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《物权法》讲稿
在开始讲课之前，我讲一个真实的案例，来说明《物权法》的重要性。这是内邱法院适用物权法判决的第一例物权侵权案。案情是这样的：原告王某与被告刘某宅院南北为邻,原告居南,被告居北,两家素来不和。今年王某打算抹北房后墙,需在刘某院内搭架子施工,遭到刘某拒绝，王某将刘某诉至法院,要求刘某提供便利。法院审理后认为,依照《中华人民共和国物权法》的规定,不动产权利人因建造、修缮建筑物必须利用相邻土地、建筑物的,该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。王某抹北屋后墙,必须占用刘某宅院方可施工，刘某有义务提供方便,王某的诉讼请求应予支持。内邱县人民法院遂作出判决:原告王某在被告院内搭架子抹墙时,被告刘某应当提供必要的便利。本案中原告依据《物权法》起诉，保护了自己的合法权益。
一个人一生可以不成家、不结婚，但不可以没有财产，所以不管我们愿不愿意，我们都不得不跟《物权法》打交道。看来，《物权法》确实是一部关于国计民生的重要法律
2007年3月16日《中华人民共和国物权法》颁布，于2007年10月1日施行：物权法共5编19章247条。物权法的内容多，很多概念自己也是第一学习，下面我就结合自己的学习体会，就物权法的主要内容向各位代表作一简单介绍，讲得不当的地方请多多指教：
第一讲
总
则
一、物权概述
（一）物权的概念和特征。
物权法是规范财产关系的民事基本法，物权法上的物主要包括动产和不动产。
物权是一种财产权，指权利人依法对一定的物享有的直接支配并排除他人干涉的权利。物权是对世权。
（二）物权的类型。
物权法第二条规定的物权包括所有权，用益物权、担保物权。
（三）物权的保护。
加强对物权的保护，是维护权利人合法权益的必然要求。物权法规定，物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。
物权法规定物权保护的主要方式包括：一是物权确认请求权；二是返还原物请求权；三是消除危险、排除妨害请求权；四是修理、重作、更换或者恢复原状请求权；五是损害赔偿和其它民事责任的请求权。
侵犯物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
二、物权法的基本原则
（一）基本经济制度和社会主义市场经济原则。
（二）平等保护国家、集体和私人物权的原则。
（三）物权法定原则。
物权法第五条规定：物权的种类的内容，由本法和其它法律规定。还规定，其它法律对物权的种类和内容等另有规定的，依照其规定，但物权法明确规定必须适用物权法的，仍要适用物权法的规定。如物权法第170条规定“担保法与本法的规定不一致的，适用本法。”
（四）物权公示原则。
物权法规定：物权应当公示。必须让广大义务人清楚地知道谁是权利人，权利人转让自己的物时，也要让买方知道其是否有权、有资格转让该物。
物权变动的关键点：不动产就是登记，动产就是交付。
（五）取得物权和行使物权必须遵守法律，尊重社会公德的原则。
如我国的土地只能由国家或集体所有，个人、单位不能取得的所有权。
三、物权的设立、变更、转让和消灭
（一）不动产统一登记制度。
1、物权法第九条规定，不动产物权的设立，变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产物权登记是不动产物权法定公示手段。
2、不动产登记机构。土地登记造册、核发证书、确认所有权和使用权由县级人民政府行使。具体登记工作由土地管理部门负责。
房产设立、转让、变更登记由县级人民政府的房产管理部门负责。
颁发土地承包经营权证，并登记造册，确认土地承包经营权由县级人民政府负责。
林木和林地的登记造册，发放证书、确认所有权或使用权由县级以上地方人民政府行使，以林木为抵押的，登记部门为县级以上的林业管理部门。
开采矿产资源则需经过有审批权的地质矿产主管部门登记，颁发采矿许可证。
3、不动产登记部门的职责。
一是查验申请人提供的权属证明和其它必要材料；二是就有关登记事项询问申请人；三是如实及时登记有关事项；四是法律、行政法规规定的其它职责。
物权法第十三条规定：登记机构不得有下列行为：一是要求对不动产进行评估；二是以年检名义进行重复登记；三是超出登记范围的其它行为。
（二）不动产登记的效力。
1、不动产物权登记生效原则。物权法规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。除外主要有三个含义：其一，依法属于国家所有的自然资源、所有权以不登记；其二物权法第二章第三节规定的如继承、征收等的物权变动情形，其三，有的情况，法律没有规定必须登记，如土地承包经营权，自承包合同生效时设立，地役权自地役权合同生效时设立。
2、不动产登记薄的效力。不动产登记薄是物权归属和内容的根据。物权法规定：不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。不动产权属证明的事项，应当与不动产登记薄一致，记载不一致的，以不动产登记薄为准，除非有证据证明登记薄确有错误。不动产登记薄由登记机构管理。
（三）更正登记，异议登记，予告登记。
1、更正登记，是指权利人，利害关系人认为不动产登记记载的事项错误的，可以申请更正登记。权利人书面同意更正的，或者有证据证明登记确有错误的，登记机关应予更正。
2、异议登记。是指权利人不同意更正登记的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当造成权利人损害的，权利人可以请求赔偿。
3、予告登记。当事人签订房屋买卖合同或其他不动产物权的协议，为了保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请予告登记。予告登记后，未经予告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。予告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记，予告登记失效。
（四）登记错误的责任。
登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。如当事人提供虚假材料骗取登记的。
（五）动产交付的效力。
1、物权法第二十三条规定：动产物权的设立和转让应当依照法律交付，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。如第二章2-3节的情况。
2、特殊情况下，动产物权设立、变更、转让和消灭的生效时间，物权法规定：一是船舶、航空器和机动车等物权登记生效，未经登记，不得对抗善意第三人；二是物权受让人先行占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力；三是指示交付，动产物权转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人要可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付；四是占有改定，即动产转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自约定生效时发生效力。
此外，物权法还规定，物权设立变更或者消灭的生效时间还包括以下情形：一是非依法律行为进行的物权变动，导致物权设立、变更、转让或消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力；二是因继承或者受遗赠而取得物权，自继承开始时发生效力；三是事实行为消灭物权，因合法建造拆除房屋等行为消灭物权的，自事实行为成就时发生效力；四是非依法律行为发生的不动产物权变动之处分效力，即依照物权法第28条至第30条规定享有不动产的，处分该物权时依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
第二讲
所有权
一、所有权：是指权利人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。（第三十九条）
（一）所有权包含四项权能：占有；使用；收益；处分。
（二）所有权人设定的他物权
物权法第四十条规定：所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。
用益物权和担保物权有两个例外情况：一，用益物权中的地役权，在国有土地上，设立地役权，通常是有土地使用权的人，而不是国家，在集体上地上设立地役权，通常是承包土地的农户而不是集体土地所有人。二，担保物权中的留置权，是债权人留置债务人的动产，由债权人依法进行，而非所有权人设定。
（三）关于征收补偿。
征收是国家以行政权取得他人财产的行为，征收的主体是国家，是一种行政关系而不是民事关系。
1、关于公共利益。
物权法第42条作了征收的规定，前提是为了公共利益的需要，什么是公共利益，物权法没有作明确规定，因为在不同领域内，不同情况下公共利益是不同的。
2、征收补偿。
物权法第四十二条规定：征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费，安置补助费，地上附着物和青苗补偿等费用，安排被征收土地的农民的社会保险费用，保障被征地农民的生活；征收单位、个人的房屋及其它不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的利益，征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。物权法还规定：任何单位和个人不得贪污、挪用、私分截留、拖欠征收补偿费等费用。
（四）所有权的取得。
物权的取得分为原始取得和继受取得。能够取得物权的法律行为和事实主要有：合同，善意取得，继承或遗赠，赔偿或补偿；判决、裁定、划拨、时效。生产、先占、添附，收归、征收、没收和罚款也能取得一种或两种物权。
善意取得，必须符合下列条件：一是受让人受让该不动产或动产时是善意的；二合理的价格转让；三是转让的不动产已经登记，转让的动产已经交付。
关于遗失物的善意取得，物权法规定：所有权人有权追回遗失物，该遗失物转让他人占有的，权利人有权向无处分的人请求赔偿，从知道或者应当知道受让之日起二年内向受让人要求返还原物。但通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购买取得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人支付所付费用后，有权向无处分权的人追偿。
关于拾得遗失物的处理。物权法规定：拾得遗失物，应当返还。遗失物自发布招领公告之日起6个月内无人认领的，归国家所有。权利人是悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。
关于主物和从物，物权法规定：主物转让的，从物随主物转让，但当事人有约定的除外。
关于孳息。孳息是指从原物产生的物，包括天然孳息和法定孳息。物权法规定：天然孳息所有人取得，当事人另有约定的，依照约定。法定孳息，当事人有约定的按约定取得，没有约定，按交易习惯取得。
二、国家所有权、集体所有权、私人所有权
（一）关于国家所有权。
1、国有财产的范围：物权法第46条至52条规定了国有资产的范围，具体包括：一是 矿藏、水流、海域；二是城市的土地，以及法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地；三是除法律规定属于集体以外的森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源；四是属于法律规定的野生动植物资源；五是无线电频谱资源；六是法律规定属于国家所有的文物；七是国防资产；八是依照法律规定属于国家所有的 铁路，公路、电力设施和油气管道等基础设备；九是国家举办的事业单位的财产，以及法律规定属于国家的其它财产。国有企业由国务院、地方各级人民政府依照法律、行政法规分别代表国家履行出资人的职责，享有出资人的权益。
国家专有的财产，任何人不得拥有，也不能通过交换、转让等任何流动手段转移所有权。
2、国家所有权的行使：物权法规定：国有财产由国务院代表国家行使所有权，法律另有规定的依照规定。
3、对国有资产的保护。物权法在平等保护的基础上从五个方面强化了对国有资产的保护，一是规定“法律规定属于国家所有的财产属于国家所有即全民所有”；二是规定“法律规定专属国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权”；三是规定国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏；四是规定“违反国有财产管理规定，在企业改制，合并分立，关联交易等过程中，低价转让，合谋私分，擅自担保或者以其它方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任”；五是规定“履行国有财产管理监督职责的机构及其工作人员，滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。
（二）关于集体所有权。
1、集体所有权的范围。物权法第58条规定：集体所有的不动产和动产包括：一法律规定属于集体所有的土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂；二集体所有的建筑物、生产设施，农田水利设施；三集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；四集体所有的其它不动产和动产。
2、农民集体所有财产的归属和所有行使方式。农村集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。农民只有在一个集体内享有成员资格，不能同时享有两个以上集体成员资格。村委会和村民小组不是集体财产所有人，只是依法代表集体行使所有权，并且向所属集体负责，接受其监督。
3、城镇集体财产的归属和所有权行使方式。城镇集财产物权行使主体是本集体，集体财产权的客体只能属于城镇集体所有的动产和不动产。
4、集体事务的民主管理。物权法规定：下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：一是土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位和个人承包；二是个别土地承包经营权人之间的调整；三是土地补偿费用的使用，分配办法；四是集体出资的企业的所有权变动等事项；五是法律规定的其它事项。宅基地的使用方案及村集体经济项目和公益事业项目的建设承包方案，必须提请村民委员会会议讨论，方可办理。
物权法第六十二条还规定，集体经济组织或者村委会村民小组应当依法向本集体成员公布集体财产的状况。
（三）关于私人所有权。
1、范围。物权法第六十四条规定：私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料、储蓄、投资及其收益，以及遗产等不动产和动产享有所有权。
2、保护私人财产的内容。物权法第六十六条规定：私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。非经法律规定的权限和程序，不得征收个人的房屋和其它不动产，也不得非法查封、扣押、冻结、设收私人合法的财产。对非法获得的财产，不仅不予保护，还要依法追究行为人相应的法律责任。
3、企业出资人的财产权利。物权法第六十七条规定：国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司，股份有限公司或者其它企业。国家集体和私人的不动产和动产，投到企业的，由出资人按照约定或者出资比例享有资产收益，重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务。
4、法人财产权。法人是指具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。物权法规定：企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及规章享有占有、使用、收益和处分的权利，企业法人以外的法人，对其不动产和动产的权利，适用有关法律、行政法规的规定。
5、社会团体财产权。物权法第六十九条规定：社会团体依法所有的不动产和动产受法律保护。任何单位和个人都不得侵占、挪用、哄抢、破坏和任意调拨社会团体依法所有的财产。
三、业主的建筑物区分所有权。
业主的建筑物区分所有权是指各业主对住宅等专有部份的所有权，对电梯等公共设施，绿地等公共场所共有部份的共有以及共同管理的权利。
按照物权法第七十条规定：建筑物区分所有权包括三种权利，即对居室等专有部份的所有权，就走廊、电梯等共有部份享有共有的权利，以及就该建筑物及其附属设施的维护等共有部份享有共同管理的权利。
1、业主对建筑物专有部份的权利义务：权利是享有占有、使用、收益和处分的权利。但物权法规定，业主行使专有部份所有权时不得危及建筑物的安全，不得损害其它业主的合法权益。
2、业主对专属部份以外的共有部份的权利和义务。物权法规定：业主对共有部份如电梯、过道、楼梯、水箱、、水电气主管线等享有共有的权利。建筑区内的道路属业主共有；但属于城镇公共道路的除外；建筑区内的绿地，属业主共有；建筑区的的其它公共场所、公用设施和物业服务用房，属业主共有；占用业主共有的道路或者其它场所用于停放汽车的车位，属业主共有。业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主将住宅变为经营性用房的，还应当经利害关系的业主同意。业主不得在共有部份用意弃置垃圾，排放污染物或者噪声，违反规定饲养动物，违章搭建、侵占通道，拒付物业费等损害他人合法权益的行为。业主对共有部份享有权利承担义务，而且不得以放弃权利为由不履行义务。
对小区车库、车位问题，物权法规定：建筑区内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售，附赠或者出租的方式约定。占用业主共有道路或者其它共有场所用于停放汽车的车位，属业主共有。建筑区划内，规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主的需要。
3、业主对专有部份以外的共有部份享有共同管理权。业主有权对共有部份与共有设施的使用、收益、维护等事项行使管理的权利，同时对共有部份的管理也负有义务。物权法规定，业主可以设立业主大会，业主委员会，制定或者修改业主大会议事规划和建筑物及其附属设施的管理规约。业主大会和业主委员会对损害他人合法权益的行为，有权依法律、法规或者规约，要求行为人停止侵害，排除妨害、消除危险、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以向人民法院提起诉讼。
物权法第七十二条还规定，业主转让建筑物内住宅、经营性用房，其对共有部份享有的共有和共同管理的权利一并转让。
（二）建筑物及其附属设施的管理。物权法第七十五条规定：业主可以设立业主大全，选举业主委员会。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。地方人民政府有关部门对设立业主大会和选举业主委员会应给予指导和协助。
建筑区内的下列事项由业主共同决定：一是制定和修改业主大会议事规则；二是制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；三是选举业主委员会；四是选聘或解聘物业服务企业或者其它管理人；五是筹集和使用维修基金；六是改建、重建建筑物及其附属设施；七是有关共有共同管理权的其它重大事项。决定上述事实，应当有专有部份建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，决定上述第五项和第六项的事项应有2/3以上的业主且占总专有面积2/3以上的业主同意决定。
物权法第七十九条还规定，建筑物及其附属设施的维修基金，属业主共有。建筑物及其设施的费用分担，收益分配等事项，有约定的按照约定。没有约定的按照业主专有部份占建筑物总面积的比例确定。
物权法还规定对建设单位聘请的物业服务企业或其它管理人，业主有权依法更换。业主与物业服务企业的关系是合同关系。因此物业服务企业或者其它管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施并接受业主监督。
四、相邻关系
（一）概念。相邻关系是指不动产的相邻各方因行使所有权或者用益物权而发生的权利义务关系。不是单独的物权，而是所有权的延伸和扩展，是所有权权能的体现。物权法第八十四条规定：不动产的相邻权利人应当按照有利生产，方面生活，团结互助，公平合理的原则，正确处理相邻关系。处理相邻关系的依据是法律、法规有规定的，依照其规定，没有规定的按照当地习惯。
（二）用水、排水的相邻关系。物权法第八十六条规定：不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。
（三）与土地有关的相邻关系的处理。
1、“袋地”的权利人对邻地的通行权；
2、不动产权利人禁止他人侵入土地之例外，物权法规定：不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。
3、因建造、修建建筑物以及铺设管线等利用相邻土地的，该土地的权利人应当提供必要的便利。相应的，不动产权利人挖掘土地，建造建筑物，铺设管线以及安装设备等不得影响相邻不动产的安全。不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线利用相邻不动产的，应当避免对相邻的不动产权利造成损害，否则，应予赔偿。
4、建筑物之间的通风、采光和日照。
通风、采光和日照是衡量居住质量的重要标准之一，物权法 第八十九条规定，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
5、相邻不动产之间的排放、施放污染物的禁止。物权法规定：不动产权利人不得违反国家规定弃置固体痕物，排放大汽污染物，水污染物，噪声，光，电磁幅射等有害物质，否则，受害的不动产权利人有权要求停止侵害消除危险，排队妨碍，受到损失的还可以要求赔偿。
五、共有
（一）概念。一项财产有两个以上的权利人享有所有权称为共有。共有包括按份共有和共同共有。
（二）按份共有。指数人按照应有份额对共有物共同享有权利和分担义务的共有。
1、按份共有。一般按出资额确定份额。不能确定出资额的，视为等额享有。各共有人没有约定，或约定不明确的，除共有人具有家庭关系外，视为按份共有。
2、按份共有人对共有物的管理。物权法规定：共有人按约定管理共有的不动产和动产约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。处分或作重大修缮动产和不动产的，除共有人之间另有约定的以外，应经占分额2/3以上的按份共有人同意。对共有物的收益和管理费用，一般应按份额分配和分担。
3、按份共有人分割财产的原则和方式。物权法规定：可以由共有人协商确定，达不成协议的，可以实物分割。难以分割，或者因分割会减损价值的，应当折价或者拍卖，变卖取得价款予以分割。按份共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其它共有人应当分担损失。
4、按份共有转让份额，其它共有在同等条件下享有优先购买的权利。
（三）关于共同共有。
共同共有是指两个或两上以上的民事主体根据某种共同关系而对财产不分份额地共同享有权利并承担义务，其特征是：一基于共同关系而产生，以共同关系为前提；二在共同关系存续期间内，共有财产不分份额；三在共同共有中各共有人平等地享有权利和承担义务。
共同共有包括夫妻共有，家庭共有，遗产分割前共有三种。
（四）共有人因共有财产产生的债务关系的对外效力。物权法规定，因共有不动产或动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权，承担连带债务。但法律另有规定或者第三人知道不具有连带债权债务关系的除外。
（五）用益物权和担保物权中的谁准共有。
物权法 第一百零五条规定：两上以上的单位，个人共同享有益物权，担保物权的，参照物权法共有一章的规定。这就是准共有。
第三讲
用益物权一、一般规定
（一）用益物权的基本权利和特征。用益物权是以对他人所有的物为使用、收益的目的而设立的。物权法规定：用益物权人对他人所有的不动产和动产，依法享有占有、使用和收益的权利。其基本特征表现在：一是所有权派生出来的物权；二是受限制的物权；三是一项独立的物权；四是一般以不动产为客体。
物权法以专章分别规定了土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权等用益物权。
（二）用益物权与我国自然资源使用制度。
物权法第一百一十八条规定，国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体的自然资源，单位和个人可以占有、使用和收益。
物权法第一百二十条规定，用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定，所有人不得干涉用益物权人行使权利。因不动产被征收征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照物权法第42条、第44条的规定，获得相应补偿。
（三）依法取得的用益物权受法律保护。
依法取得的探矿权，采矿权，取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利以及依法取得的海域使用权都受法律保护。
二、土地承包经营权
（一）土地承包经营权的性质。这是土地使用权的一种，是用益物权中的一种重要权利。物权法规定：“农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础，统分结合的双层经营体制”，农村集体所有的土地和国家所有由农民集体使用的耕地、林地，草地以及用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。
（二）土地承包经营权人的权利。
1、基本权利：土地承包经营人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利。任何人不得剥夺和侵害。
2、其它权利：物权法第一百二十六条规定：土地承包经营人的其它权利包括：一是依法继续承包权，耕地的承包期为30年，草地承包期为10年，林地的承包期为30年至70年，特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。承包期满，原承包人可以按照国家规定继续承包；二是依法流转，可以依法转包、互换、转让；三是承包期内发包人不得调整承包地；四是承包期内发包人不得收回承包地，土地承包法另有规定的依照规定；五是承包地被征收的，承包人有权获得相应补偿。
（三）土地承包经营权的设立和流转。
1、土地承包经营权是用益物权的一种，以土地承包合同生效为前提。物权法规定：土地承包经营权自土地承包合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林木证、草原使用证。并登记造册，确认土地承包经营权。
2、土地承包经营权的流转。土地承包经营权人有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转应遵循的原则：一是平等协商、自愿、有偿；二是不得改变土地性质和农业用途；三是流转的期限不得超过承包期的剩余期限；四是受让方须有农业经营能力；五是同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。
物权法还规定：通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的农村土地，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押、或者以其它方式流转。
三、建设用地使用权
（一）建设用地使用权和土地分层出让制度。
建设用地使用权是用益物中的一项重要权利。物权法规定：建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有，使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物，构筑物及共附属设施。物权法还规定了土地分层让制度，即建设用地使用权可以在土地的地表，地上或者地下分层设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。
（二）建设用地使用权的出让方式。
1、建设用地使用权有偿出让。
住宅建设用地使用权期间届满，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满，依相关法律法规办理。
2、建设用地使用权的无偿划拨。
下列建设用地使用权，确属必须的，可以由级以上人民政府批准划拨：一是国家机关用地和军事用地；二是城市基础设施用地和公益事业用地；三是国家重点扶持的能源交通、水利等项目用地；四是法律、行政法规规定的其它用地。划拨土地没有期限限制。
（三）建设用地使用权登记。
（四）建设用地使用权人的权利和义务。
权利：
1、政府违约时，有权解除出让合同，要求退还出让金；
2、可以依法将建设用地使用权转让，互换、出资、赠与或者抵押；三是建设用地使用人对其建造的建筑物享有所有权。
义务：一是合理利用土地，非经批准，不得改变用途；二是（第一百四十一条）建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。
（五）建设用地使用权的流转。
建设用地使用权可以依法流转，流转应当签订书面合同，应当办理变更登记。当建设用地使用权处分时，附着于该土地上的建筑物一并处分。处分建筑物时，占用范围内的建设用地使用权一并处分。
（六）集体所有的土地作为建设用地的规定。物权法规定：集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。
四、宅基地使用权
（一）宅基地使用权的内容。
物权法第一百五十二条规定：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权利用该土地建造住宅及其附属设施。
（二）宅基地的取得，行使和转让。
农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不能超标，并经乡（镇）人民政府审核，县人民政府批准。禁止城镇居民在农村购买宅基地。宅基地不能抵押。
（三）宅基地使用权的消灭。
1、宅基地因自然灾害等原因灭失的宅基地使用权，可以重新分配。
2、宅基地使用权消灭后应注销登记。
五、地役权
地役权是指在相邻关系以外，权利人按照合同约定处理不动产相邻的两个或者两个以上的权利人之间在通行，通风等方面产生的一种关系，利用他人的不动产以提高自己的生产或者生活水平。
设立地役权，应当订立书面合同，地役权自合同生效时设立。
物权法第一百六十四条规定：地役权不得单独转让，土地承包经营权，建设用地使用权转让的，地役权一并转让。但合同另有约定的除外。地役权不得单独抵押，土地承包经营权，建设用地使用权抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。
第四讲
担保物权一、一般规定
（一）担保物权的概念和特征。担保物权是以直接支配特定财产的交换价值为内容，以确保债权实现为目的而设定的物权。其特征包括：
1、担保物权是以确保债权人的债权得到完全清偿为目的；
2、担保物权具有优先受偿的效力；
3、担保物权是在债务人或第三人的财产上设立的物权；
4、担保物权具有代位性。物权法规定：担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收，担保物权人可以就获得的赔偿金、保险金、补偿金等优先受偿。被担保债权履行期间未满的，也可以提存该保险金，赔偿金或补偿金等。
（二）物权法对担保物权制度的补充和完善。物权法规定：担保法与物权法规定不一致的适用物权法。物权法补充和完善了以下主要内容：
1、扩大了可以用于担保的财产范围，新增加了正在建造的建筑物、船舶、航空器可以抵押；经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押、基金份额可以质押，应收帐款可以质押。
2、增加了担保物权的实现条件：一是债务履行期届满时，债务人不履行债务；二是发生了当事人约定的可以实现担保物权的情形的。后者是物权法新增加的规定。
3、修改了担保法关于物的担保与人的担保的规定：物权法分三种情况明确了物的担保与人的担保的关系：一是被担保的债权既有物的担保，又有人的担保的，可以按当事人约定实现债权；二是没有约定或约定不明确的，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物实现债权；三是第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，可以要求保证人承担保证责任。
4、简化了担保物权的实现程序，即首先由抵押权人与抵押人协议实现担保物权；协议不成的，抵押权人可以不经过诉讼，直接申请人民法院拍卖，变卖抵押财产。
5、区别了担保合同的效力和担保物权的效力。即以建筑物，建设用地抵押的。抵押权自登记时设立，当事人之间订立抵押合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理抵押权登记的，不影响合同效力。
6、完善了最高额抵押权规定，增加了最高额抵押担保的债权确定前，部份债权可以转让等规定。
7、规定了抵押的存续期间。即抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权，未行使的，人民法院不予保护。
8、对不同种类的担保物权实现顺序作了规定。如在同一动产上已设立抵押权或者质权，该动产被留置的，留置权人依法优先受偿。
9、扩大了留置权的适用范围。物权法规定：在同一法律关系中，只要债务人不履行到期债务，除法律规定或者合同另有规定外，债权人可以留置其合法占有的债务人的动产；但企业之间留置的可不受动产必须与债权属同一法律关系的限制。
（三）担保物权的适用范围及担保范围。物权法规定：债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现债权，需要担保的，债务人第三人可以依法提供担保，设立担保物权。
关于担保物权的担保范围。物权法规定：担保物权的担保范围包括主债权及其利息，违约金、损害赔偿金，保管担保财产和实现担保物权的费用，当事人另有约定的，按照约定。
（四）担保合同。物权法规定：设立担保物权，应当依照物权法订立担保合同。担保合同是主债务合同的从合同。主合同无效时，担保合同无效。但法律另有规定的除外。担保合同确认无效后，债务人、担保人、债务人有过错的，应当根据其过错承担相应原民事责任。
（五）担保物权的消灭。主债权消灭；担保物权实现；债权人放弃担保物权；法律规定的担保物权消灭的其它情形。
二、抵押权
（一）一般抵押权。
抵押权是指债务人或者第三人继续占有不动产或动产，通过抵押合同，将该财产抵押给债权人，当债务人不履行债务时，债权人就抵押财产享有优先受偿的权利。物权法对抵押权作了以下规定：
1、基本权利。就抵押物优先受偿的权利。
2、抵押财产的范围：法律、行政法规未禁止抵押的财产均可抵押，物权法第180条规定了抵押财产的范围。
抵押财产的确定，债务履行期满，债权未实现，抵押人被宣告破产或被撤销；当事人约定的其它情形；严重影响债权实现的其它情形。
下列财产不得抵押：土地所有权、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律另有规定的除外。学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位。社会团体的教育设施，医疗卫生设施和其它社会公益设施。有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；法律、行政法规规定的不得抵押的其它财产。
3、抵押合同。设立抵押权应订立书面合同。
4、禁止流押。即不能约定抵押物自动归债权人所有。
5、抵押权生效。不动产抵押，登记时设立。动产抵押自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人。动产浮动抵押应当在抵押人所在地工商行政管理部门登记。未经登记，不得对抗善意第三人。
6、抵押权与租赁权的关系。物权法规定订立抵押合同前，抵押财产已出租的，原租赁关系不受影响。抵押权设立后，抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
7、抵押期间转让抵押财产的规定。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。抵押权不得与债权分离单独转让。债权转让的，担保债权的抵押权一并转让。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
8、抵押财产毁损或价值减少，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少价值相应的担保。抵押人不同意时，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。
9、抵押权的放弃与顺位。债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃抵押权、抵押权顺位或者变更抵押的，其它担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任。但其它担保人承诺仍然提供担保的除外。
10、抵押权实现的条件，方式和程序。债务人不履行到期债务或者发生约定的实现抵押权的情形。抵押权人可以与抵押人协议实现抵押权。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在一年之内请求人民法院撤销该协议。未达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖，变卖抵押财产。
11、抵押财产的孳息的处理。抵押财产被人民法院扣押的，自扣押之日起，抵押权人有权收取该财产的天然孳息和法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的除外。
12、数个抵押权的清偿顺序。同一财产向二个以上的债权人抵押的。抵押财产变卖后的价款按下列规定清偿。一是抵押权已登记的，按照登记先后顺序清偿，顺序相同年，按比例清偿；二是已登记的先于未签订的受偿；三是抵押权均未登记的，按比例清偿。
（二）最高额抵押权，其特征：一是属于限额抵押；二是为将来发生的债权提供担保；三是其所担保的最高额是确定的，但实际发生额不确定；四是其对一定期间内连续发生的债权作担保。
三、质权
（一）动产质权。
质权是为了确保债务履行而设立的一种担保物权，包括动产质权和权利质权。交付的动产为质押财产。物权法对动产质权作了以下一些规定：
1、禁止出质的动产，法律行政法规禁止转让的动产不得出质。
2、质权合同，设立质权，当事人应当订立书面质权合同。
3、禁止流质。质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定，不履行到期债务时质押财产归债权人所有。
4、质权设立：质权自出质人交付质押财产时设立。交付质押财产是质权的生效条件。
5、孳息的归属，除合同另有约定以外，质权人有权收取质押财产的孳息。
6、质权人对质押财产有保管的义务，未经出质人同意，不得擅自使用、处分质押财产。因保管不善造成损失的，应当赔偿。
7、质押财产保全。因不能归于质权人的事由可以使质押财产价值明显减少的，质权人有权要求出质人提供相应的担保。否则质权人可以拍卖、变卖质押财产，并与出质人通过协议将拍卖、变卖所得的价款提前清偿债务或者提存。
8、转质权。质权人在质权存续期间，未经出质人同意转质，造成质押财产毁损，灭失的，应当向出质人承担赔偿责任。
9、质权放弃。质权人可以放弃质权。债务人以自己的财产出质，质权人放弃该质权的，其它担保人在质权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任。但其它担保人承诺仍然提供担保的除外。
10、质押财产返还。债务人清偿债务后，质押财产应当返还。
11、质权请求权的行使和怠于行使的责任。出质人可以在债务履行期限届满后请求质权人行使质权。因质权人怠于行使质权造成损害的，由质权人承担赔偿责任。
12、最高额质权。出质人和质权人可以协议设立最高额质权。
（二）权利质权。
权利质权是指债务人或者第三人将其拥有的财产凭证交由债权人占有，或者通过登记制度将该权利出质给债权人。当债务人不履行到期债务时，债权人就该权利凭证享有优先受偿的权利。
1、权利质权标的的种类：可以出质的有汇票、支票、本票、债卷、存款单、仑单、提单，可以转让的基金份额、股权，可以转让的商标专用权、专得权、著作权等知识产权中的财产权；应收账款，以及法律、法规规定的可以出质的其它财产权利。
2、权利质押的设立和行使权利限制。当事人设立权利质权应当订立书面合同。质权自权利凭证交付时设立。没有凭证的，质权自办理出质登记时设立。权利质权未经出质人同意一般不得转让。
四、留置权
（一）概念。留置权是为了确保债务履行而设立的一种担保物权，即当债务人不履行到期债务时，债权人依法留置已经合法占有的债务人的动产，并就该动产享有优先受偿的权利。
（二）物权法对留置权的规定：
1、留置权适用范围的限制。法律规定不得留置动产，不得留置。当事约定不得留置的动产，不得留置。
2、留置财产是可分物的，留置财产的价值应当相当于债务的金额。
3、留置权人的权利和义务。留置权人有权收取收置财产的孳息。留置权人负有保管留置财产的义务。造成损失的应当赔偿。
4、留置权的实现。留置权人与债务人应当约定留置财产后的债务履行期间。没有约定的，留置权人应当给债务人两个月以上的履行债务期间。但鲜活易腐不易保管的动产除外。
5、债务人可以请求留置权人行使留置权，留置权人不行使的，债务人可以请求人民法院拍卖，变卖留置财产。
6、留置权消灭。留置权人对留置财产丧失占用或者留置权人接受债务人另行提供担保的，留置权消灭。
此外，物权法第十九章还对占有设专章规定。占有是指占有人对物的实际控制，物权法对占有规定的主要内容包括，有权占有的法律适用，恶意占有人应承担赔偿责任。无权占有人有返还义务，善意占有人的必须费用返还请求权，被占有的不动产或动产毁损灭失时，占有人的责任以及占有保护等。
以上是我讲的物权法的主要内容，由于自己的水平所限，各位代表多提意见。
名词词义: 物权:就是自然人、法人直接支配特定物的权利。物权包括所有权、用益物权和担保物权。
所有权:包括占有、使用、收益、处分的权利，所有权是一种最充分的权利，是一种绝对的权利。
用益物权: 用益物权人在法律规定的范围内，对他人所有的不动产，享有占有、使用、收益的权利。
担保物权:是以直接支配特定财产的交换价值为内容，以确保债权实现为目的而设定的物权。
不动产:指土地以及建筑物等土地附着物。动产:顾名思义，就是可以活动的财产。
共有:一项财产有两个以上的权利人享有所有权称为共有。共有分为按份共有和共同共有。
孳息:是指从原物产生的物,包括天然孳息和法定孳息。
相邻关系:是指不动产的相邻各方因行使所有权或者用益物权而发生的权利义务关系。
土地承包经营权: 土地承包经营权人依法有权对其承包经营的耕地、林地、草地等占有、使用和收益。
建设用地使用权: 建设用地使用权人依法有权对国家所有的土地占有、使用和收益，在该土地上建造并经营建筑物、构筑物及其附属物
宅基地使用权:宅基地使用权人有权对集体所有的土地占有和使用，在该土地上建造住房及其附属设施。
地役权:地役权人有权按照合同利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。
抵押权: 为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人未履行债务时，债权人有权就该财产优先受偿。
质权: 为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人未履行债务时，债权人有权就该动产优先受偿。
留置权 : 债务人未履行债务时，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。
