行使。
