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好品质才是硬道理
对房地产的质量如何定义？一个使用比较集中和频繁的词汇就是品质。品质超越单纯的质量层面，而显得更为综合、全面和深刻。
房产品质涉及规划设计、工程营造、材料设备、室内装潢、景观绿化等众多方面和环节，随着行业发展的日趋成熟，社会分工越来越细，需要众多专家共同参与、协作。品质房产开发商必须具备两种能力，一是整合资源的能力，二是品质控制的能力，这将是衡量开发商核心竞争力的坐标。
惟有高品质的产品与服务，才能得到客户的认可和信任；惟有打造精致产品的企业，才能在激烈的市场竞争中生存和发展。高品质产品源于优秀的管理、优秀的工作、优秀的人。品质房产就是要构建城市的景观品质，营造客户70年满意的生活品质，提供不断增值的物业品质，提升行业技术的标准品质，为社会带来先进文明的文化品质。
有一本书叫做《细节决定成败》，品质房产是由无数细节的精致完美所支撑的，品质房产是在开发过程中不断千锤百炼、精益求精中炼成的。只有在房产的高舒适度、高功能配置、高质量管理、高技术集成、高文化艺术、高性价比、高速度低消耗等方面不断下苦功夫，才能适应理性、规范、价值创造和可持续发展的房地产新时代的需要。
实现自然与生活的融合凯达财信投资责任有限公司总经理乐根成楼盘品质是一个体系，贯穿整个开发流程的每一个环节，包含物化和非物化两个层面。
楼盘品质，首先应建立在好的产品质量的基础上。没有建筑质量去奢谈什么品质，是无本之木。而楼盘产品的品质，主要包括建筑质量、建筑用材质地、规格等级、园林施工质量、水电设施、强电弱电、道路等公建配套设施质量。其次，楼盘的品质应体现在楼盘外部大环境、建筑规划设计、外立面效果、园林风格的制定、生活方式的营造、物业管理的质量。
一个真正有品质的楼盘，周边有无优美的人文、自然环境资源是重要衡量指标。品质楼盘对于自然环境的尊崇，不仅仅是人工环境的营造，更多的应该是将建筑融入自然，将周边优美的自然山水融合进社区，实现自然与生活的融合。
承载对生活的深刻理解
香港东业（长沙）地产总经理柳谦
一个楼盘的品质，主要由专业、规划、建筑、景观、户型、配套等要素生成。
专业，从项目规划阶段开始，便将“专业”这一理念融入，使建筑与景观和谐共生；规划，让建筑、景观与居住功能水乳交融；建筑，感受生活。真正高品质的建筑，将永远代表一个城市的过去和未来，而当今建筑的文化价值和商业价值正在统一。
此外，景观，改变对生活的认识；户型，服务生活细微处；配套，令舒适与便利并存„„
开发楼盘的过程中，专业将是我们所有的语言。
细节和谐品位
星城世家营销企划部经理朱晴
品质意味着在细节、和谐、品位等方面的用心追求。
品质是随处存在的，每一个细节，每一道工序，都关系着楼盘最后的品质。
楼盘品质是一个综合因素，关系到楼盘开发的每一个环节，设计、规划、用材、工艺等等都是构成品质的重要因素。一个楼盘如果连内在品质都可以做得很好，才是真正的品质楼盘。
房地产开发是一个系统的工程，提升品质是应当贯彻到始终。但是随着房地产开发水平的不断提高，各种材料、技术的不断成熟，大家的品质都会随之提升。因此关键就是看细节，在每一个细节努力，最终才会成就真正的品质楼盘。
功夫在诗外
幸福里营销总监程雨清
正所谓功夫在诗外，品质超越地产项目传统的决定因素，譬如地段、建筑形态、户型设计、园林景观、物业管理等。品质是它们的总和，是它们相加之后的再提升。
品质决定论的核心是回归。每个人都有自己对空间的感受和对待生活的初始回忆，这种记忆将伴随人的一生。
真正有品质的房子实际上是一种表达，用非常纯粹和单纯的空间化的语言直接表述心灵空间的归属。
回归，只有回归才能够使人找寻到一种信仰的归途和生命的落脚点。
跳脱，并且超越诸如地段、建筑、户型等有形的东西，不拘于此；更高的着眼于人的内在的情感需求，用恰如其分的上述有形因素的融合，达成与内心交相辉映并表述成为空间语言的大圆满。
幸福里正是秉承了这一品质决定论的理念，以一种大幸福、大圆满的情感思索为线，为星城市民奉上一场人居盛宴。
拒绝冷漠社区
长沙奥林匹克花园策划总监段怀权
所谓的高楼盘品质应该包括软硬件两个方面。一方面是产品品质，它是对楼盘的整体规划、建筑单体设计、平面设计、施工质量等综合因素提出的要求；第二个方面就是生活品质，即以高品质产品为依托，社区所能提供的附加值，譬如社区配套、物业服务等，并以此为平台营造出高质量的生活文化、生活氛围。
从某种意义上说，只拥有所谓的产品高品质是不能称为“高品质楼盘”的。消费者随着物质生活的提高，对生活质量的要求越来越高。他们不需要一个冷漠的社区，一个杂乱的社区，一个单调的社区，他们期望有一种高品质的生活方式来改变他们的生活。只有满足人们的心理需求，这个楼盘的高品质价值才能最终得到实现。
细节成就品质
湖南新金鸿置业企划经理李桂雨
品质，不只体现在建筑产品本身，更体现在楼盘的细节与居住者的身心感受上。
房地产的差异性与客户对建筑产品的不同需求，决定了楼盘的品质，这也体现出楼盘居住群体、社区文化、生活形态、软硬件配套等诸多元素的有机结合。
随着购房者日趋理性，开发商也逐步意识到，“营销概念的包装”如果没有真正的支撑点，就如同失去了顶梁柱。
对产品负责、对购房者负责的开发态度，决定一个楼盘的截然不同和超卓品质。新金鸿置业一直坚守“品牌、细节、社会责任感”的开发理念。新金鸿置业是一个负责任的开发商，它的建筑产品对于它的购买者，对于整个长沙东城区域的形象提升都具有超越性的支撑作用。
品质是文明的标签
湖南永泰地产市场部经理刘莲
楼盘品质，是一个综合性定义的名词，是房地产开发市场发展到一个时期的文明标签。
楼盘品质主要构成要素有：1.准确的客户定位和与之相适合的社区设计，成为楼盘最终赢得市场的重要砝码；2.赏心悦目的小区环境。环境匹配产品，环境选择客户；3.物尽所能的居住空间。由于客户的年龄、家庭结构、经济能力、生活背景等一系列因素的不同，决定了他们对居住空间的不同需求，适合才是最佳的；4.健康、优美的立面形象；5.节能、生态的建筑设计及产品将受到市场的高度认同；6.安全、高效的安保体系，将充分体现对人的尊重；7.以人为本的物业管理。物业管理对业主的“服务”也是其重要内容；8.成熟的生活氛围、完善的社区配套„„
与之相对应的，是消费者日趋理性的置业心理，楼盘开发必须以客户为导向，重视客户的真正需求，注重楼盘品质的全面提升。
揭秘楼盘成本
房地产行业堪称是当前最不透明的产业之一，开发商的成本和利润讳莫如深，而购房者受到的待遇是严重的信息不对称，至少现阶段的市场状况下，楼盘价格是难以算清的一笔帐，这房子从3000元涨到6000元，甚至近万，到底贵在哪里，成本究竟有多少？
因为产品不同，楼盘与楼盘之间的成本会存在巨大差距，因此采集数据的难度就很大，本文只想告诉买房人“房价是如何构成的以及计算房价成本的方法”，以供大家参考。
一、楼盘成本的构成要素
1、地价
开发商经常说“房子贵，是因为土地稀缺、土地贵造成的”，那么土地到底有多贵？
首先，我们要了解一个概念，即楼面地价。所谓楼面地价，又称单位建筑面积地价，简称楼面价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。它是房价组成的重要部分。
楼面地价=土地总价格÷可销售建筑总面积；
楼面地价=土地单价÷容积率
近年土地价格走势
由上图可见，天津的土地平均价格在2003~2004年一年增长了13个百分点，反映到房价中将是房屋价格至少提高400元/平米的涨幅。2004年上半年，天津楼面地价从市中心大约为2000元／平米。
同时，近年来，和平区土地供给稀缺，地价始终为各区之首，河西区的地价表现为“持续上升”，至2005年2月，河西区地价指数以同期最高升幅超过南开区跃居排名第二，与和平区的差距也进一步缩小。区域梅江板块土地价格屡创新高，例如2005年5月中联发展（弘泽）拿的梅江16号地楼面价格达到3466元/平米。河北、河东、南开三区的地价表现为“平缓增长”，这三个区的地价指数变化不大，保持相对稳定。
根据天津市土地交易中心统计，今年（2006年）至今（1-7月），天津市共以招拍挂形式出让土地13幅市，市内六区平均楼面地价3079元/平米，天津平均楼面地价2774元/平米。
典型楼盘楼面地价
楼盘名称
位置
楼面地价
（元/平米）
销售价格
（元/平米）
远洋新天地
河东区新开路
2353 7000
泰达建设项目
河东区中山门
1148 未开盘
万科?金色家园
南开区青年路
2548 预计7000
亿城?山水颐园
南开区红旗路
2040 6000-6700
招商电话局项目
和平西康路（赛顿中心对过）
6460 规划中
2、土建和安装成本
主要包括：所有因建房而发生的建筑安装工程费，包括建材费、人工成本、机器使用费，公建用房建设费分摊，水电线路安装成本等。由于多层、小高层、高层等商品房类型不同，开发成本有差异。
3、配套建设费用
主要包括勘察设计及前期工程费和住宅小区基础设施费两大项。前者包括勘察费、设计费、项目可行性研究、审图费、放样费等。后者包括小区道路工程费、供电供水工程费、室外地下网管建设费、绿化工程费、通讯工程费、人防建设费、环保工程费、消防建设费、监理费等等。这些费用大多为政府部门或指定单位收取，有较明确的收费标准。
4、开发商的运营成本
主要包括开发商的管理费用、人头费用、广告投入、贷款利息、纳税等。据业内人士介绍，虽然每个楼盘的运营成本有差异，一般比例为成本的5%左右。
二、估算成本的方法
据业内人士透露，对于普通住宅而言，其各个楼盘的成本相差不会太多，买房人自己可以将楼盘开发过程中成本的主要支出部分相加，算出个大概，仅供参考。就一般住宅项目而言：土地成本外环线内根据项目位置的不同而不同，平均在(3000)元/平米（含土地出让金和市政基础设施打配套费）
[提醒]：我们往往可以看到这样的情形，前两年某区域获取的项目，现今在附近区位获取的项目地价就升值近一倍。因此，用某一项目的地价来推算该项目的售价是非常困难的，因为土地一旦出售，这个项目的地价就不变了，但由于开发周期比较长，需求旺盛，售价还可以节节攀升。
勘察及设计费(70-80)元/平米，各种庭院内小配套费约500元/平米，政府要收的各种税和费(500)元/平米，审图、施工报建、施工保险、安检、质检费加起来约(20)元/平米，非经营性公建配套费70元/平米，建安费（含设备）六层以下砖混结构900元/平米、9-18层约为(1500-1600)元/平米、18层以上约为1600-2000元/平米，一般情况园林、道路等设施配套约(100)元/平米；开发商利润比为成本总合的15%。
[提醒]：房地产项目的初始定价是“成本定价法”，但随着销售的展开，就转变成“市场定价法”，成本对价格的影响就退为其次了。
三、主流楼盘价格猜想
泰达建设集团，一向开发高性价比楼盘著称，此次在河东区中山门45中后身的高层与小高层项目，其售价会是多少呢。我们一起估算下。1148（楼面地价）＋
（勘察及设计等前期费）＋
500（庭院内小配套费）＋
500
(政府税费)＋
（审图、施工报建、施工保险、安检、质检费）＋
（非经营性公建配套费）＋
2000（建安费[含设备；按18层以上产品形式计算]）＋
100（一般情况园林、道路等设施配套）＝4418 4418×5%=220.9（开发商运营成本）成本合计＝4638.9 4638.9×15%（开发商利润）=695.835 楼盘预计销售价格=4638.9（成本）+695.835（利润）=5334.735元/平米
当然，房价成本是一个非常复杂的集合体，要完全算出房价成本，应该说很困难，而且项目间差异性较大，同时还有软资产、品牌等组成部分，特别是现在的商品房，追求品质、功能完善以及个性化成本构成越来越难衡量。而目前的供需情况已经给开发商提供了非常丰厚的利润空间，因此开发商更应承担社会义务，以合理的房价向客户提供高性价比的住宅。
