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长沙市国有土地上房屋征收评估管理办法（试行）
（讨论稿）
第一条 为规范国有土地上房屋征收评估行为，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、国家标准《房地产估价规范》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》和《长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等有关规定，制定本办法。
第二条 在本市从事国有土地上房屋征收评估的房地产价格评估机构和评估人员的评估技术行为应当符合本办法的要求。
第三条 房地产价格评估机构和评估人员从事房屋征收评估活动，应当坚持独立、客观、公正的原则。任何组织或者个人不得干预房屋征收评估过程和评估结果。
第四条 长沙市住房和城乡建设委员会负责对房地产价格评估机构选定进行监督指导。区县房屋征收部门负责组织本行政区域内房地产价格评估机构的选定工作。
长沙市房地产中介协会（以下简称中介协会）负责为区县房屋征收部门组织房地产价格评估机构选定工作提供技术指导。
第五条 长沙市住房和城乡建设委员会根据房地产价格评估机构的资质、营业范围、从业经历、监管记录、信用情况及社会情况反映良好等，建立房屋征收房地产价格评估机构备选名录，并向社会公布。进入备选名录的房地产价格评估机构应具备以下条件：
（一）具备房地产价格评估资质；
（二）无不良执业记录；
（三）在行业信用评价上年度长沙市房地产价格评估机构排名××名。
未列入房屋征收房地产价格评估机构备选名录的，不得承接本行政区域内房屋征收评估业务。
第六条 房屋征收评估机构从事房屋征收评估工作应当履行以下职责：
（一）遵守法律、法规、政策及相关技术规范；
（二）接受省、市中介协会及房屋征收评估专家委员会的业务指导；
（三）房地产评估报告能够独立、客观、公正地完成，评估结果科学、公正、规范；
（四）签订房屋征收评估委托合同及报送房屋征收评估报告；
（五）依法履行评估技术咨询、注意事项提醒、解释或复核义务；
（六）遵守房屋征收评估档案管理规定。
第七条 长沙市住房和城乡建设委员会应当加强对征收评估机构和评估人员的监督考核，建立房屋征收评估诚信评价体系，并将考核结果记入其信用档案。
第八条 房地产价格评估机构有下列情形之一的，记入其信用档案不良监管记录；造成严重后果的，依法追究其法律责任，并移交相关主管部门依法处理：
（一）因房地产价格评估机构侵害国家和个人利益，给社会造成不良影响的；
（二）因房地产价格评估导致相关人员提出复议、诉讼，被相关部门或人民法院裁定存在问题的；
（三）因房地产价格评估机构被纪检、监察、审计部门认定存在问题的；
（四）被选定参与房屋征收评估业务，无故拒绝承接评估业务或转让、变相转让评估业务的；或以不正当手段获取房屋征收评估业务的；
（五）与当事人一方串通，损害对方合法权益的；出具虚假或有重大错误评估报告的；
（六）参与房屋征收评估机构及房屋征收评估业务的评估人员与委托人或者评估业务相关人员有利害关系的且没有履行回避；
（七）不履行房屋征收评估技术咨询、解释或复核义务的；或不配合专家委员会业务指导和鉴定，以及二次申请鉴定，确实存在问题的；
（八）法律、法规规定的其他情形。
第九条 经查实房地产价格评估机构有本办法第八条情况之一的，不予列入房屋征收房地产价格评估机构名录。
因存在不良监管记录未列入或退出机构名录的，自退出之日起两年内没有发生不良监管记录的房地产价格评估机构，可以再次申请列入机构名录。申请时，需向长沙市住房和城乡建设委员会提出书面申请，提交整改措施，由市住房和城乡建设委员会组织监察、信访、法制中介协会等相关部门评议整改期内效果并听取群众意见，达到要求的方可批准列入机构名录。
第十条 列入房地产价格评估机构名录的评估机构，评估业务量达到下述标准时不能同时承接新的房屋征收项目评估工作：
（一）房地产价格评估机构一级资质在估业务量达到2000户；
（二）房地产价格评估机构二级资质在估业务量达到1000户；
（三）房地产价格评估机构三级资质在估业务量达到500户。
第十一条 区县房屋征收部门应当在征收范围内在长沙市住房和城乡建设委员会、中介协会网站公开发布房地产价格评估机构选择通知。符合条件的房地产价格评估机构在通知规定的报名时限内，可以向区县房屋征收部门提出书面申请。由区县房屋征收部门按本办法审核后在征收范围内和市住房和城乡建设委员会、中介协会网站公布，供被征收人协商选定。
第十二条 区县房屋征收部门组织被征收人在规定期限内协商选定房地产价格评估机构，并将协商选定结果在征收范围内和市住房城乡建设委、中介协会网站公布。
第十三条 协商不成的，区县房屋征收部门可以在公布的房地产价格评估机构中采取投票方式，以被征收人多数意见选定房地产价格评估机构，也可以采取公开摇号的方式随机选定。通过投票方式无法形成多数意见的，可以摇号方式选定。投票或摇号将选定的房地产价格评估机构在当天市住房和城乡建设委员、中介协会网上公布。
第十四条 区县房屋征收部门组织公开摇号工作，由被征收人代表负责摇号选出房地产价格评估机构，摇号工作应进行全程录像，公证单位负责公证。
属地街道办事处或乡（镇）人民政府应当协助区县房屋征收部门做好被征收人代表选择组织工作。
第十五条 在房地产价格评估机构选定过程中，被征收人在规定时间内不协商，造成无法按期选定的，由区县房屋征收部门从报名的房地产价格评估机构中摇号确定。
第十六条 在房地产价格评估机构选定过程中，没有房地产价格评估机构报名的，由区县房屋征收部门从长沙地区房地产价格评估机构名录中选定不低于7家房地产价格评估机构，供被征收人协商、投票或摇号选定。
第十七条 房地产价格评估机构选定后，由区县房屋征收部门与被选定的房地产价格评估机构签订房屋征收评估委托合同，并在合同签订之后的15日内，向其出具房屋征收评估委托书。
第十八条 同一征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围大的，可以由两家或者两家以上房地产价格评估机构共同承担。
两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评
估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。
第十九条 被征收房屋价值评估目的应当表述为：“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为：“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。
第二十条 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
房屋征收评估价值为被征收房屋的房地产客观市场价值，不包含被征收房屋的装饰装修与附着物的价值，机器设备、物资等的搬迁费用，停产、停业损失等补偿，以及临时安置补助费等其它费用。
第二十一条 被征收房屋的价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应与被征收房屋的价值评估时点一致。
第二十二条 委托人及相关部门和被征收人应当协助房屋征收评估机构进行实地查勘，如实向房屋征收评估机构提供评估所必需的资料，并对其所提供资料的真实性负责，但评估机构不对因资料失实造成的差错负责。
对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；对于未经登记的建筑，应当按照市、县级国土、规划房屋等行政部门的认定、处理结果进行评估。
第二十三条 注册房地产估价师应当根据评估对象对当地房地产市场状况，被征收房屋补偿价值评估采用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或多种方法对被征收房屋价值进行评估。
被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场比较法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。
可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。
仅选用一种方法进行评估的，须说明原因。
第二十四条 房屋征收评估应当按照下列程序操作： 房屋征收评估委托合同，应载明如下事项：
1、委托人和房地产价格评估机构的基本情况；
2、负责本评估项目两名以上的注册房地产估价师；
3、评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项；
4、委托人应提供的评估所需资料；
5、评估过程中双方的权利和义务；
6、评估费用及收取方式；
7、评估报告交付时间、方式；
8、违约责任；
9、解决争议的方法；
10、其他需要载明的事项。
第二十五条 房地产价格评估机构签订合同后组织专职注册房地产估价师实地查勘：调查被征收房屋情况，做好丈量、影像、查勘记录等工作，并对评估对象的位置、环境等各项因素进行调查记录。房屋征收部门或者被征收人不配合、不提供相关资料的，房地产价格评估机构应当在查勘记录中应载明当被拆迁人不予配合，应由无关的第三方见证并签字，在评估报告中说明有关情况。
第二十六条 收集房地产交易可比实例及其他有关资料，拟定评估作业方案，包括拟采用的评估方法及评估技术路线的选定，拟定整体评估及分户评估的作业步骤和作业进度；选定评估方法，计算确定评估结果；公示期满后撰写分户评估报告。
第二十七条 向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，由房屋征收部门在征收范围内向被征收人公示，公示期为7日；被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具征收评估报告的房地产征收评估机构应当向其作出解释和说明。
被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，应当向原房屋征收评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。
分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应撰写整体评估报告及分户评估报告。向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。
被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。经专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应改正错误，重新出具评估报告；被征收人对鉴定结果仍有异议的，按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。
房屋征收评估业务完成后，房地产价格评估机构将评估报告及相关资料立卷、归档保管。第二十八条 房地产价格评估机构按《房地产估价规范》与《国有土地上房屋征收评估办法》规定的内容出具整体评估报告及分户评估报告，必须经两名以上注册房地产估价师及参加项目评估的人员签章并加盖房地产价格评估机构公章，不得以印章代替签字。
第二十九条 评估报告估价结果应用的有效期为自提交正式评估报告之日起，到征收决定的有效期止。
第三十条 房地产价格评估机构应当将下列资料与评估报告共同整理归档保存：
（一）房屋征收评估委托合同；
（二）房屋征收决定公告；
（三）已登记房屋的产权证、土地使用证及有关材料；未经登记建筑认定处理情况等资料；
（四）评估对象的实地查勘纪录、影像等资料；
（五）可比实例的实地查勘纪录、影像等资料；
（六）确定评估结果的有关系数、参数等资料；
（七）复核评估申请与复核报告，房地产价格评估专家委员会鉴定申请与鉴定报告（如涉及复核与鉴定）；
（八）其它涉及评估项目的必要资料。
整体评估报告和分户评估报告应有纸质与电子文档，评估报告及有关资料应保留10年。保管期限届满而估价服务的行为尚未结束的，应当保管到估价服务的行为结束为止。
第三十一条 房屋征收评估中依法代管的房屋、产权不明确的房屋，房地产价格评估机构应将评估报告（含技术报告）及评估过程中形成的有关评估资料另行提交委托人。
第三十二条 被选定的房地产价格评估机构应在完成分户评估报告30日内，将基准价格、评估参数选取、评估方法选用等重要数据报长沙市住房和城乡建设委员会和中介协会。
长沙市房地产中介协会应逐步建立和完善房地产价格评估机构征收评估业务数据库，对数据信息实施动态监控。
第三十三条 房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担；但鉴定改变原房地产评估结果的，费用由原房地产价格评估机构承担；复核评估费用由原房地产价格评估机构承担；房屋征收评估收费及鉴定费用按照物价部门规定的收费标准收取。
第三十四条 在房屋征收评估活动中，房地产价格评估机构和注册房地产估价师的违规行为，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等相关规定处罚；违反规定收费的由物价部门依照《中华人民共和国价格法》规定处理。
第三十五条 征用本市城市规划区范围内集体土地,实施房屋征收评估的，可参照本办法执行。
第三十六条 本办法由长沙市住房和城乡建设委员会负责解释。第三十七条 本办法自2012年 月 日起施行。
