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中华馨园小区底商浅析
物业类型：住宅底商
开发单位：陕西秦城置业有限公司
建筑单位：陕西港华股份有限公司
物业管理单位：咸阳秦皓物业管理有限责任公司
编辑者：中华馨园销售部主管—潘江
编辑时间：20111年3月1日
一． 项目地理位置及周边配套
“中华馨园小区”位于咸阳市三号桥北十字与长虹南路西侧，该项目由陕西秦城置业有限公司开发，陕西港华股份有限公司负责施工。小区于2011年6月21日竣工，并于2011年9月30日全面交付使用。整个小区总建筑面积60000m2，商业建筑面积4300m2，小区东侧是实验高中新校址，同时长虹路上周边教育资源也比较丰富，从幼儿园，小学，初中，高中皆齐全，公交线路也比较发达，其中23路，18路可直达市中心，超市，金融网点分布在小区周边附近，其中不少便民公共配套设施仍在不断改造升级中。
二． 该项目区位优劣势
“地段·地段，还是地段”，地段不仅决定着一栋建筑的核心价值，更决定着一个“地区”在城市发展过程中的优先顺序。因为地段代表着“人气·商业氛围度”，更代表着“现金流”该项目从区位上来说：“应该属于中华路商圈”商业氛围位列咸阳商圈第三梯队，商业增值潜力巨大。正因为地段具有不可复制性，所以随着咸阳市骨架拉大，咸阳主城区西扩，西城“中华路商圈”将迎来难得的一次发展时期。
从宏观角度看：（1）政策优势。随着城市骨架拉大，咸阳市“十二五”城市规划继承和延续着“十一五”主城区继续西扩的调子，城中村拆迁步伐变得越来越快，各种优惠政策会继续出台促进西城的发展
（2）交通便利。长虹南路与中华路交汇，更通过三号桥与咸户路（世纪大道西段）相衔接，拉近了咸阳与西安的距离。随着西咸一体化的加快，进一步促进了“中华路商圈”的发展，同时加快了长虹路商圈商业氛围的形成。相信在不久的将来，在“西安大都市圈”的影响下，西安咸阳兴平一体化也会提上政府的议事议程，那时西安公交就不仅仅是只通到陈阳寨十字了。
从微观角度看：（1）该区域内的市政·生活配套完善，且随着周边社区的发展，在不断改造和升级中。
（2）长虹路段与中华路段上，一些商业便民网点已经初具规模，同时一些政府办公部门也在该路段上办公，对商务办公写字楼，酒店的开发起到一定的促进作用。
不足之处是：三号桥上的收费站对西咸经济的发展起到一定的负面影响，政府应当适时取消该收费站.三·该项目软硬件优劣势
该项目底商优势：（1）该项目底商为社区便民配套，从设计上商铺进队内也对外。
（2）商铺面积区间为210m2~290m2之间，适合中等投资阶层投资。
（3）该社区底商共两层，划分为十四中面积不等，上下两层的独立产权商铺，每一种商铺都有内置楼梯，卫生间功能齐全。
（4）从区位和建筑成本上讲，该底商售价不高，对投资客来说：收回投资成本年限短，无形中增加了商铺收益年限。
该项目不足之处：（1）似乎住宅与底商天生就是一对冤家，住宅格局如果比较好，底商多少会带些剪力墙和柱子，业主装修时可能会费些脑细胞。
(2)对于部分商业投资客来讲，资金压力不小，只能“望铺兴叹”了。
四·该项目业态招商范围
由于该项目底商面积为中等，且又是上下层，商业业态范围像“书城·网吧·社区诊所·小型超市·教育培训机构·金融网点”及商务办公场所皆可。五·该项目投资价值分析
（1）地段优势：除了区位优势外，随着时间的递增，该地段的投资潜力会越来越突出，如2011年9月中旬，实验高中交付使用后，该地段价值会得到明显的凸显。
（2）人气优势：长虹路和中华路及三号桥南周边大型社区林立，大型社区人在不断开发中，人气聚集效应明显，各种需求在通过不同的方式凸显，如果能通过有效的引导和转化，那一定是一笔非常可观的现金流。
（3）周边配套大幅升级：随着渭河景观带的开发，滨河西路也会尽快衔接过来，那时该地段上的软环境将得到进一步提升，娱乐休闲设施相信也会得到加强，人气将得到二次提升。
（4）2011年国家楼市调控政策力度之大，非常罕见，对住房市场影响深远，这反而逼迫部分中小开发商转向商业地产开发法。对于部分投资客来讲，投资住宅的利润空间已经不大了，住宅底商是不错的选择，也给手里部分闲散资金找了个好的去处。
（5）底商投资本身风险就小，保值增值。目前长虹路上底商年投资回报率在6.5%左右，年租金增幅在5%~8%之间。
六·综上所述，“中华馨园底商”就像一只“绩优股”，投资价值潜力大，值得引起广大投资客的关注。
