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开发商协助办证义务相关法律问题分析
作者：蔡江林
(本文发表于《武汉房地产》2009年第五期)
按照我国《合同法》的规定，买卖合同的出卖人不仅负有向买受人交付标的物的义务，还要承担移转标的物所有权的义务。这也是买卖合同作为最基本的商品交换形式的一个基本特征和终极目的。
由于在房屋所有权移转方面我国实行的是房屋所有权登记发证制度，而房屋权属证书（两证）的核发等行为均由房地产行政管理部门具体实施，由此决定开发商在商品房买卖合同的履行中，不仅具有交付合格房屋的义务，同时也具有协助办理两证的义务，以下简单就开发商协助办证义务相关法律问题做简要分析。
一、协助办证义务的具体内容
按照《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》及建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》、《商品房销售管理办法》，房屋权属证书（两证）的办理取得，应由买受人按照国家规定向房地产行政管理部门申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，开发商应当协助买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。由此可认定，开发商在履行移转房屋所有权义务的行为方式上，表现为只是提供必要的证明文件，协助买受人完成申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
依据上述规定和房屋所有权登记的实际做法，开发商的协助义务主要为：
1、完成房屋的初始登记。按照建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》规定，出卖人应在房屋竣工后的三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料、测绘资料以及其他有关的证明文件。出卖人将上述证明文件备齐提交房产登记部门，取得《商品房初始登记收件单》，即可认为开发商已完成房屋的初始登记义务。
2、提供办理土地使用权变更登记和房屋所有权登记的相关证明材料。在买受人在约定或者法定的期限内，向登记管理部门申请办理土地使用权变更登记和房屋所有权登记时，开发商应按照合同约定或者法律规定，提供相关的证明材料，即在买受人办理两证时，开发商应当提供权属分割的证明文件（《商品房权属证明书》）。
二、逾期办证的原因
1、出卖人的原因。这是导致逾期办证的主要原因，如出卖人的土地使用手续不合法、未支付全部土地使用权出让金、违规开发建设、没有通过质量验收或提供质量验收合格证明、所售房屋设定的抵押尚未注销等等。总之就是在合同约定或法定的期限内，不能提交办理房屋所有权初始登记应具备的文件材料，或者在买受人申请办理房屋所有权登记时，不能提供相关证明材料。
2、第三人的原因。这主要是指房地产行政管理部门、测绘部门等相关部门工作拖延、推诿、失职等因素。
3、买受人原因。这主要是指在出卖人按照合同约定或者法律规定如期办理房屋所有权初始登记，并备齐相关证明文件的情况下，因买受人自身原因无法办理。如，因办理房屋所有权登记需要支付一定数额的契税和维修基金、登记手续等费用，买受人往往因资金缺乏而不申请办理或者迟延申请办理；也有的是因买受人不能按约支付购房款，出卖人行使抗辩权导致逾期办证等等。
4、不可抗力。
三、逾期办证的法律后果
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《解释》）
第18条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《解释》第19条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
司法实践中发生的逾期办证纠纷，主要是因开发商的原因而引发的，因此，《解释》第18条所规范解决的逾期办证纠纷，是指因开发商原因而言。因第三人或者不可抗力导致的逾期办证，只要开发商能够有证据证明，可以作为出卖人逾期办证的免责事由予以处理。至于因买受人自身原因导致的逾期办证，因申
请办理房屋所有权证书是其对民事权利的自行处分，不存在违约责任的承担问题。
四、武汉的模版《商品房买卖合同》关于逾期办证违约责任的适用
《武汉市商品房买卖合同》
第十五条 关于产权登记的约定
出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第项处理；
1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的%赔偿买受人损失。
2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的%向买受人支付违约金。
3、根据该条约定，武汉市商品房买卖中关于逾期办证的约定有一定缺陷，对于买受人来说，如发生逾期办证，选择方式比较单一，即要么选择退房，要么选择不退房，这在签约的时候是一个两难的选择，尤其在房价起伏较大的时候。前几年由于房价上涨，很多买受人选择了1退房，如果发生延期办证却无法追究开发商违约责任。选择2同样也可能遇到尴尬，如逾期办证，开发商赔偿一定数额违约金即可（而往往约定的很低，如1%），而没有违约时间的限制，不像延期交房按照延期的天数递增违约金，根据字面理解，无论延期多长时间，买受人也不能退房。
对于开发商来说，该条也不是绝对有利，因为基于上述分析，开发商协助办证是商品房买卖中卖方的基本义务，如延期办证后强行约定退房或者不退房，显然免除了自身义务，排除了买受人主要权利，有可能在诉讼中被法院依据《合同法》中关于格式合同的条款的规定认定为无效条款，从而适用最高人民法院《解释》第18条、第19条进行裁决。
