深圳房地产月度统计分析报告(11月)由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“深圳市房地产市场分析”。
深圳房地产月度统计分析报告（2010年11月）
来源：深圳房地产信息网新闻与研究部 作者：吴上锦 张粉层
目录
第一部分：1-10月深圳主要宏观经济数据
第二部分：土地市场
第三部分：住宅市场一、一手住宅
1、供应分析
1.1、新增供应分析
附：11月份开盘项目
1.2、新增预售分析
附：11月份预售项目
2、成交分析
2.1、11月份新房成交均价分析
2.2、11月份新房成交量分析
附：11月份深圳市各行政区成交结构
附：深圳市各行政区09年11月～10年11月新房成交走势图3、11月份楼盘成交龙虎榜TOP10 3.1、小户型物业成交龙虎榜TOP10 3.2、改善型物业成交龙虎榜TOP10 3.3、大户型物业成交龙虎榜TOP10 二、二手住宅
1、出售部分
1.1、11月份各区二手住宅挂牌均价
附：深圳市各行政区09年11月～10年11月二手住宅挂牌均价走势图
1.2、11月份罗湖区二手房价格分析
1.3、11月份福田区二手房价格分析
1.4、11月份南山区二手房价格分析
1.5、11月份盐田区二手房价格分析
1.6、11月份宝安区二手房价格分析
1.7、11月份龙岗区二手房价格分析
2、出租部分
2.1、11月份各区二手住宅租金均价
附：深圳市各行政区09年11月～10年11月二手住宅租赁均价走势图
2.2、11月份罗湖区住宅租赁价格分析
2.3、11月份福田区住宅租赁价格分析
2.4、11月份南山区住宅租赁价格分析
2.5、11月份盐田区住宅租赁价格分析
2.6、11月份宝安区住宅租赁价格分析
2.7、11月份龙岗区住宅租赁价格分析
3、各区热点楼盘行情
4、成交分析
4.1、11月份全市二手商品房成交概况
附：深圳市09年11月～10年11月二手商品房成交走势图
4.2、11月份二手房、新房成交比较5、11月份各区中介成交龙虎榜
第四部分：商业一、一手商业
1、商业新增批售分析
附：11月份预售的商业项目
2、一手商业成交分析
附：11月份一手商业成交TOP10 二、二手商业
1、出售部分
2、出租部分
3、二手商业成交分析
第五部分：写字楼一、一手写字楼
1、写字楼新增批售分析
2、一手写字楼成交分析
附：11月份一手写字楼成交TOP10 二、二手写字楼
1、出售部分
2、出租部分
3、二手写字楼成交分析
第六部分：小结
第一部分：1-10月深圳主要宏观经济数据
1-10月份，全市经济保持平稳运行态势，主要经济指标增速进一步加快。主要经济指标方面，工业生产持续加快，1-10月份，全市规模以上工业增加值3244.37亿元，同比增长13.9%。固定资产投资增幅加大，1-10月份全社会固定资产完成投资1455.61亿元，增长13.3%，其中，基本建设投资929.17亿元，增长16.9%；房地产开发投资353.40亿元，增长6.0%；更新改造投资121.30亿元，增长3.6%；其他投资51.74亿元，增长34.2%。社会消费品零售额增速提高，1-10月份，全市消费品零售总额2446.80亿元，增长16.3%。外贸进出口总额增幅加速，1-10月份全市进出口总额2714.05亿美元，增长29.2%。其中出口总额1577.28亿美元，增长24.5%；进口总额1136.77亿美元，增长36.2%。居民消费价格涨幅扩大，1-10月份居民消费价格同比上升3.1%。
第二部分：土地市场
根据深圳房地产信息网的监测，2010年11月份全市成交1块居住用地，1块商业性办公用地。
编号为G02113-0021的居住用地位于龙岗区，本地块属于公开拍卖，地块用地面积39316.08平方米，建筑面积117950平方米，成交金额6.45亿元，折合楼盘地价5468元/平方米。
编号为B116-0077的商业性办公用地位于福田中心区，本地块用地面积4813.45平方米，建筑面积70000平方米，成交金额7.17亿元，折合楼面地价10240元/平方米，本地块出让附有苛刻的条件，属于定向转让，竞买者需为经国家金融监管部门批准成立、从事证券经营业务或保险公估业务的企业法人；总部在深圳注册并经营运作满三年；同时对注册资本也有一定的要求，竞买者获得土地使用权建成之后，建筑面积自用率不得低于60%，且该部分面积10年内不准对外出售。
第三部分：住宅市场 一、一手住宅
1、供应分析
1.1、新增供应分析
11月份，楼市进入传统的淡季，市场推盘量也处于较低位，根据深圳房地产信息网的监测，2010年11月份全市共推售住宅面积285441.17平方米，环比减少18.1%，同比微增1.2%，全市住宅推售套数3190套，环比减少三成，同比减少18.0%。11月份入市的项目有小户型物业、大户型物业及别墅物业，产品种类多样，适合首次置业者、改善型置业者及高端收入群体置业。
各行政区方面，罗湖区凤凰印象花园一个项目入市，推售住宅面积25739.92平方米，推售住宅套数533套，该盘以中小户型为主，入市均价23800元/平方米。
福田区四季山水二期一个项目入市，推售住宅面积49211.17平方米，环比暴增2.9倍，同比减少三成多，推售住宅套数418套，环比增加约八成，同比减少七成，本盘以3房、4房的大户型为主，入市均价35000元/平方米。
南山区塘朗雅苑?星座一个项目入市，推售住宅面积6389.77平方米，环比减少77.1%，同比减少九成多，推售住宅套数129套，环比减少76.9%，同比减少八成多，本盘是纯小户物业，入市均价15000元/平方米。盐田区11月份无新项目入市。
宝安区凤凰新天一个新项目入市，推售住宅面积38132.69平方米，环比减少55.7%，同比减少54.6%，推售住宅套数449套，环比减少57.0%，同比减少64.9%，该盘入市均价8500元/平方米。
龙岗区共有5个项目入市（或加推），推售住宅面积165967.62平方米，环比减少22.0%，同比增加2.4倍，推售住宅套数1661套，环比减少35.9%，同比增加2.5倍，位于龙岗中心城的尚模八意府推售住宅面积66742.99平方米，推售住宅套数833套，是龙岗区推售量最大的楼盘。
附：11月份开盘项目
1.2、新增预售分析
11月份是楼市步入岁末传统淡季的第一个月份，住宅批售量较小，全市共8个项目取得预售许可证，根据深圳房地产信息网的监测，2010年11月份全市住宅批售面积227322.5平方米，环比微增1.1%，同比减少三成多，全市住宅批售套数2854套，环比减少8.0%，同比减少6.7%。
各行政区方面，罗湖区凤凰印象花园一个项目取得预售许可证，获批住宅面积25739.92平方米，获批住宅套数533套。
福田区四季山水二期一个项目取得预售许可证，获批住宅面积49211.17平方米，获批住宅套数418套。
南山区塘朗雅苑?星座一个项目取得预售许可证，获批住宅面积6389.77平方米，环比减少77.1%，同比大减95.9%，获批住宅套数129套，环比减少76.9%，同比减少92.2%。盐田、宝安两区11月份均无取得预售证的楼盘。
龙岗区5个项目取得预售许可证，获批住宅面积145981.6平方米，环比增加0.3%，同比增加5.7%，获批住宅套数1774套，环比减少一成，同比增加约五成，尚模八意府获批住宅面积66742.99平方米，获批住宅套数833套，是龙岗区获批量最大的楼盘。
附：11月份预售项目
2、成交分析
2.1、11月份新房成交均价分析
随着“金九银十”的过去，楼市进入传统的淡季，同时，加息、提高存款准备金率等高频度的金融收紧政策更是深度影响楼市，交易清淡，成交均价大幅下跌。根据深圳房地产信息网的监测，11月份深圳的新房成交均价环比大幅下跌16.2％，仅18039元/平方米，为今年7月份以来最低，同比也下跌近6％。高端物业成交急剧减少是新房成交均价大幅下跌的主要原因，另外，部分新入市项目的定价趋于谨慎拉低了整体价格水平。
各行政区方面，福田区11月份的新房成交主要集中在首座、四季山水、东方新天地广场等价格3万以上的高价项目，成交均价被抬升至33570元/平方米，创历史新高，环比大幅上涨13.2％，是六区中唯一一个成交均价环比上涨的区域，同比也大涨约1/3；罗湖区11月的新房成交均价环比小幅回调1.3％至25143元/平方米，同比也大幅下跌2成多，是六区中唯一一个成交均价同比下跌的区域；龙岗区11月的新房成交均价下跌至15000元/平方米之下，为14758元/平方米，环比下跌7.4％，同比仍然大幅上涨近23％；南山区由于高端项目成交锐减，导致全区的成交均价环比下跌近12％，但仍超过31000元/平方米，同比仍上涨近17％；宝安区11月的主战场仍然是西乡片区，但片区的价格水平相对较低，同时，福永、松岗等镇区的低价项目也成交活跃，即中低价位项目是全区的成交主力，使得全区的成交均价环比下跌12.3％至17756元/平方米，为今年5月份以来最低，不过，与去年同期相比仍有4.2％的上涨；盐田区11月缺少别墅项目的强力支撑，成交均价急挫近26％，但由于天麓的存在，使得全区的成交均价仍超过31000元/平方米，同比上涨近14％。
2.2、11月份新房成交量分析
※ 定义：小户型物业（70㎡以下），改善型物业（70-140㎡），大户型物业（140㎡以上）
“限购令”、加息、提高存款准备金率等各种利空因素的叠加，严重抑制市场交易，成交量遭“腰斩”，创最近4个月新低。根据深圳房地产信息网的监测，11月份深圳共成交新房2521套/23.3万平方米，环比减少49％，同比也减少50％以上。成交物业构成方面，70-140㎡的改善型物业为成交主力，成交面积约12.6万平方米，占全市总成交量近54％，140㎡以上的大户型成交近7万平方米，占近30％，70㎡以下的小户型成交3.8万平方米，占约16％。
罗湖区11月下旬增加一个小户型新盘凤凰印象，市场供应得到一定的补充，同时，在售的兰亭国际公寓和金翠园成交也相对稳健，使得全区的成交量环比有所增加，其中，成交套数为29套，环比增加5成多，成交面积2699平方米，环比增加近16％，不过，成交量仍不足去年同期的1/10！物业型态方面，11月份罗湖区成交的新房中约8成为改善型物业，小户型占约13％，大户型只成交1套，占比不到6％。
福田区11月也增加一个新项目——四季山水二期，而之前入市的首座成交量更增加数倍，新旧项目共同推升全区的成交量，为173套，环比增加近23％，成交面积1.2万平方米，环比增加近50％，不过，与去年同期相比仍减少4成多。首座、四季山水二期、东方新天地广场是全区的成交主力，其中，首座贡献全区近一半的成交量。物业型态方面，11月份福田区成交的物业中，有超过一半为小户型，成交面积占全区的53％，大户型占近36％，改善型占约11％。
除罗湖区和福田区外，其余四区11月份的新房成交量环比和同比都呈暴减之势。其中，南山区11月的新房成交环比下降近80％，只有253套/1.8万平方米，同比也减少约80％。鸿威海怡湾、万豪月半山、四季丽晶公寓、君汇新天等是全区的成交主力。物业型态方面，南山区11月份成交的新房中，有超过一半为改善型户型，小户型占36％，大户型占约13％。
盐田区11月份的新房成交量环比也减少近80％，仅14套/1265平方米，同比减少约90％。全区共有东港印象、天麓、金山碧海、山海阳光园四个项目成交，其中，东港印象是全区的成交主力，贡献全区约一半的成交量。物业型态方面，盐田区11月份的新房成交以改善型为主，成交面积占全区的73％，大户型占约24％，小户型占约3％。
宝安区11月份的新房成交量环比“腰斩”，共成交新房666套/6.3万平方米，同比也减少5至6成。西乡板块仍然是全区的主力片区，该片区的三个项目西津美地、玉湖湾、桃源居三大项目的成交量占全区总成交量的一半以上。物业型态方面，改善型为成交主力，成交面积占全区的近65％，大户型占26％，小户型占近9％。
龙岗区11月份的新房成交量环比减少近40％，为1386套/13.6平方米，同比减少约2成，全区的成交量占全市总成交量的一半略多。新入市项目如万科金色半山二期、信义湛宝广场等均有较可观的成交，振业城、天健阳光城、东方沁园、御峰园等大户型项目的成交也较活跃。物业型态方面，改善型物业的成交量占绝对优势，成交面积占全区的一半以上，大户型占约1/3，小户型占约14％。
附：11月份深圳市各行政区成交结构
附：深圳市各行政区09年11月～10年11月新房成交走势图 3、11月份楼盘成交龙虎榜TOP10
3.1、小户型物业成交龙虎榜TOP10
根据深圳房地产信息网的监测，万科金色半山11月份共销售70㎡以下的小户型物业7238.19平方米/149套，卫冕小户型成交龙虎榜冠军；首座以4379.42平方米/99套位居亚军，家和盛世以2321.8平方米/36套位居季军。
3.2、改善型物业成交龙虎榜TOP10
根据深圳房地产信息网的监测，西津美地11月份共销售70-140㎡的改善型物业9750.41平方米/125套，取得了改善型物业成交龙虎榜冠军，玉湖湾以9349.2平方米/101套位居亚军，信义湛宝广场以8781.55平方米/99套位居季军。
3.3、大户型物业成交龙虎榜TOP10
根据深圳房地产信息网的监测，振业城11月份共销售140㎡以上的大户型物业12367.86平方米/44套，连续4个月雄踞大户型成交龙虎榜冠军；观湖园以6520.81平方米/38套继续保持亚军排名；御峰园以5246.38平方米/33套位居季军。二、二手住宅
1、出售部分
1.1、11月份各区二手住宅挂牌均价
根据szhome二手房栏目的监测，11月份深圳的二手住宅挂牌均价高位攀升2％突破18000元/平方米，达18348元/平方米，再创历史新高，同比也大涨30％。
各区11月份的二手住宅挂牌均价除宝安区出现微小的回调外，其余五区均创历史新高。罗湖区和盐田区环比都上涨近3％，其中，罗湖区突破17000元/平方米，同比大涨近27％，盐田区接近20000元/平方米，同比大涨35％；福田区环比上涨1.5％逼近23000元/平方米，同比大涨30％；南山区和龙岗区环比都上涨1％，其中，南山区的二手房住宅挂牌均价为21274元/平方米，同比大涨约27％，龙岗区成功突破12000元/平方米，同比大涨约30％；宝安区经过近半年的快速拉升后，11月出现微小的回调，环比微跌0.3％至15511元/平方米。
附：深圳市各行政区09年11月～10年11月二手住宅挂牌均价走势图
1.2、11月份罗湖区二手房价格分析
根据szhome二手房栏目的监测，罗湖区11月份的二手住宅挂牌均价为17380元/平方米，环比上涨2.7％。全区十个片区的二手住宅挂牌均价呈普涨之势，其中，笋岗环比劲涨5.4％接近16000元/平方米；莲塘环比上涨4.8％突破16000元/平方米；东湖环比上涨3.9％突破18000元/平方米；东晓环比上涨3.3％至14418元/平方米；银湖环比上涨2.2％突破16000元/平方米；翠竹和清水河泥岗环比都有近2％的上扬，其中，翠竹的挂牌均价突破20000元/平方米大关，清水河泥岗涨至11370元/平方米；黄贝、桂园蔡屋围、东湖南湖环比上涨1％左右，其中，黄贝突破17000元/平方米，桂园蔡屋围接近21000元/平方米，东门南湖涨至18503元/平方米。
1.3、11月份福田区二手房价格分析
根据szhome二手房栏目的监测，福田区11月份的二手住宅挂牌均价为22801元/平方米，环比上涨1.5％，全区十四个片区除福田保税区外，继续保持涨势，八卦岭再度领涨全区，环比3.5％超过17000元/平方米；黄木岗环比上涨2.8％突破23000元/平方米；福田中心区和新洲环比上涨2.5％左右，其中，福田中心区的挂牌均价接近29000元/平方米，新洲接近21000元/平方米；车公庙环比上涨2.3％突破2万大关，下梅林和石厦环比都上涨2.2％，挂牌均价都接近20000元/平方米；园岭白沙岭环比上涨2％超过26000元/平方米；皇岗环比上涨1.2％至20294元/平方米；景田、香蜜湖农科、上梅林、福田南－南园的涨幅相对较小，都不超过1％，其中，景田的挂牌均价逼近21000元/平方米，香蜜湖农科为33237元/平方米，上梅林为17238元/平方米，福田南－南园接近18000元/平方米；福田保税区是唯一一个挂牌均价环比下跌的片区，环比微跌0.6％至15503元/平方米。
1.4、11月份南山区二手房价格分析
根据szhome二手房栏目的监测，南山区11月份的二手住宅挂牌均价为21274元/平方米，环比上涨1％。所监测的九个片区除科技园外，其余八个片区环比都呈涨势，华侨城、前海环比都上涨3.4％，其中，华侨城的挂牌均价逼近28000元/平方米，前海接近18000元/平方米；南山环比上涨3.1％，挂牌均价也接近18000元/平方米；后海环比上涨1.8％超过24000元/平方米；西丽和南油环比都上涨1.7％，其中，西丽的挂牌均价超过17000元/平方米，南油为18693元/平方米；红树湾环比上涨1.5％超过37000元/平方米；蛇口环比微涨0.1％接近23000元/平方米；科技园是唯一一个挂牌均价下跌的片区，环比下跌2.8％至17544元/平方米。
1.5、11月份盐田区二手房价格分析
【注】由于小梅沙片区的二手房存量很少，样本量不足会导致价格出现大起大落，缺乏参考意义，故以上片区暂时不划入研究范围。出租部分也是如此。
根据szhome二手房栏目的监测，盐田区11月份的二手住宅挂牌均价为19690元/平方米，环比上涨2.9％。所监测的三个片区继续全部上涨，大梅沙环比劲涨5.3％超过25000元/平方米；沙头角环比上涨1.3％逼近17000元/平方米；盐田片区环比微涨0.5％至16661元/平方米。
1.6、11月份宝安区二手房价格分析
【注】由于西新、光明、石岩、公明等片区的二手房存量很少，样本量不足会导致价格出现大起大落，缺乏参考意义，故以上片区暂不划入研究范围。出租部分也是如此。
根据szhome二手房栏目的监测，宝安区11月份的二手住宅挂牌均价为15511元/平方米，环比微跌0.3％。两大二手房主力片区龙华和宝安中心区走势各异，龙华环比微涨0.6％至16150元/平方米，宝安中心区环比则微跌0.4％至15263元/平方米；其余四个镇区也涨跌互现，松岗和福永环比上涨约2.2％，其中，松岗的挂牌均价为7645元/平方米，福永突破8000元/平方米；沙井环比上涨1.7％至9511元/平方米；观澜环比下挫近5％，但仍超过15000元/平方米。
1.7、11月份龙岗区二手房价格分析
【注】由于坪山、坪地、平湖、坑梓、葵涌、大鹏、南澳等片区的二手房存量很少，样本量不足会导致价格出现大起大落，缺乏参考意义，故以上片区暂时不划入研究范围。出租部分也是如此。
根据szhome二手房栏目的监测，龙岗区11月份的二手住宅挂牌均价为12079元/平方米，环比上涨1％。所监测的五个片区全线上扬，横岗区环比上涨3％强势突破万元大关，为10800元/平方米；布吉和坂田环比上涨约1.5％，其中，布吉的挂牌均价为11546元/平方米，坂田逼近17000元/平方米；龙岗片区环比上涨1.1％至9127元/平方米；龙岗中心区环比微涨0.4％接近11000元/平方米。
2、出租部分
2.1、11月份各区二手住宅租金均价
根据szhome二手房栏目的监测，11月份深圳的住宅租金为43元/平方米/月，环比上涨2元/平方米/月，涨幅接近5％，同比上涨5元/平方米/月，涨幅为13.2％。各行政区方面，罗湖区环比上涨2元/平方米/月至45元/平方米/月；福田区和盐田区环比都上涨1元/平方米/月，住宅租金分别为53元/平方米/月和37元/平方米/月；南山区、宝安区、龙岗区11月份的住宅租金环比都持平，分别为47元/平方米/月、31元/平方米/月、25元/平方米/月。各区的租金同比都呈涨势，其中，罗湖区环比上涨7.1％，其余五区的同比涨幅都超过一成。
附：深圳市各行政区09年11月～10年11月二手住宅租赁均价走势图
2.2、11月份罗湖区住宅租赁价格分析
根据szhome二手房栏目的监测，罗湖区11月份的住宅租赁均价为45元/平方米/月，环比上涨2元/平方米/月。所监测的十个片区中，莲塘环比大幅上涨3元/平方米/月，住宅租金为41元/平方米/月；笋岗环比上涨2元/平方米/月，住宅租金为46元/平方米/月；翠竹、黄贝、桂园蔡屋围、东湖、清水河泥岗环比都上涨1元/平方米/月；东晓和银湖11月份的住宅租金环比都持平，住宅租金分别37元/平方米/月和41元/平方米/月；东门南湖环比下跌2元/平方米/月至54元/平方米/月。
2.3、11月份福田区住宅租赁价格分析
根据szhome二手房栏目的监测，福田区11月份的住宅租赁均价为53元/平方米/月，环比上涨1元/平方米/月。所监测的十四个片区中，车公庙领涨全区，环比上涨3元/平方米/月至59元/平方米/月；上梅林和福田南－南园环比都上涨2元/平方米/月，住宅租金分别为42元/平方米/月和59元/平方米/月；福田中心区、景田、下梅林、皇岗环比都上涨1元/平方米/月；黄木岗环比下跌1元/平方米/月至52元/平方米/月；八卦岭、园岭白沙岭、福田保税区、新洲、香蜜湖农科、石厦11月份的住宅租金环比都持平。
2.4、11月份南山区住宅租赁价格分析
根据szhome二手房栏目的监测，南山区11月份的住宅租赁均价为47元/平方米/月，环比持平。西丽、南头、蛇口、红树湾环比都上涨1元/平方米/月，住宅租金分别为37元/平方米/月、43元/平方米/月、49元/平方米/月、69元/平方米/月；华侨城、科技园、前海、后海、南油11月份的住宅租金环比都持平。
2.5、11月份盐田区住宅租赁价格分析
根据szhome二手房栏目的监测，盐田区11月份的住宅租赁均价为37元/平方米/月，环比上涨1元/平方米/月。所监测的三个片区中，大梅沙和沙头角环比都上涨1元/平方米/月，住宅租金分别为41元/平方米/月和35元/平方米/月；盐田片区环比下跌1元/平方米/月至37元/平方米/月。
2.6、11月份宝安区住宅租赁价格分析
根据szhome二手房栏目的监测，宝安区11月份的住宅租赁均价为31元/平方米/月，环比持平。所监测的六个片区中，宝安中心区环比上涨1元/平方米/月，住宅租金为33元/平方米/月；福永环比下跌1元/平方米/月，住宅租金为29元/平方米/月，龙华、观澜、松岗、沙井11月份的住宅租金继续保持稳定。
2.7、11月份龙岗区住宅租赁价格分析
根据szhome二手房栏目的监测，龙岗区11月份的住宅租赁均价为25元/平方米/月，环比持平。所监测的五个片区中，除坂田环比上涨1元/平方米/月至33元/平方米/月外，其余四个片区11月份的住宅租金继续保持稳定，其中，龙岗中心区、横岗、龙岗片区的住宅租金都为22元/平方米/月，布吉为24元/平方米/月。
3、各区热点楼盘行情
根据szhome二手房栏目对挂牌频次较高的楼盘的监测，在11月份监测的50个热点楼盘中，多数楼盘挂牌均价上涨，涨幅平稳，多集中在1%-3%之间，少量个盘挂牌均价与上个月持平或略有下降，波托菲诺天鹅堡挂牌均价37122元/平方米，环比上涨9.7%，是涨幅最高的楼盘，桃源居挂牌均价10816元/平方米，环比上涨5.0%，居于涨幅榜第二位，雅颂居挂牌均价46435元/平方米，环比下降2.5%，是跌幅最大的楼盘。
租金水平方面，多数个盘租赁均价上涨，涨幅持稳，多集中在0.5%-3%之间，约有四成的个盘租赁均价持平或下降，波托菲诺天鹅堡租赁均价74元/平方米/月，环比上涨8.3%，是租赁均价涨幅最高的楼盘，蔚蓝海岸租赁均价51元/平方米/月，环比上涨8.1%，居于涨幅榜第二位，半岛城邦租赁均价63元/平方米/月，环比下降7.2%，是跌幅最大的楼盘。租售比方面，11月份多数个盘挂牌均价和租赁均价均上涨，涨幅相当，故本月多数个盘租售比水平与上个月持平，第五大道租售比1：661，是全市租售比最大的楼盘，城投七里香榭租售比1：660，是租售比第二大楼盘，风格名苑租售比1：291，是租售比最小的楼盘。
4、成交分析
4.1、11月份全市二手商品房成交概况
■ 环比同比均下跌，二手房成交量回落至9000套内 受限购令等楼市新政的影响，二手房成交量在11月份有较明显的回落，成交套数跌至9000套之内，根据深圳房地产信息网的监测，2010年11月份全市二手房共成交8922套，环比减少16.0%，同比减少46.5%，全市二手房成交套数799874.9平方米，环比减少18.8%，同比减少46.1%，11月份二手房交易态势总体运行平稳，单日成交量围绕400套上下波动，仅有3个交易日成交量突破500套。
■ 盐田区是成交量环比唯一上涨的区域
各行政区方面，宝安区成交1977套，是成交量最多的区域，环比减少5.3%，同比减少三成，宝安区成交面积172815.2平方米，环比减少两成，同比减少38.0%，龙岗区成交1832套，居于第二位，环比减少18.2%，同比减少44.2%，龙岗区成交面积164041.3平方米，环比减少近两成，同比减少47.5%，福田区以1776套的成交量居于第三位，环比减少两成，同比减少53.3%，福田区成交面积165082.8平方米，环比减少18.3%，同比减少51.1%，罗湖区排名第四，成交1645套，环比减少15.8%，同比减少55.6%，罗湖区成交面积135446.6平方米，环比减少25.1%，同比减少一半，南山区以1426套的成交量排名第五，环比减少23.0%，同比减少44.4%，南山区成交面积135406平方米，环比减少18.2%，同比减少42.6%，盐田区成交266套，环比增加4.7%，同比减少44.2%，是全市成交量最小的区域，同时也是11月份成交量环比唯一上涨的区域，盐田区成交面积27083.11平方米，环比增加37.1%，同比减少四成。
附：深圳市09年11月～10年11月二手商品房成交走势图
4.2、11月份二手房、新房成交比较
11月份二手房成交量、新房成交量均有回落，新房成交量环比跌幅远高于二手房，使得新房与二手房的差距在11月份增大，11月份全市二手房成交套数是新房的3.5倍。各行政区方面，罗湖、盐田、福田三区二手房成交占有绝对性的优势地位，罗湖区二手房成交套数是新房的56.7倍，盐田区二手房成交套数是新房的19.0倍，福田区二手房成交套数是新房的10.3倍，南山、宝安两区二手房成交量也明显优于新房，是新房成交量的数倍，南山区二手房成交套数是新房的5.6倍，宝安区二手房成交套数是新房的3.0倍，龙岗区二手房成交量略优于新房，是新房的1.3倍。5、11月份各区中介成交龙虎榜
【注：以下排名按各公司的合同交易面积多少排序】
第四部分：商业一、一手商业
1、商业新增批售分析
11月份全市取得预售许可证的个盘量较小，商业批售量也较低，根据深圳房地产信息网的监测，2010年11月份全市商业批售面积26044.25平方米，环比减少四成，同比减少七成多，全市商业批售套数76套，环比暴减84.2%，同比减少81.4%，位于罗湖黄贝岭的凤凰印象花园获批商业面积10487.32平方米，获批商业套数27套，是全市商业批售量最大的项目。
附：11月份预售的商业项目
2、一手商业成交分析
根据深圳房地产信息网的监测，2010年11月份全市商业成交面积14121.65平方米，环比减少12.7%，同比暴增1.6倍，全市商业成交套数252套，环比增加42.4%，同比增加1.2倍。位于龙岗坂田的上品雅园成交3622.21平方米/69套，是全市商业成交量最大的商业项目，世纪新城成交3259.94平方米/65套，居于第二位。
附：11月份一手商业成交TOP10 二、二手商业
【注】：由于盐田区的商业二手市场很小，跟其他区相比几乎可以忽略不计，故商业部分暂不对盐田区的商业进行研究。
1、出售部分
根据szhome二手房栏目的监测，11月份深圳的商业挂牌均价止跌回升，环比上涨1.1％至55760元/平方米，同比大涨近27％。所监测的五个区中除南山区外，其余四区的商业挂牌均价均有不同幅度的上涨，龙岗区以4.1％的涨幅领涨全市，商业挂牌均价为31632元/平方米，同比大涨约26％；福田区环比上涨3.1％接近80000元/平方米，同比大涨55％；宝安区环比上涨1.8％，商业挂牌均价超过43000元/平方米，同比大涨近30％；罗湖区环比微涨0.2％至91520元/平方米，同比大涨6成多；南山区环比下跌2％，商业挂牌均价为75664元/平方米，环比大涨约1/3。
2、出租部分
根据szhome二手房栏目的监测，11月份深圳的商业租金环比下挫5.5％至242元/平方米/月，不过同比仍大幅上涨近50％。所监测的五个行政区的商业租金都呈跌势，宝安区环比大跌7％至93元/平方米/月，同比也下跌5.1％，是唯一一个商业租金同比下跌的区域；福田区也急挫6.5％，商业租金为257元/平方米/月，不过同比仍有5.3％的上涨；龙岗区环比下跌3.2％至90元/平方米/月，同比仍大幅上涨近2成；罗湖区和南山区的跌幅相对温和，不到1％，其中，罗湖区的仍在五百之上，为504元/平方米/月，同比更是暴涨2倍多，南山区的商业租金为230元/平方米/月，同比上涨近24％。
3、二手商业成交分析
根据深圳房地产信息网的监测，2010年11月份全市二手商业成交面积50167.09平方米，环比减少35.4%，全市二手商业成交套数686套，环比减少8.4%，罗湖、福田是二手商业成交量最多的两个区域，罗湖区成交15526.96平方米/140套，福田区成交10336.65平方米/169套。
第五部分：写字楼一、一手写字楼
1、写字楼新增批售分析
根据深圳房地产信息网的监测，2010年11月份全市无写字楼项目获批。
2、一手写字楼成交分析
根据深圳房地产信息网的监测，2010年11月份全市写字楼成交面积16394.07平方米，环比增加一成，同比增加3.8%，全市写字楼成交套数128套，环比增加13.3%，同比增加近七成，珠江广场成交5655.6平方米/51套，是全市办公楼成交量最大的项目，东方新天地广场成交3131.2平方米/10套，居于第二位。
附：11月份一手写字楼成交TOP10 二、二手写字楼
【注】：由于罗湖、福田、南山三个区的写字楼市场约占全市的98％，故写字楼部分仅研究这三个区的写字楼市场，其他三个区由于写字楼的量很少，暂时不划入研究范围。
1、出售部分
根据szhome二手房栏目的监测，11月份深圳的写字楼挂牌均价强劲上扬4％，接近28000元/平方米，同比大涨近33％。所监测的三个区的写字楼挂牌均价继续保持普涨态势，其中，罗湖区环比上涨3.8％突破19000元/平方米，同比大涨近35％；福田区环比上涨1％突破3万大关，达30120元/平方米，同比大涨近33％；南山区环比微涨0.8％至25715元/平方米，同比大涨近35％。
2、出租部分
根据szhome二手房栏目的监测，11月份深圳的写字楼租金环比上涨3％再次突破百元，达102元/平方米/月，同比大涨近25％。所监测的三个区中，罗湖区环比上涨3.6％，写字楼租金为87元/平方米/月，同比大涨近30％；福田区环比微涨0.9％至112元/平方米/月，同比大涨近26％；南山区11月的写字楼租金环比持平，为81元/平方米/月，同比大涨近20％。
3、二手写字楼成交分析
根据深圳房地产信息网的监测，2010年11月份全市二手写字楼共成交32407.96平方米，环比增加35.8%，二手写字楼成交套数186套，环比增加三成，福田、罗湖是全市二手写字楼的主力成交区域，福田区成交16572.22平方米/105套、罗湖区成交12537.52平方米/56套。
第六部分：小结
“金九银十”过后，楼市进入传统的岁末淡季，同时，在限购令、加息等调控新政频频收紧的叠加作用下，楼市成交惨淡，11月份全市新房共成交2521套/233177平方米，成交量环比暴跌五成，为最近4个月以来的新低，11月份市场成交以中低端物业为主，高端物业成交占比甚微，使得全市成交均价环比大跌至18000元/平方米左右，近期部分新项目入市定价谨慎，也是促成成交均价回落的一个原因。龙岗区是全市的主力成交区域，成交1386套/136287平方米，约占全市总量的六成，龙岗区作为全市的价格洼地，在售项目多，市场供应充足，同时在地铁3号线即将开通的利好作用下，越来越成为广大工薪置业者买房的首先之地。
11月份表现出色的项目多位于龙岗区，信义湛宝广场、万科金色半山、振业城等项目推售新品，受到市场的广泛关注，获得热销，11月月中入市的信义湛宝广场，受到首次置业者、投资客的大力青睐，短短半月时间成交近150套住宅，成为深圳楼市的黑马和明星楼盘，万科金色半山表现卓著，11月份成交15378.42平方米/251套，产品品质、开发商品牌是万科旗下项目取胜市场的一贯武器，振业城加推复式大宅，逆市热销，11月份共12367.86平方米/44套，另外，持续热销的阳光天健城、西津美地成交面积也在万平之上。当然，在当前低迷的楼市环境下，热销的个盘只是少数，多数楼盘成交平平，市场观望氛围浓厚，加息预期使得购房者的购房负担加重，大量潜在购房者进入持币观望状态。
11月份二手楼市成交量也有较大回落，不过与新房市场相比，二手房成交量还算可观，11月份全市成交80万平方米/8922套，成交量下滑近两成，为最近4个月以来的新低，宝安、龙岗、福田是二手房成交量最多的三个区域，加息、限购等政策调控是导致二手房成交量回落的主要因素。在当前步步收紧的调控环境下，开发商、购房者等市场各方均趋于谨慎，新房成交量腰斩就是最好的例证，市场各方均处于观望和僵持期，如果房价无明显回落，成交量很难有较大突破，开发商想要快速回笼资金，提高销售速度，则必须迎合市场要求，采取降价促销的方法换取成交量，实现供需双方的共赢。
