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不动产权登记改革下的公证问题研究
摘要 全国统一不动产权登记，大力推动不动产权登记制度重大改革。其背景非常深远，且在公证模式上还有很强的选择性。通过当前不动产登记的风险评估和公证的风险防控优势，提出四点强化不动产权登记的公证建议，即完善不动产物权变动公证制度的立法、公证机构的自身建设、公证监督机制和公证赔偿机制建设，以提升公证在不动产权登记制度中的充分运用，保障不动产交易安全。
关键词：不动产权登记；公证；交易安全
我国《公证法》出台后，公证在事前介入不动产登记，在我国的很多地区也有所体现，公证作用的重要性更印证了公证在不动产登记中大有可为的客观状态。公证介入不动产登记审查，一方面可以对双方的法律行为进行监督，另一方面可以见证整个交易的过程，进行服务性的引导。
一、不动产权登记中实施公证背景和公证模式
目前，我国的公证从某种程度上还是在交易行为完成后，对有关的法律事实的合法性和真实性进行审查，很少涉及交易过程的具体细节。这种审查的流程，不能显现公证的优势，也不能充分发挥公证在不动产登记变动过程中的作用。
具体的公证模式一般有三种：不动产统一登记机构、自愿公证和公证前置审查。首先，不动产统一登记机构的公证模式在于公证机构的行业特性，该种模式的优点在于可以避免公权力对私权力的干涉，公证从业人员的队伍可以胜任不动产登记的审查工作，不浪费更多的社会资源。其次，公证不强制介入我国的不动产登记制度，公证是当事人的自愿行为。该种模式的理由为：目前现实生活中公证比较形式主义，无法切实解决物权的纠纷；公证行业的人员素质和能力还不具备作为不动产登记机构的需要。同时，还存在公证的前置审查模式。即公证作为不动产登记的前提程序要件，作为不动产登记的前置审查程序。这种模式可以提高不动产登记的效率和公信力，在自愿公证的模式下，不动产登记完全采用自愿的原则，公证对于不动产登记不具备连续稳定的确认效力。综上所述，目前，前置审查模式是可行的公证定位不动产登记制度的模式。
二、公证前置审查模式的客观需求及优势
（一）不动产权登记风险需要公证前置审查保险
当前，我国不动产物权登记制度的法律规定尚没有统一。我国《物权法》规定“不动产登记，由不动产所在地登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。”但要建立统一的登记制度，必须在法律依据、登记机构和登记办法相统一的基础上，而我国尚未具备这样的条件。同时，我国除了上海市等少数的城市和地区以外，我国大部分城市和地区实行的是不动产的分别登记制度，比如土地登记机关、房产登记机关、林木登记机关等，实行分别登记、多头管理的方式，造成登记职责的交叉重合，给国家的统筹管理带来不便。另外，不动产登记的各种法律依据和发放的不动产证不统一，不动产权属证书不统一并且并行颁发，这种情况一方面会增加申请人的登记所需的费用，另一方面也不利于产权明晰及化解纠纷。因此，不动产权登记的法律风险需要有相应的措施进行预防和遏制，实施公证前置审查具有很强的预防作用。
（二）不动产权登记实施公证前置审查的优势条件
一是公证机构有着组织机构上的先决优势。首先，《公证法》规定公证机构的主要服务对象是民事法律关系，公证机构的中立立场及其非营利的机构属性为公证介入不动产登记事务奠定了基础。其次，公证在办理不动产登记时，法律给予了生效的效力，公证机构的法律效力为公证前置审查模式介入不动产登记提供了法律保障。另外，公证的审查是对无争议的法律事项进行审查，公证机构在处理无争议性的不动产的登记时，可以通过专业的审查，做出准确合法的司法判断，降低不动产登记错误。最后，公证处可以满足各地的登记需要，公证机构有条件和能力短时间内适应这一项工作，并可以进行制度建设及体制的完善工作，这为公证前置审查模式介入不动产登记提供实施的保障。
二是公证前置审查模式符合不动产权登记变更需求。首先，公证前置审查模式符合不动产登记制度的要求，我国的不动产登记制度是对私权的公示和公信力和确认，对私权的公示公信力和确认这须依赖不动产变动原因的合法性和真实性。其次，公证前置审查模式是不动产物权变动过程的内在需要。如果对物权变动的原因不加以审查，则物权法定的原则将难以体现，也必然带来物权变动秩序的混乱。而公证前置审查模式介入是不动产物权变动过程的内在需要，符合不动产物权变动过程的必要性和合理性。
三、强化不动产权登记的公证制度建议
一是要完善不动产物权变动公证制度的立法。虽然我国的上海市、江苏省、浙江省、四川省等一些省市地区在本地区的公证条例中出台了有关公证工作的地方性法?、政府规章、规范性的文件，一些地方要求涉及物权的一些事项要必须进行公证。但是这些地方性的规章和惯例都没有具备较高层次的法律效力，虽然公证介入不动产登记的前置审查制度有其的科学性和合理性，是如果公证制度不能在不动产登记相关的法律法规中给予衔接，那公证的前置审查模式也无法充分发挥它的功能。目前，对物权的立法，多数专家学者们认为设立法定公证制度是学者们的共识，对法定公证制度引入物权立法给予理性的思考。
二是完善公证机构的自身建设。社会的需要是公证业务发展的动力，公证制度的发展，为公证介入不动产登记奠定了基础。《公证法》第六条规定：公证机构是依法设立，不以营利为目的，依法独立行使公证职能、承担民事责任的证明机构。所以，公证机构是国家的证明机构，代表国家依法独立行使公证职能、承担民事责任的证明机构。它对外从事公证业务，承担着法律责任，对内管理和规范公证员的行为。公证法强化了公证机构的社会性的同时，也加重了公证处的法律责任。国家公权的授予了公证的证明权，公证机构应当是依法提供证明服务的具有公权力性质的机构，对公证机构的管理和监督应当社会化。目前公证机构网络体系覆盖全国，能够基本上满足社会对公证服务的需求。
三是完善公证监督机制。公证始终是国家的证明机关，它的权力来源于国家。因此，公证机构也必须接受各级司法行政部门和协会的管理和指导，接受财政、审计等部门和人民群众的监督。同时，公证机关做出的公证行为也可以间接接受司法审查。司法部颁布的《公证程序规则》第中规定：申请人对公证处出具的公证书或者做出的拒绝公证、不予受理的公证、撤销的公证书，不予撤销的公证书等决定有不同意见的，可以在接到决定或者公证书之日起六十日内，向该公证处的本级司法行政机关提起申诉，这样，公证实际上已间接进入了司法审查。
