“类万达”的华夏幸福战略解析：“滚雪球”由刀豆文库小编整理，希望给你工作、学习、生活带来方便，猜你可能喜欢“华夏幸福战略发展部”。
“类万达”的华夏幸福战略解析：“滚雪球”
2014-06-05 宋振庆 地产八卦女
5月，被捧上天的“京津冀概念股”——华夏幸福发布了2013年年报，业绩无须赘述，总之券商和投资者都相当满意。
毫无疑问，华夏幸福是京津冀一体化春江水暖中最先受益的那只鸭子。人们说生得好不如嫁得好，华夏幸福在固安大厂耕耘多年，受尽辛苦遍尝辛酸也没得到太多关注，可一朝政策东风吹起，立刻“翻身得解放”，势不可挡。其他概念和业绩都欠奉的房企只有羡慕嫉妒恨了。
有分析者称，华夏幸福现在的发展势头是“滚雪球”，居高临下，越滚越大。众所周知，这是借用股神巴菲特那个著名的比喻，尽管用在这里涵义稍有所不同，但也很形象——华夏幸福借助固安等环北京区域产业新城发展的独特势能，正迅速裹挟更多的产业和区域，在短时间内把雪球做大，并越滚越快。
巴菲特的“滚雪球”说得很直白，但是没有几个人学得会，那么华夏幸福版本的滚雪球，你学得会吗?
模式必杀技
华夏幸福在固安产业新城的模式是其赖以成名的必杀技。这个必杀技需要有几个先决的触发条件：地方政府资金短缺发展乏术;恰逢其时的产业转移外溢;丰富的土地资源;当然，如果周边正好有限购的一二线城市就更妙了。
固安恰好全部满足，而这个罅隙中无人留意的机会被华夏幸福牢牢抓住了。华夏幸福与固安县政府签订了一个非常经典的协议，那就是华夏幸福代为一级开发和园区招商，也就是代行政府职能，换取的收入是基建费用、土地整理费用、园区服务费的110%，也就是前期费用全部返还后提成10%，以及新增落地投资额的45%。
这意味着，华夏幸福前期在道路、桥梁、绿化、一级开发、园区服务等方面投入越多、做得越好，提成就越多，招来的企业投资额越高，分得的真金白银也就越丰厚。而在产业园区方面，华夏幸福形成了“四港一基地”(产业港、科技港、商务港、孵化港和产业基地)，以尽可能多地笼络产业资源落地。
特别要强调的是，华夏幸福和万达一样，充分满足了地方政府官员“快速出成绩”的心理，特意设定了“五个一”工程：一条街、一个产业园区、一个城市规划馆、一个五星级酒店、一座管委会大楼。这些在一年内就可以见“成绩”，谁不动心?
政府得到了漂亮的新城和带来源源不断GDP、税收和就业的产业园，为官一任，于公于私都得其所哉;华夏幸福则换取了名声、品牌和业绩。
但华夏幸福的模式并非谁都可以复制，其最核心的竞争能力，用流行的术语说，是一条“护城河”。
华夏幸福目前拥有500余人的专业招商引资团队，搭建起六大体系环环相扣的成熟完整招商引资产业链，涉及园区前期战略定位与产业规划、中期招商引资开展、后期入园企业服务和产业促进等各个环节。更核心的是，经过多年沉淀，公司已形成一个庞大的客户和项目数据库，覆盖园区企业数据超过13万条，主要企业负责人信息1.3万条。
这个数据库的信息细到全国各个行业企业数量、老板姓名、秘书姓名、电话号码等。华夏幸福的信息数据管理团队长期跟踪这些企业，持续互动服务，以挖掘潜在的机会。
华夏幸福的招商团队平时不停地和这个数据库进行线上线下互动，以至于其园区5亿元规模以下的中小企业招商通过这个数据库就可以完成。至于巨型的央企、国企，华夏幸福则建立了一个“高大上”的圈层，通过各类活动和俱乐部，笼络了十几家央企高层负责人。这些高层在这种圈层发酵中得到了身份满足，产业链衔接的可能性则大大增加，对未来的投资落地铺平了道路。这是一种润物细无声的园区营销手段，当然，其中精力、财力等的投入恐怕难以想象，模仿需谨慎。
同时，华夏幸福在产城规划方面也非常强势。由于前期规划和一级开发都是自己来做，后期的产业园区和住宅商业开发对华夏幸福就非常有利了。这一套组合拳，中间水泼不进，竞争对手很难插足。在产城规划上，华夏幸福有自己的博士团队和研发部门，不夸张地说，产业策划能力已具备国家级研发水平。
这种局面下，华夏幸福就更像万达了。竞争对手仅仅简单模仿和粗暴挖人是学不来的，其核心竞争力在短时间内也无法速成。
有了量，就有了大数据，这一点也和万达一样。华夏幸福庞大的客户资源和人脉储备，也可以使其“大数据”体系延展出无限的业务衍生空间。
华夏幸福这一套必杀技放之环北京区域而皆准，因为这一圈区域全部都是“灯下黑”，除了土地和人就乏善可陈，正好可以让华夏幸福赢家通吃。
产业新城路径
目前，华夏幸福的产业新城战略遍及大北京区域的固安工业园区、固安新兴产业示范区、大厂潮白河工业区、大厂新兴产业示范园、怀来生态产业新城、霸州园区、永清园区、文安园区、广阳园区、滦平金山岭园区、香河园区。
在环北京打出名头之后，华夏幸福目前外拓的重点是三个，即环上海区域的无锡园区、镇江园区、嘉善园区;环沈阳区域的苏家屯园区、沈北蒲河智慧产业园区、于洪平罗新城，以及环武汉区域的鄂州葛店园。
其实，有批评的声音认为华夏幸福并未受益于产业新城模式，而仅仅是一个招商中介的角色，顺带从当地政府手中无竞争性地拿些廉价住宅用地开发盈利。
公允地说，支撑华夏幸福业绩的主要力量确实还是住宅销售。不过，华夏幸福受益产业新城的方式不仅是落地投资额抽成这种一次性的收益，随着园区的繁荣，新城逐渐成型，销售规模和毛利也开始提升，物业等服务收入增加，这也是受益于产业的一种方式。还有其他方式，后面会详细介绍。
也就是说，华夏幸福在这种独特的模式下，不仅能较好地分享区域开发所带来的土地增值，还能在园区成熟的过程中逐步获取前期基建投资、中期招商引资和后期产业服务的“城市生长红利”。
而且，华夏幸福不会简单地在长三角复制河北模式。现在，华夏幸福已经形成了一套分野明晰的差异化打法，即“转移、整合、孵化”的产业促进三种思路——在经济欠发达地区，通过园区开发和产业促进承载经济发达地区的产业转移;在经济较发达地区，通过龙头企业带动中小企业的聚集，形成产业集群来实现产业整合;在成熟的产业环境与领域则更注重产业的孵化与创新。事实上，它也的确是这么做的。
另外要注意的是，和传统意义上园区企业的不同之处在于，华夏幸福开发的园区，所有权基本属于地方政府。华夏幸福只是签订“园区孵化”协议，根据原有托管分成协议，在托管年限之内完成规划、建设、招商和后期维护工作。
有人把华夏幸福的模式看作“BOT”(建设-运营-移交)模式，但事实上，华夏幸福模式更像“PPP”模式——政府与私人组织之间，为了合作建设城市基础设施项目，或是为了提供某种公共物品和服务，以特许权协议为基础，彼此之间形成一种伙伴式的合作关系，并通过签署合同来明确双方的权利和义务，以确保合作的顺利进行，最终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。
调整与升级
华夏幸福在固安获得的成功无疑是巨大的，但华夏幸福很清楚，环北京区域的发展可以吸纳北京外溢的产业，或者希望临近北京享受资源和成本双重优势的生产性企业，一旦扩张到全国，比如目前它们强势进入的环上海区域以及武汉等华中区域，手中掌握的产业牌就必须升级换代。从2013年报表可以看到，华夏幸福在这些方面做出了很多努力，也比较有成效。
例如2013年公司与中国航天科工飞航技术研究院、中国国际电视总公司、中国电力投资集团公司华北分公司等多家大客户签订了战略合作协议，而华夏幸福多个园区协议收入是按照投资额的比例分成，大客户的引入投资将进一步提高产业发展服务收入。
这种战略效果立竿见影，产业落地高端化变得更明显，签约投资额从279亿元增至395亿元，而平均投资规模也从6.2亿元升至6.6亿元，远远高于2011年的1.5亿元。
同时，华夏幸福在架构方面做出重大调整，公司总部定位开始由战略运营型向战略投资型转变，新设产业新城集团、产业发展集团、城市发展集团、地产集团和物业集团五大集团，形成了总部、业务集团、区域公司的分层次组织架构。
这种组织变革能够提高业务运营精益化水平、提升组织张力、增强区域竞争优势，旨在为快速跨区复制奠定组织基础。
三个“雪球”
不得不承认，华夏幸福的确是市值管理的高手，从去年到现在，公告频频，令人眼花缭乱。从今年2月26日京津冀一体化被提升到国家级战略，到4月17日为止，华夏幸福股价暴涨了79%。
在这期间华夏幸福发布的公告中，可能对未来影响比较深远的主要有三个：在美国设立孵化器、与工信国际的合作以及与京东签订的物流地产协议。这些都是华夏幸福的“滚雪球”之作。
有一些评论认为，华夏幸福在美国设立孵化器，一方面通过对孵化器及园区内企业进行股权投资，长期分享优秀企业的成长，获得投资收益;另一方面，若海外企业归来入驻公司园区，不仅能直接为公司带来落地投资额45%的分成收益，还能通过企业和园区的正反馈效应带来园区的发展升级。
虽然这些长线的构想在短期内难以实现，但更现实的意义是品牌价值的提升和政府说服力的增强。这才是区域扩张的关键。
而与京东的订单物流地产协议则载明，建成后库房建筑面积26万平方米，其中一期库房建筑面积18万平方米，二期库房建筑面积8万平方米，租赁给京东使用租赁期限是2015年至2024年，一、二期合计租金总额7.1亿元。
虽然仅仅是一份物流地产订单，但这很可能是华夏幸福与京东合作的第一步。未来华夏幸福有没有可能与京东共同建立电子商务产业基地、发起设立电商产业基金、联合拓展新园区等其他合作模式?想象空间还很大。
同时，像万科正在做的一样，华夏幸福也完全可以发掘和积蓄园区配套住宅业主和企业员工等产业新城居民生活需求，为他们提供增值电商及现代物流服务。
在京津冀一体化趋势下，华夏幸福的人脉、资源、战略纵深等优势都足以让电商倾心，而其自己也有意愿拓展这种稳健的租赁性业务形态，比如与工信国际的合作就足以证明这一点。
目前华夏幸福和工信国际的合作，主要是在浙江省嘉善县推进“跨境电子商务共建试验区”。这一合作不仅使华夏幸福在电商产业层面形成了“北固安，南嘉善”的格局，也可以与美国孵化器的尝试呼应起来，使得自己在产业运营、引导方面增加了主动性。未来，华夏也可能会成立产业投资基金，以及成立或投资类似小额贷款公司、担保公司、民营银行等金融机构，延伸产业链。
工信国际是直属于工业和信息化部的正厅级事业单位，是工业和信息化部唯一直属的国际合作和行业贸促机构。这一背景本身就十分令人瞩目，而华夏幸福与其签订的协议还有严格的“排他性”，这又使其“护城河”加深了好几米。
最重要的是，所有这些产业延伸不仅是业绩需要，也是打造产业新城必须的走向。
华夏幸福打造的是产业新城，所以理应(现在也许未必能够)集聚和整合城市的人口、产业、物流、资金和信息等商业资源，根据城市及产业发展阶段和用户消费需求适时接入各种新型增值服务业态，营造共生共赢的城市商业生态系统。我们看到，2013年华夏幸福已经在医疗教育服务、分布式光伏能源等领域率先进行了一定的布局。
增强循环攻略
目前，华夏幸福已经形成了三个“自我增强循环”。
第一个循环：园区项目越多、资金实力越强，规模效应越明显，对政府和客户的吸引力越大，从而能够拿到更多的土地，开发更多的园区。
第二个循环：获得了地方政府和合作伙伴的信任，口碑相传，增加更多拓展机会，进一步降低土地和融资成本，反过来进一步增强政府和合作伙伴的信赖黏性。
第三个循环：随着产业范畴和区域范围的不断拓宽，公司得以延展到更多的产业，进一步增强了产品纵深，从而进一步拓宽了区域和产业的选择广度。
这种增强循环进一步巩固了华夏幸福的优势与地位。不过，想登上中国产业地产的巅峰，华夏幸福至少还需要提升另外三个“增强循环”。
第一个循环：华夏幸福仍然是以销售产品为主的企业，而产业地产最核心的能力应该在于运营。华夏幸福应该增加持有物业的比例，获得更多的经验和实力，从而进一步增加持有运营的可能性与持续性。
第二个循环：产业地产应该是一个紧密的生态圈。华夏幸福需要植入更强的平台思维，对入园企业提供更多的服务，开拓更多附加值高的业务，从而使公司、政府与客户的黏性进一步增强，并增加更多服务与利润点，使生态圈和整个平台更加完善。
第三个循环：华夏幸福需要进一步总结复盘，完善制度、管理与风控，实施模块化策略，使得自身更快成长、做大规模，从而有机会在更高层面去完善制度。
产业地产刀耕火种的时代并未结束，但有远见者理应行动得更早，华夏幸福既然有这个野心，且行且自省为宜。
